Die Beheizbarkeit eines alten Fachwerkhauses

Bei einem gebrauchten Wohnhaus gehört zur „üblichen Beschaffenheit“ im Sinne von § 434 Abs. 1 Ziff. 2 BGB insbesondere eine ausreichende Beheizbarkeit. Das bedeutet, dass in zum Aufenthalt dienenden Räumen auch bei starker Kälte im Winter jedenfalls mindestens 20 Grad Celsius erzielt werden können, und dass dabei gleichzeitig – bei geschlossenen Fenstern – keine erheblichen Zugerscheinungen auftreten. Wenn die Parteien nichts anderes vereinbaren, gelten für ein altes Fachwerkhaus keine anderen Anforderungen.

Die Beheizbarkeit eines alten Fachwerkhauses

Die unzureichende Beheizbarkeit des Dachgeschosses ist ein Fehler im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 2 Ziff. 2 BGB. Das Dachgeschoss wies nicht die Beschaffenheit auf, die der Kläger bei Abschluss des Kaufvertrages erwarten konnte.

Im Dachgeschoss befindet sich eine Wohnung. Wer in Deutschland ein Wohngebäude erwirbt, erwartet grundsätzlich, dass im Winter eine Beheizung dergestalt möglich ist, dass sich ein normales Raumklima herstellen lässt. Nach Auffassung des Oberlandesgerichts bedeutet dies, dass im Winter auch bei starkem Frost und bei Wind mindestens 20 Grad Celsius in der Wohnung hergestellt werden können, und zwar ohne nennenswerte Zugerscheinungen. Die Möglichkeit der Beheizung im Winter ist für jeden Käufer wichtig, da nur bei einer ausreichenden Beheizung eine normale und übliche Nutzung der Wohnung möglich ist. Bei Temperaturen von nicht mehr als 15 bis 16 Grad Celsius im Winter bei Kälte sind diese Voraussetzungen nicht gegeben. Hinzu kamen starke Zugerscheinungen vor allem bei Wind, die von Bewohnern normalerweise als besonders unangenehm empfunden werden. Maßgeblich sind gemäß § 434 Abs. 1 Satz 2 Ziff. 2 BGB die üblichen Erwartungen eines Käufers, der ein Wohnhaus kauft; auf die Einhaltung bestimmter DIN-Normen kommt es in diesem Zusammenhang nicht an. Da die maximal erzielbare Temperatur in der Wohnung bei niedrigen Außentemperaturen deutlich unter 20 Grad Celsius lag, kann dahinstehen, ob und unter welchen Voraussetzungen der Kläger die Erzielbarkeit noch höherer Temperaturen (beispielsweise 22 Grad Celsius) auch bei Kälte hätte erwarten können.

Es kommt vorliegend hinzu, dass die Mängel des Daches sich vor allem im wichtigsten Raum der Wohnung auswirkten, nämlich in der Wohnküche. Die Wohnküche ist für die Nutzung und für den Aufenthalt der Bewohner auch im Winter besonders bedeutsam. Bewohner erwarten gerade bei der Einnahme von Mahlzeiten und beim Aufenthalt im wichtigsten Wohnraum ein behagliches Raumklima. Diese Behaglichkeit war im Winter bei 15 bis 16 Grad Celsius und erheblichen Zugerscheinungen nicht vorhanden.

Es gibt keine Umstände, auf Grund derer geringere Anforderungen an die Wohnqualität der Dachgeschosswohnung zu stellen wären. Insbesondere ergibt sich aus dem Kaufvertrag kein Hinweis auf die Probleme der Wohnung. Die allgemeine Formulierung im Vertrag, wonach „die Beschaffenheit des Vertragsobjekts“ bei der Bemessung des Kaufpreises berücksichtigt sei, lässt Einschränkungen der Wohnqualität nicht erkennen. Auch bei einem alten Fachwerkhaus werden in Deutschland heute übliche Möglichkeiten der Beheizbarkeit erwartet. Zu berücksichtigen sind gemäß § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB außerdem die öffentlichen, werbenden Angaben, mit denen der Beklagte das Anwesen durch ein Maklerunternehmen zum Verkauf angeboten hatte. So heißt es beispielsweise in der Beschreibung im Internet, es handle sich um ein wunderschönes Altstadthaus, welches „Ende der achtziger Jahre komplett saniert“ worden sei. Das Haus befinde sich „in sehr gutem Zustand, sowohl was die Haustechnik als auch die Innenausstattung anbelangt“. Unter diesen Umständen durfte der Kläger, jedenfalls was die Beheizbarkeit betrifft, einen normalen Wohnkomfort erwarten.

Der Mangel ist „erheblich“ im Sinne der Regelungen des Kaufvertrages. Entscheidend ist nach der vertraglichen Vereinbarung, dass der Mangel bei der Bestimmung des Kaufpreises voraussichtlich nicht unberücksichtigt geblieben wäre. Zwar wird der Erwerber eines alten Fachwerkhauses, auch wenn dies sich in gutem Zustand befindet, in der Regel einkalkulieren, dass er in gewissem Umfang Arbeiten an dem erworbenen Haus vornehmen muss. Die voraussichtlichen Unkosten für solche Arbeiten beeinflussen jedoch in der Regel die Kaufpreisvorstellungen der Beteiligten.

Der Mangel war für den Kläger vor Abschluss des Kaufvertrages, auch bei eingehender Besichtigung, nicht erkennbar. Bei den dem Vertragsabschluss vorausgegangenen Besichtigungen herrschten unstreitig keine kalten Wintertemperaturen, so dass die mangelhafte Beheizbarkeit dem Kläger nicht unmittelbar auffallen konnte. Auch aus der Bauweise des Hauses konnte der Kläger keine entsprechenden Rückschlüsse ziehen. Hierbei kommt es nicht auf teilweise vorhandene Fugen und Risse an. Denn diese waren für das Problem der Kälte im Winter nach dem Gutachten des Sachverständigen nicht entscheidend. Maßgeblich war vielmehr allein die Undichtigkeit des Daches. Bei einer Besichtigung war nicht ersichtlich, dass hinter den Holzbrettern der Decken im Dachgeschoss die erforderliche Folie fehlte.

Oberlandesgericht Karlsruhe, Urteil vom 18. Juni 2014 – 9 U 184/10