Der Bal­kon der Eigen­tums­woh­nung – und die Kos­ten sei­ner Instand­hal­tung

Eine in der Tei­lungs­er­klä­rung getrof­fe­ne Rege­lung, wonach Bal­ko­ne, die zum aus­schließ­li­chen Gebrauch durch einen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer bestimmt sind, auf des­sen Kos­ten instand­zu­set­zen und instand­zu­hal­ten sind, ist nicht ein­schrän­kend dahin aus­zu­le­gen, dass hier­von Kos­ten aus­ge­nom­men sind, die die im Gemein­schafts­ei­gen­tum ste­hen­den Bal­kon­tei­le betref­fen.

Der Bal­kon der Eigen­tums­woh­nung – und die Kos­ten sei­ner Instand­hal­tung

Bei der Aus­le­gung einer Tei­lungs­er­klä­rung ist maß­ge­bend auf den Wort­laut und den Sinn abzu­stel­len, wie er sich für einen unbe­fan­ge­nen Betrach­ter als nächst­lie­gend ergibt; Umstän­de außer­halb der Ein­tra­gung dür­fen nur her­an­ge­zo­gen wer­den, wenn sie nach den beson­de­ren Ver­hält­nis­sen des Ein­zel­fal­les für jeder­mann ohne wei­te­res erkenn­bar sind 1.

Im vor­lie­gend ent­schie­de­nen Fall knüpf­te die Über­bür­dung der gesam­ten Kos­ten­last schon nach der sprach­li­chen Fas­sung der Tei­lungs­er­klä­rung dar­an an, dass der Bal­kon zum "aus­schließ­li­chen Gebrauch" durch den jewei­li­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer bestimmt ist, die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer mit­hin von der Nut­zung aus­ge­schlos­sen sind.

Der Tei­lungs­er­klä­rung ist auch unter Berück­sich­ti­gung von Sinn und Zweck, wie er sich bei nächst­lie­gen­dem Ver­ständ­nis einem unbe­fan­ge­nen Betrach­ter erschließt, kei­ne Ein­schrän­kung zu ent­neh­men. Danach ist nicht ersicht­lich, dass die das Gemein­schafts­ei­gen­tum betref­fen­den Sanie­rungs­kos­ten nicht von dem jewei­li­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer getra­gen wer­den sol­len 2. Es ist zwar rich­tig, dass den Ein­tritt von Feuch­tig­keit ver­hin­dern­de Maß­nah­men auch der Erhal­tung des gesam­ten Gebäu­des zugu­te­kom­men (kön­nen). Nur knüpft die Rege­lung hier­an nicht an. In Über­ein­stim­mung mit dem kla­ren und ein­deu­ti­gen Wort­laut, dem ins­be­son­de­re kei­ne Dif­fe­ren­zie­rung zwi­schen Son­der- und Gemein­schafts­ei­gen­tum zu ent­neh­men ist, besteht der Sinn der Rege­lung viel­mehr dar­in, dass die übri­gen – von der Nut­zung der Bal­ko­ne aus­ge­schlos­se­nen – Woh­nungs­ei­gen­tü­mer des­halb von der Ver­pflich­tung zur Instand­hal­tung und Instand­set­zung aller Bal­kon­tei­le befreit sein soll­ten, weil die­se Las­ten bei einer Bau­wei­se ohne Bal­ko­ne nicht ange­fal­len wären. Eine sol­che Rege­lung zu tref­fen, liegt im pri­vat­au­to­no­men Gestal­tungs­spiel­raum der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer bzw. des tei­len­den Eigen­tü­mers. Das Woh­nungs­ei­gen­tums­recht lässt den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern weit­ge­hend freie Hand, wie sie ihr Ver­hält­nis unter­ein­an­der ord­nen wol­len 3.

Ob der in dem Ver­stoß gegen die Tei­lungs­er­klä­rung lie­gen­de Rechts­feh­ler nur zur Anfecht­bar­keit der Beschlüs­se führt oder zu deren Nich­tig­keit wegen feh­len­der Beschluss­kom­pe­tenz zur erst­ma­li­gen Begrün­dung einer Kos­ten­last der Gemein­schaft 4, bedurf­te im hier ent­schie­de­nen Fall kei­ner Klä­rung, weil der Rechts­feh­ler inner­halb der Aus­schluss­fris­ten nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG gel­tend gemacht wor­den ist 5.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 16. Novem­ber 2012 – V ZR 9/​12

  1. vgl. nur BGH, Beschluss vom 07.10.2004 V ZB 22/​04, NJW 2004, 3413 mwN; eben­so für Beschlüs­se BGH, Beschluss vom 10.09.1998 – V ZB 11/​98, BGHZ 139, 288, 291 f.; vgl. auch Urteil vom 18.06.2010 – V ZR 193/​09, NJW 2010, 2801 Rn. 1[]
  2. gegen eine sol­che Ein­schrän­kung auch BayO­bLG, ZMR 1999, 56, 58 f.; OLG Braun­schweig, ZMR 2006, 395, 396[]
  3. BGH, Urteil vom 13.10.2006 – V ZR 289/​05, WM 2006, 2374, 2376 mwN[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 225/​11, NJW 2012, 2578, 2579[]
  5. dazu und zur Fra­ge der Ten­orie­rung BGH, Urteil vom 02.10.2009 – V ZR 235/​08, BGHZ 182, 307, 314 ff.; vgl. auch Urteil vom 20.05.2011 – V ZR 175/​10, NJW-RR 2011, 1232[]