Die Bestel­lung des Ver­wal­ters in der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung – und der Ver­wal­ter­ver­trag

Die Bestel­lung des Ver­wal­ters ent­spricht grund­sätz­lich nur dann ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung, wenn in der­sel­ben Eigen­tü­mer­ver­samm­lung, in der die Bestel­lung erfolgt, auch die Eck­punk­te des abzu­schlie­ßen­den Ver­wal­ter­ver­trags (Lauf­zeit und Ver­gü­tung) in wesent­li­chen Umris­sen gere­gelt wer­den; hier­von kann nur unter beson­de­ren Umstän­den über­gangs­wei­se abge­wi­chen wer­den.

Die Bestel­lung des Ver­wal­ters in der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung – und der Ver­wal­ter­ver­trag

Die Bestel­lung des Ver­wal­ters wider­spricht aller­dings erst dann den Grund­sät­zen ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung im Sin­ne von § 21 Abs. 3 WEG, wenn die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer den ihnen zuste­hen­den Beur­tei­lungs­spiel­raum über­schrei­ten; dies ist anzu­neh­men, wenn die Bestel­lung objek­tiv nicht ver­tret­bar erscheint 1. Dabei ist zwi­schen der Bestel­lung des Ver­wal­ters als Organ der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft und Ver­tre­ter der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer einer­seits und dem Ver­wal­ter­ver­trag ande­rer­seits zu unter­schei­den. Zwar wird die Aus­wahl des Ver­wal­ters wesent­lich von den wirt­schaft­li­chen Eck­punk­ten des Ver­wal­ter­ver­trags bestimmt 2; es han­delt sich aber um ver­schie­de­ne Rechts­ak­te, die ledig­lich inhalt­lich ver­knüpft sind. Aus die­sem Grund hat der Bun­des­ge­richts­hof eine getrenn­te Beschluss­fas­sung über die Bestel­lung des Ver­wal­ters und die Eck­punk­te des abzu­schlie­ßen­den Ver­wal­ter­ver­trags in einer Fall­kon­stel­la­ti­on gebil­ligt, in der bei­de Beschlüs­se in der­sel­ben Eigen­tü­mer­ver­samm­lung erör­tert und gefasst wur­den 3.

Ob die Bestel­lung des Ver­wal­ters auch dann ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung ent­spre­chen kann, wenn sie zu einem Zeit­punkt erfolgt, in dem die Eck­punk­te des Ver­wal­ter­ver­trags noch nicht fest­ste­hen, ist umstrit­ten; der Bun­des­ge­richts­hof hat die­se Fra­ge aus­drück­lich offen gelas­sen 4.

Teil­wei­se wird eine iso­lier­te Bestel­lung des Ver­wal­ters unter Hin­weis auf die Tren­nung zwi­schen Organ­stel­lung und Ver­trag für zuläs­sig gehal­ten 5.

Dage­gen wider­spricht es nach über­wie­gen­der Ansicht ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung, den Ver­wal­ter zu bestel­len, ohne zugleich die ver­trag­lich geschul­de­te Ver­gü­tung und die Dau­er des Ver­wal­ter­ver­trags zu regeln 6. Eine Aus­nah­me wird teil­wei­se bei der Wie­der­wahl des Ver­wal­ters gemacht, weil die Aus­le­gung der Bestel­lung erge­be, dass die bis­he­ri­gen Ver­trags­kon­di­tio­nen wei­ter­gel­ten sol­len 7.

Der Bun­des­ge­richts­hof hält es im Grund­satz für erfor­der­lich, dass in der­sel­ben Eigen­tü­mer­ver­samm­lung, in der die Bestel­lung des Ver­wal­ters erfolgt, auch die Eck­punk­te des abzu­schlie­ßen­den Ver­wal­ter­ver­trags (Lauf­zeit und Ver­gü­tung) in wesent­li­chen Umris­sen gere­gelt wer­den; hier­von kann nur unter beson­de­ren Umstän­den über­gangs­wei­se abge­wi­chen wer­den.

Bei einer erst­ma­li­gen Bestel­lung des Ver­wal­ters ist die Fest­le­gung der wesent­li­chen ver­trag­li­chen Eck­punk­te schon des­halb erfor­der­lich, weil meh­re­re Ange­bo­te ein­zu­ho­len sind 8. Ein trag­fä­hi­ger Ver­gleich zwi­schen meh­re­ren Anbie­tern ist den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern nur mög­lich, wenn sie deren Kon­di­tio­nen ken­nen. Das bedeu­tet nicht etwa, dass der güns­tigs­te Anbie­ter gewählt wer­den müss­te; die Ent­schei­dung über die Bestel­lung muss jedoch auf einer aus­rei­chen­den Tat­sa­chen­grund­la­ge getrof­fen wer­den.

Bei einer Wie­der­be­stel­lung des amtie­ren­den Ver­wal­ters ist ein sol­cher Ange­bots­ver­gleich zwar nicht erfor­der­lich, sofern der Sach­ver­halt unver­än­dert geblie­ben ist 9. Aber auch in die­sem Fall müs­sen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer bei der Bestel­lung wis­sen, wor­auf sie sich ein­las­sen. Aus­rei­chend ist es, wenn sich aus den Gesamt­um­stän­den ergibt, dass der Ver­wal­ter zu den bis­he­ri­gen Kon­di­tio­nen (ins­be­son­de­re der Ver­gü­tung) wei­ter tätig sein wird; hin­sicht­lich der Lauf­zeit des Ver­trags kön­nen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer davon aus­ge­hen, dass die­se – der Üblich­keit ent­spre­chend 10 – mit dem Bestel­lungs­zeit­raum über­ein­stim­men soll.

Zu den Eck­punk­ten des Ver­wal­ter­ver­trags, die bei der Bestel­lung in wesent­li­chen Umris­sen gere­gelt wer­den bzw. bekannt sein müs­sen, gehö­ren Lauf­zeit und Ver­gü­tung. Bei­de Gesichts­punk­te sind nicht nur für den Ver­wal­ter­ver­trag, son­dern auch für die Aus­wahl­ent­schei­dung im Rah­men der Bestel­lung von wesent­li­cher Bedeu­tung. Hin­sicht­lich der Lauf­zeit darf nicht offen blei­ben, ob der Ver­trag auf unbe­stimm­te Zeit geschlos­sen wird oder ob bei­de Sei­ten eine län­ge­re Bin­dung ein­ge­hen wer­den. Die Bedeu­tung der Ver­gü­tung ver­steht sich von selbst. Es liegt im all­sei­ti­gen Inter­es­se, deren Höhe bei der Bestel­lung in wesent­li­chen Umris­sen fest­zu­le­gen, um Streit über die andern­falls geschul­de­te bran­chen­üb­li­che Ver­gü­tung (§ 675 Abs. 1, § 612 Abs. 2 BGB) zu ver­mei­den. Dies gilt in beson­de­rem Maße, wenn der Ver­wal­ter ohne Fest­le­gung der ver­trag­li­chen Eck­punk­te für eine län­ge­re Lauf­zeit bestellt wird, aber auch bei einer Bestel­lung auf unbe­stimm­te Zeit. In letz­te­rem Fall kann er zwar jeder­zeit abbe­ru­fen wer­den 11; für die Zeit sei­ner Tätig­keit schul­den die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer aber (eben­so wie bei der Bestel­lung für eine kur­ze Lauf­zeit) die (streit­an­fäl­li­ge) übli­che Ver­gü­tung. Dies kann nur unter beson­de­ren Umstän­den und über­gangs­wei­se hin­zu­neh­men sein.

An die­sen Grund­sät­zen gemes­sen war im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall die Ver­wal­ter­be­stel­lung für ungül­tig zu erklä­ren:

Bei der Ent­schei­dung über die Bestel­lung stand nicht fest, in wel­cher Höhe eine Ver­gü­tung geschul­det war. Zwar soll­te der bis­he­ri­ge Ver­wal­ter erneut bestellt wer­den, aber gera­de nicht zu den bis­he­ri­gen Kon­di­tio­nen; der vor­lie­gen­de Ver­trags­ent­wurf war erklär­ter­ma­ßen nicht end­gül­tig aus­ge­han­delt und soll­te des­halb durch die Eigen­tü­mer­ver­samm­lung gebil­ligt wer­den.

Die Bestel­lung ist im Ergeb­nis auch nicht als Über­gangs­re­ge­lung anzu­se­hen, die hin­zu­neh­men sein kann, wenn – wie hier – das Ende des Bestel­lungs­zeit­raums unmit­tel­bar bevor­steht und sich eine Zeit ohne Ver­wal­ter nur durch eine vor­über­ge­hen­de Bestel­lung ver­mei­den lässt.

Für die erfolg­te Bestel­lung mit einer fes­ten Lauf­zeit bis zum 31.12 2017 bestand kei­ne Not­wen­dig­keit. Die Bestel­lung bis zum 28.02.2013 wäre aus­rei­chend gewe­sen, um die Ver­wal­tung in der Über­gangs­zeit zu gewähr­leis­ten, zumal für die Bil­li­gung des Ver­wal­ter­ver­trags ohne­hin eine wei­te­re Eigen­tü­mer­ver­samm­lung erfor­der­lich war. Aller­dings war es – anders als das Beru­fungs­ge­richt meint – nicht aus­ge­schlos­sen, den Ver­wal­ter für einen län­ge­ren Zeit­raum zu bestel­len, sofern die Bestel­lung klar und ein­deu­tig unter der auf­lö­sen­den Bedin­gung stand, dass bis zum 28.02.2013 ein gül­ti­ger Beschluss über die wesent­li­chen Eck­punk­te des abzu­schlie­ßen­den Ver­wal­ter­ver­trags gefasst wur­de. Auf die­se Wei­se wäre gewähr­leis­tet gewe­sen, dass die Bestel­lung ende­te, wenn kei­ne Wil­lens­bil­dung im Hin­blick auf den Ver­wal­ter­ver­trag zustan­de kam.

Eine sol­che Bedin­gung ent­hält der hier zu TOP 14A gefass­te Beschluss jedoch nicht. Er ist iso­liert und ohne Her­an­zie­hung des Beschlus­ses zu TOP 15 zu wür­di­gen, wonach die Amts­zeit des Ver­wal­ters am 28.02.2013 ende­te, wenn "es kei­nen Mehr­heits­be­schluss für den neu­en, ver­han­del­ten Ver­wal­ter­ver­trag geben" soll­te.

Dass die­se Rege­lung bei der Aus­le­gung des Beschlus­ses zu TOP 14A unbe­rück­sich­tigt bleibt, ist eine Fol­ge der Ent­schei­dung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, trotz des unmit­tel­ba­ren recht­li­chen Zusam­men­hangs hier­über getrennt und nicht als "Gesamt­pa­ket" abzu­stim­men. Für die­se Vor­ge­hens­wei­se gab es kei­nen sach­li­chen Grund. Eine ord­nungs­mä­ßi­ge Ver­wal­tung muss auch dem Min­der­hei­ten­schutz Rech­nung tra­gen. Dazu gehört es, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ihren Wil­len klar zum Aus­druck brin­gen und der Min­der­heit die Wahr­neh­mung ihrer Rech­te nicht unnö­tig erschwe­ren.

Dar­an fehlt es hier. Zwar könn­te dem zu TOP 15 gefass­ten Beschluss bei der gebo­te­nen objek­ti­ven und nächst­lie­gen­den Aus­le­gung 12 eine auf­lö­sen­de Bedin­gung hin­sicht­lich der Bestel­lung bis zum 31.12 2017 ent­nom­men wer­den. Wegen der getrennt erfolg­ten Abstim­mung bedarf dies aber jeden­falls nähe­rer Begrün­dung; immer­hin wur­de die Mehr­heits­ent­schei­dung über die lang­fris­ti­ge Bestel­lung vor der anschlie­ßend bean­trag­ten Ein­schrän­kung und unab­hän­gig von ihr getrof­fen. Kam spä­ter eine Mehr­heit für den ver­han­del­ten Ver­wal­ter­ver­trag zustan­de, muss­te die unter­le­ge­ne Min­der­heit anneh­men, dass sie – wie es die hie­si­gen Klä­ger erfolg­reich getan haben – zwar gegen die­sen Beschluss vor­ge­hen, aber wegen des Frist­ab­laufs kei­ne Anfech­tungs­kla­ge mehr gegen die Bestel­lung erhe­ben konn­te. Dass der Beschluss zu TOP 15 auch für den Fall einer sol­chen erfolg­rei­chen Anfech­tungs­kla­ge eine auf­lö­sen­de Bedin­gung ent­hielt, lässt sich der Rege­lung nicht mit der gebo­te­nen Klar­heit ent­neh­men. Dar­über hin­aus bestand die Gefahr, dass ande­re Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gegen den zu TOP 15 gefass­ten Beschluss erfolg­reich Anfech­tungs­kla­ge erho­ben, wäh­rend der Beschluss zu TOP 14A nicht mehr frist­ge­recht ange­grif­fen wer­den konn­te. Damit hät­te im Ergeb­nis kei­ne Über­gangs­re­ge­lung vor­ge­le­gen, son­dern es wäre bei der Bestel­lung bis zum 31.12 2017 ver­blie­ben; die Min­der­heit hät­te nur die Abbe­ru­fung des Ver­wal­ters durch­set­zen kön­nen. Auch wenn sich die Zuläs­sig­keit einer iso­lier­ten Anfecht­bar­keit des Beschlus­ses zu TOP 15 aus die­sem Grund ver­nei­nen lie­ße, rief die getrenn­te Beschluss­fas­sung jeden­falls eine Rei­he von ver­meid­ba­ren recht­li­chen Unklar­hei­ten und Risi­ken her­vor, denen die Klä­ger aus ihrer Sicht nur begeg­nen konn­ten, indem sie den Beschluss zu TOP 14A – wie gesche­hen – frist­ge­recht anfoch­ten und einer eigen­stän­di­gen recht­li­chen Wür­di­gung unter­zie­hen lie­ßen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 27. Febru­ar 2015 – V ZR 114/​14

  1. BGH, Urteil vom 22.06.2012 – V ZR 190/​11, NJW 2012, 3175 Rn. 7 f.[]
  2. BGH, Urteil vom 22.06.2012 – V ZR 190/​11, aaO Rn. 11[]
  3. BGH, Urteil vom 22.06.2012 – V ZR 190/​11, aaO Rn. 12[]
  4. BGH, Urteil vom 22.06.2012 – V ZR 190/​11, aaO[]
  5. LG Karls­ru­he, ZWE 2011, 369, 370; Mer­le in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 26 Rn. 51; ders., ZWE 2012, 327 f.; zwei­felnd Jen­ni­ßen in Jen­ni­ßen, WEG, 4. Aufl., § 26 Rn. 34[]
  6. vgl. nur OLG Hamm, ZWE 2002, 486, 489; OLG Düs­sel­dorf, ZWE 2006, 396, 400; LG Düs­sel­dorf, ZWE 2012, 327; AG Schö­ne­berg, GE 2013, 68; Nie­den­führ in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 26 Rn. 21; Spiel­bau­er in Spielbauer/​Then, WEG, 2. Aufl., § 26 Rn. 15 aE; Münch­Komm-BGB/En­gel­hardt, 6. Aufl., § 26 WEG Rn. 4[]
  7. vgl. Münch­Komm-BGB/En­gel­hardt, 6. Aufl., § 26 WEG Rn. 4 aE[]
  8. BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 96/​10, NZM 2011, 515 Rn. 11 ff.[]
  9. BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 96/​10, aaO[]
  10. vgl. Mer­le in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 26 Rn. 172[]
  11. inso­weit zutref­fend Mer­le in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 26 Rn. 51[]
  12. vgl. hier­zu nur BGH, Urteil vom 10.10.2014 – V ZR 315/​13, WuM 2015, 47 Rn. 8 mwN[]