Die Kleingartenanlage – und der gekündigte Zwischenpachtvertrag

§ 10 Abs. 3 BKleingG findet auf den Fall, dass der Zwischenpachtvertrag vom Zwischenpächter gekündigt wird, weder direkt noch analog Anwendung. Dies gilt auch dann, wenn die Kündigung gemäß § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO durch den Insolvenzverwalter über das Vermögen des Zwischenpächters erfolgt1.

Die Kleingartenanlage - und der gekündigte Zwischenpachtvertrag

Der Zwischenpächter ist daher nach Ablauf der Kündigungsfrist gemäß § 985 BGB und § 546 Abs. 2, § 581 Abs. 2 BGB, § 4 Abs. 1 Bundeskleingartengesetz (BKleingG) verpflichtet, das Kleingartengelände an den Hauptverpächter herauszugeben und ihr die hierfür nötigen Angaben über die einzelnen Parzellennutzer mitzuteilen (§ 242 BGB).

Die Frage, ob der Hauptverpächter gemäß oder analog § 10 Abs. 3 BKleingG in den Unterpachtvertrag eintritt, wenn das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Zwischenpächters eröffnet worden ist und der Insolvenzverwalter den (Haupt- = Zwischen-)Pachtvertrag mit dem Hauptverpächter gemäß § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO kündigt, wird als solche weder in der Rechtsprechung noch im Schrifttum diskutiert. Ein einzelfallübergreifendes Klärungs- oder Orientierungsbedürfnis legt die Beschwerde nicht dar. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt eine – direkte oder analoge – Anwendung von § 10 Abs. 3 BKleingG auf die hier vorliegende Fallgestaltung nicht in Betracht. Der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung (aus § 242 BGB) ist grundsätzlich möglich, wobei es allerdings stets auf die konkreten Einzelfallumstände ankommt. Ein treuwidriges Verhalten des Bezirksverbands oder der Hauptverpächterin ist vorliegend indessen weder dargetan noch sonst erkennbar.

Eine direkte oder analoge Anwendung von § 10 Abs. 3 BKleingG scheidet hier aus.

Gemäß § 10 Abs. 3 BKleingG tritt im Falle der Kündigung des Zwischenpachtvertrags durch den Hauptverpächter dieser in die Verträge des Zwischenpächters mit den Kleingärtnern (Endpächtern) ein. Ist in die Verpachtungskette ein weiterer Zwischenpächter (hier: der Zwischenpächter) eingeschaltet, wird der Hauptverpächter zum Verpächter der nächst niedrigeren Stufe; er nimmt also kraft Gesetzes im Wege einer Auswechselung der Vertragspartei die Stelle des bisherigen (erststufigen) Zwischenpächters als Verpächter des weiteren (zweitstufigen) Zwischenpachtvertrags ein2.

§ 10 Abs. 3 BKleingG soll sicherstellen, dass die Kleingärtner, die ihre Pflichten erfüllen, ihren Kleingarten durch die Kündigung nicht verlieren; sie sollen nicht die Folgen tragen, die sich aus den Pflichtverletzungen des Zwischenpächters ergeben3. Dementsprechend beschränkt sich der Anwendungsbereich des § 10 Abs. 3 BKleingG auf die Fälle, in denen der Hauptverpächter den Zwischenpachtvertrag aus den Gründen des § 10 Abs. 1 BKleingG (Pflichtverletzung des Zwischenpächters oder Aberkennung seiner kleingärtnerischen Gemeinnützigkeit) kündigt4. Folglich gilt § 10 Abs. 3 BKleingG weder für Kündigungen des Hauptverpächters nach § 9 Abs. 1 BKleingG5 noch für den Fall der Nichtigkeit des Zwischenpachtverhältnisses6 noch für die Kündigung des Zwischenpachtvertrags mit dem Hauptverpächter durch den Zwischenpächter7.

Soweit im Schrifttum eine analoge Anwendung von § 10 Abs. 3 BKleingG auf den Fall der einvernehmlichen Aufhebung des Zwischenpachtvertrags befürwortet wird8, bedarf diese Frage hier keiner Entscheidung, weil die Hauptverpächterin und der Bezirksverband den zwischen ihnen geschlossenen Haupt- (= Zwischen)Pachtvertrag nicht einvernehmlich aufgehoben haben, sondern dieser vom Insolvenzverwalter des Bezirksverbands gekündigt worden ist.

Eine Gleichstellung des Schutzes der Nutzer bei der Zwischenverpachtung von Kleingartenflächen mit den Wohnraummietern bei der gewerblichen Weitervermietung (§ 565 BGB) hat der Gesetzgeber nicht vorgenommen. Sie ist entgegen der Meinung der Beschwerde auch nicht nach Art. 3 Abs. 1 GG geboten. Zum einen ist das Schutzbedürfnis eines Mieters von Wohnraum, dessen existentielle Belange berührt sind, deutlich stärker als für den Nutzer eines Kleingartens. Zum anderen darf, worauf die Beschwerdeerwiderung zutreffend hinweist, ein Zwischenpachtvertrag gemäß § 4 Abs. 2 BKleingG aus Gründen der Wahrung der Interessen der Kleingartennutzer nur mit einer als gemeinnützig anerkannten Kleingärtnerorganisation oder der Gemeinde abgeschlossen werden; dies schließt es – anders als bei der gewerblichen Zwischenvermietung von Wohnräumen, für die eine solche Beschränkung nicht vorgesehen ist – regelmäßig aus, dass der Zwischenpächter eine nach der Interessenlage der Kleingärtner nicht zu rechtfertigende Kündigung des Haupt- (= Zwischen) Pachtvertrags ausspricht.

Der Zwischenpächter kann dem Herausgabeanspruch der Hauptverpächterin auch nicht mit Erfolg den Einwand der unzulässigen Rechtsausübung (§ 242 BGB) entgegenhalten.

In der Literatur wird erwogen, dass die Endpächter (Kleingärtner) bzw. der weitere Zwischenpächter (hier: der Zwischenpächter) den Einwand der unzulässigen Rechtsausübung erheben können, wenn der Zwischenpachtvertrag durch eine Kündigung von Seiten des Zwischenpächters beendet wird9. Dabei geht es freilich um Fälle, in denen die Kündigung des Haupt- (= Zwischen-)Pachtvertrags durch den Zwischenpächter das Schutzbedürfnis der Endpächter in treuwidriger Weise außer Acht lässt. So liegt es hier aber nicht.

Die Kündigung des Haupt- (= Zwischen-)Pachtvertrags durch den Bezirksverband geht auf seine Insolvenz zurück, die ihre Ursache wiederum darin findet, dass er nicht mehr in der Lage gewesen ist, den erhöhten Pachtzins (0,28 €/m² jährlich) für eine Kleingartenanlage aufzubringen, in der infolge des örtlichen Überangebots an Kleingärten ein großer Teil der Parzellen ungenutzt ist und leer steht. Die Rechtmäßigkeit der erhöhten Pacht ist im Verhältnis zwischen der Hauptverpächterin und dem Bezirksverband gerichtlich bestätigt worden. Die schwierige wirtschaftliche Lage des Bezirksverbands hätten der Zwischenpächter und seine Vereinsmitglieder dadurch abwenden können, dass Sie diesen Pachtzins entrichtet hätten, was sie indes verweigert haben. Eine Einigung zwischen den Parteien über eine Reduzierung der Pachtfläche und den hierauf zu zahlenden Pachtzins ist ebenfalls nicht zustande gekommen. Unter diesen Umständen erfolgte die Kündigung durch den Bezirksverband nicht wider Treu und Glauben und stellt sich die Geltendmachung des Herausgabeanspruchs der Hauptverpächterin nicht als unzulässige Rechtsausübung dar. Ein dauernder erheblicher Leerstand berührt die Existenzfähigkeit der Kleingartenanlage und der als Zwischenpächter eingeschalteten Kleingärtnerorganisationen. Weder liegt hier ein kollusives Zusammenwirken von Hauptverpächter und Zwischenpächter zum Nachteil der Endpächter (Kleingärtner) noch ein eigenes Fehlverhalten des Zwischenpächters vor.

Der Umstand, dass im hier entschiedenen Fall das Gelände nach dem gültigen Bebauungsplan nur für kleingärtnerische Zwecke genutzt werden darf, steht dem Herausgabeverlangen der Hauptverpächterin nicht entgegen. Denn sie ist nicht verpflichtet, es gerade dem Zwischenpächter und seinen Mitgliedern zu überlassen; es steht ihr im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften vielmehr frei, zu entscheiden, ob und an wen sie es zu welchen Bedingungen verpachten will10. Wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, ist es für den Herausgabeanspruch der Hauptverpächterin auch ohne Bedeutung, dass die Stadt S. den Zwischenpächter gebeten hat, “bis zur endgültigen Klärung dieser Angelegenheit” die Verwaltung der Kleingartenfläche zu übernehmen. Dem tritt die Beschwerde auch nicht entgegen.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 5. Juli 2018 – III ZR 355/17

  1. Anschluss an und Fortführung von BGH, Urteil vom 17.12 1992 – V ZR 254/91, BGHZ 121, 88, 91 []
  2. s. BGH, Urteil vom 02.10.1992 – V ZR 185/91, BGHZ 119, 300, 302 []
  3. s. Gesetzentwurf der Bundesregierung zum Bundeskleingartengesetz, BT-Drs. 9/1900, S. 17 [zu § 9 Abs. 3 BKleingG-E] und Beschlussempfehlung und Bericht des Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau, BT-Drs. 9/2232, S. 22 [zu § 9 Abs. 3 BKleingG-E]; vgl. auch BVerfG, NJW 1998, 3559 []
  4. BGH, Urteil vom 06.06.2002 – III ZR 181/01, BGHZ 151, 71, 73 f; BGH, Urteil vom 02.10.1992 – V ZR 185/91, BGHZ 119, 300, 303; s. auch BGH, Urteil vom 17.12 1992 – V ZR 254/91, BGHZ 121, 88, 91; Mainczyk/Nessler, BKleingG, 11. Aufl., § 10 Rn. 5c; Stang, BKleingG, 2. Aufl., § 10 Rn. 13 f []
  5. BGH, Urteile vom 06.06.2002 aaO; und vom 13.02.2014 – III ZR 250/13, NZM 2014, 352, 355 Rn. 32; BGH, Urteile vom 02.10.1992 aaO S. 303 f; und vom 11.03.1994 – V ZR 282/92, NJW-RR 1994, 779; Mainczyk/Nessler aaO; Stang aaO Rn. 14; s. auch BVerfG aaO S. 3560 []
  6. BGH, Urteil vom 03.04.1987 – V ZR 160/85, BGHZ 101, 18, 22 f []
  7. s. BGH, Urteil vom 17.12 1992 aaO; Mainczyk/Nessler aaO § 4 Rn. 35, 36 und § 10 Rn. 7; Stang aaO Rn. 13 []
  8. Mainczyk/Nessler aaO § 10 Rn. 6; Stang aaO Rn. 17 []
  9. Mainczyk/Nessler aaO § 4 Rn. 36 und § 10 Rn. 7; Stang aaO Rn.20 []
  10. vgl. BGH, Urteil vom 11.03.1994 aaO S. 780 []