Die GbR und das Grund­buch

Erwirbt eine Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts (GbR) Grund­stücks­ei­gen­tum oder Woh­nungs­ei­gen­tum, reicht es für die Ein­tra­gung des Eigen­tums­wech­sels in das Grund­buch aus, wenn die GbR und ihre Gesell­schaf­ter in der nota­ri­el­len Auf­las­sungs­ver­hand­lung benannt sind und die für die GbR Han­deln­den erklä­ren, dass sie deren allei­ni­ge Gesell­schaf­ter sind; wei­te­rer Nach­wei­se der Exis­tenz, der Iden­ti­tät und der Ver­tre­tungs­ver­hält­nis­se die­ser GbR bedarf es gegen­über dem Grund­buch­amt nicht.

Die GbR und das Grund­buch

Mit die­ser Ent­schei­dung been­det der Bun­des­ge­richts­hof einen durch die Aner­ken­nung der (Teil-)Rechts­fä­hig­keit der GbR ent­flamm­ten Juris­ten­streit über die grund­buch­li­chen Nach­weis­pflich­ten bei der GbR, der zwi­schen­zeit­lich auf­grund eini­ger OLG-Ent­schei­dun­gen bereits bestehen­de GbRs von der Ein­tra­gung im Grund­buch nahe­zu aus­schloss, zuguns­ten einer prak­tisch gang­ba­ren Hand­ha­bung.

Aus­gangs­punkt ist dabei auch für den Bun­des­ge­richts­hof, dass ein Rechts­ge­schäft, bei dem eine GbR Grund- oder Woh­nungs­ei­gen­tum erwirbt, im Grund­buch nur voll­zo­gen wer­den darf, wenn die Iden­ti­tät der Gesell­schaft fest­steht und die­se somit von ande­ren Gesell­schaf­ten bür­ger­li­chen Rechts unter­schie­den wer­den kann 1. Hier­bei han­delt es sich um eine Fol­ge des Bestimmt­heits­grund­sat­zes, der das gesam­te Grund­buch­recht beherrscht 2. Die­ser ver­langt im Hin­blick auf die durch das Grund­buch bezweck­te Sicher­heit des Rechts­ver­kehrs, dass nicht nur das betrof­fe­ne Grund­stück selbst sowie der Inhalt des ding­li­chen Rechts, son­dern auch die Per­son des Berech­tig­ten klar und ein­deu­tig fest­ste­hen müs­sen 3.

Die sich hier­aus erge­ben­den Anfor­de­run­gen wer­den durch die in dem Ver­trag ent­hal­te­ne Benen­nung der GbR und ihrer bei­den Gesell­schaf­ter erfüllt. Der Anga­be wei­te­rer Unter­schei­dungs­merk­ma­le bedarf es nicht.

Das folgt aus der Rege­lung in § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO. Nach die­ser durch das Gesetz zur Ein­füh­rung des elek­tro­ni­schen Rechts­ver­kehrs und der elek­tro­ni­schen Akte im Grund­buch­ver­fah­ren sowie zur Ände­rung wei­te­rer grund­buch, regis­ter- und kos­ten­recht­li­cher Vor­schrif­ten (ERVGBG) 4 ein­ge­füg­ten Vor­schrift wird ein Recht einer GbR in der Form in das Grund­buch ein­ge­tra­gen, dass neben der Gesell­schaft als der­je­ni­gen, der es mate­ri­ell­recht­lich zusteht 5, auch die Gesell­schaf­ter im Grund­buch ein­ge­tra­gen wer­den. Eine Ein­tra­gung der GbR allei­ne unter der gewähl­ten Bezeich­nung kommt – anders als nach der vor dem Inkraft­tre­ten des ERVGBG bestehen­den Rechts­la­ge 6 – nicht in Betracht. Der Name der GbR steht somit für das Grund­buch­ver­fah­ren nicht (mehr) als taug­li­ches Abgren­zungs­kri­te­ri­um gegen­über ande­ren Gesell­schaf­ten bür­ger­li­chen Rechts zur Ver­fü­gung. Die Iden­ti­fi­zie­rung der Gesell­schaft erfolgt über die not­wen­di­ge Benen­nung ihrer Gesell­schaf­ter 7. Die­se müs­sen nach § 15 Abs. 1 Buch­sta­be c GBV in einer Wei­se bezeich­net wer­den, die bei natür­li­chen Per­so­nen den Anfor­de­run­gen des § 15 Abs. 1 Buch­sta­be a GBV (Name, Geburts­da­tum, ggf. Beruf und Wohn­ort) und bei juris­ti­schen Per­so­nen sowie Han­dels- und Part­ner­schafts­ge­sell­schaf­ten den­je­ni­gen des § 15 Abs. 1 Buch­sta­be b GBV (Name oder Fir­ma, Sitz) genügt. Ist das – wie hier – der Fall, ist die Gesell­schaft hin­rei­chend bestimmt, ohne dass noch wei­te­re Anga­ben erfor­der­lich sind 8.

Etwas ande­res ergibt sich nicht des­halb, weil die Rege­lung in § 15 Abs. 1 Buch­sta­be c GBV die Mög­lich­keit eröff­net, zusätz­lich zu den Gesell­schaf­tern auch den Namen und den Sitz der GbR in das Grund­buch ein­zu­tra­gen. Sol­che zusätz­li­chen Anga­ben kann das Grund­buch­amt hin­zu­fü­gen, wenn dies – ähn­lich wie bei namens­glei­chen natür­li­chen Per­so­nen – gebo­ten ist, um die ein­zu­tra­gen­de GbR von ande­ren Gesell­schaf­ten bür­ger­li­chen Rechts mit iden­ti­schem Gesell­schaf­ter­be­stand zu unter­schei­den. Wei­ter­ge­hen­de Anfor­de­run­gen an die Iden­ti­fi­zie­rung hat der Gesetz­ge­ber mit der Rege­lung jedoch nicht ange­strebt. Er hat das Pro­blem mög­li­cher Iden­ti­täts­zwei­fel bei der Ein­tra­gung einer GbR gese­hen, es aber unter Hin­weis dar­auf, dass sich inso­weit kei­ne wesent­li­chen Unter­schie­de gegen­über ande­ren Rechts­trä­gern erge­ben, für nicht durch­grei­fend erach­tet 9. Des­halb besteht grund­sätz­lich kei­ne Not­wen­dig­keit für die Ein­tra­gung von Namen und Sitz der GbR 10. Des­sen unge­ach­tet kön­nen mög­li­che Schwie­rig­kei­ten bei der Fest­stel­lung der Iden­ti­tät einer GbR durch die Anga­be zusätz­li­cher, über die Benen­nung der Gesell­schaf­ter hin­aus­ge­hen­der Unter­schei­dungs­merk­ma­le allen­falls ver­rin­gert wer­den. Voll­stän­dig aus­schlie­ßen las­sen sie sich nicht. Bestehen also – wie hier – kei­ne kon­kre­ten Anhalts­punk­te für das Vor­han­den­sein einer ande­ren GbR mit iden­ti­schen Gesell­schaf­tern, hat das Grund­buch­amt kei­nen Anlass, sol­che zusätz­li­chen Anga­ben ein­zu­tra­gen, und des­halb auch kei­nen Anlass, deren Nach­weis zu ver­lan­gen.

Gibt somit – wie hier – eine GbR eine Grund­buch­erklä­rung ab und ist sie dabei in Über­ein­stim­mung mit der Rege­lung in § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO bezeich­net, kann und muss das Grund­buch­amt den Antrag grund­sätz­lich ohne wei­te­re Iden­ti­täts­nach­wei­se voll­zie­hen 11.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 28. April 2011 – V ZB 194/​10

  1. vgl. BGH, Beschluss vom 04.12.2008 – V ZB 74/​08, BGHZ 179, 102, 112 Rn. 20 für die Ein­tra­gung einer Siche­rungs­hy­po­thek[]
  2. BGH, Beschluss vom 24.11.1978 – V ZB 6/​76, BGHZ 73, 211, 214[]
  3. vgl. OLG Mün­chen, ZIP 2010, 1293, 1294; Bau­er in Bauer/​von Oefe­le, GBO, 02. Aufl., AT Rn. I 16; Schöner/​Stöber, Grund­buch­recht, 14. Aufl., Rn. 18[]
  4. vom 11.08.2009, BGBl. I S. 2713[]
  5. BGH, Urteil vom 25.01.2008 – V ZR 63/​07, NJW 2008, 1378, 1379 Rn. 7; BGH, Urteil vom 25.09. 2006 – II ZR 218/​05, NJW 2006, 3716 Rn. 10[]
  6. BGH, Beschluss vom 04.12.2008 – V ZB 74/​08, BGHZ 179, 102, 112 Rn. 20[]
  7. vgl. BGH, Beschluss vom 02.12. 2010 – V ZB 84/​10, NJW 2011, 615, 616 Rn. 10 unter Bezug­nah­me auf die Beschluss­emp­feh­lung des Rechts­aus­schus­ses zum ERVGBG, BT-Drucks. 16/​13437, S. 24 li. Sp.; Beschluss vom 24.02.2011 – V ZB 253/​10, WM 2011, 642, 644 Rn. 18[]
  8. eben­so Bött­cher, AnwBl. 2011, 1, 3; aA OLG Mün­chen, ZIP 2010, 1293, 1294; OLG Frank­furt, Beschluss vom 17.06.2010 – 20 W 194/​10; Hügel/​Reetz, GBO, 02. Aufl., § 47 Rn. 112; Hein­ze, RNotZ 2010, 289, 302; Krauß, notar 2010, 360, 361; Wer­ner, MDR 2010, 721, 722[]
  9. Beschluss­emp­feh­lung aaO, S. 24 re. Sp.; eben­so schon Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 04.12. 2008 – V ZB 74/​08, BGHZ 179, 102, 112 Rn. 20 für die Rechts­la­ge vor dem Inkraft­tre­ten des ERVGBG[]
  10. Stef­fek, ZIP 2009, 1445, 1447[]
  11. Beschluss­emp­feh­lung aaO, S. 24 re. Sp.[]