Gebäudeversicherung – oder: Wenn der Baustaub die Löschanlage auslöst

Bei einer Versicherung gegen die Leckage von stationären Brandschutzeinrichtungen ist ein Risikoausschluss für Schäden „infolge von Umbauten oder Reparaturarbeiten an Gebäuden oder an der Sprinkler- oder Brandschutzanlage“ (hier Ziff. B 1.4.5.2 AVB) wirksam. Dieser versicherungsvertragliche Ausschluss erfasst auch Wasserschäden durch eine Löschanlage, deren Rauchmelder beim staubintensiven Zuschneiden einer Gipskartonplatte zum Wiederverschließen einer zuvor gezielt geöffneten Innenwand ausgelöst werden.

Gebäudeversicherung – oder: Wenn der Baustaub die Löschanlage auslöst

In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall unterhielt der Eigentümer einer Burganlage für einen überwiegend als Hotel genutzten Turm eine Gebäude- und Inventarversicherung, in die nach dem Einbau einer Hochdruckvernebelungsanlage auch das Risiko einer Leckage stationärer Brandschutzanlagen eingeschlossen wurde. Die Versicherungsbedingungen schlossen jedoch Schäden infolge von Umbauten oder Reparaturarbeiten am Gebäude oder an der Brandschutzanlage aus. Beim Wiederverschließen einer für den Austausch von Mobilfunkleitungen geöffneten Innenwand wurden Gipskartonplatten mit einem Trennschleifer zugeschnitten, wobei der entstehende Staub die Rauchmelder aktivierte. Die Löschanlage versprühte daraufhin etwa 15 Minuten lang Wasser im ersten Obergeschoss und im Treppenhaus, das sich auch in andere Stockwerke ausbreitete.

Mit seiner Klage verlangt der Eigentümer unter anderem rund 427.000 € Schadenbeseitigungskosten und die Feststellung der Ersatzpflicht für weitere Schäden und versicherte Kosten. Das erstinstanzlich hiermit befasste Landgericht Nürnberg-Fürth hat die Klage abgewiesen1, das Oberlandesgericht Nürnberg die Berufung des Eigentümers zurückgewiesen2. Der Bundesgerichtshof hat nun die Entscheidungen der Vorinstanzen bestätigt und die Revision des Eigentümers als unbegründet zurückgewiesen:

Dabei konnte für den Bundesgerichtshof offenbleiben, ob das Oberlandesgericht Nürnberg zu Recht angenommen hat, dass die in Ziff. B 1.4.1 und Ziff. B 1.4.3 der Allgemeinen Versicherungsbedingungen (AVB) bestimmten Voraussetzungen eines Versicherungsfalls nicht vorgelegen hätten. Dessen Ansicht, dass der dort verwendete Begriff der „Leckage“ eine undichte Stelle bezeichne und der Versicherungsfall daher einen – objektiv – der technischen Bestimmung der Anlage zuwiderlaufenden Austritt von Löschwasser erfordere, könnte angesichts der dortigen Legaldefinition der Leckage als bestimmungswidriger Austritt von Wasser oder anderen Löschmedien aus der Brandschutzanlage, die ihrem Wortlaut nach nicht auf dieses Verständnis festgelegt ist, zweifelhaft erscheinen. Für das versicherte Risiko Leitungswasser hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs bereits entschieden, dass ein Wasseraustritt bestimmungswidrig ist, wenn er – subjektiv und wirtschaftlich – nicht der Bestimmung durch den Versicherungsnehmer oder einen berechtigten Benutzer derjenigen Räume oder Grundstücke des Versicherungsnehmers entspricht, innerhalb derer sich die Rohre oder Einrichtungen befinden3. Ob dies für die hier zugrunde liegenden Versicherungsbedingungen ebenfalls so zu verstehen ist, muss aber nicht entschieden werden, da ein Versicherungsanspruch bereits aus anderen Gründen ausscheidet.

Das Oberlandesgericht Nürnberg hat zutreffend entschieden, dass das vorliegende Schadensereignis nach Ziff. B 1.4.5.2 AVB als Schaden infolge von Reparaturarbeiten an Gebäuden vom Versicherungsschutz ausgenommen ist.

Die Klausel ist wirksam.

Die Ausschlussklausel verstößt nicht gegen das Transparenzgebot aus § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB4.

Hiernach ist der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehalten, Rechte und Pflichten seines Vertragspartners möglichst klar und durchschaubar darzustellen. Dabei kommt es nicht nur darauf an, dass die Klausel in ihrer Formulierung für den durchschnittlichen Versicherungsnehmer verständlich ist. Vielmehr gebieten Treu und Glauben, dass die Klausel die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen soweit erkennen lässt, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann. Dem Versicherungsnehmer soll bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses vor Augen geführt werden, in welchem Umfang er Versicherungsschutz erlangt und welche Umstände seinen Versicherungsschutz gefährden5. Der durchschnittliche Versicherungsnehmer braucht nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht mit Lücken im Versicherungsschutz zu rechnen, ohne dass eine Klausel ihm dies hinreichend verdeutlicht6.

Diesen Erfordernissen wird Ziff. B 1.4.5.2 AVB gerecht. Entgegen der Ansicht der Revision erfasst die Ausschlussklausel nicht die unmittelbare Beschädigung versicherter Sachen durch Umbau oder Reparaturarbeiten, sodass es insoweit auch keiner Abgrenzung gegenüber Schäden durch Wasseraustritt aus der Brandschutzanlage bedarf. Es handelt sich – für den Versicherungsnehmer erkennbar – um eine Ausschlussklausel, die allein für den Versicherungsfall der Leckage von stationären Brandschutzeinrichtungen gilt. Der Ausschluss von Schäden „infolge von Umbauten oder Reparaturarbeiten“ bezieht sich daher auf die – nach Ziff. B 1.4.1 AVB grundsätzlich versicherten – Fälle der Beschädigung oder Zerstörung von Sachen durch eine solche Leckage, die durch Umbauten oder Reparaturarbeiten verursacht wurde.

Die Voraussetzungen des Ausschlusses werden dem Versicherungsnehmer auch hinsichtlich der hier in Rede stehenden Reparaturarbeiten hinreichend verdeutlicht. Reparieren bedeutet, „etwas, was nicht mehr funktioniert, entzweigegangen oder schadhaft geworden ist, wieder in den früheren intakten, gebrauchsfähigen Zustand zu bringen “7. Die weitere Voraussetzung, dass es sich um Arbeiten „an Gebäuden“ handeln muss, schränkt den Ausschluss ein und deutet zugleich auf eine notwendige Erheblichkeit der Arbeiten hin. Dies kann der Versicherungsnehmer auch dem erkennbaren Zweck der Ausschlussklausel entnehmen, besonders gefahrträchtige Tätigkeiten auszunehmen, die geeignet sind, durch die Entwicklung von Hitze oder Lufttrübung die Brandmelder auszulösen.

Aufgrund dieses Zwecks bezieht sich in dieser Klausel der Begriff Reparaturarbeiten auch erkennbar nicht auf die Gründe der Arbeiten, ob also die zu reparierenden Gebäudebestandteile gegen den Willen des Versicherungsnehmers beschädigt wurden oder ob die Reparaturbedürftigkeit auf eine freiwillig durchgeführte Erneuerung oder Verbesserung zurückzuführen ist.

Die Frage, ob die Ausschlussklausel wesentliche Rechte des Versicherungsnehmers in einer die Erreichung des Vertragszwecks gefährdenden Weise einschränkt (§ 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB), hat das Oberlandesgericht Nürnberg ohne Rechtsfehler verneint.

Nicht jede Begrenzung des Leistungsversprechens bedeutet für sich genommen eine Vertragszweckgefährdung. Vielmehr bleiben Leistungsbegrenzungen zunächst grundsätzlich der freien unternehmerischen Entscheidung des Versicherers überlassen, soweit er nicht mit der Beschreibung der Hauptleistung beim Versicherungsnehmer falsche Vorstellungen weckt. Eine Gefährdung des Vertragszwecks liegt erst dann vor, wenn die Einschränkung den Vertrag seinem Gegenstand nach aushöhlt und in Bezug auf das zu versichernde Risiko zwecklos macht8. Das ist hier nicht der Fall, da die Klausel nur eine zeitlich begrenzte Ausnahmesituation vom Versicherungsschutz ausnimmt, während der alltägliche Betrieb der Brandschutzanlage versichert bleibt. Aufgrund dieses Ausnahmecharakters benachteiligt die Ausschlussklausel den Versicherungsnehmer auch nicht aus sonstigen Gründen im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB entgegen den Geboten von Treu und Glauben, da der Versicherer ein schützenswertes Interesse daran hat, ein besonders schadenträchtiges Verhalten vom Versicherungsschutz auszuschließen9.

Bei Schäden infolge von Umbauten oder Reparaturarbeiten handelt es sich um typische Betriebsrisiken, die vom Versicherer nicht gedeckt werden sollen10.

Das Oberlandesgericht Nürnberg hat die Klausel zutreffend als nicht überraschend im Sinne von § 305c Abs. 1 BGB angesehen, da ihr kein Überrumpelungseffekt innewohnt. Sie weicht nicht deutlich in einer Art und Weise von den Erwartungen des Versicherungsnehmers ab, mit der er nach den Umständen vernünftigerweise nicht zu rechnen braucht11. Für den Versicherungsnehmer ist erwartbar, dass der Versicherer die für einen bestimmungswidrigen Austritt von Wasser aus der Brandschutzanlage besonders gefahrträchtigen Situationen ausschließen möchte12. Umbauten und Reparaturarbeiten an Gebäuden gehen erkennbar mit einem erhöhten Risiko einher, dass entweder die Anlage beschädigt oder ein Löschvorgang ausgelöst werden könnte.

Das Oberlandesgericht Nürnberg ist in nicht zu beanstandender Weise davon ausgegangen, dass das vorliegende Schadensereignis im Sinne dieser Klausel infolge von Reparaturarbeiten an dem Gebäude eingetreten ist.

Nach den Feststellungen des Oberlandesgerichts Nürnberg wurden die Rauchmelder der Hochdruckvernebelungsanlage durch den Einsatz des Trennschleifers beim Wiederverschließen eines Lochs in einer Innenwand des Gebäudes, die zum Austausch von Leitungen der Mobilfunkanlage geöffnet worden war, ausgelöst. Dabei handelte es sich um Reparaturarbeiten, da die beschädigte Wand in ihren früheren intakten Zustand zurückversetzt werden sollte. Auch die für eine Reparatur im Sinne der Klausel erforderliche Erheblichkeit liegt beim Verschließen einer Wand mit einer laut Revision 30 x 30 cm großen und zunächst zuzuschneidenden Gipskartonplatte vor. Für die Anwendung des Ausschlusses kam es dagegen nach dem oben Gesagten nicht darauf an, dass die Wand gezielt zum Austausch der Leitungen geöffnet worden war.

Die Einordnung der hier durchgeführten Arbeiten als Reparaturarbeiten im Sinne der Ausschlussklausel erforderte entgegen der Ansicht der Revision weder die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Behauptung des Eigentümers, die Räume seien immer in einem gebrauchsfähigen Zustand gewesen, noch den Ausweis eigener Sachkunde des Gerichts. Die Benutzbarkeit des nach den Feststellungen des Oberlandesgerichts Nürnberg betroffenen Abstellraums zum Aufbewahren von Sachen stand hier nicht infrage. Die Gebrauchsfähigkeit einer Innenwand, die durch eine Reparatur wiederhergestellt werden sollte, kann jedoch optische Gesichtspunkte ebenso einschließen wie die vollständige Gewährleistung der vorgesehenen Abdichtung gegenüber dem angrenzenden Hotelzimmer.

Bedeutung für die Praxis

Die Entscheidung zeigt, dass der ausdrücklich vereinbarte Schutz gegen Leckagen einer Brandschutzanlage bei Bauarbeiten eine erhebliche Deckungslücke aufweisen kann. Der Bundesgerichtshof hält den hier vereinbarten Reparaturausschluss für transparent, nicht überraschend und nicht unangemessen benachteiligend. Als Reparatur gilt dabei auch das Wiederherstellen eines Gebäudebestandteils, der zuvor bewusst für Erneuerungsarbeiten geöffnet wurde; dass der betroffene Raum weiterhin nutzbar war, steht dem nicht entgegen. Eigentümer und Betreiber sollten deshalb vor staub- oder hitzeintensiven Arbeiten den Umfang ihres Versicherungsschutzes prüfen und Schutzmaßnahmen mit den ausführenden Unternehmen und den Verantwortlichen für den Brandschutz abstimmen. Offen bleibt dagegen, ob das Auslösen einer technisch ordnungsgemäß arbeitenden Löschanlage ohne Brand überhaupt eine versicherte „Leckage“ darstellt: Darauf kam es wegen des greifenden Ausschlusses nicht an.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 9. September 2026 – IV ZR 259/25

  1. LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 06.12.2024 – 8 O 25/24[↩]
  2. OLG Nürnberg, Urteil vom 03.11.2025 – 8 U 9/25, r+s 2025, 1140[↩]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 03.11.2004 – VIII ZR 28/04, VersR 2005, 498 17] zu den VGB 88[↩]
  4. a.A. Schneider in Münchener Anwaltshandbuch Versicherungsrecht, 5. Aufl. § 6 Rn. 77[↩]
  5. BGH, Urteile vom 11.12.2024 – IV ZR 498/21, BGHZ 242, 249 Rn. 22; vom 05.07.2023 – IV ZR 118/22, VersR 2023, 1165 Rn. 21; jeweils m.w.N.; st. Rspr.[↩]
  6. BGH, Urteil vom 18.01.2023 – IV ZR 465/21, BGHZ 236, 74 Rn. 44 m.w.N.[↩]
  7. vgl. Duden, Das große Wörterbuch der deutschen Sprache, 3. Aufl.[↩]
  8. BGH, Urteil vom 05.11.2025 – IV ZR 109/24, VersR 2025, 1499 Rn. 24 m.w.N.[↩]
  9. a.A Schneider in Münchener Anwaltshandbuch Versicherungsrecht 5. Aufl. § 6 Rn. 77[↩]
  10. vgl. Damke/van Bühren in van Bühren, Handbuch Versicherungsrecht 8. Aufl. § 4 Rn. 51[↩]
  11. vgl. BGH, Beschluss vom 06.07.2011 – IV ZR 217/09, VersR 2012, 48 Rn.19 m.w.N.[↩]
  12. a.A. Johannsen in Bruck/Möller, VVG 9. Aufl. VGB 2008/2010 A § 3 Rn. 21[↩]

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