Die Abga­ben­schuld der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft

Eine von den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern als Mit­ei­gen­tü­mer des gemein­schaft­li­chen Grund­stücks gesamt­schuld­ne­risch zu tra­gen­de Abga­ben­schuld stellt eine gemein­schafts­be­zo­ge­ne Pflicht im Sin­ne des § 10 Abs. 6 Satz 3 Halb­satz 1 WEG dar. Im Innen­ver­hält­nis ist die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ver­pflich­tet, den durch Leis­tungs­be­scheid in Anspruch genom­me­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer von der Abga­ben­schuld frei­zu­stel­len. Erfüllt der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Abga­ben­for­de­rung aus eige­nen Mit­teln, steht ihm gegen die Gemein­schaft ein Erstat­tungs­an­spruch zu.

Die Abga­ben­schuld der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft

Ein Erstat­tungs­an­spruch besteht grund­sätz­lich auch dann, wenn der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die For­de­rung aus dem Leis­tungs­be­scheid begleicht, ohne dies mit der Gemein­schaft zuvor abzu­stim­men. Ein­wen­dun­gen gegen die Recht­mä­ßig­keit des Beschei­des berech­ti­gen die Gemein­schaft grund­sätz­lich nicht zu einer Zah­lungs­ver­wei­ge­rung, wenn der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Mög­lich­keit offen gehal­ten hat, die Recht­mä­ßig­keit des Beschei­des ver­wal­tungs­ge­richt­lich über­prü­fen zu las­sen.

Die Abga­ben­schuld der ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin (hier: auf­grund des Beschei­des des Abwas­ser- und Was­ser­zweck­ver­ban­des – MAWV -) begrün­det im Innen­ver­hält­nis der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer eine gemein­schafts­be­zo­ge­ne Pflicht im Sin­ne des § 10 Abs. 6 Satz 3 Halb­satz 1 WEG, die von der Gemein­schaft wahr­zu­neh­men ist.

Nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG übt die Gemein­schaft die gemein­schafts­be­zo­ge­nen Rech­te der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer aus und nimmt die gemein­schafts­be­zo­ge­nen Pflich­ten der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer wahr, eben­so sons­ti­ge Rech­te und Pflich­ten der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, soweit die­se gemein­schaft­lich gel­tend gemacht wer­den kön­nen oder zu erfül­len sind. Eine gemein­schafts­be­zo­ge­ne Pflicht liegt vor, wenn eine Ver­pflich­tung, die im Außen­ver­hält­nis alle Woh­nungs­ei­gen­tü­mer glei­cher­ma­ßen trifft, nach der Inter­es­sen­la­ge ein gemein­sa­mes Vor­ge­hen erfor­dert [1]. Eine geko­re­ne Wahr­neh­mungs­be­fug­nis nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halb­satz 2 WEG, bei der ledig­lich ein Zugriffs­er­mes­sen besteht, ist hin­ge­gen anzu­neh­men, wenn die Pflich­ten­er­fül­lung durch den Ver­band för­der­lich ist [2]. Bei der Abgren­zung ist eine wer­ten­de Betrach­tung gebo­ten [3].

Der Annah­me einer gemein­schafts­be­zo­ge­nen Pflicht steht nicht wie das Beru­fungs­ge­richt meint ent­ge­gen, dass nur die Klä­ge­rin durch die Beschei­de des MAWV auf Zah­lung in Anspruch genom­men wor­den ist, nicht aber die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer. Grund­la­ge der Leis­tungs­be­schei­de sind die §§ 1, 2, 6, 8 und 10 des Kom­mu­nal­ab­ga­ben­ge­set­zes des Lan­des Bran­den­burg i.d.F. der Bekannt­ma­chung vom 31.03.2004 (KAG) i.V.m. § 6 der Was­ser­ver­sor­gungs­bei­trags­sat­zung und Schmutz­was­ser­bei­trags­sat­zung des MAWV vom 02.12 2010. Danach ist bei­trags­pflich­tig der Eigen­tü­mer des Grund­stücks; meh­re­re Bei­trags­pflich­ti­ge – wie hier die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer als Mit­ei­gen­tü­mer des Grund­stücks – haf­ten als Gesamt­schuld­ner. Die Bei­trags­ver­pflich­tung ent­steht gemäß § 12 Abs. 1 Nr. 2 b KAG i.V.m. § 38 AO nicht erst mit dem Leis­tungs­be­scheid, son­dern sobald der Tat­be­stand ver­wirk­licht ist, an den das Gesetz die Leis­tungs­pflicht knüpft. Auf das Ent­ste­hen der Steu­er­schuld ist es ohne Ein­fluss, gegen wel­che Gesamt­schuld­ner die Steu­er fest­ge­setzt wird. Der Steu­er- bzw. Abga­ben­be­scheid kon­kre­ti­siert ledig­lich den bereits ent­stan­de­nen Steu­er­an­spruch und bil­det die Grund­la­ge für die Ver­wirk­li­chung die­ses Anspruchs [4]. Das Steu­er­schuld­ver­hält­nis besteht damit gegen­über allen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern.

Die Gesamt­schuld besteht unge­ach­tet der von § 10 Abs. 8 WEG ange­ord­ne­ten quo­ta­len Außen­haf­tung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer für Ver­bind­lich­kei­ten der Gemein­schaft. Die­se Haf­tungs­be­gren­zung greift näm­lich nicht ein, wenn – wie hier – im Lan­des­recht eine Gesamt­schuld der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer in ihrer Eigen­schaft als Mit­ei­gen­tü­mer des Grund­stücks gesetz­lich vor­ge­se­hen ist [5].

Die Fra­ge, ob der Ver­band im Innen­ver­hält­nis ver­pflich­tet ist, von den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern in ihrer Eigen­schaft als Mit­ei­gen­tü­mer des gemein­schaft­li­chen Grund­stücks gesamt­schuld­ne­risch zu tra­gen­de öffent­li­che Abga­ben zu erfül­len, wird nicht ein­heit­lich beant­wor­tet.

Teil­wei­se wird unter Hin­weis auf das Vor­lie­gen einer geko­re­nen Wahr­neh­mungs­be­fug­nis gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halb­satz 2 WEG ange­nom­men, dass sol­che Ver­bind­lich­kei­ten im Inter­es­se eines Gläu­bi­gers oder der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gemein­schaft­lich erfüllt wer­den kön­nen, aber nicht erfüllt wer­den müs­sen; die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer hät­ten inso­weit einen Ent­schei­dungs­spiel­raum [6]. Die herr­schen­de Mei­nung hin­ge­gen geht mit unter­schied­li­chen Begrün­dun­gen von einer Wahr­neh­mungs­pflicht des Ver­ban­des ohne Ermes­sens­spiel­raum aus [7]. Teil­wei­se wird dies mit dem Wort­laut von § 10 Abs. 6 Satz 3 Halb­satz 2 WEG („zu erfül­len sind“) begrün­det. Ande­re neh­men an, dass allein die Über­nah­me der Ver­pflich­tung durch den Ver­band ord­nungs­ge­mä­ßer Ver­wal­tung ent­spricht. Teil­wei­se wird eine gebo­re­ne Wahr­neh­mungs­be­fug­nis der Gemein­schaft nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halb­satz 1 WEG bejaht.

Die herr­schen­de Mei­nung trifft zu. Der Ver­band ist im Ver­hält­nis zu den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern ver­pflich­tet, eine von den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern gesamt­schuld­ne­risch zu tra­gen­de öffent­lich­recht­li­che Abga­ben­pflicht als gemein­schafts­be­zo­ge­ne Pflicht wahr­zu­neh­men. Mit der Neu­fas­sung von § 10 WEG woll­te der Gesetz­ge­ber nach der Aner­ken­nung der Teil­rechts­fä­hig­keit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft [8] gera­de ver­hin­dern, dass das Haf­tungs­sys­tem der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft dem Ein­zel­nen exis­tenz­be­dro­hen­de Zah­lungs­pflich­ten auf­er­legt. Eine gesamt­schuld­ne­ri­sche Haf­tung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kann im Ein­zel­fall vor allem bei grö­ße­ren Wohn­an­la­gen einen sehr hohen Betrag errei­chen und zu einer finan­zi­el­len Über­for­de­rung des ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers füh­ren. Um das finan­zi­el­le Risi­ko der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zu begren­zen, bestimmt § 10 Abs. 8 WEG, dass sie für Ver­bind­lich­kei­ten der Gemein­schaft nur antei­lig haf­ten. Zudem hat der Gesetz­ge­ber in § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG die Erfül­lung gemein­schafts­be­zo­ge­ner Pflich­ten der Gemein­schaft zuge­ord­net [9]. Die Haf­tung ist aber nicht auf die Mit­ei­gen­tums­quo­te begrenzt, wenn wie hier im Lan­des­recht eine Gesamt­schuld der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer in ihrer Eigen­schaft als Mit­ei­gen­tü­mer des Grund­stücks gesetz­lich vor­ge­se­hen ist [10]. Die Fol­ge ist, dass jeder Woh­nungs­ei­gen­tü­mer von dem Gläu­bi­ger unmit­tel­bar auf Zah­lung der gesam­ten Abga­ben­for­de­rung in Anspruch genom­men wer­den kann und er auch dann auf den vol­len Betrag haf­tet, wenn die For­de­rung eine erheb­li­che Grö­ßen­ord­nung erreicht [11]. Nach dem in § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG zum Aus­druck gebrach­ten Wil­len des Gesetz­ge­bers erfor­dern sowohl das Inter­es­se des in Anspruch genom­me­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers als auch das der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer in einem sol­chen Fall ein gemein­schaft­li­ches Vor­ge­hen und damit eine Wahr­neh­mung durch die Gemein­schaft.

Die Annah­me einer gemein­schafts­be­zo­ge­nen Pflicht trägt zudem auch dem Sinn und Zweck der gesetz­li­chen Rege­lung in § 10 Abs. 6 bis 8 WEG Rech­nung, das Woh­nungs­ei­gen­tums­recht prak­ti­ka­bler zu gestal­ten [12]. Wür­de die For­de­rung nicht über die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft abge­wi­ckelt, wäre der betrof­fe­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gezwun­gen, selbst zu ermit­teln, in wel­chem Umfang die ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nach der gesetz­li­chen Rege­lung des § 16 Abs. 2 i. V. m. Abs. 1 Satz 2 WEG oder einem ver­ein­bar­ten abwei­chen­den Ver­tei­lungs­maß­stab ver­pflich­tet sind, an der Befrie­di­gung der For­de­rung mit­zu­wir­ken. Er müss­te sodann auf jeden Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ein­wir­ken, der antei­li­gen Mit­wir­kungs­pflicht nach­zu­kom­men. Soweit eine recht­zei­ti­ge Mit­wir­kung aller Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht erreicht wer­den kann, wäre er zur Ver­mei­dung einer Voll­stre­ckung gegen sich gezwun­gen, die Abga­ben­for­de­rung selbst zu bezah­len. Anschlie­ßend müss­te er sei­ne antei­li­gen Aus­gleichs­an­sprü­che gegen die Eigen­tü­mer durch­set­zen, die nicht oder zu wenig gezahlt haben. Soll­te einer der Eigen­tü­mer zah­lungs­un­fä­hig sein, wür­den sich die Aus­gleichs­an­sprü­che gegen die ande­ren ent­spre­chend erhö­hen (§ 426 Abs. 1 Satz 2 BGB), so dass Nach­for­de­run­gen zu stel­len wären. Die mit einem sol­chen Vor­ge­hen ver­bun­de­nen Schwie­rig­kei­ten und Risi­ken sind für den in Anspruch genom­me­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer unzu­mut­bar. Dem­ge­gen­über liegt die Abwick­lung über die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft im Inter­es­se aller Woh­nungs­ei­gen­tü­mer. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft, die über ein selb­stän­di­ges Finanz- und Rech­nungs­we­sen ver­fügt, hat mit der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung und dem Ver­wal­ter geeig­ne­te Orga­ne, um der­ar­ti­ge Zah­lun­gen im Innen- und Außen­ver­hält­nis trans­pa­rent und unter Ein­bin­dung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer abzu­wi­ckeln.

Gemein­schaft ist ver­pflich­tet, eine gemein­schafts­be­zo­ge­ne For­de­rung so zu behan­deln, als wäre sie aus­schließ­lich gegen sie selbst gerich­tet. Sie hat die For­de­rung zu beglei­chen, soweit die­se berech­tigt ist [13], oder, wenn sie Zwei­fel an deren Recht­mä­ßig­keit hat, im Zusam­men­wir­ken mit dem in Anspruch genom­me­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer Maß­nah­men zu ergrei­fen, um die For­de­rung abzu­weh­ren und eine Voll­stre­ckung gegen den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer aus dem Bescheid zu ver­hin­dern. Mit die­ser aus § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG fol­gen­den Ver­pflich­tung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft geht ein ent­spre­chen­der Frei­stel­lungs­an­spruch des von dem Gläu­bi­ger in Anspruch genom­me­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers ein­her.

der von dem Gläu­bi­ger als Gesamt­schuld­ner in Anspruch genom­me­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Abga­ben­for­de­rung aus eige­nen Mit­teln, steht ihm gegen die Gemein­schaft ein aus § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG fol­gen­der Erstat­tungs­an­spruch zu [14].

Ein sol­cher Anspruch besteht grund­sätz­lich auch dann, wenn der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer – wie hier – die For­de­rung aus dem Leis­tungs­be­scheid begleicht, ohne dies mit der Gemein­schaft zuvor abzu­stim­men [15]. Denn er hat ein schutz­wür­di­ges Inter­es­se dar­an, die Ein­lei­tung von Voll­stre­ckungs­maß­nah­men in sein Ver­mö­gen durch den Abga­ben­gläu­bi­ger zu ver­hin­dern. Rechts­be­hel­fe gegen den Abga­ben­be­scheid hin­dern des­sen Voll­stre­ckung grund­sätz­lich nicht (vgl. § 80 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Eben­so wenig steht dem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gegen­über dem Gläu­bi­ger ein Anspruch auf Gewäh­rung eines Zah­lungs­auf­schubs bis zu einer Wil­lens­bil­dung durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft zu. Er bleibt daher im Außen­ver­hält­nis zur Zah­lung inner­halb der vor­ge­ge­be­nen Frist ver­pflich­tet und kommt, will er Säum­nis­fol­gen oder eine Voll­stre­ckung ver­hin­dern, häu­fig nicht umhin, die For­de­rung zunächst aus eige­nen Mit­teln zu beglei­chen.

Aller­dings ist es der Gemein­schaft nicht ver­wehrt, gegen­über einem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, der die For­de­rung des Abga­ben­gläu­bi­gers ohne vor­he­ri­ge Abspra­che begli­chen hat, Ein­wen­dun­gen gegen die Recht­mä­ßig­keit des Leis­tungs­be­schei­des zu erhe­ben. Inso­weit kann nichts ande­res gel­ten als bei einem Aus­gleich unter Gesamt­schuld­nern [16]. Das berech­tigt die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft aber nicht zu einer Zah­lungs­ver­wei­ge­rung, wenn der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer – etwa durch Ein­le­gung eines Wider­spruchs gegen den Abga­ben­be­scheid – der Gemein­schaft die Mög­lich­keit offen gehal­ten hat, die Recht­mä­ßig­keit des Beschei­des ver­wal­tungs­ge­richt­lich über­prü­fen zu las­sen. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft steht dann nicht anders, als wäre sie recht­zei­tig mit der Sache befasst wor­den. Ein­wen­dun­gen gegen die Recht­mä­ßig­keit des Abga­ben­be­schei­des hät­ten sie nicht davon ent­bun­den, gegen­über dem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ihre aus § 10 Abs. 6 Satz 3 Halb­satz 2 WEG fol­gen­de Wahr­neh­mungs­pflicht zu erfül­len; ange­sichts der Voll­streck­bar­keit des Beschei­des hät­te dies grund­sätz­lich eine (ggf. vor­läu­fi­ge) For­de­rungs­be­glei­chung erfor­dert. Nur aus­nahms­wei­se kann die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft in einem sol­chen Fall gegen­über dem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Erstat­tung des von ihm ver­aus­lag­ten Betra­ges ver­wei­gern, näm­lich dann, wenn sie dar­legt und beweist, dass sie bei recht­zei­ti­ger Infor­ma­ti­on den – zu einer Mit­wir­kung ver­pflich­te­ten – Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zur Ein­lei­tung ver­wal­tungs­ge­richt­li­cher Maß­nah­men, etwa in Form eines Antrags nach § 80 Abs. 5 VwGO, ver­an­lasst hät­te, und dass dadurch des­sen Zah­lungs­pflicht aus dem Abga­ben­be­scheid vor­läu­fig abge­wen­det wor­den wäre.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 14. Febru­ar 2014 – V ZR 100/​13

  1. vgl. BGH, Urteil vom 08.02.2013 – V ZR 238/​11, NJW 2013, 3092 Rn. 10; Urteil vom 17.12 2010 – V ZR 125/​10, NJW 2011, 1351 Rn. 9[]
  2. BGH, Urteil vom 08.02.2013 – V ZR 238/​11, NJW 2013, 3092 Rn. 13; Urteil vom 17.12 2010 – V ZR 125/​10, NJW 2011, 1351 Rn. 9[]
  3. BGH, Urteil vom 17.12 2010 – V ZR 125/​10, NJW 2011, 1351 Rn. 9[]
  4. vgl. BFHE 181, 392, 394 f., BFHE 160, 108, 110[]
  5. BGH, Urteil vom 18.06.2009 – VII ZR 196/​08, BGHZ 181, 304 Rn. 18[]
  6. Klein in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 262; Wen­zel, IMR 2009, 208[]
  7. OLG Hamm, NJW-RR 2009, 1463, 1465; VG Köln, Beschluss vom 20.07.2011 – 14 L 872/​11.19; Beck­OK WEG/​Dötsch, Edi­ti­on 16, § 10 Rn. 571; Riecke/​Schmid/​Elzer, WEG, 3. Aufl., § 10 Rn. 498a; Becker in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 16 Rn. 26; ders. in ZfIR 2012, 403, 410 und ZWE 2014, 14, 16; Schmid, ZWE 2009, 325 und NZM 2010, 683, 686; Abra­men­ko, IMR 2007, 18; Elzer, Miet­RB 2009, 137 f.; vgl. auch Brie­se­meis­ter, NZM 2007, 225, 230 und IMR 2010, 199; Schmidt, ZWE 2009, 203, 204 f.[]
  8. BGH, Beschluss vom 02.06.2005 – V ZB 32/​05, BGHZ 163, 154[]
  9. BT-Drs. 16/​887, S. 61, 65[]
  10. BGH, Urteil vom 18.06.2009 – VII ZR 196/​08, BGHZ 181, 304 Rn. 15[]
  11. vgl. Schmidt-Räntsch in Schrö­der, Drei Jah­re nach der WEG­Re­form, S. 58[]
  12. vgl. BT-Drs. 16/​887, S. 60[]
  13. vgl. OLG Hamm, NJW-RR 2009, 1463, 1465[]
  14. vgl. Becker, ZfIR 2012, 402, 412; ders. in ZWE 2014, 14, 17; Schmid, ZWE 2009, 325; Klein in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 311; KG, ZMR 2009, 786, 789 und ZWE 2010, 89 ff.[]
  15. vgl. auch BGH, Urteil vom 14.11.1979 – VIII ZR 333/​78, MDR 1980, 309; BGH, Urteil vom 12.07.1991 – V ZR 204 /​90, NJW 1991, 2899, 2900 zur Erfül­lungs­über­nah­me[]
  16. vgl. BVerwG, NJW 1993, 1667, 1668 f.[]