Der Balkon der Eigentumswohnung – und die Kosten seiner Instandhaltung

Eine in der Teilungserklärung getroffene Regelung, wonach Balkone, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, auf dessen Kosten instandzusetzen und instandzuhalten sind, ist nicht einschränkend dahin auszulegen, dass hiervon Kosten ausgenommen sind, die die im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonteile betreffen.

Der Balkon der Eigentumswohnung – und die Kosten seiner Instandhaltung

Bei der Auslegung einer Teilungserklärung ist maßgebend auf den Wortlaut und den Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegend ergibt; Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind1.

Im vorliegend entschiedenen Fall knüpfte die Überbürdung der gesamten Kostenlast schon nach der sprachlichen Fassung der Teilungserklärung daran an, dass der Balkon zum “ausschließlichen Gebrauch” durch den jeweiligen Wohnungseigentümer bestimmt ist, die übrigen Wohnungseigentümer mithin von der Nutzung ausgeschlossen sind.

Der Teilungserklärung ist auch unter Berücksichtigung von Sinn und Zweck, wie er sich bei nächstliegendem Verständnis einem unbefangenen Betrachter erschließt, keine Einschränkung zu entnehmen. Danach ist nicht ersichtlich, dass die das Gemeinschaftseigentum betreffenden Sanierungskosten nicht von dem jeweiligen Wohnungseigentümer getragen werden sollen2. Es ist zwar richtig, dass den Eintritt von Feuchtigkeit verhindernde Maßnahmen auch der Erhaltung des gesamten Gebäudes zugutekommen (können). Nur knüpft die Regelung hieran nicht an. In Übereinstimmung mit dem klaren und eindeutigen Wortlaut, dem insbesondere keine Differenzierung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum zu entnehmen ist, besteht der Sinn der Regelung vielmehr darin, dass die übrigen – von der Nutzung der Balkone ausgeschlossenen – Wohnungseigentümer deshalb von der Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung aller Balkonteile befreit sein sollten, weil diese Lasten bei einer Bauweise ohne Balkone nicht angefallen wären. Eine solche Regelung zu treffen, liegt im privatautonomen Gestaltungsspielraum der Wohnungseigentümer bzw. des teilenden Eigentümers. Das Wohnungseigentumsrecht lässt den Wohnungseigentümern weitgehend freie Hand, wie sie ihr Verhältnis untereinander ordnen wollen3.

Ob der in dem Verstoß gegen die Teilungserklärung liegende Rechtsfehler nur zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse führt oder zu deren Nichtigkeit wegen fehlender Beschlusskompetenz zur erstmaligen Begründung einer Kostenlast der Gemeinschaft4, bedurfte im hier entschiedenen Fall keiner Klärung, weil der Rechtsfehler innerhalb der Ausschlussfristen nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG geltend gemacht worden ist5.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 16. November 2012 – V ZR 9/12

  1. vgl. nur BGH, Beschluss vom 07.10.2004 V ZB 22/04, NJW 2004, 3413 mwN; ebenso für Beschlüsse BGH, Beschluss vom 10.09.1998 – V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, 291 f.; vgl. auch Urteil vom 18.06.2010 – V ZR 193/09, NJW 2010, 2801 Rn. 1 []
  2. gegen eine solche Einschränkung auch BayObLG, ZMR 1999, 56, 58 f.; OLG Braunschweig, ZMR 2006, 395, 396 []
  3. BGH, Urteil vom 13.10.2006 – V ZR 289/05, WM 2006, 2374, 2376 mwN []
  4. vgl. BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 225/11, NJW 2012, 2578, 2579 []
  5. dazu und zur Frage der Tenorierung BGH, Urteil vom 02.10.2009 – V ZR 235/08, BGHZ 182, 307, 314 ff.; vgl. auch Urteil vom 20.05.2011 – V ZR 175/10, NJW-RR 2011, 1232 []