Auch bei der Betriebskostenabrechnung für eine preisgebundene Wohnung in einem gemischt genutzten Gebäudekomplex gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, sondern betrifft (nur) deren materielle Richtigkeit ()im Anschluss an BGH, Urteile vom 11.08.2010 – VIII ZR 45/10, NJW 2010, 3363; vom 13.10.2010 – VIII ZR 46/10, NJW-RR 2011, 90)). Die Abrechnung ist daher nicht aus formellen Gründen unwirksam, wenn der Vermieter den gesetzlich vorgeschriebenen Vorwegabzug unterlässt.
Wird ein Vorwegabzug vorgenommen, genügt die Abrechnung auch bei preisgebundenem Wohnraum den an sie zu stellenden formellen Anforderungen nicht, wenn nur die um einen Vorwegabzug bereinigten Gesamtkosten ausgewiesen werden; es fehlt dann an der erforderlichen Angabe der Gesamtkosten [1].
§ 20 Abs. 3 NMV regelt als Gegenstück zu der für den preisfreien Wohnraum geltenden Bestimmung des § 556 Abs. 3 BGB die Abrechnungspflichten des Vermieters über Betriebskostenvorauszahlungen im preisgebundenen Wohnraum. Danach ist über die Betriebskosten, den Umlegungsbetrag und die Vorauszahlungen jährlich abzurechnen (§ 20 Abs. 3 Satz 2 NMV), wobei alle oder mehrere Betriebskostenarten in einer Abrechnung erfasst werden dürfen (§ 20 Abs. 3 Satz 3 NMV). Weder § 556 Abs. 3 BGB noch § 20 Abs. 3 NMV treffen konkrete Vorgaben über die bei einer Betriebskostenabrechnung zu beachtenden formellen Erfordernisse, so dass auf allgemeine Grundsätze zurückzugreifen ist, soweit nicht § 20 Abs. 4 Satz 1 NMV besondere Formerfordernisse aufstellt.
Ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit erforderlich – Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen [2].
Fehlender Vorwegabzug
Die Abrechnungen sind nicht deswegen formell mangelhaft, weil die Klägerin bei den Positionen Niederschlagswasser, Straßenreinigung, Schnee- und Eisbeseitigung, Hausreinigung, allgemeine und zusätzliche Gartenpflege, Spielplätze, Strom und Beleuchtung keinen Vorwegabzug vorgenommen hat.
Zwar sieht § 20 Abs. 2 Satz 2 Halbsatz 1 NMV vor, dass Betriebskosten, die nicht für Wohnraum entstanden sind, vorweg abzuziehen sind. Für den Fall, dass nicht festgestellt werden kann, ob die Betriebskosten auf Wohnraum oder auf Geschäftsraum entfallen, sind sie für den Wohnteil und den anderen Teil des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit im Verhältnis des umbauten Raums oder der Wohn- und Nutzflächen aufzuteilen (§ 20 Abs. 2 Satz 2 Halbsatz 2 NMV).
Die Vornahme eines entsprechenden Vorwegabzugs gehört entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts jedoch nicht zu den formellen Mindestanforderungen an eine Abrechnung, sondern betrifft (nur) deren materielle Richtigkeit. Der Bundesgerichtshof hat dies bereits mehrfach für den Fall einer Abrechnung im preisfreien Wohnraum entschieden [3]. Für den preisgebundenen Wohnraum gilt nichts anderes. In beiden Fällen richten sich die formellen Mindestanforderungen an eine Abrechnung nach den Vorgaben des § 259 BGB [4]. Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilungsschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen [5]. Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zu Grunde gelegt wird, betrifft dagegen die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung [6].
Daher berührt die Frage, ob in Ansatz gebrachte Kostenarten den vertraglichen Vereinbarungen oder den gesetzlichen Vorgaben entsprechen, (nur) die materielle Richtigkeit einer Abrechnung und nicht deren formelle Mindestanforderungen [7]. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Bestimmung des § 20 Abs. 2 Satz 2 Halbsatz 1 NMV, die in den dort genannten Fällen zwingend einen Vorwegabzug verlangt. Denn diese Vorschrift beschränkt sich darauf, einen gesetzlichen Umlagemaßstab festzulegen [8]. Sie bestimmt damit nur, welche Betriebskosten[9] in materieller Hinsicht umlagefähig sind, und trifft folglich keine die formellen Anforderungen des § 259 BGB verschärfende Regelung.
Hierfür besteht auch – anders als die Revisionserwiderung meint – kein Bedürfnis. Denn der Mieter kann einer – den allgemeinen Mindestvorgaben des § 259 BGB entsprechenden – Betriebskostenabrechnung aufgrund der darin anzugebenden Gesamtflächen unschwer entnehmen, ob der gesetzlich vorgeschriebene Vorwegabzug erfolgt ist oder nicht. Ein unterbliebener Vorwegabzug berührt daher auch bei preisgebundenem Wohnraum die rechnerische Nachvollziehbarkeit einer Abrechnung nicht.
Angabe nur der um den Vorwegabzug gekürzten Gesamtkosten
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genügt es nicht, nur die um nicht umlagefähige Kostenanteile bereinigten Kosten mitzuteilen [10]. Dem Mieter muss vielmehr ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind, denn auch dies hat Einfluss auf die ihm angelasteten Kosten [11].
Diese für Betriebskostenabrechnungen im preisfreien Wohnraum entwickelten Grundsätze gelten – wovon auch das Berufungsgericht ausgeht – sinngemäß auch im preisgebundenen Wohnraum. Die danach erforderliche Angabe der für das Objekt bei den Positionen Grundsteuer, Müllabfuhr, Recycling Biomüll und Recycling Papier anfallenden Gesamtkosten ist unterblieben. Die Klägerin hat stattdessen in den Abrechnungen nur die um den gesetzlichen Vorwegabzug bereinigten Gesamtkosten ausgewiesen und sich mit dem erläuternden Hinweis begnügt, dass ein solcher Vorwegabzug erfolgt ist. Dies genügt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht. Denn die Höhe des Vorwegabzugs erschließt sich für den Mieter hieraus nicht.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 7. Dezember 2011 – VIII ZR 118/11
- im Anschluss an BGH, Urteil vom 14.02.2007 – VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059[↩]
- st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 11.08.2010 – VIII ZR 45/10, NJW 2010, 3363 Rn. 10; vom 13.10.2010 – VIII ZR 46/10, WuM 2011, 741 Rn. 10; vom 08.12.2010 – VIII ZR 27/10, NJW 2011, 1867 Rn. 8; jeweils mwN [jeweils für den preisfreien Wohnraum]; vom 20.07.2005 – VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135 unter II 2 mwN [sowohl für preisfreien als auch für preisgebundenen Wohnraum]; vom 13.01.2010 – VIII ZR 137/09, NJW 2010, 1198 Rn.20 [für preisgebundenen Wohnraum][↩]
- BGH, Urteile vom 11.08.2010 – VIII ZR 45/10, aaO Rn. 11 ff.; vom 13.10.2010 – VIII ZR 46/10, aaO Rn. 11 ff.[↩]
- vgl. etwa BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 371/04, aaO[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 20.10.2010 – VIII ZR 73/10, NJW 2011, 368 Rn. 15[↩]
- BGH, Urteil vom 20.10.2010 – VIII ZR 73/10, aaO mwN[↩]
- vgl. etwa BGH, Urteil vom 18.05.2011 – VIII ZR 240/10, NJW 2011, 2786 Rn. 12 mwN für die Umlage von Betriebskosten trotz fehlender Umlagevereinbarung bzw. trotz vereinbarter Pauschale[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 29.09.2004 – VIII ZR 341/03, WuM 2004, 666 unter II 1[↩]
- anteile[↩]
- vgl. BGH, Urteile vom 14.02.2007 – VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10; vom 11.08.2010 – VIII ZR 45/10, aaO Rn. 12; vom 13.10.2010 – VIII ZR 46/10, aaO Rn. 12[↩]
- BGH, Urteil vom 14.02.2007 – VIII ZR 1/06 aaO mwN[↩]
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