Die Beheiz­bar­keit eines alten Fach­werk­hau­ses

Bei einem gebrauch­ten Wohn­haus gehört zur "übli­chen Beschaf­fen­heit" im Sin­ne von § 434 Abs. 1 Ziff. 2 BGB ins­be­son­de­re eine aus­rei­chen­de Beheiz­bar­keit. Das bedeu­tet, dass in zum Auf­ent­halt die­nen­den Räu­men auch bei star­ker Käl­te im Win­ter jeden­falls min­des­tens 20 Grad Cel­si­us erzielt wer­den kön­nen, und dass dabei gleich­zei­tig – bei geschlos­se­nen Fens­tern – kei­ne erheb­li­chen Zuger­schei­nun­gen auf­tre­ten. Wenn die Par­tei­en nichts ande­res ver­ein­ba­ren, gel­ten für ein altes Fach­werk­haus kei­ne ande­ren Anfor­de­run­gen.

Die Beheiz­bar­keit eines alten Fach­werk­hau­ses

Die unzu­rei­chen­de Beheiz­bar­keit des Dach­ge­schos­ses ist ein Feh­ler im Sin­ne von § 434 Abs. 1 Satz 2 Ziff. 2 BGB. Das Dach­ge­schoss wies nicht die Beschaf­fen­heit auf, die der Klä­ger bei Abschluss des Kauf­ver­tra­ges erwar­ten konn­te.

Im Dach­ge­schoss befin­det sich eine Woh­nung. Wer in Deutsch­land ein Wohn­ge­bäu­de erwirbt, erwar­tet grund­sätz­lich, dass im Win­ter eine Behei­zung der­ge­stalt mög­lich ist, dass sich ein nor­ma­les Raum­kli­ma her­stel­len lässt. Nach Auf­fas­sung des Ober­lan­des­ge­richts bedeu­tet dies, dass im Win­ter auch bei star­kem Frost und bei Wind min­des­tens 20 Grad Cel­si­us in der Woh­nung her­ge­stellt wer­den kön­nen, und zwar ohne nen­nens­wer­te Zuger­schei­nun­gen. Die Mög­lich­keit der Behei­zung im Win­ter ist für jeden Käu­fer wich­tig, da nur bei einer aus­rei­chen­den Behei­zung eine nor­ma­le und übli­che Nut­zung der Woh­nung mög­lich ist. Bei Tem­pe­ra­tu­ren von nicht mehr als 15 bis 16 Grad Cel­si­us im Win­ter bei Käl­te sind die­se Vor­aus­set­zun­gen nicht gege­ben. Hin­zu kamen star­ke Zuger­schei­nun­gen vor allem bei Wind, die von Bewoh­nern nor­ma­ler­wei­se als beson­ders unan­ge­nehm emp­fun­den wer­den. Maß­geb­lich sind gemäß § 434 Abs. 1 Satz 2 Ziff. 2 BGB die übli­chen Erwar­tun­gen eines Käu­fers, der ein Wohn­haus kauft; auf die Ein­hal­tung bestimm­ter DIN-Nor­men kommt es in die­sem Zusam­men­hang nicht an. Da die maxi­mal erziel­ba­re Tem­pe­ra­tur in der Woh­nung bei nied­ri­gen Außen­tem­pe­ra­tu­ren deut­lich unter 20 Grad Cel­si­us lag, kann dahin­ste­hen, ob und unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen der Klä­ger die Erziel­bar­keit noch höhe­rer Tem­pe­ra­tu­ren (bei­spiels­wei­se 22 Grad Cel­si­us) auch bei Käl­te hät­te erwar­ten kön­nen.

Es kommt vor­lie­gend hin­zu, dass die Män­gel des Daches sich vor allem im wich­tigs­ten Raum der Woh­nung aus­wirk­ten, näm­lich in der Wohn­kü­che. Die Wohn­kü­che ist für die Nut­zung und für den Auf­ent­halt der Bewoh­ner auch im Win­ter beson­ders bedeut­sam. Bewoh­ner erwar­ten gera­de bei der Ein­nah­me von Mahl­zei­ten und beim Auf­ent­halt im wich­tigs­ten Wohn­raum ein behag­li­ches Raum­kli­ma. Die­se Behag­lich­keit war im Win­ter bei 15 bis 16 Grad Cel­si­us und erheb­li­chen Zuger­schei­nun­gen nicht vor­han­den.

Es gibt kei­ne Umstän­de, auf Grund derer gerin­ge­re Anfor­de­run­gen an die Wohn­qua­li­tät der Dach­ge­schoss­woh­nung zu stel­len wären. Ins­be­son­de­re ergibt sich aus dem Kauf­ver­trag kein Hin­weis auf die Pro­ble­me der Woh­nung. Die all­ge­mei­ne For­mu­lie­rung im Ver­trag, wonach "die Beschaf­fen­heit des Ver­trags­ob­jekts" bei der Bemes­sung des Kauf­prei­ses berück­sich­tigt sei, lässt Ein­schrän­kun­gen der Wohn­qua­li­tät nicht erken­nen. Auch bei einem alten Fach­werk­haus wer­den in Deutsch­land heu­te übli­che Mög­lich­kei­ten der Beheiz­bar­keit erwar­tet. Zu berück­sich­ti­gen sind gemäß § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB außer­dem die öffent­li­chen, wer­ben­den Anga­ben, mit denen der Beklag­te das Anwe­sen durch ein Mak­ler­un­ter­neh­men zum Ver­kauf ange­bo­ten hat­te. So heißt es bei­spiels­wei­se in der Beschrei­bung im Inter­net, es hand­le sich um ein wun­der­schö­nes Alt­stadt­haus, wel­ches "Ende der acht­zi­ger Jah­re kom­plett saniert" wor­den sei. Das Haus befin­de sich "in sehr gutem Zustand, sowohl was die Haus­tech­nik als auch die Innen­aus­stat­tung anbe­langt". Unter die­sen Umstän­den durf­te der Klä­ger, jeden­falls was die Beheiz­bar­keit betrifft, einen nor­ma­len Wohn­kom­fort erwar­ten.

Der Man­gel ist "erheb­lich" im Sin­ne der Rege­lun­gen des Kauf­ver­tra­ges. Ent­schei­dend ist nach der ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­rung, dass der Man­gel bei der Bestim­mung des Kauf­prei­ses vor­aus­sicht­lich nicht unbe­rück­sich­tigt geblie­ben wäre. Zwar wird der Erwer­ber eines alten Fach­werk­hau­ses, auch wenn dies sich in gutem Zustand befin­det, in der Regel ein­kal­ku­lie­ren, dass er in gewis­sem Umfang Arbei­ten an dem erwor­be­nen Haus vor­neh­men muss. Die vor­aus­sicht­li­chen Unkos­ten für sol­che Arbei­ten beein­flus­sen jedoch in der Regel die Kauf­preis­vor­stel­lun­gen der Betei­lig­ten.

Der Man­gel war für den Klä­ger vor Abschluss des Kauf­ver­tra­ges, auch bei ein­ge­hen­der Besich­ti­gung, nicht erkenn­bar. Bei den dem Ver­trags­ab­schluss vor­aus­ge­gan­ge­nen Besich­ti­gun­gen herrsch­ten unstrei­tig kei­ne kal­ten Win­ter­tem­pe­ra­tu­ren, so dass die man­gel­haf­te Beheiz­bar­keit dem Klä­ger nicht unmit­tel­bar auf­fal­len konn­te. Auch aus der Bau­wei­se des Hau­ses konn­te der Klä­ger kei­ne ent­spre­chen­den Rück­schlüs­se zie­hen. Hier­bei kommt es nicht auf teil­wei­se vor­han­de­ne Fugen und Ris­se an. Denn die­se waren für das Pro­blem der Käl­te im Win­ter nach dem Gut­ach­ten des Sach­ver­stän­di­gen nicht ent­schei­dend. Maß­geb­lich war viel­mehr allein die Undich­tig­keit des Daches. Bei einer Besich­ti­gung war nicht ersicht­lich, dass hin­ter den Holz­bret­tern der Decken im Dach­ge­schoss die erfor­der­li­che Folie fehl­te.

Ober­lan­des­ge­richt Karls­ru­he, Urteil vom 18. Juni 2014 – 9 U 184/​10