Der Nutzungsvertrag für eine Windenergieanlage – und der Kündigungsausschluss

Mit der Angemessenheit eines Kündigungsausschlusses in einem Nutzungsvertrag über den Betrieb einer Windenergieanlage hatte sich aktuell der Bundesgerichtshof zu befassen:

Grundsätzlich kann in einem Miet- oder Pachtverhältnis das Recht zur ordentlichen Kündigung für einen bestimmten Zeitraum vertraglich ausgeschlossen werden¹. Dies gilt auch im Rahmen von Formularverträgen². Ein zeitlich befristeter Ausschluss des Kündigungsrechts kann sich in einem Miet- oder Pachtvertrag auch aufgrund einer konkludenten Vereinbarung ergeben.

Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass eine in einem Formularvertrag über allgemeine Mietverhältnisse enthaltene Klausel, mit der für beide Mietvertragsparteien das Recht zur ordentlichen Kündigung für die Dauer von 60 Monaten ausgeschlossen wird, der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB standhält. Mietverträge sind als typische Dauerschuldverhältnisse regelmäßig auf eine längere Laufzeit angelegt; gesetzliche Bestimmungen, welche die Länge der Vertragsdauer beschränken, gibt es dabei nicht³. Der streitgegenständliche Nutzungsvertrag enthält keine Besonderheiten, die zu einer anderen Beurteilung führen.

Ob eine formularmäßige Vertragsklausel den Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligt iSd § 307 Abs. 1 BGB, ist im Rahmen einer Gesamtbetrachtung zu beurteilen, die alle Umstände des Einzelfalls und insbesondere das Wechselspiel mit anderen Vertragsklauseln und sonstigen Umständen berücksichtigt⁴. Eine Klausel ist dann unangemessen iSv § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, wenn der Verwender die Vertragsgestaltung einseitig für sich in Anspruch nimmt und eigene Interessen missbräuchlich auf Kosten des Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein die Interessen seines Partners hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen. Das Interesse des Verwenders an der Aufrechterhaltung der Klausel ist also mit dem Interesse des Vertragspartners am Wegfall der Klausel und deren Ersetzung durch die maßgeblichen gesetzlichen Regelungen abzuwägen⁵.

Auf dieser rechtlichen Grundlage wird der Grundstückseigentümer durch den Kündigungsausschluss während der gegebenenfalls unbefristeten ersten Phase des Nutzungsvertrags nicht unangemessen benachteiligt.

Zwar weist die Revision zutreffend darauf hin, dass der Anspruch des Grundstückseigentümers auf Nutzungsentgelt nicht bereits mit Vertragsschluss, sondern gemäß § 2 Nr. 2 des Nutzungsvertrags erst entsteht, wenn mit dem Bau der Windenergieanlage begonnen wurde, während für ihn bereits vor diesem Zeitpunkt vertragliche Pflichten bestehen. Nach § 3 Nr. 1 Satz 2 des Nutzungsvertrags muss der Grundstückseigentümer jedoch den Vertragsgegenstand erst mit Baubeginn dem Betreiber zur Verfügung stellen. Der Eigentümer kann daher sein Grundstück während des entgeltlosen Zeitraums nahezu uneingeschränkt landwirtschaftlich nutzen und dadurch weiter Einnahmen erzielen. Er bleibt auch berechtigt, sein Grundstück zu veräußern und es auf diese Weise wirtschaftlich zu verwerten (vgl. § 6 Nr. 5 des Nutzungsvertrags). Soweit der Grundstückseigentümer gemäß § 6 Nr. 3 Satz 1 und 2 des Nutzungsvertrags alle Baumaßnahmen und Tätigkeiten, soweit sie zur Errichtung oder Instandhaltung der Windenergieanlage erforderlich sind, zu dulden hat, wird während der entgeltlosen Zeit seine Nutzungsmöglichkeit an dem Grundstück nicht nennenswert beeinträchtigt. Insgesamt betrachtet besteht die Verpflichtung des Grundstückseigentümers während des entgeltlosen Zeitraums darin, sein Grundstück für die Errichtung und den Betrieb der geplanten Windenergieanlage bereitzuhalten, falls die immissionsschutzrechtliche Genehmigung erteilt wird.

Dem berechtigten Interesse des Grundstückseigentümers, nicht dauerhaft an den Nutzungsvertrag gebunden zu sein, ohne dafür ein Entgelt zu erhalten, wird durch das in § 9 Nr. 1 des Nutzungsvertrags enthaltene Rücktrittsrecht angemessen Rechnung getragen. Zwar steht dem Grundstückseigentümer das Rücktrittsrecht vertraglich erst zu, wenn in einem Zeitraum von fünf Jahren ab Unterzeichnung des Nutzungsvertrags die immissionsschutzrechtliche Genehmigung für die Errichtung und den Betrieb der Windenergieanlage nicht erteilt wurde oder nicht nachgewiesen wird, das die Erteilung der Genehmigung zeitnah bevorsteht.

Zudem kann sich dieser Zeitraum auch verlängern, falls sich an die Entscheidung über die Genehmigung ein Widerspruchsverfahren oder ein gerichtliches Verfahren anschließt. Angesichts der Unwägbarkeiten des Planungs- und Genehmigungsverfahrens ist dieser Zeitraum jedoch angemessen. Die Betreiberin muss erhebliche Vorleistungen im Rahmen der Planung und für die Errichtung der Anlage erbringen und kann im Voraus nicht verlässlich angeben, welcher Zeitraum bis zur Genehmigungserteilung verstreichen wird. Der Grundstückseigentümer hingegen kann in diesem Zeitraum sein Grundstück weiter wirtschaftlich nutzen und wird ab der Inbetriebnahme der Anlagen ein erhebliches Entgelt erhalten, obwohl er auch dann sein Grundstück landwirtschaftlich verwenden kann. Werden die wechselseitigen Interessen der Vertragsparteien – wie im vorliegenden Nutzungsvertrag – angemessen berücksichtigt, wird der Grundstückseigentümer durch eine mögliche – entgeltlose – Wartezeit von über fünf Jahren nicht unangemessen benachteiligt⁶.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. März 2025 – XII ZR 76/24

1. Staudinger/Rolfs BGB [2024] § 542 Rn. 54 f.[↩]
2. vgl. BGH, Urteil BGHZ 223, 290 = NZM 2020, 54 Rn. 18 ff. mwN[↩]
3. BGH, Urteil BGHZ 223, 290 = NJW 2020, 331 Rn. 25 mwN[↩]
4. vgl. BGH, Urteil vom 07.10.2020 – XII ZR 145/19 MDR 2021, 92 Rn. 17[↩]
5. vgl. BGH, Urteil vom 12.02.2020 – XII ZR 61/19 – MDR 2020, 550 Rn. 22[↩]
6. vgl. OLG Karlsruhe Urteil vom 25.04.2018 – 14 U 217/17 47; OLG Brandenburg Urteil vom 30.03.2011 – 3 U 113/10 49[↩]