Der kapitalisierte Wert eines lebenslangen, fortbestehenden Nießbrauchsrechts an einem Grundstück ist nicht Bestandteil der Anschaffungskosten des Grundstücks, wenn der Nießbraucher das Eigentum am belasteten Grundstück erwirbt.
Bemessungsgrundlage für die AfA sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der zur Einkünfteerzielung genutzten Gebäude (§ 7 Abs. 4 und 5 EStG). Welche Aufwendungen hierzu zählen, bestimmt sich auch für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 255 HGB1.
Die hier allein in Betracht kommenden Anschaffungskosten sind gemäß § 255 Abs. 1 Satz 1 HGB definiert als Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit sie dem Vermögensgegenstand einzeln zugeordnet werden können. Der grundsätzlich weit zu fassende Begriff der Anschaffungskosten enthält -unter Ausschluss der Gemeinkosten- alle mit dem Anschaffungsvorgang verbundenen Kosten, somit neben der Entrichtung des Kaufpreises alle sonstigen Aufwendungen des Erwerbers, die in einem unmittelbaren wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Anschaffung stehen, insbesondere zwangsläufig im Gefolge der Anschaffung anfallen2.
Tatbestandlich setzen Anschaffungskosten Aufwendungen des Steuerpflichtigen voraus3. Dies erfordert eine wirtschaftliche Belastung. Eine solche ist ausgeschlossen bei fehlender Gegenleistungspflicht4.
Nach diesen Grundsätzen zählt der kapitalisierte Wert des auf den erworbenen Miteigentumsanteil entfallenden Nießbrauchsrechts nicht zu den Anschaffungskosten.
Die Erwerberin hat in Bezug auf dieses Nießbrauchsrecht keinen mit dem Eigentumserwerb in Zusammenhang stehenden Aufwand getragen. Sie hat dieses Recht nicht hingegeben, um den Miteigentumsanteil an dem Grundstück unbelastet zu erwerben. Vielmehr blieb die Erwerberin trotz Eigentumserwerbs Inhaberin des Nießbrauchsrechts. Dies ergibt sich aus § 889 Alternative 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), wonach ein Recht an einem fremden Grundstück -hier das Nießbrauchsrecht- nicht dadurch erlischt, dass der Berechtigte -hier die Erwerberin- das Eigentum an dem Grundstück erwirbt. Das Nießbrauchsrecht besteht als Eigentumsrecht des (neuen) Eigentümers fort5. Abweichend zur Ansicht des Finanzgerichtes gilt § 889 BGB auch, wenn das Recht -wie im Streitfall- nicht ins Grundbuch eingetragen wurde6. Anschaffungskosten entstehen nur, wenn der Eigentümer das einem Dritten zustehende Recht an einem Grundstück zum Zweck einer Beseitigung der Beschränkungen seiner Eigentümerbefugnisse entgeltlich ablöst7. So lagen die Dinge im Streitfall nicht.
Die vom Finanzgericht vergleichsweise angeführte Konstellation, in der der Eigentümer zunächst gegenüber dem Nießbraucher dessen Nießbrauchsrecht entgeltlich abgelöst hätte, sodass dieser imstande gewesen wäre, einen entsprechend höheren Kaufpreis für den Eigentumserwerb zu zahlen, rechtfertigt bereits deshalb kein anderes Ergebnis, da die Vertragsbeteiligten eine solche Vereinbarung offensichtlich nicht erwogen haben. Sie hätte auch nicht den rechtlichen und wirtschaftlichen Gegebenheiten entsprochen.
Bundesfinanzhof, Urteil vom 23. Januar 2024 – IX R 14/23
- BFH, Urteile vom 20.09.2022 – IX R 29/21, BFHE 278, 193, BStBl II 2023, 1087, Rz 11, m.w.N. sowie vom 15.11.2022 – IX R 14/20, BFHE 278, 532, BStBl II 2023, 374, Rz 19[↩]
- BFH, Urteil vom 14.12.2011 – I R 108/10, BFHE 236, 117, BStBl II 2012, 238, Rz 29, m.w.N.[↩]
- BFH, Urteil vom 22.05.2019 – XI R 44/17, BFHE 265, 124, BStBl II 2020, 44, Rz 17[↩]
- vgl. in diesem Sinne BFH, Urteil vom 03.05.2022 – IX R 7/21, BFHE 277, 158, BStBl II 2023, 104, Rz 26[↩]
- BGH, Beschluss vom 14.07.2011 – V ZB 271/10, BGHZ 190, 267, Rz 7, m.w.N.[↩]
- allgemeine Ansicht, s. MünchKomm-BGB/Lettmaier, 9. Aufl., § 889 Rz 3; Erman/Artz, BGB, 17. Aufl., § 889 Rz 2; Staudinger/Picker (2019) BGB § 889 Rz 5[↩]
- BFH, Urteil vom 10.12.2019 – IX R 19/19, BFHE 267, 246, BStBl II 2020, 452, Rz 17, m.w.N.[↩]
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