Der in Woh­nungs­ei­gen­tum auf­ge­teil­te Alt­bau – und die Sanie­rungs­pflich­ten

Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te sich aktu­ell mit der Fra­ge zu befas­sen, ob Feuch­tig­keits­schä­den im Bereich des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums saniert wer­den müs­sen:

Der in Woh­nungs­ei­gen­tum auf­ge­teil­te Alt­bau – und die Sanie­rungs­pflich­ten

Anlass hier­für bot der Streit einer Ham­bur­ger Woh­nungs- und Teil­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft, dern im Jahr 1890 errich­te­tes Gebäu­de im Jahr 1986 in zwölf Woh­nun­gen und drei Teil­ei­gen­tums­ein­hei­ten auf­ge­teilt wur­de. Die Klä­ger sind die Eigen­tü­mer der drei Teil­ei­gen­tums­ein­hei­ten, die sich im Sou­ter­rain des Gebäu­des befin­den; sie wer­den in der Tei­lungs­er­klä­rung als „Laden” bzw. „Büro” bezeich­net und der­zeit als Natur­heil­pra­xis, Künst­ler­agen­tur und Kom­mu­ni­ka­ti­ons­agen­tur genutzt. Weil die Wän­de die­ser Ein­hei­ten Durch­feuch­tun­gen auf­wei­sen, hol­te die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft im Jahr 2010 ein Gut­ach­ten eines Inge­nieur­bü­ros und im Jahr 2011 ein Gut­ach­ten eines Archi­tek­ten ein. Bei­de Gut­ach­ten erga­ben die­sel­ben Scha­dens­ur­sa­chen, näm­lich eine feh­len­de außen­sei­ti­ge Sockel­ab­dich­tung, eine feh­len­de Hori­zon­tal­sper­re und im Mau­er­werk ein­ge­la­ger­te Sal­ze. In der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung vom 31. März 2015 wur­de der zu TOP 2a gestell­te Antrag der Klä­ger auf Besei­ti­gung der Feuch­tig­keits­schä­den abge­lehnt. Auch der wei­te­re Antrag zu TOP 2b, wonach die Instand­set­zung durch Ein­brin­gung einer Hori­zon­tal­sper­re im Mau­er­werk sowie Auf­brin­gung einer Ver­ti­kal­sper­re auf den erd­be­rühr­ten Außen­wän­den erfol­gen soll, fand kei­ne Mehr­heit. Zu TOP 2f beschlos­sen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer mehr­heit­lich, ein wei­te­res Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten ein­zu­ho­len.

Gegen die genann­ten Beschlüs­se zu TOP 2a, 2b und 2f wen­den sich die Klä­ger mit der Anfech­tungs­kla­ge. Zugleich haben sie bean­tragt, die Beklag­ten zu ver­ur­tei­len, den Beschluss­an­trä­gen zu TOP 2a und 2b zuzu­stim­men bzw. eine gericht­li­che Beschluss­erset­zung vor­zu­neh­men. Das Amts­ge­richt Ham­burg hat die Kla­ge im Wesent­li­chen abge­wie­sen1. Auf die Beru­fung der Klä­ger hat ihr das Land­ge­richt Ham­burg statt­ge­ge­ben2. Mit der von dem Land­ge­richt Ham­burg im Beru­fungs­ur­teil zuge­las­se­nen Revi­si­on woll­ten die beklag­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nun­mehr errei­chen, dass die Kla­ge ins­ge­samt abge­wie­sen wird. Der Bun­des­ge­richts­hof bestä­tig­te dage­gen die land­ge­richt­li­che Ent­schei­dung; er hat eine Sanie­rungs­pflicht der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ange­nom­men und die Revi­si­on des­halb zurück­ge­wie­sen.

Der zu TOP 2a bean­trag­te Grund­la­gen­be­schluss über die Sanie­rung der Feuch­tig­keits­schä­den muss­te durch das Gericht ersetzt wer­den, weil die Klä­ger einen Anspruch auf die Sanie­rung des Gemein­schafts­ei­gen­tums haben. Grund­sätz­lich muss das gemein­schaft­li­che Eigen­tum jeden­falls in einem sol­chen bau­li­chen Zustand sein, dass das Son­der­ei­gen­tum zu dem in der Tei­lungs­er­klä­rung vor­ge­se­he­nen Zweck genutzt wer­den kann. Weist das Gemein­schafts­ei­gen­tum gra­vie­ren­de bau­li­che Män­gel auf, die die zweck­ent­spre­chen­de Nut­zung von Woh­nungs- oder Teil­ei­gen­tums­ein­hei­ten erheb­lich beein­träch­ti­gen oder sogar aus­schlie­ßen, ist eine sofor­ti­ge Instand­set­zung zwin­gend erfor­der­lich, und ein­zel­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kön­nen die Sanie­rung gemäß § 21 Abs. 4 WEG ver­lan­gen. Um sol­che Män­gel geht es hier; die Innen- und Außen­wän­de der Teil­ei­gen­tums­ein­hei­ten sind mas­siv durch­feuch­tet. Die Ursa­che liegt in einer feh­len­den Abdich­tung des Gebäu­des und damit im Gemein­schafts­ei­gen­tum; daher ist die Sanie­rung (eben­so wie bei­spiels­wei­se bei Män­geln des Dachs) Auf­ga­be aller Woh­nungs­ei­gen­tü­mer. Da die Teil­ei­gen­tums­ein­hei­ten nach der Tei­lungs­er­klä­rung als Büro bzw. Laden genutzt wer­den dür­fen, müs­sen sie eben­so wie Woh­nun­gen grund­sätz­lich dazu geeig­net sein, als Auf­ent­halts­raum für Men­schen zu die­nen. Mas­si­ve Durch­feuch­tun­gen müs­sen die Klä­ger des­halb nicht hin­neh­men, und zwar auch dann nicht, wenn gesund­heits­schäd­li­cher Schim­mel (noch) nicht auf­ge­tre­ten sein soll­te. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Revi­si­on wird der Sanie­rungs­an­spruch nicht dadurch aus­ge­schlos­sen, dass es sich um Sou­ter­rai­nein­hei­ten in einem Alt­bau han­delt.

Die Sanie­rung ist den Beklag­ten auch zuzu­mu­ten. Ist der Erhalt der Gebäu­de­sub­stanz gefähr­det, muss ohne­hin saniert wer­den. Ist die Gebäu­de­sub­stanz nicht gefähr­det, lie­ße sich die Sanie­rung allen­falls durch eine Ände­rung der Tei­lungs­er­klä­rung ver­mei­den, indem der Nut­zungs­zweck der betrof­fe­nen Ein­hei­ten geän­dert wird, hier etwa durch eine Ände­rung dahin­ge­hend, dass die Teil­ei­gen­tums­ein­hei­ten (nur) als Kel­ler die­nen. Ob Durch­feuch­tun­gen einer als Kel­ler die­nen­den Teil­ei­gen­tums­ein­heit unter Umstän­den hin­ge­nom­men wer­den müss­ten, und ob unver­hält­nis­mä­ßi­ge Kos­ten der Instand­set­zung dazu füh­ren kön­nen, dass die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer eine Anpas­sung der in der Tei­lungs­er­klä­rung vor­ge­se­he­nen Zweck­be­stim­mung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ver­lan­gen kön­nen, hat der Senat offen­ge­las­sen. Denn abge­se­hen davon, dass ein sol­cher Anpas­sungs­an­spruch nicht Gegen­stand des Ver­fah­rens ist, han­del­te es sich um einen äußerst gra­vie­ren­den Ein­griff in das Eigen­tums­recht der betrof­fe­nen Eigen­tü­mer, die ihre Ein­hei­ten nicht mehr – wie zuvor – als Laden oder Büro nut­zen könn­ten. Des­halb kann eine sol­che Anpas­sung der Tei­lungs­er­klä­rung nur als ulti­ma ratio in Aus­nah­me­fäl­len und gegen Aus­gleichs­zah­lun­gen in Betracht gezo­gen wer­den. Von einem sol­chen Aus­nah­me­fall kann hier nicht aus­ge­gan­gen wer­den. Nach den Fest­stel­lun­gen des Land­ge­richts lässt sich die Feuch­tig­keit behe­ben. Die von den Klä­gern mit 300.000 € bezif­fer­ten Sanie­rungs­kos­ten sind zwar für sich genom­men hoch. Es ist aber nicht ersicht­lich, dass sie völ­lig außer Ver­hält­nis zu dem erziel­ba­ren Nut­zen für die Gebäu­de­sub­stanz im All­ge­mei­nen und die drei Ein­hei­ten der Klä­ger im Beson­de­ren ste­hen. Eine „Opfer­gren­ze” für ein­zel­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ist nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ohne­hin nicht anzu­er­ken­nen.

Die gericht­li­che Beschluss­erset­zung muss­te auch im Hin­blick auf den Beschluss­an­trag zu TOP 2b erfol­gen. Auf der Grund­la­ge eines Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens geht das Land­ge­richt rechts­feh­ler­frei davon aus, dass im maß­geb­li­chen Zeit­punkt der letz­ten münd­li­chen Ver­hand­lung nur das in dem Beschluss­an­trag vor­ge­se­he­ne Sanie­rungs­ver­fah­ren ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung ent­sprach; die nähe­ren Details blei­ben einer fach­ge­rech­ten Sanie­rungs­pla­nung vor­be­hal­ten.

Schließ­lich ist auch den Beschluss­an­fech­tungs­kla­gen zu Recht statt­ge­ge­ben wor­den. Den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern lagen näm­lich schon im Zeit­punkt der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung zwei Pri­vat­gut­ach­ten vor, die die Scha­dens­ur­sa­che über­ein­stim­mend benannt und Sanie­rungs­mög­lich­kei­ten auf­ge­zeigt hat­ten. Die Schluss­fol­ge­rung des Land­ge­richts, es habe nicht ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung ent­spro­chen, die Sanie­rungs­an­trä­ge abzu­leh­nen (TOP 2a und 2b) und statt­des­sen die Ein­ho­lung eines wei­te­ren Gut­ach­tens zu beschlie­ßen (TOP 2f), lässt Rechts­feh­ler nicht erken­nen. Jeden­falls wider­sprach es ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung, die erfor­der­li­che Sanie­rung mit den ange­foch­te­nen Beschlüs­sen wei­ter zu ver­zö­gern.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 4. Mai 2018 – V ZR 203/​17

  1. AG Ham­burg, Urteil vom 07.12.2015 – 11 C 22/​15
  2. LG Ham­burg, Urteil vom 28.06.2017 – 318 S 9/​16