Bau­li­che Maß­nah­me und ihre Kos­ten­tra­gung in der Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­mein­schaft

Stimmt ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer einer bau­li­chen Maß­nah­me gemäß § 22 Abs. 1 WEG nicht zu, ist er gemäß § 16 Abs. 6 Satz 1 Halb­satz 2 WEG von den damit ver­bun­de­nen Kos­ten befreit; es kommt nicht dar­auf an, ob sei­ne Zustim­mung gemäß § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG erfor­der­lich war oder nicht. Er kann die Kos­ten­frei­stel­lung auch nach Bestands­kraft des Beschlus­ses über die Durch­füh­rung der bau­li­chen Maß­nah­me ver­lan­gen, sofern der Beschluss die Kos­ten­ver­tei­lung nicht abschlie­ßend regelt.

Bau­li­che Maß­nah­me und ihre Kos­ten­tra­gung in der Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­mein­schaft

Eine Kos­ten­be­frei­ung setzt vor­aus, dass die Maß­nah­me – im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall eine Schwimm­ba­der­wei­te­rung – eine bau­li­che Ver­än­de­rung gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG dar­stellt. § 16 Abs. 6 Satz 1 Halb­satz 2 WEG ist näm­lich weder auf Maß­nah­men der ord­nungs­ge­mä­ßen Instand­set­zung und Instand­hal­tung gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG anwend­bar 1 noch auf Maß­nah­men gemäß § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG 2.

Im ent­schie­de­nen Streit­fall sieht der Bun­des­ge­richts­hof die Erwei­te­rung des Schwimm­bads als eine sol­che bau­li­che Ver­än­de­rung gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG an. Denn auf­grund der Umge­stal­tung des zuvor ander­wei­tig genutz­ten Rau­mes war die­ser Teil der Maß­nah­me kei­ne moder­ni­sie­ren­de Instand­set­zung im Sin­ne von § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG. Rechts­feh­ler­frei ist auch die Annah­me, dass sie nicht § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG i.V.m. § 559 Abs. 1 BGB unter­fiel. Aller­dings erlaubt § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG infol­ge der Ver­wei­sung auf § 559 Abs. 1 BGB die Beschluss­fas­sung durch qua­li­fi­zier­te Mehr­heit in meh­re­ren, unter­schied­li­chen Fall­va­ri­an­ten und hat hier­durch einen wei­ten Anwen­dungs­be­reich 3. Zudem gibt die ange­ord­ne­te ent­spre­chen­de Her­an­zie­hung der miet­recht­li­chen Rege­lung des § 559 Abs. 1 BGB nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs Raum für eine groß­zü­gi­ge­re Hand­ha­bung des Moder­ni­sie­rungs­be­grif­fes 4. Im Hin­blick auf die hier allei­ne in Betracht kom­men­de Alter­na­ti­ve einer Maß­nah­me, die den "Gebrauchs­wert (…) nach­hal­tig erhöht" (§ 22 Abs. 2 Satz 1 WEG i.V.m. § 559 Abs. 1 Alt. 1 BGB) genügt es, dass die Maß­nah­me aus der Sicht eines ver­stän­di­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers eine sinn­vol­le Neue­rung dar­stellt, die vor­aus­sicht­lich geeig­net ist, den Gebrauchs­wert der Sache nach­hal­tig zu erhö­hen 5. Die Mehr­heits­macht umfasst dage­gen nicht eine Umge­stal­tung der Wohn­an­la­ge, die deren bis­he­ri­ge Eigen­art ändert, wie etwa einen Anbau, eine Auf­sto­ckung, einen Abriss von Gebäu­de­tei­len oder ver­gleich­ba­re Ände­run­gen 6. Danach hält sich die Ein­schät­zung, wonach die Ein­be­zie­hung des zuvor anders genutz­ten Rau­mes in den Schwimm­bad­be­reich kei­ne gebrauchs­wert­er­hö­hen­de Maß­nah­me dar­stellt, in den Gren­zen des revi­si­ons­recht­lich nur ein­ge­schränkt nach­prüf­ba­ren tatrich­ter­li­chen Ermes­sens. Dies gilt auch für die Annah­me, die Schwimm­ba­der­wei­te­rung beein­träch­ti­ge Rech­te des Klä­gers über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimm­te Maß hin­aus mit der Fol­ge, dass sei­ne Zustim­mung zu der Erwei­te­rung des Schwimm­bads erfor­der­lich gewe­sen wäre. Eben­so wenig ist zu bean­stan­den, dass das Beru­fungs­ge­richt den Beschluss über die Son­der­um­la­ge dahin­ge­hend aus­ge­legt hat, dass er kei­ne abschlie­ßen­de Rege­lung der Kos­ten­ver­tei­lung ent­hielt.

Infol­ge­des­sen rich­tet sich die Ver­tei­lung der Kos­ten nach § 16 Abs. 2 und Abs. 6 Satz 1 Halb­satz 2 WEG. Ob die in § 16 Abs. 6 Satz 1 Halb­satz 2 WEG vor­ge­se­he­ne Kos­ten­be­frei­ung auch zuguns­ten der­je­ni­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ein­tritt, die der Maß­nah­me nicht zuge­stimmt haben, obwohl dies gemäß § 14 Nr. 1 WEG erfor­der­lich gewe­sen wäre, ist umstrit­ten. Die über­wie­gen­de Ansicht sieht die Erfor­der­lich­keit der Zustim­mung für die spä­te­re Kos­ten­be­frei­ung als uner­heb­lich an 7. Nach ande­rer Auf­fas­sung, der sich das Beru­fungs­ge­richt ange­schlos­sen hat, ist die Vor­schrift nur auf die­je­ni­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer bezo­gen, die der Maß­nah­me nicht zustim­men muss­ten 8. Der von dem Beru­fungs­ge­richt her­an­ge­zo­ge­ne Beschluss des Bun­des­ge­richts­hofs vom 18.01.1979 9 stützt die­se Rechts­auf­fas­sung nicht. Er befasst sich zwar mit der Kos­ten­be­frei­ung zuguns­ten der nicht zustim­mungs­pflich­ti­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, nicht aber mit der Kos­ten­ver­tei­lung in Fol­ge eines Beschlus­ses, der ohne die erfor­der­li­chen Zustim­mun­gen Bestands­kraft erlangt hat.

Rich­ti­ger­wei­se hängt die in § 16 Abs. 6 Satz 1 Halb­satz 2 WEG ange­ord­ne­te Kos­ten­be­frei­ung nicht davon ab, ob die Zustim­mung des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers zu der Maß­nah­me gemäß § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG erfor­der­lich war oder nicht.

Dem ein­deu­ti­gen Wort­laut der Vor­schrift ist eine sol­che Dif­fe­ren­zie­rung nicht zu ent­neh­men. Maß­geb­lich ist danach nur, dass der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer einer Maß­nah­me nach § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG nicht zuge­stimmt hat, und zwar ohne Rück­sicht dar­auf, ob er über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimm­te Maß hin­aus beein­träch­tigt wird oder nicht. Dage­gen meint das Beru­fungs­ge­richt, sei­ne Aus­le­gung sei des­halb mit dem Wort­laut ver­ein­bar, weil die Zustim­mung durch die Bestands­kraft des Beschlus­ses ersetzt wer­de. Das über­zeugt nicht. Die Pro­ble­ma­tik kann näm­lich nur ent­ste­hen, wenn der Beschluss kei­ne abschlie­ßen­de Rege­lung der Kos­ten­ver­tei­lung ent­hält. In die­sem Fall hat der Ein­tritt der Bestands­kraft kei­ne Aus­wir­kun­gen auf die Kos­ten­ver­tei­lung. Die Bestands­kraft reicht nicht wei­ter als der Inhalt des Beschlus­ses; sie bewirkt nur, dass ein nicht recht­zei­tig ange­foch­te­ner Beschluss gül­tig ist, § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG. Fol­ge ist eine Dul­dungs­pflicht, nicht aber eine Fik­ti­on der Zustim­mung. Viel­mehr ist der Beschluss gül­tig, obwohl die Zustim­mung (nach wie vor) fehlt.

Eine Beschrän­kung des Anwen­dungs­be­reichs der Vor­schrift im Hin­blick auf die Eigen­tü­mer, die der Maß­nah­me nicht zuge­stimmt haben, lässt sich auch nicht im Wege einer teleo­lo­gi­schen Reduk­ti­on errei­chen.

Eine teleo­lo­gi­sche Reduk­ti­on erfor­dert, dass der Anwen­dungs­be­reich der Norm plan­wid­rig zu weit gefasst wor­den ist 10. Die Gesetz­ge­bungs­ge­schich­te ist uner­gie­big. Mit § 16 Abs. 6 Satz 1 WEG in der ab dem 1.07.2007 gel­ten­den Fas­sung ist die Rege­lung des § 16 Abs. 3 WEG aF wort­gleich über­nom­men wor­den, obwohl die hier in Rede ste­hen­de Aus­le­gungs­fra­ge schon vor der Neu­fas­sung umstrit­ten war. Ob die­ses Pro­blem erkannt und nicht für rege­lungs­be­dürf­tig gehal­ten oder aber über­se­hen wor­den ist, lässt sich den Mate­ria­li­en nicht ent­neh­men. Des­halb könn­te eine teleo­lo­gi­sche Reduk­ti­on nur dann erfol­gen, wenn Sinn und Zweck der Vor­schrift sie ein­deu­tig erfor­der­ten. Das ist nicht der Fall. Das Beru­fungs­ge­richt hat zwar mit teil­wei­se erwä­gens­wer­ten Über­le­gun­gen begrün­det, war­um es eine Anwen­dung der Norm auf die zustim­mungs­pflich­ti­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht für sinn­voll erach­tet. Zwin­gend ist aber kei­nes die­ser Argu­men­te.

Rich­tig ist aller­dings, dass die Kos­ten­tra­gung häu­fig erst nach Durch­füh­rung der Maß­nah­me im Zusam­men­hang mit der Jah­res­ab­rech­nung gere­gelt wird. Auch kann die Kos­ten­be­frei­ung ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer Fol­ge­pro­ble­me im Hin­blick auf den Gebrauch der bau­li­chen Maß­nah­me nach sich zie­hen. Dem­ge­gen­über führt die Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts zu dem nicht ohne wei­te­res ein­leuch­ten­den Ergeb­nis, dass ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, der beson­ders beein­träch­tigt wird, durch einen rechts­wid­ri­gen Beschluss Kos­ten­nach­tei­le hin­neh­men muss. Für die dem Wort­laut ent­spre­chen­de Anwen­dung der Norm spricht jeden­falls, dass sie anders als die Gegen­auf­fas­sung die oft schwie­rig zu beant­wor­ten­de Fra­ge ent­behr­lich macht, ob ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer über das Maß des § 14 Nr. 1 WEG hin­aus beein­träch­tigt wird. Sie bewirkt auch, dass der Beschluss über die bau­li­che Maß­nah­me nicht allein im Hin­blick auf die Kos­ten­fol­ge ange­foch­ten wird. Schließ­lich ist zu beden­ken, dass § 16 Abs. 6 Satz 1 WEG einen begrenz­ten Anwen­dungs­be­reich hat, weil sich die Norm – wie ein­gangs aus­ge­führt – allein auf bau­li­che Ver­än­de­run­gen gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG bezieht. Der Anwen­dungs­be­reich die­ser Vor­schrift ist durch die Neu­re­ge­lung des § 22 Abs. 2 WEG und die damit ver­bun­de­ne Stär­kung der Mehr­heits­macht ein­ge­schränkt wor­den. Dass Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sich an den Kos­ten für die ver­blei­ben­den Maß­nah­men, die weder eine moder­ni­sie­ren­de Instand­set­zung noch eine Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me im Sin­ne von § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG i.V.m. § 559 Abs. 1 BGB dar­stel­len, nur dann betei­li­gen müs­sen, wenn sie der Durch­füh­rung zuge­stimmt haben, ist ein zumin­dest ver­tret­ba­res Ergeb­nis. Ohne­hin steht es den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern frei, gemäß § 16 Abs. 4 WEG mit qua­li­fi­zier­ter Mehr­heit eine Kos­ten­ver­tei­lung zu beschlie­ßen, die dem Gebrauch oder der Mög­lich­keit des Gebrauchs Rech­nung trägt; auch in die­sem Fall ist § 16 Abs. 6 Satz 1 WEG unan­wend­bar, § 16 Abs. 6 Satz 2 WEG.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 11. Novem­ber 2011 – V ZR 65/​11

  1. BGH, Urteil vom 13.05.2011 – V ZR 202/​10, NJW 2011, 2660 Rn. 15[]
  2. Mer­le in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 22 Rn. 350; Jen­ni­ßen in Jen­ni­ßen, WEG, 2. Aufl., § 16 Rn. 153; Timme/​Bonifacio, WEG, § 22 Rn. 259[]
  3. vgl. Häub­lein, NZM 2007, 752, 759[]
  4. BGH, Urteil vom 18.02.2011 – V ZR 82/​10, NZM 2011, 281 Rn. 9[]
  5. BGH, aaO.[]
  6. BT-Drucks. 16/​887 S. 30[]
  7. OLG Düs­sel­dorf, NZM 2006, 109 f.; OLG Hamm, NJW-RR 1997, 970, 971; OLG Mün­chen, ZMR 2008, 905; Becker in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 16 Rn. 141; Jen­ni­ßen in Jen­ni­ßen, WEG, 2. Aufl., § 16 Rn. 153; anders als in der Vor­auf­la­ge auch Nie­den­führ in Nie­den­führ /​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 16 Rn. 86; Riecke/​Schmid/​Elzer, WEG, 3. Aufl., § 16 Rn. 284; Staudinger/​Bub, BGB [2005], § 16 WEG Rn. 256; Timme/​Bonifacio, WEG, § 16 Rn. 237; Becker, ZWE 2011, 231 f.; Blan­ken­stein, DWE 2011, 87, 91 f.; Gott­schalg, NZM 2004, 529 f.[]
  8. Spielbauer/​Then, WEG, § 16 Rn. 71; Dem­har­ter, MDR 1988, 265, 266 f.[]
  9. VII ZB 19/​78, NJW 1979, 817, 818[]
  10. BVerfGE 88, 145, 167; Larenz/​Canaris, Metho­den­leh­re der Rechts­wis­sen­schaft, 3. Aufl., S. 210 f., 219 f.[]