Die GbR und das Grundbuch

Erwirbt eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) Grundstückseigentum oder Wohnungseigentum, reicht es für die Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch aus, wenn die GbR und ihre Gesellschafter in der notariellen Auflassungsverhandlung benannt sind und die für die GbR Handelnden erklären, dass sie deren alleinige Gesellschafter sind; weiterer Nachweise der Existenz, der Identität und der Vertretungsverhältnisse dieser GbR bedarf es gegenüber dem Grundbuchamt nicht.

Die GbR und das Grundbuch

Mit dieser Entscheidung beendet der Bundesgerichtshof einen durch die Anerkennung der (Teil-)Rechtsfähigkeit der GbR entflammten Juristenstreit über die grundbuchlichen Nachweispflichten bei der GbR, der zwischenzeitlich aufgrund einiger OLG-Entscheidungen bereits bestehende GbRs von der Eintragung im Grundbuch nahezu ausschloss, zugunsten einer praktisch gangbaren Handhabung.

Ausgangspunkt ist dabei auch für den Bundesgerichtshof, dass ein Rechtsgeschäft, bei dem eine GbR Grund- oder Wohnungseigentum erwirbt, im Grundbuch nur vollzogen werden darf, wenn die Identität der Gesellschaft feststeht und diese somit von anderen Gesellschaften bürgerlichen Rechts unterschieden werden kann1. Hierbei handelt es sich um eine Folge des Bestimmtheitsgrundsatzes, der das gesamte Grundbuchrecht beherrscht2. Dieser verlangt im Hinblick auf die durch das Grundbuch bezweckte Sicherheit des Rechtsverkehrs, dass nicht nur das betroffene Grundstück selbst sowie der Inhalt des dinglichen Rechts, sondern auch die Person des Berechtigten klar und eindeutig feststehen müssen3.

Die sich hieraus ergebenden Anforderungen werden durch die in dem Vertrag enthaltene Benennung der GbR und ihrer beiden Gesellschafter erfüllt. Der Angabe weiterer Unterscheidungsmerkmale bedarf es nicht.

Das folgt aus der Regelung in § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO. Nach dieser durch das Gesetz zur Einführung des elektronischen Rechtsverkehrs und der elektronischen Akte im Grundbuchverfahren sowie zur Änderung weiterer grundbuch, register- und kostenrechtlicher Vorschriften (ERVGBG)4 eingefügten Vorschrift wird ein Recht einer GbR in der Form in das Grundbuch eingetragen, dass neben der Gesellschaft als derjenigen, der es materiellrechtlich zusteht5, auch die Gesellschafter im Grundbuch eingetragen werden. Eine Eintragung der GbR alleine unter der gewählten Bezeichnung kommt – anders als nach der vor dem Inkrafttreten des ERVGBG bestehenden Rechtslage6 – nicht in Betracht. Der Name der GbR steht somit für das Grundbuchverfahren nicht (mehr) als taugliches Abgrenzungskriterium gegenüber anderen Gesellschaften bürgerlichen Rechts zur Verfügung. Die Identifizierung der Gesellschaft erfolgt über die notwendige Benennung ihrer Gesellschafter7. Diese müssen nach § 15 Abs. 1 Buchstabe c GBV in einer Weise bezeichnet werden, die bei natürlichen Personen den Anforderungen des § 15 Abs. 1 Buchstabe a GBV (Name, Geburtsdatum, ggf. Beruf und Wohnort) und bei juristischen Personen sowie Handels- und Partnerschaftsgesellschaften denjenigen des § 15 Abs. 1 Buchstabe b GBV (Name oder Firma, Sitz) genügt. Ist das – wie hier – der Fall, ist die Gesellschaft hinreichend bestimmt, ohne dass noch weitere Angaben erforderlich sind8.

Etwas anderes ergibt sich nicht deshalb, weil die Regelung in § 15 Abs. 1 Buchstabe c GBV die Möglichkeit eröffnet, zusätzlich zu den Gesellschaftern auch den Namen und den Sitz der GbR in das Grundbuch einzutragen. Solche zusätzlichen Angaben kann das Grundbuchamt hinzufügen, wenn dies – ähnlich wie bei namensgleichen natürlichen Personen – geboten ist, um die einzutragende GbR von anderen Gesellschaften bürgerlichen Rechts mit identischem Gesellschafterbestand zu unterscheiden. Weitergehende Anforderungen an die Identifizierung hat der Gesetzgeber mit der Regelung jedoch nicht angestrebt. Er hat das Problem möglicher Identitätszweifel bei der Eintragung einer GbR gesehen, es aber unter Hinweis darauf, dass sich insoweit keine wesentlichen Unterschiede gegenüber anderen Rechtsträgern ergeben, für nicht durchgreifend erachtet9. Deshalb besteht grundsätzlich keine Notwendigkeit für die Eintragung von Namen und Sitz der GbR10. Dessen ungeachtet können mögliche Schwierigkeiten bei der Feststellung der Identität einer GbR durch die Angabe zusätzlicher, über die Benennung der Gesellschafter hinausgehender Unterscheidungsmerkmale allenfalls verringert werden. Vollständig ausschließen lassen sie sich nicht. Bestehen also – wie hier – keine konkreten Anhaltspunkte für das Vorhandensein einer anderen GbR mit identischen Gesellschaftern, hat das Grundbuchamt keinen Anlass, solche zusätzlichen Angaben einzutragen, und deshalb auch keinen Anlass, deren Nachweis zu verlangen.

Gibt somit – wie hier – eine GbR eine Grundbucherklärung ab und ist sie dabei in Übereinstimmung mit der Regelung in § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO bezeichnet, kann und muss das Grundbuchamt den Antrag grundsätzlich ohne weitere Identitätsnachweise vollziehen11.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 28. April 2011 – V ZB 194/10

  1. vgl. BGH, Beschluss vom 04.12.2008 – V ZB 74/08, BGHZ 179, 102, 112 Rn. 20 für die Eintragung einer Sicherungshypothek []
  2. BGH, Beschluss vom 24.11.1978 – V ZB 6/76, BGHZ 73, 211, 214 []
  3. vgl. OLG München, ZIP 2010, 1293, 1294; Bauer in Bauer/von Oefele, GBO, 02. Aufl., AT Rn. I 16; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl., Rn. 18 []
  4. vom 11.08.2009, BGBl. I S. 2713 []
  5. BGH, Urteil vom 25.01.2008 – V ZR 63/07, NJW 2008, 1378, 1379 Rn. 7; BGH, Urteil vom 25.09. 2006 – II ZR 218/05, NJW 2006, 3716 Rn. 10 []
  6. BGH, Beschluss vom 04.12.2008 – V ZB 74/08, BGHZ 179, 102, 112 Rn. 20 []
  7. vgl. BGH, Beschluss vom 02.12. 2010 – V ZB 84/10, NJW 2011, 615, 616 Rn. 10 unter Bezugnahme auf die Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses zum ERVGBG, BT-Drucks. 16/13437, S. 24 li. Sp.; Beschluss vom 24.02.2011 – V ZB 253/10, WM 2011, 642, 644 Rn. 18 []
  8. ebenso Böttcher, AnwBl. 2011, 1, 3; aA OLG München, ZIP 2010, 1293, 1294; OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.06.2010 – 20 W 194/10; Hügel/Reetz, GBO, 02. Aufl., § 47 Rn. 112; Heinze, RNotZ 2010, 289, 302; Krauß, notar 2010, 360, 361; Werner, MDR 2010, 721, 722 []
  9. Beschlussempfehlung aaO, S. 24 re. Sp.; ebenso schon Bundesgerichtshof, Beschluss vom 04.12. 2008 – V ZB 74/08, BGHZ 179, 102, 112 Rn. 20 für die Rechtslage vor dem Inkrafttreten des ERVGBG []
  10. Steffek, ZIP 2009, 1445, 1447 []
  11. Beschlussempfehlung aaO, S. 24 re. Sp. []