Die Bestellung des Verwalters entspricht grundsätzlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden; hiervon kann nur unter besonderen Umständen übergangsweise abgewichen werden.
Die Bestellung des Verwalters widerspricht allerdings erst dann den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 3 WEG, wenn die Wohnungseigentümer den ihnen zustehenden Beurteilungsspielraum überschreiten; dies ist anzunehmen, wenn die Bestellung objektiv nicht vertretbar erscheint1. Dabei ist zwischen der Bestellung des Verwalters als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft und Vertreter der Wohnungseigentümer einerseits und dem Verwaltervertrag andererseits zu unterscheiden. Zwar wird die Auswahl des Verwalters wesentlich von den wirtschaftlichen Eckpunkten des Verwaltervertrags bestimmt2; es handelt sich aber um verschiedene Rechtsakte, die lediglich inhaltlich verknüpft sind. Aus diesem Grund hat der Bundesgerichtshof eine getrennte Beschlussfassung über die Bestellung des Verwalters und die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags in einer Fallkonstellation gebilligt, in der beide Beschlüsse in derselben Eigentümerversammlung erörtert und gefasst wurden3.
Ob die Bestellung des Verwalters auch dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann, wenn sie zu einem Zeitpunkt erfolgt, in dem die Eckpunkte des Verwaltervertrags noch nicht feststehen, ist umstritten; der Bundesgerichtshof hat diese Frage ausdrücklich offen gelassen4.
Teilweise wird eine isolierte Bestellung des Verwalters unter Hinweis auf die Trennung zwischen Organstellung und Vertrag für zulässig gehalten5.
Dagegen widerspricht es nach überwiegender Ansicht ordnungsmäßiger Verwaltung, den Verwalter zu bestellen, ohne zugleich die vertraglich geschuldete Vergütung und die Dauer des Verwaltervertrags zu regeln6. Eine Ausnahme wird teilweise bei der Wiederwahl des Verwalters gemacht, weil die Auslegung der Bestellung ergebe, dass die bisherigen Vertragskonditionen weitergelten sollen7.
Der Bundesgerichtshof hält es im Grundsatz für erforderlich, dass in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung des Verwalters erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden; hiervon kann nur unter besonderen Umständen übergangsweise abgewichen werden.
Bei einer erstmaligen Bestellung des Verwalters ist die Festlegung der wesentlichen vertraglichen Eckpunkte schon deshalb erforderlich, weil mehrere Angebote einzuholen sind8. Ein tragfähiger Vergleich zwischen mehreren Anbietern ist den Wohnungseigentümern nur möglich, wenn sie deren Konditionen kennen. Das bedeutet nicht etwa, dass der günstigste Anbieter gewählt werden müsste; die Entscheidung über die Bestellung muss jedoch auf einer ausreichenden Tatsachengrundlage getroffen werden.
Bei einer Wiederbestellung des amtierenden Verwalters ist ein solcher Angebotsvergleich zwar nicht erforderlich, sofern der Sachverhalt unverändert geblieben ist9. Aber auch in diesem Fall müssen die Wohnungseigentümer bei der Bestellung wissen, worauf sie sich einlassen. Ausreichend ist es, wenn sich aus den Gesamtumständen ergibt, dass der Verwalter zu den bisherigen Konditionen (insbesondere der Vergütung) weiter tätig sein wird; hinsichtlich der Laufzeit des Vertrags können die Wohnungseigentümer davon ausgehen, dass diese – der Üblichkeit entsprechend10 – mit dem Bestellungszeitraum übereinstimmen soll.
Zu den Eckpunkten des Verwaltervertrags, die bei der Bestellung in wesentlichen Umrissen geregelt werden bzw. bekannt sein müssen, gehören Laufzeit und Vergütung. Beide Gesichtspunkte sind nicht nur für den Verwaltervertrag, sondern auch für die Auswahlentscheidung im Rahmen der Bestellung von wesentlicher Bedeutung. Hinsichtlich der Laufzeit darf nicht offen bleiben, ob der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wird oder ob beide Seiten eine längere Bindung eingehen werden. Die Bedeutung der Vergütung versteht sich von selbst. Es liegt im allseitigen Interesse, deren Höhe bei der Bestellung in wesentlichen Umrissen festzulegen, um Streit über die andernfalls geschuldete branchenübliche Vergütung (§ 675 Abs. 1, § 612 Abs. 2 BGB) zu vermeiden. Dies gilt in besonderem Maße, wenn der Verwalter ohne Festlegung der vertraglichen Eckpunkte für eine längere Laufzeit bestellt wird, aber auch bei einer Bestellung auf unbestimmte Zeit. In letzterem Fall kann er zwar jederzeit abberufen werden11; für die Zeit seiner Tätigkeit schulden die Wohnungseigentümer aber (ebenso wie bei der Bestellung für eine kurze Laufzeit) die (streitanfällige) übliche Vergütung. Dies kann nur unter besonderen Umständen und übergangsweise hinzunehmen sein.
An diesen Grundsätzen gemessen war im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall die Verwalterbestellung für ungültig zu erklären:
Bei der Entscheidung über die Bestellung stand nicht fest, in welcher Höhe eine Vergütung geschuldet war. Zwar sollte der bisherige Verwalter erneut bestellt werden, aber gerade nicht zu den bisherigen Konditionen; der vorliegende Vertragsentwurf war erklärtermaßen nicht endgültig ausgehandelt und sollte deshalb durch die Eigentümerversammlung gebilligt werden.
Die Bestellung ist im Ergebnis auch nicht als Übergangsregelung anzusehen, die hinzunehmen sein kann, wenn – wie hier – das Ende des Bestellungszeitraums unmittelbar bevorsteht und sich eine Zeit ohne Verwalter nur durch eine vorübergehende Bestellung vermeiden lässt.
Für die erfolgte Bestellung mit einer festen Laufzeit bis zum 31.12 2017 bestand keine Notwendigkeit. Die Bestellung bis zum 28.02.2013 wäre ausreichend gewesen, um die Verwaltung in der Übergangszeit zu gewährleisten, zumal für die Billigung des Verwaltervertrags ohnehin eine weitere Eigentümerversammlung erforderlich war. Allerdings war es – anders als das Berufungsgericht meint – nicht ausgeschlossen, den Verwalter für einen längeren Zeitraum zu bestellen, sofern die Bestellung klar und eindeutig unter der auflösenden Bedingung stand, dass bis zum 28.02.2013 ein gültiger Beschluss über die wesentlichen Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags gefasst wurde. Auf diese Weise wäre gewährleistet gewesen, dass die Bestellung endete, wenn keine Willensbildung im Hinblick auf den Verwaltervertrag zustande kam.
Eine solche Bedingung enthält der hier zu TOP 14A gefasste Beschluss jedoch nicht. Er ist isoliert und ohne Heranziehung des Beschlusses zu TOP 15 zu würdigen, wonach die Amtszeit des Verwalters am 28.02.2013 endete, wenn „es keinen Mehrheitsbeschluss für den neuen, verhandelten Verwaltervertrag geben“ sollte.
Dass diese Regelung bei der Auslegung des Beschlusses zu TOP 14A unberücksichtigt bleibt, ist eine Folge der Entscheidung der Wohnungseigentümer, trotz des unmittelbaren rechtlichen Zusammenhangs hierüber getrennt und nicht als „Gesamtpaket“ abzustimmen. Für diese Vorgehensweise gab es keinen sachlichen Grund. Eine ordnungsmäßige Verwaltung muss auch dem Minderheitenschutz Rechnung tragen. Dazu gehört es, dass die Wohnungseigentümer ihren Willen klar zum Ausdruck bringen und der Minderheit die Wahrnehmung ihrer Rechte nicht unnötig erschweren.
Daran fehlt es hier. Zwar könnte dem zu TOP 15 gefassten Beschluss bei der gebotenen objektiven und nächstliegenden Auslegung12 eine auflösende Bedingung hinsichtlich der Bestellung bis zum 31.12 2017 entnommen werden. Wegen der getrennt erfolgten Abstimmung bedarf dies aber jedenfalls näherer Begründung; immerhin wurde die Mehrheitsentscheidung über die langfristige Bestellung vor der anschließend beantragten Einschränkung und unabhängig von ihr getroffen. Kam später eine Mehrheit für den verhandelten Verwaltervertrag zustande, musste die unterlegene Minderheit annehmen, dass sie – wie es die hiesigen Kläger erfolgreich getan haben – zwar gegen diesen Beschluss vorgehen, aber wegen des Fristablaufs keine Anfechtungsklage mehr gegen die Bestellung erheben konnte. Dass der Beschluss zu TOP 15 auch für den Fall einer solchen erfolgreichen Anfechtungsklage eine auflösende Bedingung enthielt, lässt sich der Regelung nicht mit der gebotenen Klarheit entnehmen. Darüber hinaus bestand die Gefahr, dass andere Wohnungseigentümer gegen den zu TOP 15 gefassten Beschluss erfolgreich Anfechtungsklage erhoben, während der Beschluss zu TOP 14A nicht mehr fristgerecht angegriffen werden konnte. Damit hätte im Ergebnis keine Übergangsregelung vorgelegen, sondern es wäre bei der Bestellung bis zum 31.12 2017 verblieben; die Minderheit hätte nur die Abberufung des Verwalters durchsetzen können. Auch wenn sich die Zulässigkeit einer isolierten Anfechtbarkeit des Beschlusses zu TOP 15 aus diesem Grund verneinen ließe, rief die getrennte Beschlussfassung jedenfalls eine Reihe von vermeidbaren rechtlichen Unklarheiten und Risiken hervor, denen die Kläger aus ihrer Sicht nur begegnen konnten, indem sie den Beschluss zu TOP 14A – wie geschehen – fristgerecht anfochten und einer eigenständigen rechtlichen Würdigung unterziehen ließen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 27. Februar 2015 – V ZR 114/14
- BGH, Urteil vom 22.06.2012 – V ZR 190/11, NJW 2012, 3175 Rn. 7 f.[↩]
- BGH, Urteil vom 22.06.2012 – V ZR 190/11, aaO Rn. 11[↩]
- BGH, Urteil vom 22.06.2012 – V ZR 190/11, aaO Rn. 12[↩]
- BGH, Urteil vom 22.06.2012 – V ZR 190/11, aaO[↩]
- LG Karlsruhe, ZWE 2011, 369, 370; Merle in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 26 Rn. 51; ders., ZWE 2012, 327 f.; zweifelnd Jennißen in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 26 Rn. 34[↩]
- vgl. nur OLG Hamm, ZWE 2002, 486, 489; OLG Düsseldorf, ZWE 2006, 396, 400; LG Düsseldorf, ZWE 2012, 327; AG Schöneberg, GE 2013, 68; Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 26 Rn. 21; Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 26 Rn. 15 aE; MünchKomm-BGB/Engelhardt, 6. Aufl., § 26 WEG Rn. 4[↩]
- vgl. MünchKomm-BGB/Engelhardt, 6. Aufl., § 26 WEG Rn. 4 aE[↩]
- BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 96/10, NZM 2011, 515 Rn. 11 ff.[↩]
- BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 96/10, aaO[↩]
- vgl. Merle in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 26 Rn. 172[↩]
- insoweit zutreffend Merle in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 26 Rn. 51[↩]
- vgl. hierzu nur BGH, Urteil vom 10.10.2014 – V ZR 315/13, WuM 2015, 47 Rn. 8 mwN[↩]
