Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung für eine preis­ge­bun­de­ne Woh­nung in einem gemischt genutz­ten Gebäudekomplex

Auch bei der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung für eine preis­ge­bun­de­ne Woh­nung in einem gemischt genutz­ten Gebäu­de­kom­plex gehört die Vor­nah­me eines Vor­weg­ab­zugs für die gewerb­li­che Nut­zung nicht zu den an eine Abrech­nung zu stel­len­den Min­dest­an­for­de­run­gen, son­dern betrifft (nur) deren mate­ri­el­le Rich­tig­keit ()im Anschluss an BGH, Urtei­le vom 11.08.2010 – VIII ZR 45/​10, NJW 2010, 3363; vom 13.10.2010 – VIII ZR 46/​10, NJW-RR 2011, 90)). Die Abrech­nung ist daher nicht aus for­mel­len Grün­den unwirk­sam, wenn der Ver­mie­ter den gesetz­lich vor­ge­schrie­be­nen Vor­weg­ab­zug unterlässt.

Wird ein Vor­weg­ab­zug vor­ge­nom­men, genügt die Abrech­nung auch bei preis­ge­bun­de­nem Wohn­raum den an sie zu stel­len­den for­mel­len Anfor­de­run­gen nicht, wenn nur die um einen Vor­weg­ab­zug berei­nig­ten Gesamt­kos­ten aus­ge­wie­sen wer­den; es fehlt dann an der erfor­der­li­chen Anga­be der Gesamt­kos­ten¹.

§ 20 Abs. 3 NMV regelt als Gegen­stück zu der für den preis­frei­en Wohn­raum gel­ten­den Bestim­mung des § 556 Abs. 3 BGB die Abrech­nungs­pflich­ten des Ver­mie­ters über Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen im preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum. Danach ist über die Betriebs­kos­ten, den Umle­gungs­be­trag und die Vor­aus­zah­lun­gen jähr­lich abzu­rech­nen (§ 20 Abs. 3 Satz 2 NMV), wobei alle oder meh­re­re Betriebs­kos­ten­ar­ten in einer Abrech­nung erfasst wer­den dür­fen (§ 20 Abs. 3 Satz 3 NMV). Weder § 556 Abs. 3 BGB noch § 20 Abs. 3 NMV tref­fen kon­kre­te Vor­ga­ben über die bei einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung zu beach­ten­den for­mel­len Erfor­der­nis­se, so dass auf all­ge­mei­ne Grund­sät­ze zurück­zu­grei­fen ist, soweit nicht § 20 Abs. 4 Satz 1 NMV beson­de­re Form­erfor­der­nis­se aufstellt.

Ord­nungs­ge­mäß ist eine Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung, wenn sie den all­ge­mei­nen Anfor­de­run­gen des § 259 BGB ent­spricht, also eine geord­ne­te Zusam­men­stel­lung der Ein­nah­men und Aus­ga­ben ent­hält. Soweit kei­ne beson­de­ren Abre­den getrof­fen sind, sind in die Abrech­nung bei Gebäu­den mit meh­re­ren Wohn­ein­hei­ten regel­mä­ßig fol­gen­de Min­destan­ga­ben auf­zu­neh­men: eine Zusam­men­stel­lung der Gesamt­kos­ten, die Anga­be und – soweit erfor­der­lich – Erläu­te­rung der zugrun­de geleg­ten Ver­tei­ler­schlüs­sel, die Berech­nung des Anteils des Mie­ters und der Abzug sei­ner Vor­aus­zah­lun­gen².

Feh­len­der Vorwegabzug

Die Abrech­nun­gen sind nicht des­we­gen for­mell man­gel­haft, weil die Klä­ge­rin bei den Posi­tio­nen Nie­der­schlags­was­ser, Stra­ßen­rei­ni­gung, Schnee- und Eis­be­sei­ti­gung, Haus­rei­ni­gung, all­ge­mei­ne und zusätz­li­che Gar­ten­pfle­ge, Spiel­plät­ze, Strom und Beleuch­tung kei­nen Vor­weg­ab­zug vor­ge­nom­men hat.

Zwar sieht § 20 Abs. 2 Satz 2 Halb­satz 1 NMV vor, dass Betriebs­kos­ten, die nicht für Wohn­raum ent­stan­den sind, vor­weg abzu­zie­hen sind. Für den Fall, dass nicht fest­ge­stellt wer­den kann, ob die Betriebs­kos­ten auf Wohn­raum oder auf Geschäfts­raum ent­fal­len, sind sie für den Wohn­teil und den ande­ren Teil des Gebäu­des oder der Wirt­schafts­ein­heit im Ver­hält­nis des umbau­ten Raums oder der Wohn- und Nutz­flä­chen auf­zu­tei­len (§ 20 Abs. 2 Satz 2 Halb­satz 2 NMV).

Die Vor­nah­me eines ent­spre­chen­den Vor­weg­ab­zugs gehört ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts jedoch nicht zu den for­mel­len Min­dest­an­for­de­run­gen an eine Abrech­nung, son­dern betrifft (nur) deren mate­ri­el­le Rich­tig­keit. Der Bun­des­ge­richts­hof hat dies bereits mehr­fach für den Fall einer Abrech­nung im preis­frei­en Wohn­raum ent­schie­den³. Für den preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum gilt nichts ande­res. In bei­den Fäl­len rich­ten sich die for­mel­len Min­dest­an­for­de­run­gen an eine Abrech­nung nach den Vor­ga­ben des § 259 BGB⁴. Die Abgren­zung zwi­schen for­mel­ler Wirk­sam­keit einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung einer­seits und deren inhalt­li­cher Rich­tig­keit ande­rer­seits rich­tet sich danach, ob der Mie­ter in der Lage ist, die Art des Ver­tei­lungs­schlüs­sels der ein­zel­nen Kos­ten­po­si­tio­nen zu erken­nen und den auf ihn ent­fal­len­den Anteil an den Gesamt­kos­ten rech­ne­risch nach­zu­prü­fen⁵. Ob die abge­rech­ne­ten Posi­tio­nen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sons­ti­ge Män­gel der Abrech­nung vor­lie­gen, etwa ein fal­scher Anteil an den Gesamt­kos­ten zu Grun­de gelegt wird, betrifft dage­gen die inhalt­li­che Rich­tig­keit der Abrech­nung⁶.

Daher berührt die Fra­ge, ob in Ansatz gebrach­te Kos­ten­ar­ten den ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­run­gen oder den gesetz­li­chen Vor­ga­ben ent­spre­chen, (nur) die mate­ri­el­le Rich­tig­keit einer Abrech­nung und nicht deren for­mel­le Min­dest­an­for­de­run­gen⁷. Etwas ande­res ergibt sich auch nicht aus der Bestim­mung des § 20 Abs. 2 Satz 2 Halb­satz 1 NMV, die in den dort genann­ten Fäl­len zwin­gend einen Vor­weg­ab­zug ver­langt. Denn die­se Vor­schrift beschränkt sich dar­auf, einen gesetz­li­chen Umla­ge­maß­stab fest­zu­le­gen⁸. Sie bestimmt damit nur, wel­che Betriebskosten((anteile)) in mate­ri­el­ler Hin­sicht umla­ge­fä­hig sind, und trifft folg­lich kei­ne die for­mel­len Anfor­de­run­gen des § 259 BGB ver­schär­fen­de Regelung.

Hier­für besteht auch – anders als die Revi­si­ons­er­wi­de­rung meint – kein Bedürf­nis. Denn der Mie­ter kann einer – den all­ge­mei­nen Min­dest­vor­ga­ben des § 259 BGB ent­spre­chen­den – Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung auf­grund der dar­in anzu­ge­ben­den Gesamt­flä­chen unschwer ent­neh­men, ob der gesetz­lich vor­ge­schrie­be­ne Vor­weg­ab­zug erfolgt ist oder nicht. Ein unter­blie­be­ner Vor­weg­ab­zug berührt daher auch bei preis­ge­bun­de­nem Wohn­raum die rech­ne­ri­sche Nach­voll­zieh­bar­keit einer Abrech­nung nicht.

Anga­be nur der um den Vor­weg­ab­zug gekürz­ten Gesamtkosten

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs genügt es nicht, nur die um nicht umla­ge­fä­hi­ge Kos­ten­an­tei­le berei­nig­ten Kos­ten mit­zu­tei­len⁹. Dem Mie­ter muss viel­mehr ersicht­lich sein, ob und in wel­cher Höhe nicht umla­ge­fä­hi­ge Kos­ten vor­ab abge­setzt wor­den sind, denn auch dies hat Ein­fluss auf die ihm ange­las­te­ten Kos­ten¹⁰.

Die­se für Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen im preis­frei­en Wohn­raum ent­wi­ckel­ten Grund­sät­ze gel­ten – wovon auch das Beru­fungs­ge­richt aus­geht – sinn­ge­mäß auch im preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum. Die danach erfor­der­li­che Anga­be der für das Objekt bei den Posi­tio­nen Grund­steu­er, Müll­ab­fuhr, Recy­cling Bio­müll und Recy­cling Papier anfal­len­den Gesamt­kos­ten ist unter­blie­ben. Die Klä­ge­rin hat statt­des­sen in den Abrech­nun­gen nur die um den gesetz­li­chen Vor­weg­ab­zug berei­nig­ten Gesamt­kos­ten aus­ge­wie­sen und sich mit dem erläu­tern­den Hin­weis begnügt, dass ein sol­cher Vor­weg­ab­zug erfolgt ist. Dies genügt ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts nicht. Denn die Höhe des Vor­weg­ab­zugs erschließt sich für den Mie­ter hier­aus nicht.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 7. Dezem­ber 2011 – VIII ZR 118/​11

1. im Anschluss an BGH, Urteil vom 14.02.2007 – VIII ZR 1/​06, NJW 2007, 1059[↩]
2. st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urtei­le vom 11.08.2010 – VIII ZR 45/​10, NJW 2010, 3363 Rn. 10; vom 13.10.2010 – VIII ZR 46/​10, WuM 2011, 741 Rn. 10; vom 08.12.2010 – VIII ZR 27/​10, NJW 2011, 1867 Rn. 8; jeweils mwN [jeweils für den preis­frei­en Wohn­raum]; vom 20.07.2005 – VIII ZR 371/​04, NJW 2005, 3135 unter II 2 mwN [sowohl für preis­frei­en als auch für preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum]; vom 13.01.2010 – VIII ZR 137/​09, NJW 2010, 1198 Rn.20 [für preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum][↩]
3. BGH, Urtei­le vom 11.08.2010 – VIII ZR 45/​10, aaO Rn. 11 ff.; vom 13.10.2010 – VIII ZR 46/​10, aaO Rn. 11 ff.[↩]
4. vgl. etwa BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 371/​04, aaO[↩]
5. vgl. BGH, Urteil vom 20.10.2010 – VIII ZR 73/​10, NJW 2011, 368 Rn. 15[↩]
6. BGH, Urteil vom 20.10.2010 – VIII ZR 73/​10, aaO mwN[↩]
7. vgl. etwa BGH, Urteil vom 18.05.2011 – VIII ZR 240/​10, NJW 2011, 2786 Rn. 12 mwN für die Umla­ge von Betriebs­kos­ten trotz feh­len­der Umla­ge­ver­ein­ba­rung bzw. trotz ver­ein­bar­ter Pau­scha­le[↩]
8. vgl. BGH, Urteil vom 29.09.2004 – VIII ZR 341/​03, WuM 2004, 666 unter II 1[↩]
9. vgl. BGH, Urtei­le vom 14.02.2007 – VIII ZR 1/​06, NJW 2007, 1059 Rn. 10; vom 11.08.2010 – VIII ZR 45/​10, aaO Rn. 12; vom 13.10.2010 – VIII ZR 46/​10, aaO Rn. 12[↩]
10. BGH, Urteil vom 14.02.2007 – VIII ZR 1/​06 aaO mwN[↩]