Besei­ti­gungs­an­sprü­che der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft – und ihre Ver­jäh­rung

Abwehr­an­sprü­che nach § 1004 BGB ver­jäh­ren grund­sätz­lich gemäß § 195 BGB in der regel­mä­ßi­gen Ver­jäh­rungs­frist von drei Jah­ren 1.

Besei­ti­gungs­an­sprü­che der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft – und ihre Ver­jäh­rung

Vor­lie­gend haben die kla­gen­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­von den bau­li­chen Ver­än­de­run­gen, die durch die beklag­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin ohne vor­he­ri­gen Beschluss vor­ge­nom­me­nen wor­den sind, zum Zeit­punkt ihrer Errich­tung im Jahr 2009 unstrei­tig Kennt­nis genom­men. Ob die WEG-Gemein­schaft dabei posi­ti­ve Kennt­nis von dem Umstand hat­ten, dass sich die Ter­ras­se und der Schup­pen (teil­wei­se) auf dem Gemein­schafts­ei­gen­tum befin­den, oder hier­von erst aus dem spä­te­ren Schrei­ben der Ver­wal­tung erfah­ren haben, ist uner­heb­lich. Denn ihnen fiel zumin­dest grob fahr­läs­si­ge Unkennt­nis von die­sem aus der Tei­lungs­er­klä­rung unmit­tel­bar ersicht­li­chen Umstand zur Last. Grob fahr­läs­sig han­delt, wer sich die Kennt­nis in zumut­ba­rer Wei­se ohne nen­nens­wer­te Mühe beschaf­fen könn­te und auf der Hand lie­gen­de Erkennt­nis­mög­lich­kei­ten nicht aus­nutzt 2. Dass an der streit­ge­gen­ständ­li­chen Flä­che kei­ne Son­der­nut­zungs­rech­te zuguns­ten der Beklag­ten begrün­det wor­den sind, ergibt sich unmit­tel­bar aus der Tei­lungs­er­klä­rung. Wer die­sen Umstand bei Erwerb sei­nes Woh­nungs­ei­gen­tums nicht zur Kennt­nis nimmt, han­delt nicht nur leicht, son­dern grob fahr­läs­sig 3. Dies hat­te zur Fol­ge, dass die Ver­jäh­rung Ende 2009 zu lau­fen begon­nen hat und der Besei­ti­gungs­an­spruch der Klä­ger zum Zeit­punkt der Kla­ge­er­he­bung im Sep­tem­ber 2013 bereits ver­jährt war.

Das Amts­ge­richt hat wei­ter zu Recht und mit zutref­fen­der Begrün­dung einen auf § 985 BGB gestütz­ten Besei­ti­gungs­an­spruch der Klä­ger gegen die Beklag­ten ver­neint. Der Anspruch gemäß § 985 BGB ist gerich­tet auf die Ver­schaf­fung des unmit­tel­ba­ren Besit­zes 4. Die über die Über­tra­gung des Besit­zes hin­aus­ge­hen­de Ent­fer­nung der von dem Besit­zer errich­te­ten Bau­wer­ke (Räu­mung) ist nicht Inhalt des Her­aus­ga­be­an­spruchs nach § 985 BGB, son­dern des Besei­ti­gungs­an­spruchs nach § 1004 Abs. 1 BGB 5. Eine Besei­ti­gung der Ter­ras­se sowie des Dop­pel­schup­pens i.S.e. "Frei­räu­mens" kann hier­aus nicht her­ge­lei­tet wer­den.

Das Amts­ge­richt hat zudem zu Recht einen Anspruch der Klä­ger gegen die Beklag­ten auf "Räu­mung und geräum­te Her­aus­ga­be" gemäß § 985 BGB i.V.m. §§ 13 Abs. 2 S. 1, 15 Abs. 3 WEG ver­neint.

Die Klä­ger kön­nen von den Beklag­ten kei­ne auf § 985 BGB gestütz­te Räu­mung i.S.e. "Frei­räu­mens" ver­lan­gen. Der Her­aus­ga­be­an­spruch gemäß § 985 BGB ist ledig­lich auf die Ver­schaf­fung des unmit­tel­ba­ren Besit­zes in dem Zustand gerich­tet, in dem sich die Sache befin­det und nicht in dem sie sich bei Besit­zer­werb befand, was bei Grund­stü­cken die Ermög­li­chung des unge­hin­der­ten Zugangs sowie die Besitz­auf­ga­be beinhal­tet 6. Zu Recht geht das Amts­ge­richt davon aus, dass die Klä­ger von den Beklag­ten kei­ne voll­stän­di­ge Besitz­auf­ga­be wegen der im Woh­nungs­ei­gen­tums­recht in § 13 Abs. 2 S. 1 WEG getrof­fe­nen spe­zi­el­len Rege­lun­gen des Mit­ge­brauchs des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums ver­lan­gen kön­nen 7.

Ent­ge­gen der Ansicht der Klä­ger ergibt sich auch unter Berück­sich­ti­gung des Beschlus­ses des OLG Mün­chen vom 16.11.2007 – 32 Wx 111/​07 kein Anspruch der Klä­ger auf "Räu­mung und geräum­te Her­aus­ga­be" gemäß § 985 BGB. Das OLG Mün­chen hat im Rah­men die­ser Ent­schei­dung aus dem Anspruchs­in­halt des Her­aus­ga­be­an­spruchs nach § 985 BGB als minus einen Anspruch auf Dul­dung der Besei­ti­gung der besitz­stö­ren­den Bebau­ung her­ge­lei­tet, indem es in dem kon­kre­ten Fall die Ver­schaf­fung des unmit­tel­ba­ren Mit­be­sit­zes am gemein­schaft­li­chen Eigen­tum mit der Ent­fer­nung der bau­li­chen Erwei­te­rung des Son­der­ei­gen­tums als gleich­be­deu­tend ange­se­hen hat 8. Ein klä­ger­seits gel­tend gemach­ter Räu­mungs­an­spruch gestützt auf § 985 BGB lässt sich auf die­se Ent­schei­dung nicht stüt­zen.

Der hilfs­wei­se erst­ma­lig in der Beru­fung von den Klä­gern gel­tend gemach­te und dahin­ge­hend gerich­te­te Her­aus­ga­be­an­spruch, ihnen den unge­hin­der­ten Zugang zu der streit­ge­gen­ständ­li­chen Flä­che, auf der sich die Ter­ras­se sowie der Dop­pel­schup­pen befin­det, zu ermög­li­chen, ist nicht gege­ben. Die Beklag­ten sind nicht gemäß § 985 BGB i.V.m. §§ 13 Abs. 2 S. 1, 15 Abs. 3 WEG ver­pflich­tet, den Klä­gern den unge­hin­der­ten Zugang zu der streit­ge­gen­ständ­li­chen Flä­che zu ermög­li­chen.

Unab­hän­gig davon, dass die Klä­ger einen mög­li­chen Anspruch auf Her­aus­ga­be gemein­schaft­li­chen Eigen­tums ohne­hin nur an alle Mit­ei­gen­tü­mer gemein­schaft­lich (§§ 1011, 432 BGB) und nicht nur allein an sich ver­lan­gen kön­nen 9, ver­mö­gen sie mit ihrem Begeh­ren auch des­we­gen nicht durch­zu­drin­gen, da im Ver­hält­nis zu ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mern auch im Woh­nungs­ei­gen­tums­recht die Beschrän­kung des § 866 BGB gilt 10.

Schuld­ner des Her­aus­ga­be­an­spruchs gemäß § 985 BGB ist der unmit­tel­ba­re oder mit­tel­ba­re Eigen- oder Fremd­be­sit­zer unab­hän­gig von der Art sei­nes Besit­zer­werbs 11. Die Beklag­ten haben durch die gemein­sam mit den Nach­barn der Dop­pel­haus­hälf­te errich­te­ten Ter­ras­se sowie des Dop­pel­schup­pens unmit­tel­ba­re tat­säch­li­che Sach­herr­schaft i.S.d. § 854 BGB erlangt. Die Ter­ras­se sowie der Dop­pel­schup­pen wer­den von den nicht mit­ver­klag­ten Nach­barn benutzt. Die Klä­ger und die Nach­barn sind unmit­tel­ba­re Mit­ei­gen­be­sit­zer i.S.d. § 866 BGB der streit­ge­gen­ständ­li­chen Flä­che. Ent­ge­gen der Ansicht der Klä­ger sind die Beklag­ten nicht gesamt­schuld­ne­risch i.S.d. § 421 BGB zur Her­aus­ga­be des unmit­tel­ba­ren Besit­zes ver­pflich­tet. Der Mit­be­sitz i.S.d. § 866 BGB begrün­det kei­ne Gesamt­schuld zur Her­aus­ga­be 12. Ein Mit­be­sit­zer kann nur zur Über­tra­gung sei­nes Mit­be­sit­zes ver­ur­teilt wer­den, denn selbst eine mög­li­che Allein­be­sitz­ver­schaf­fung schließt nicht aus, dass er dadurch ver­bo­te­ne Eigen­macht gegen­über den Mit­be­sit­zern ver­übt 12.

Ob den Klä­gern im vor­lie­gen­den Fall über­haupt durch die Errich­tung der Ter­ras­se sowie des Dop­pel­schup­pens der (Mit-)Besitz bzw. Mit­ge­brauch i.S.d. § 13 Abs. 2 S. 1 WEG an dem gemein­schaft­li­chen Eigen­tum tat­säch­lich ent­zo­gen wor­den ist oder ob ledig­lich eine Besitz­stö­rung vor­liegt 13, muss nicht ent­schie­den wer­den. Ansprü­che aus §§ 861 ff. BGB kön­nen einem Mit­ei­gen­tü­mer gegen­über auf­grund sei­nes blo­ßen Mit­be­sit­zes nicht gel­tend gemacht wer­den 14.

Eben­so kann aus den vor­ge­nann­ten Grün­den dahin­ste­hen, ob die Gel­tend­ma­chung des Anspruchs gemäß § 985 BGB i.V.m. §§ 13 Abs. 2 S. 1, 15 Abs. 3 WEG eine unzu­läs­si­ge Rechts­aus­übung der Klä­ger gemäß § 242 BGB dar­stellt, weil die­se unwi­der­spro­chen sowohl die Errich­tung als auch die jah­re­lan­ge Benut­zung der streit­ge­gen­ständ­li­chen Flä­che hin­ge­nom­men haben und ohne ersicht­li­chen Sach­grund allein die Beklag­ten und nicht auch die Nach­barn, die die Ter­ras­se sowie den Schup­pen mit­er­rich­tet haben und die­se mit­be­nut­zen, in Anspruch genom­men haben.

Das Amts­ge­richt hat wei­ter zu Recht den klä­ger­seits hilfs­wei­se gel­tend gemach­ten Anspruch auf "Dul­dung der Ent­fer­nung" des Dop­pel­schup­pens sowie der Ter­ras­se auf ihre Kos­ten ver­neint.

In der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist aner­kannt, dass der Eigen­tü­mer nicht des­halb, weil er sei­nen Anspruch auf Besei­ti­gung einer Beein­träch­ti­gung nach § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB gegen­über dem Stö­rer wegen des Ein­tritts der Ver­jäh­rung nicht mehr durch­zu­set­zen ver­mag, die Stö­rung auch in Zukunft hin­neh­men muss. Die Ver­jäh­rung des Besei­ti­gungs­an­spruchs begrün­det kein Recht des Stö­rers auf Dul­dung nach § 1004 Abs. 2 BGB, son­dern der Eigen­tü­mer ist viel­mehr auf Grund sei­ner Befug­nis­se aus § 903 S. 1 BGB berech­tigt, die Beein­träch­ti­gung sei­nes Eigen­tums durch Ent­fer­nung des stö­ren­den Gegen­stands von sei­nem Grund­stück selbst zu besei­ti­gen 15.

Das Land­ge­richt Ham­burg hat inso­weit bereits unter Bezug­nah­me auf die Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hof vom 28.01.2011 16 mit Urteil vom 06.02.2013 17 ent­schie­den, dass die Ver­jäh­rung des Besei­ti­gungs­an­spruchs aus § 1004 BGB ledig­lich zur Fol­ge hat, dass der Eigen­tü­mer, d.h. die Gemein­schaft, die andau­ern­de Stö­rung auf eige­ne Kos­ten zu besei­ti­gen hat. Soweit hier­für Ein­grif­fe in das Gemein­schafts­ei­gen­tum erfor­der­lich sind, haben die Beklag­ten mit dem von den Klä­gern ange­foch­te­nen Beschluss die erfor­der­li­che Grund­la­ge geschaf­fen. Ein sol­cher Beschluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft, auf­grund des­sen das Gemein­schafts­ei­gen­tum durch Ent­fer­nung der sich auf der streit­ge­gen­ständ­li­chen Flä­che errich­te­ten Ter­ras­se sowie des Dop­pel­schup­pen wie­der­her­ge­stellt wer­den soll, liegt nicht vor. Zu Recht führt das Amts­ge­richt in die­sem Zusam­men­hang an, dass die Besei­ti­gung der bau­li­chen Ver­än­de­run­gen eine Instand­set­zung des Gemein­schafts­ei­gen­tums i.S.d. § 21 Abs. 3, 4, 5 Nr. 2 WEG wäre, die als Ver­wal­tungs­maß­nah­me in die gemein­schaft­li­che Zustän­dig­keit und nicht in die des ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer fällt 18. Auch die Wie­der­her­stel­lung eines frü­he­ren Zustan­des ist eine Maß­nah­me der Instand­hal­tung- und Instand­set­zung 19.

Das Land­ge­richt Ham­burg folgt der Ansicht, dass der Rück­bau der rechts­wid­ri­gen bau­li­chen Ände­run­gen nicht in die Zustän­dig­keit ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer fällt, son­dern den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern gemein­sam auf Grund­la­ge eines Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­be­schlus­ses obliegt.

Bei dem Anspruch auf Dul­dung des Rück­baus han­delt es sich nicht um einen rei­nen Abwehr­an­spruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB, den grund­sätz­lich der ein­zel­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer – solan­ge die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft die Durch­set­zung nicht an sich gezo­gen und somit ihre allei­ni­ge Zustän­dig­keit für die gericht­li­che Gel­tend­ma­chung begrün­det hat 20 – allein gel­tend machen kann. Der Anspruch zielt viel­mehr dar­auf ab, das Gemein­schafts­ei­gen­tum wie­der­her­zu­stel­len. Es gel­ten hier die Grund­sät­ze, die der Bun­des­ge­richts­hof mit Urteil vom 07.02.2014 – V ZR 25/​13 21 auf­ge­stellt hat, näm­lich dass Scha­dens­er­satz­an­sprü­che, die auf die Ver­let­zung des Gemein­schafts­ei­gen­tums gestützt wer­den, im Inter­es­se einer geord­ne­ten Ver­wal­tung des Gemein­schafts­ei­gen­tums ein­heit­lich gel­tend zu machen sind und – anders als bei Ansprü­chen gemäß § 1004 BGB – eine gebo­re­ne Aus­übungs­be­fug­nis der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft besteht, und zwar auch für Wie­der­her­stel­lungs­an­sprü­che gemäß § 823 Abs. 1 BGB i.V.m. § 249 Abs. 1 BGB. Der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, der in das gemein­schaft­li­che Eigen­tum ein­ge­grif­fen hat, muss einen etwai­gen Rück­bau durch die Gemein­schaft dul­den. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft iat daher berech­tigt, das Gemein­schafts­ei­gen­tum jeder­zeit wie­der­her­zu­stel­len 22.

Unter Berück­sich­ti­gung der vor­ge­nann­ten Maß­stä­be kön­nen nicht allein ohne vor­he­ri­ge Beschluss­fas­sung Ansprü­che auf Wie­der­her­stel­lung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums gegen die Beklag­ten gel­tend machen. Die von den Klä­gern zur Begrün­dung ihres Rück­bau­an­spruchs in eige­ner Zustän­dig­keit und auf eige­ne Kos­ten zitier­te Ent­schei­dung des OLG Mün­chen vom 16.11.2007 – 32 Wx 111/​07 ver­mag zu kei­ner ande­ren Bewer­tung der Rechts­la­ge zu füh­ren. Der Ent­schei­dung des OLG Mün­chen lag ein ande­rer Sach­ver­halt zugrun­de. Es wur­de ein Mehr­heits­be­schluss einer Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft ange­foch­ten, der inhalt­lich auf die Gel­tend­ma­chung eines Rück­bau­an­spruchs abziel­te. Es war dem­nach gera­de nicht ein ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, der ohne Beschluss einen Rück­bau­an­spruch gegen­über einem ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gericht­lich durch­zu­set­zen ver­fol­gen woll­te.

Auch einen Unter­las­sungs­an­spruch der Klä­ger gegen die Beklag­ten gemäß § 1004 Abs. 1 S. 2 BGB i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG ver­neint das Land­ge­richt Ham­burg.

Eine Wie­der­ho­lungs­ge­fahr ist die auf Tat­sa­chen gegrün­de­te objek­tiv ernst­li­che Besorg­nis wei­te­rer Stö­run­gen zum Zeit­punkt der letz­ten münd­li­chen Tat­sa­chen­ver­hand­lun­gen. Zwar begrün­det in der Regel die vor­an­ge­gan­ge­ne rechts­wid­ri­ge Beein­träch­ti­gung grund­sätz­lich eine tat­säch­li­che Ver­mu­tung für die Wie­der­ho­lungs­ge­fahr 23. Seit der Errich­tung der Ter­ras­se sowie der Dop­pel­schup­pen sind bereits mehr als fünf Jah­re ver­gan­gen. Dass die Beklag­ten tat­säch­lich wei­te­re bau­li­che Ver­än­de­run­gen auf dem Gemein­schafts­ei­gen­tum pla­nen, ist weder dar­ge­tan noch sind kon­kre­te Anhalts­punk­te hier­für ersicht­lich.

Land­ge­richt Ham­burg, Urteil vom 5. August 2015 – 318 S 55/​14

  1. BGH, Urteil vom 28.01.2011, V ZR 147/​10, Rn. 12[]
  2. vgl. Ellen­ber­ger in: Palandt, BGB, 74. Aufl., § 199, Rn. 39[]
  3. LG Ham­burg, Urteil vom 06.11.2013 – 318 S 130/​12, Rn. 29[]
  4. Bas­sen­ge in: Palandt, a.a.O., § 985, Rn. 8, m.w.N.[]
  5. BGH, Urteil vom 28.01.2011 – V ZR 147/​10, Rn. 24 m.w.N.[]
  6. vgl. Bas­sen­ge in: Palandt, a.a.O., § 985, Rn. 8, m.w.N.; BGH, Urteil vom 28.01.2011 – V ZR 147/​10, Rn. 24[]
  7. vgl. Spiel­bau­er in: Spielbauer/​Then, WEG, 2. Aufl., § 13, Rn. 23, m.w.N.[]
  8. OLG Mün­chen, Beschluss vom 16.11.2007, a.a.O., Rn. 39[]
  9. Küm­mel in: Kümmel/​Niedenführ/​Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 13, Rn. 23[]
  10. Küm­mel in: Kümmel/​Niedenführ/​Vandenhouten, a.a.O., § 13, Rn. 23[]
  11. vgl. Bas­sen­ge in: Palandt, a.a.O., § 985, Rn. 5, m.w.N.[]
  12. Bas­sen­ge in: Palandt, a.a.O., § 866, Rn. 5[][]
  13. vgl. LG Ham­burg, Urteil vom 06.11.2013 – 318 S 130/​12, Rn. 37[]
  14. Abra­men­ko in: Riecke/​Schmid, WEG, 3. Aufl., § 13, Rn. 21[]
  15. BGH, Urteil vom 16.05.2014 – V ZR 181/​13, Rn. 8, juris; BGH Urteil vom 28.01.2011 – V ZR 141/​10, Rn. 9 und V ZR 147/​10, Rn. 16, 18[]
  16. BGH NJW 2011, 1069-1072[]
  17. LG Ham­burg, Urteil vom 06.02.2013 – 318 S 120/​12, Rn. 15[]
  18. vgl. Kli­mesch, ZMR 2012, 428, 429[]
  19. Mer­le in: Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 21, Rn. 116[]
  20. vgl. BGH, Urteil vom 05.12.2014 – V ZR 5/​14, Rn. 14[]
  21. NZM 2014, 245, 246[]
  22. vgl. Beck­OK WEG, Tim­me, 23.Edition, Stand 01.03.2015, § 22, Rn. 302, 306, m.w.N.[]
  23. Bas­sen­ge in: Palandt, a.a.O., § 1004, Rn. 32[]