Die Einbringung eines Grundstücks in eine andere Gesellschaft lässt die Verpflichtung der bisherigen Eigentümerin aus einem wirksamen städtebaulichen Vertrag zur mietpreis- und belegungsgebundenen Vermietung nicht entfallen. Auch die neue Eigentümerin kann ohne Vertragsübernahme zur entsprechenden Vermietung verpflichtet sein, wenn sie durch eine sittenwidrige schädigende Handlung die Durchsetzung der vereinbarten Bindungen vereitelt.
So müssen in der Berliner Europacity 215 Wohnungen im Gebäude „QH Spring“ mietpreis- und belegungsgebunden vermietet werden. Die frühere und die jetzige Eigentümerin müssen zudem dem Land Berlin wegen der bislang unterbliebenen Vermietung als Sozialwohnungen gesamtschuldnerisch 1,8 Mio. € Schadensersatz nebst Zinsen leisten.
Grundlage dieses vom Verwaltungericht Berlin entschiedenen Rechtsstreits ist ein städtebaulicher Vertrag aus dem Jahr 2016. Darin verpflichtete sich die damalige Eigentümerin des Grundstücks Lisa-Fittko-Straße 5, 7, 9, 11, 13 und 15 in Berlin-Moabit, 215 Wohnungen für die Dauer von 20 Jahren ab Bezugsfertigkeit entsprechend den Vorgaben der Wohnungsbauförderrichtlinien 2015 mietpreis- und belegungsgebunden zu vermieten. Im Jahr 2021 wurde das Grundstück durch einen Einbringungsvertrag auf die jetzige Eigentümerin, eine GmbH & Co. KG, übertragen. Die Wohnungen waren im August 2023 bezugsfertig. Eine Vermietung unter Beachtung der vereinbarten Mietpreis- und Belegungsbindungen erfolgte jedoch nicht. Das Land Berlin verklagte deshalb im Jahr 2025 beide Gesellschaften auf Erfüllung der Vermietungspflicht und auf Schadensersatz.
Nach der Entscheidung des Verwaltungsgerichts Berlin bleibt die frühere Eigentümerin an den wirksamen städtebaulichen Vertrag gebunden. Dass sie gegenwärtig nicht selbst über die Wohnungen verfügt, beseitigt ihre Verpflichtung nicht. Das Verwaltungsgericht hält es für möglich, dass ihr die Wohnungen künftig wieder zur Vermietung zur Verfügung stehen. Die Übertragung des Grundstücks führt damit im entschiedenen Fall nicht dazu, dass die ursprüngliche Vertragspartnerin von ihrer Leistungspflicht frei wird.
Für die jetzige Eigentümerin ergibt sich die Verpflichtung dagegen aus einem anderen Rechtsgrund. Sie hat den städtebaulichen Vertrag weder selbst geschlossen noch übernommen. Das Verwaltungsgericht leitet ihre Pflicht zur mietpreis- und belegungsgebundenen Vermietung vielmehr aus einer sittenwidrigen schädigenden Handlung ab.
Entscheidend sind die Umstände der Grundstückseinbringung. Die jetzige Eigentümerin wusste von der Verpflichtung ihrer Vorgängerin, sicherte bei Abschluss des Einbringungsvertrags aber nicht ab, dass das Land Berlin die Vermietung der 215 Wohnungen als Sozialwohnungen weiterhin durchsetzen konnte. Darin sieht das Verwaltungsgericht einen besonders rücksichtslosen Eingriff in die vertraglichen Beziehungen zwischen dem Land und der früheren Eigentümerin.
Von besonderer Bedeutung war dabei die personelle Verflechtung beider Gesellschaften. Der damalige Geschäftsführer der Komplementärin der jetzigen Eigentümerin war zugleich Geschäftsführer der früheren Eigentümerin. Er vertrat beide Gesellschaften beim Abschluss des Einbringungsvertrags. Sein Verhalten ist nach der Entscheidung der jetzigen Eigentümerin zuzurechnen.
Nach der Beurteilung des Verwaltungsgerichts nahm der Geschäftsführer billigend in Kauf, dass das Land Berlin die Vermietung als Sozialwohnungen weder auf vertraglicher noch auf sonstiger Grundlage würde verlangen können. Die Haftung der jetzigen Eigentümerin knüpft damit an ihr zurechenbares Verhalten bei der Übertragung des Grundstücks an. Sie beruht nicht auf einem automatischen Übergang der städtebaulichen Vertragspflichten mit dem Eigentum.
Neben der Verpflichtung zur gebundenen Vermietung sprach das Verwaltungsgericht dem Land Berlin Schadensersatz für die bisherige Nichterfüllung zu. Die frühere und die jetzige Eigentümerin haften dafür als Gesamtschuldner in Höhe von 1,8 Millionen Euro nebst Zinsen. Das Land kann die Leistung somit grundsätzlich von jeder der beiden Gesellschaften verlangen, insgesamt jedoch nur einmal erhalten.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung zeigt, wie wichtig die rechtliche Absicherung von Mietpreis- und Belegungsbindungen bei Grundstücksübertragungen und gesellschaftsinternen Umstrukturierungen ist. Die ursprüngliche Vertragspartnerin kann trotz Eigentumsverlusts weiterhin zur Erfüllung verpflichtet bleiben. Für die erwerbende Gesellschaft kommt eine eigenständige Haftung hinzu, wenn sie unter den besonderen Umständen des Einzelfalls sittenwidrig an der Vereitelung der Bindungen mitwirkt. Die bloße Kenntnis eines städtebaulichen Vertrags begründet nach den dargestellten Entscheidungsgründen noch keine allgemeine Erwerberhaftung; maßgeblich waren hier insbesondere die unterbliebene Absicherung der Verpflichtungen, die personelle Verflechtung und die billigende Inkaufnahme einer vereitelten Durchsetzung. Bei der Gestaltung entsprechender Transaktionen sollten deshalb die Übernahme und Durchsetzbarkeit der vereinbarten Bindungen ausdrücklich geregelt werden.
Verwaltungsgericht Berlin, Urteil vom 9. Oktober 2026 – 8 K 19/25
