Der Streit mit einem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer – und das Stimm­ver­bot in der WEG-Ver­samm­lung

Ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer unter­liegt in ent­spre­chen­der Anwen­dung von § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG einem Stimm­ver­bot, wenn er einen Rechts­streit gegen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft führt und ver­fah­rens­be­zo­ge­ne Maß­nah­men Gegen­stand der Beschluss­fas­sung sind.

Der Streit mit einem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer – und das Stimm­ver­bot in der WEG-Ver­samm­lung

WEG ent­hält inso­weit eine aus­fül­lungs­be­dürf­ti­ge Lücke, als der Fall eines Rechts­streits zwi­schen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft und einem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht genannt wird.

Nach § 25 Abs. 5 WEG ist ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer u.a. dann nicht stimm­be­rech­tigt, wenn die Beschluss­fas­sung die Ein­lei­tung oder Erle­di­gung eines Rechts­streits der ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gegen ihn betrifft. Die Vor­schrift berück­sich­tigt nicht, dass auch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft als Ver­band nach § 10 Abs. 6 WEG rechts­fä­hig ist und es damit wie hier zu Rechts­strei­tig­kei­ten zwi­schen der Gemein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer und ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern kom­men kann. Hier­bei han­delt es sich um eine plan­wid­ri­ge Rege­lungs­lü­cke. Die Vor­schrift des § 25 Abs. 5 WEG, die seit Inkraft­tre­ten des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­set­zes vom 15.03.1951 unver­än­dert geblie­ben ist, ist nach der Aner­ken­nung der (Teil)Rechts­fä­hig­keit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft 1 und ihrer Nor­mie­rung durch das Gesetz zur Ände­rung des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­set­zes und ande­rer Geset­ze vom 23.03.2007 2 nicht an die neue Rechts­la­ge ange­passt wor­den. Dies stellt jedoch kei­ne bewuss­te gesetz­ge­be­ri­sche Ent­schei­dung dahin­ge­hend dar, dass § 25 Abs. 5 WEG bei einem Rechts­streit zwi­schen der Gemein­schaft und ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern nicht zur Anwen­dung kom­men soll. Der Geset­zes­be­grün­dung 3 lässt sich dies­be­züg­lich nichts ent­neh­men. Viel­mehr deu­tet alles dar­auf hin, dass die Auf­nah­me die­ses Tat­be­stan­des in § 25 Abs. 5 WEG ver­se­hent­lich unter­blie­ben ist.

Die dadurch ent­stan­de­ne Lücke ist durch eine ent­spre­chen­de Anwen­dung von § 25 Abs. 5 WEG zu schlie­ßen.

Das Stimm­recht der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gehört aller­dings zu dem Kern­be­reich ele­men­ta­rer Mit­glied­schafts­rech­te 4. Da es ein wesent­li­ches Mit­tel zur Mit­ge­stal­tung der Gemein­schafts­an­ge­le­gen­hei­ten bil­det, darf es nur aus­nahms­wei­se und ledig­lich unter eng begrenz­ten Vor­aus­set­zun­gen ein­ge­schränkt wer­den 5. § 25 Abs. 5 WEG sieht als Son­der­vor­schrift zu § 181 BGB 6 kein all­ge­mei­nes Stimm­ver­bot bei jed­we­den Inter­es­sen­kol­li­sio­nen vor 7, son­dern beschränkt den Aus­schluss des Stimm­rechts auf bestimm­te, beson­ders schwer­wie­gen­de Fäl­le. Das schließt aber nicht aus, die Norm in Fäl­len, in denen sich der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer einem Inter­es­sen­kon­flikt aus­ge­setzt sieht, der in sei­nem Aus­maß mit den gesetz­lich fest­ge­leg­ten Tat­be­stän­den iden­tisch ist, ent­spre­chend anzu­wen­den 8. So liegt der Fall hier.

Zweck des in § 25 Abs. 5 WEG gere­gel­ten Stimm­ver­bots ist es, zu ver­hin­dern, dass der Pro­zess­geg­ner auf das Ob und Wie einer gegen ihn gerich­te­ten Pro­zess­füh­rung Ein­fluss neh­men kann 9. Bei einer Mit­wir­kung des beklag­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mers an der auf das Ver­fah­ren bezo­ge­nen Wil­lens­bil­dung auch auf Klä­ger­sei­te bestün­de die nahe­lie­gen­de Gefahr, dass eine sach­ge­rech­te Klä­rung der zur gericht­li­chen Über­prü­fung gestell­ten Streit­ge­gen­stän­de erschwert oder gar ver­hin­dert wür­de, sei es, dass schon kei­ne Kla­ge erho­ben wür­de, sei es, dass sach­ge­rech­te Anträ­ge nicht gestellt wür­den oder der Rechts­streit in sons­ti­ger Wei­se nicht mit dem nöti­gen Nach­druck betrie­ben wür­de. Daher schei­det eine Betei­li­gung an der Abstim­mung über alle Beschluss­ge­gen­stän­de aus, die ver­fah­rens­be­zo­ge­ne Maß­nah­men betref­fen, wor­un­ter ins­be­son­de­re Beschlüs­se über die Ein­lei­tung des Rechts­streits, die Art und Wei­se der Pro­zess­füh­rung und die Fra­ge der ver­fah­rens­recht­li­chen Been­di­gung fal­len 10. Die­sel­be Gefahr besteht, wenn sich in einem Rechts­streit die Gemein­schaft und ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gegen­über ste­hen. Ein sach­ge­rech­ter Grund, die­sen Fall anders zu behan­deln, als jenen, in dem die ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer Kla­ge gegen einen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer erhe­ben wol­len, ist nicht ersicht­lich.

Auch ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, der als Klä­ger einen Rechts­streit gegen die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft führt, unter­liegt einem Stimm­ver­bot, wenn es um die Wil­lens­bil­dung der Gemein­schaft über die zu ergrei­fen­den ver­fah­rens­recht­li­chen Maß­nah­men geht.

Der Wort­laut des § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG deu­tet auf den ers­ten Blick zwar dar­auf hin, dass sich der von dem Stimm­ver­bot betrof­fe­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer in der Rol­le des Beklag­ten oder des Antrags­geg­ners befin­den muss 11. Mit der redak­tio­nel­len Fas­sung der Vor­schrift ist aber kei­ne ent­spre­chen­de Beschrän­kung des Anwen­dungs­be­reichs des Stimm­ver­bots beab­sich­tigt gewe­sen 12.

Dies bele­gen sowohl his­to­ri­sche als auch sys­te­ma­ti­sche Gesichts­punk­te. Weit­nau­er, der maß­ge­bend an der Ent­ste­hung des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­set­zes betei­ligt war, hebt in der 1951 erschie­ne­nen Kom­men­tie­rung her­vor, dass § 25 Abs. 5 WEG dem § 34 BGB nach­ge­bil­det ist 13. Nach § 34 BGB ist ein Ver­eins­mit­glied u.a. vom Stimm­recht aus­ge­schlos­sen, wenn die Beschluss­fas­sung "die Ein­lei­tung oder Erle­di­gung eines Rechts­streits zwi­schen ihm und dem Ver­ein" betrifft. Zwar ent­hält § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG eine hier­von abwei­chen­de For­mu­lie­rung. Dar­aus ergibt sich aber nicht zwin­gend ein sach­li­cher Unter­schied. Die Abwehr von Ansprü­chen eines Woh­nungs­ei­gen­tü­mers gegen die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft ist durch­aus von dem in § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG ver­wand­ten Begriff der Erle­di­gung des Rechts­streits umfasst, wenn die nach­fol­gen­de For­mu­lie­rung "gegen ihn" dahin­ge­hend ver­stan­den wird, dass sich die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft und der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer als Par­tei­en gegen­über­ste­hen müs­sen. Ähn­li­ches wird für die ver­gleich­bar gefass­ten gesell­schafts­recht­li­chen Stimm­ver­bo­te in § 136 Abs. 1 Satz 1 AktG 14, § 47 Abs. 4 Satz 2 GmbHG 15 und § 43 Abs. 6 GenG 16 ver­tre­ten.

Für eine wei­te Inter­pre­ta­ti­on des Wort­lauts spre­chen auch teleo­lo­gi­sche Gesichts­punk­te. Die Gefahr, dass der mit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft strei­ten­de Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auf das Ob und Wie der Pro­zess­füh­rung der Gemein­schaft Ein­fluss nimmt, besteht unab­hän­gig von der Ver­tei­lung der Par­tei­rol­len. Wird die Gemein­schaft ver­klagt, ist der Ver­wal­ter nach § 27 Abs. 3 Nr. 2 WEG zwar berech­tigt, im Namen der Gemein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer und mit Wir­kung für und gegen sie Maß­nah­men zu tref­fen, die zur Wah­rung einer Frist oder zur Abwen­dung eines sons­ti­gen Rechts­nach­teils erfor­der­lich sind, ins­be­son­de­re einen gegen die Gemein­schaft gerich­te­ten Rechts­streit gemäß § 43 Nr. 5 WEG im Erkennt­nis- und Voll­stre­ckungs­ver­fah­ren zu füh­ren. Die Wahr­neh­mung der Inter­es­sen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft in einem gegen die­se gerich­te­ten Ver­fah­ren gehört zur ord­nungs­ge­mä­ßen Erfül­lung der Auf­ga­ben des Ver­wal­ters, zu der er nicht nur berech­tigt, son­dern auch ver­pflich­tet ist 17. Im Innen­ver­hält­nis neh­men die in § 427 WEG gere­gel­ten Befug­nis­se des Ver­wal­ters den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern jedoch nicht ihre Ent­schei­dungs­macht und ihre gemein­schaft­li­che Geschäfts­füh­rungs­be­fug­nis 18.

Könn­te der gegen die Gemein­schaft kla­gen­de Woh­nungs­ei­gen­tü­mer an der auf das Ver­fah­ren bezo­ge­nen Wil­lens­bil­dung der Gemein­schaft mit­wir­ken, bestün­de daher wie der vor­lie­gen­de Fall anschau­lich belegt die Gefahr, dass sach­ge­rech­te, auf die Ver­tei­di­gung gegen den gel­tend gemach­ten Anspruch bezo­ge­ne Schrit­te unter­blei­ben und die Gemein­schaft hier­durch einen Scha­den erlei­det. Die Gefahr einer nicht an der ord­nungs­ge­mä­ßen Ver­wal­tung, son­dern an pri­va­ten Son­der­in­ter­es­sen ori­en­tier­ten Ein­fluss­nah­me auf den Wil­lens­bil­dungs­pro­zess der Gemein­schaft ist so groß, dass die Annah­me eines ledig­lich beweg­li­chen Stimm­ver­bots im Fal­le eines im kon­kre­ten Ein­zel­fall fest­zu­stel­len­den Rechts­miss­brauchs 19 nicht aus­rei­chend ist, um die­ser effek­tiv zu begeg­nen.

Selbst wenn man annäh­me, dass der Wort­laut des § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG nur den Aktiv­pro­zess der Gemein­schaft bzw. der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gegen einen ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer erfasst, ergä­be sich kein ande­res Ergeb­nis. Die Vor­schrift wäre dann auf­grund der iden­ti­schen Inter­es­sen­la­ge auf einen Pas­siv­pro­zess ana­log anzu­wen­den 20.

Lie­gen die Vor­aus­set­zun­gen eines Stimm­ver­bots vor, so kann der betrof­fe­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auch kei­ne ande­re Per­son zur Aus­übung sei­nes Stimm­rechts bevoll­mäch­tig­ten, da er kei­ne Rechts­macht zur Aus­übung über­tra­gen kann, die ihm selbst nicht zusteht 21.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 6. Dezem­ber 2013 – V ZR 85/​13

  1. BGH, Beschluss vom 02.06.2005 – V ZB 32/​05, BGHZ 163, 154[]
  2. BGBl. I 2007, 370[]
  3. BT-Drs. 16/​3843, S. 24 ff.[]
  4. BGH, Urteil vom 10.12 2010 – V ZR 60/​10, NJW 2011, 679 Rn. 10[]
  5. BGH, Beschluss vom 19.09.2002 – V ZB 30/​02, BGHZ 152, 46, 57 mwN[]
  6. OLG Karls­ru­he, ZMR 1977, 343; Spielbauer/​Then, WEG, 2. Aufl., § 25 Rn. 26; Pau­ly, ZMR 2013, 13[]
  7. BayO­bLG, ZMR 2005, 561, 562; Elzer in Jen­ni­ßen, WEG, 3. Aufl., § 25 Rn. 86; juris­PK-BGB/­Rei­chel-Sche­rer, 6. Aufl., § 25 Rn. 97; Staudinger/​Bub, BGB, [2005], § 25 WEG Rn. 266; Van­den­hou­ten in Köh­ler, Anwalts­hand­buch Woh­nungs­ei­gen­tums­recht, 3. Aufl., Teil 4 Rn. 183; Gott­schalg, NZM 2012, 271, 272[]
  8. vgl. zu § 47 Abs. 4 GmbH: BGH, Urteil vom 20.01.1986 – II ZR 73/​85, BGHZ 97, 28, 33; Urteil vom 10.02.1977 – II ZR 81/​76, BGHZ 68, 107, 109; Hill­mann in Henssler/​Strohn, Gesell­schafts­recht, 2. Aufl., § 47 GmbHG Rn. 50 mwN[]
  9. vgl. BGH, Urteil vom 14.10.2011 – V ZR 56/​11, BGHZ 191, 198 Rn. 11 mwN[]
  10. BGH, Urteil vom 14.10.2011 – V ZR 56/​11, aaO Rn. 11 mwN[]
  11. vgl. Bärmann/​Seuß, Pra­xis des Woh­nungs­ei­gen­tums, 6. Aufl., Rn. 772[]
  12. vgl. Münch­Komm-BGB/­Reu­ter, 6. Aufl., § 34 Rn. 13 zu ver­gleich­ba­ren For­mu­lie­run­gen in § 136 Abs. 1 Satz 1 AktG, § 47 Abs. 4 Satz 2 GmbHG, § 43 Abs. 6 GenG[]
  13. Weitnauer/​Wirths, WEG, 1. Aufl.1951, § 25 Rn. 7[]
  14. Grigoleit/​Herrler, AktG, 2013, § 136 Rn. 9; Grund­mann in Groß­komm AktG, 4. Aufl., § 136 Rn. 37; Hölters/​Hirschmann, AktG, 2011, § 136 Rn.19; Spind­ler in K. Schmidt/​Lutter, AktG, 2. Aufl., § 136 Rn. 28[]
  15. Münch­Komm-GmbHG, 2012, § 136 Rn. 185; Scholz/​K. Schmidt, GmbHG, 11. Aufl., § 47 Rn. 126[]
  16. Mül­ler, GenG, 2. Aufl., § 43 Rn. 64[]
  17. BGH, Beschluss vom 22.09.2011 – I ZB 61/​10, NJW-RR 2012, 460 Rn. 22[]
  18. BGH, Urteil vom 05.07.2013 – V ZR 241/​12, NJW 2013, 3098, Rn. 15[]
  19. vgl. dazu BGH, Beschluss vom 19.09.2002 – V ZB 30/​02, BGHZ 152, 46, 60 ff.; Küm­mel in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 25 Rn. 46; Mer­le in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 25 Rn. 128[]
  20. vgl. zu § 136 Abs. 1 Satz 1 AktG: Holz­born in Bürgers/​Körber, AktG, 3. Aufl., § 136 Rn. 7; Münch-Komm-Akt­G/­Schrö­er, 2013, § 136 Rn. 14; Spindler/​Stilz/​Rieckers, AktG, 2. Aufl., § 136 Rn. 13; Zöll­ner, Die Schran­ken mit­glied­schaft­li­cher Stimm­rechts­macht bei den pri­vat­recht­li­chen Per­so­nen­ver­bän­den, 1963, S. 217[]
  21. OLG Frank­furt am Main, OLGZ 1983, 175 f.; Mer­le in Bär­mann, WEG, 12. Aufl, § 25 Rn. 151; Van­den­hou­ten in Köh­ler, Anwalts-Hand­buch Woh­nungs­ei­gen­tums­recht, 3. Aufl., Teil 4 Rn.194; Deckert, ZMR 2003, 153, 155[]