Wohnungseigentümer können sich ihrer öffentlich-rechtlichen Verpflichtung zur Sicherstellung menschenwürdiger Wohnverhältnisse nicht unter Berufung auf Mietrückstände entziehen. Auch wenn das Niedersächsische Wohnraumschutzgesetz eine Warmwasserversorgung nicht ausdrücklich als Mindestanforderung nennt, gehört warmes Wasser nach Auffassung des Verwaltungsgerichts Göttingen zur notwendigen Nutzbarkeit sanitärer Anlagen. Die Versorgung darf deshalb auch bei erheblichen Mietschulden nicht eingestellt bleiben.
Hintergrund des vom Verwaltungsgericht Göttingen entschiedenen Eilverfahrens ist eine seit Jahren als sogenannte Problemimmobilie bekannte Wohnanlage in Göttingen. Im August 2026 hatten die Stadtwerke Göttingen die Fernwärmelieferung an die Gebäude wegen Zahlungsrückständen eingestellt. Infolgedessen konnte die zentrale Heizungsanlage, die zugleich der Warmwasserbereitung dient, nicht mehr betrieben werden. Nachdem die Wohnungseigentümergemeinschaft einer Aufforderung zur Wiederherstellung der Warmwasserversorgung nicht nachgekommen war, erließ die Stadt Göttingen am 28. Oktober 2026 eine Verfügung auf Grundlage des Niedersächsischen Wohnraumschutzgesetzes (NWoSchG). Darin verpflichtete sie die Wohnungseigentümergemeinschaft, die Warmwasserversorgung bis zum 15. November 2026 wiederherzustellen und die hierzu ergriffenen Maßnahmen bis zum 16. November 2026 nachzuweisen. Zugleich ordnete die Stadt die sofortige Vollziehung der Verfügung an und drohte für den Fall der Nichtbefolgung Zwangsmittel an.
Gegen diese Anordnung erhob die Wohnungseigentümergemeinschaft Klage1 und beantragte zusätzlich einstweiligen Rechtsschutz. Zur Begründung machte sie geltend, dass die verbliebenen Mieterinnen und Mieter zwischenzeitlich mit elektrischen Radiatoren ausgestattet worden seien. Damit seien die gesetzlichen Anforderungen erfüllt. Das Niedersächsische Wohnraumschutzgesetz verlange lediglich beheizbare Aufenthaltsräume, schreibe aber keine Warmwasserversorgung ausdrücklich vor. Darüber hinaus berief sich die Wohnungseigentümergemeinschaft auf erhebliche Mietrückstände. Eine Vielzahl der Bewohner schulde Mietzahlungen, deren Gesamtumfang im sechsstelligen Bereich liege. Nach Auffassung der Eigentümergemeinschaft stehe ihr deshalb nach zivilrechtlichen Grundsätzen ein Zurückbehaltungs- beziehungsweise Leistungsverweigerungsrecht zu. Die behördliche Verpflichtung zur Wiederherstellung der Versorgung greife unzulässig in diese mietvertraglichen Rechte ein.
Das Verwaltungsgericht Göttingen folgte dieser Argumentation nicht und lehnte den Eilantrag als unbegründet ab:
Zwar räumte das Gericht ein, dass das Niedersächsische Wohnraumschutzgesetz bei der Aufzählung der Mindestanforderungen an Wohnraum eine Warmwasserversorgung nicht ausdrücklich erwähnt. Daraus könne jedoch nicht geschlossen werden, dass eine solche Versorgung für die ordnungsgemäße Nutzung einer Wohnung entbehrlich sei. Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts gehört warmes Wasser vielmehr notwendig zur Nutzbarkeit sanitärer Anlagen. Eine Wohnung, deren sanitäre Einrichtungen mangels Warmwasserversorgung nur eingeschränkt genutzt werden können, genügt deshalb nicht ohne Weiteres den gesetzlichen Anforderungen an menschenwürdige Wohnverhältnisse.
Hinzu komme, dass die Warmwasserbereitung in der betroffenen Wohnanlage über die zentrale Heizungsanlage erfolge. Die fehlende Fernwärmeversorgung beeinträchtige damit zugleich die angemessene Versorgung der Wohnungen mit Heizenergie. Auch die Bereitstellung mobiler elektrischer Radiatoren hielt das Verwaltungsgericht nicht für ausreichend. Solche Geräte könnten die gesetzlich erforderliche angemessene Heizenergieversorgung nach Auffassung des Gerichts nicht ersetzen.
Besondere Bedeutung maß das Verwaltungsgericht dem Zweck des Niedersächsischen Wohnraumschutzgesetzes bei. Das im Jahr 2021 in Kraft getretene Gesetz soll den Kommunen ermöglichen, gegen Missstände, Verwahrlosung und Überbelegung von Wohnraum vorzugehen. Es dient damit nicht allein der Durchsetzung privatrechtlicher Wohnstandards, sondern verfolgt das öffentliche Interesse an der Sicherung menschenwürdiger Wohnverhältnisse.
Vor diesem Hintergrund ließ das Verwaltungsgericht auch den Einwand erheblicher Mietrückstände nicht gelten. Selbst wenn der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber einzelnen säumigen Mietern zivilrechtliche Ansprüche oder Leistungsverweigerungsrechte zustehen sollten, könnten diese die öffentlich-rechtliche Verpflichtung zur Sicherstellung der Mindestanforderungen an Wohnraum nicht verdrängen. Das öffentliche Interesse am Schutz der Gesundheit und des Lebens der Bewohner überwiege insoweit die wirtschaftlichen Interessen der Eigentümergemeinschaft. Dies gelte insbesondere angesichts der bevorstehenden Wintermonate, in denen eine ausreichende Beheizung der Wohnungen und eine funktionierende Warmwasserversorgung von besonderer Bedeutung seien.
Das Verwaltungsgericht verwies in diesem Zusammenhang ausdrücklich auf Art. 14 Abs. 2 Grundgesetz (GG). Danach verpflichtet Eigentum; sein Gebrauch soll zugleich dem Wohl der Allgemeinheit dienen. Die Sozialbindung des Eigentums rechtfertigt es nach Auffassung des Gerichts, Wohnungseigentümer auch dann zur Beseitigung gesundheitsgefährdender Wohnverhältnisse heranzuziehen, wenn sie durch Mietrückstände wirtschaftlich belastet sind.
Die angeordnete sofortige Vollziehung der Verfügung bleibt damit bestehen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss die behördlichen Anordnungen ungeachtet des noch anhängigen Hauptsacheverfahrens beachten. Die Entscheidung im Eilverfahren nimmt das Ergebnis der Klage gegen die Verfügung allerdings nicht endgültig vorweg.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung verdeutlicht, dass die öffentlich-rechtlichen Pflichten von Wohnungseigentümern zur Gewährleistung menschenwürdiger Wohnverhältnisse unabhängig von mietvertraglichen Streitigkeiten bestehen können. Insbesondere erhebliche Mietrückstände rechtfertigen es nicht ohne Weiteres, eine unzureichende Heizungs- oder Warmwasserversorgung aufrechtzuerhalten. Bemerkenswert ist zudem die Auslegung des Niedersächsischen Wohnraumschutzgesetzes: Obwohl eine Warmwasserversorgung nicht ausdrücklich als Mindestanforderung genannt wird, leitet das Verwaltungsgericht ihre Notwendigkeit aus der Nutzbarkeit sanitärer Anlagen und den Anforderungen an eine angemessene Heizenergieversorgung ab. Für Kommunen stärkt die Entscheidung die Möglichkeiten, bei gesundheitsgefährdenden Wohnverhältnissen auch gegen den Willen der Eigentümer einzuschreiten. Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften müssen demgegenüber zwischen ihren zivilrechtlichen Ansprüchen gegen säumige Mieter und den unabhängig davon bestehenden öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen unterscheiden. Die Entscheidung ist allerdings im einstweiligen Rechtsschutz ergangen; eine abschließende Klärung bleibt dem Hauptsacheverfahren vorbehalten.
Verwaltungsgericht Göttingen, Beschluss vom 10. November 2026 – 1 B 322/26
- VG Göttingen – 1 A 322/26[↩]
