Die Log­gia unter Luft­ge­wehr­be­schuß

Ein Schuss auf eine Log­gia berech­tigt die Mie­ter zu einer Miet­min­de­rung in Höhe von 5% der Brut­to­mie­te. Ver­ge­hen jedoch eini­ge Mona­te, ohne dass sich der Vor­fall wie­der­holt, endet das Min­de­rungs­recht. Für eine Ver­un­rei­ni­gung mit Tau­ben­kot ist eben­falls eine Min­de­rung von 5% ange­mes­sen. Aller­dings wer­den die­se Min­de­run­gen nicht zusam­men­ge­rech­net, sofern der Miet­ge­brauch schon durch einen der bei­den Min­de­rungs­grün­de beein­träch­tigt ist.

Die Log­gia unter Luft­ge­wehr­be­schuß

In einem jetzt vom Amts­ge­richt Mün­chen ent­schie­de­nen Rechts­streit mie­te­ten die spä­te­ren Beklag­ten am 1. Febru­ar 2008 eine Woh­nung in Mün­chen und zogen dort am 1. April 2008 ein. Als monat­li­che Mie­te wur­den 1.520,00 € ver­ein­bart.

Die Miet­woh­nung ver­fügt über eine Log­gia. Bei Woh­nungs­über­ga­be war eine zur Log­gia gewand­te Fens­ter­schei­be durch Beschuss mit einer Luft­druck­waf­fe beschä­digt. Die­se Fens­ter­schei­be wur­de von den Ver­mie­tern aus­ge­tauscht. Im Juni 2008 kam es zu einer erneu­ten Beschä­di­gung der Fens­ter­schei­be durch Beschuss mit einer Luft­druck­waf­fe. Die Mie­ter erstat­te­ten Straf­an­zei­ge. Die Poli­zei ging davon aus, dass von einer Woh­nung aus dem gegen­über­lie­gen­den Haus geschos­sen wur­de, der Schüt­ze konn­te jedoch nicht ermit­telt wer­den.

Auch die Tau­ben hat­ten es auf die Log­gia abge­se­hen. Die Mie­ter beschwer­ten sich bei den Ver­mie­tern über eine Ver­schmut­zung durch Tau­ben­kot. Hier wur­de am 20. Novem­ber 2008 durch die Ver­mie­ter Abhil­fe geschaf­fen. Hin­sicht­lich der Glas­schei­be wur­de ver­ein­bart, dass die Beklag­ten die­se aus­tau­schen, eine Sicher­heits­fo­lie auf­brin­gen und dies den Ver­mie­tern in Rech­nung stel­len.

Auf Grund der Vor­fäl­le min­der­ten die Beklag­ten in den Mona­ten Juli bis Dezem­ber 2008 ihre Mie­te jeweils um 300,00 €.

Die Ver­mie­ter woll­ten dies so nicht gel­ten las­sen. Sie waren der Ansicht, der Beschuss sei nicht schwer­wie­gend und ein ein­ma­li­ges Ereig­nis gewe­sen, so dass weder eine Absi­che­rung gegen Schuss­waf­fen geschul­det noch eine Min­de­rung – jeden­falls nicht über den 31. August 2008 hin­aus – berech­tigt gewe­sen sei. Es han­de­le sich um harm­lo­se Luft­ge­wehr­pro­jek­ti­le. Es habe sich um einen „Laus­bu­ben­streich“ gehan­delt. Außer­dem sei­en ver­mut­lich die Tau­ben das Ziel gewe­sen, die durch die zwi­schen­zeit­lich instal­lier­te Tau­ben­ab­wehr nicht mehr vor­han­den sei­en. Jeden­falls feh­le es sowohl an einer kon­kre­ten Gefähr­dung als auch an einer Wie­der­ho­lungs­ge­fahr. Es sei über­trie­ben, wenn die Beklag­ten den Sach­ver­halt so dar­stel­len wür­den, als befin­de sich die streit­ge­gen­ständ­li­che Woh­nung „in der tiefs­ten Bronx“, wo Schie­ße­rei­en mit groß­ka­li­bri­gen Waf­fen an der Tages­ord­nung sei­en, und nicht mit­ten in Mün­chen. Sie wür­den allen­falls bis Ende August eine fünf­pro­zen­ti­ge Min­de­rung gel­ten las­sen. Außer­dem sei­en natür­lich die Kos­ten für die Fens­ter­schei­be anzu­er­ken­nen. Ins­ge­samt ver­lang­ten die Ver­mie­ter damit noch 650 € von den Mie­tern.

Die Mie­ter wider­spra­chen die­sem Zahlugns­ver­lan­gen: Ange­sichts der Grö­ße der Log­gia zur gesam­ten Wohn­flä­che sei eine Min­de­rung von wenigs­tens 10% wegen des Beschus­ses und des Tau­ben­drecks ange­mes­sen. Die Log­gia kön­ne nicht genutzt wer­den, ohne sich einer erheb­li­chen Gefähr­dung der Gesund­heit aus­zu­set­zen. Auch der Beschuss mit Luft­druck­waf­fen sei gefähr­lich und die damit für die Beklag­ten und mög­li­che Besu­cher bei einer Benut­zung der Log­gia ver­bun­de­nen Gefah­ren nicht hin­nehm­bar. Wie­der­ho­lungs­ge­fahr bestehe wei­ter­hin, ins­be­son­de­re weil der Schüt­ze nicht habe ermit­telt wer­den kön­nen. Es kön­ne des­halb auch nicht aus­ge­schlos­sen wer­den, dass die Beklag­ten das Ziel gewe­sen sein könn­ten. Die Log­gia hät­ten sie, die Beklag­ten, aus Angst vor einem erneu­ten Beschuss bis heu­te nicht genutzt.

Das Amts­ge­richt Mün­chen gab bei­den Par­tei­en nur teil­wei­se Recht: Die Mie­te sei bis 20.11.2008 um 5% der Brut­to­mie­te gemin­dert gewe­sen. Ein wei­ter­ge­hen­des Min­de­rungs­recht ste­he den Beklag­ten jedoch nicht zu.

Für den Zeit­raum Juni bis August 2008 sei der Miet­ge­brauch bezüg­lich der Log­gia wegen des Beschus­ses mit einer Luft­druck­waf­fe und der Ver­schmut­zung mit Tau­ben­kot wesent­lich beein­träch­tigt gewe­sen.

Bereits durch den Beschuss der Log­gia sei der Miet­ge­brauch der Log­gia als Rück­zugs- und Erho­lungs­be­reich bis Ende August 2008 aus­ge­schlos­sen gewe­sen. Zwar sei der Kla­ge­par­tei inso­fern zuzu­bil­li­gen, dass der Beschuss mit Luft­druck­waf­fen weni­ger gefähr­lich sei als mit ande­ren Waf­fen. Das bedeu­te aber nicht, dass von Luft­druck­waf­fen nicht trotz­dem erheb­li­che Gefah­ren aus­ge­hen. So kön­ne auch ein sol­cher Beschuss im wahrs­ten Sin­ne des Wor­tes ins Auge gehen und so erheb­li­che Ver­let­zun­gen her­vor­ru­fen. Hin­zu kom­me die psy­cho­lo­gi­sche Wir­kung, mög­li­chem Beschuss durch einen unbe­kann­ten Schüt­zen – gewis­ser­ma­ßen einem Hecken­schüt­zen – aus­ge­setzt zu sein. Nach­dem bereits vor dem Ein­zug der Beklag­ten die Log­gia beschos­sen wor­den war, bestand nach dem erneu­ten Beschuss, den die Beklag­ten Anfang Juni 2008 fest­stell­ten, auch eine kon­kre­te Wie­der­ho­lungs­ge­fahr. Ange­sichts die­ser Wie­der­ho­lungs­ge­fahr und der von einem Beschuss mit Luft­druck­waf­fen aus­ge­hen­den Gefah­ren war den Beklag­ten die Nut­zung der Log­gia in die­sem Zeit­raum nicht zuzu­mu­ten.

Dar­an ände­re auch der Hin­weis der Kla­ge­par­tei auf einen mög­li­chen "Laus­bu­ben­streich" und die Tau­ben als mög­li­ches Ziel nichts. Denn zum einen han­de­le es sich dabei um Mut­ma­ßun­gen, deren Wahr­schein­lich­keit gera­de in der engen zeit­li­chen Nähe zum Ereig­nis nicht abschätz­bar gewe­sen sei. Fer­ner kön­ne auch bei einem Laus­bu­ben­streich eine Eska­la­ti­on durch Beschuss auf Men­schen statt Umzugs­kar­tons und/​oder Tau­ben nicht aus­ge­schlos­sen wer­den. Schließ­lich bestand das Tau­ben­pro­blem fort, so dass auch bei Tau­ben als Ziel ein erneu­ter Beschuss in die­sem Zeit­raum als durch­aus erschei­nen muss­te. Aller­dings bestan­den auch kei­ne kon­kre­ten Anhalts­punk­te für eine Eska­la­ti­on oder gera­de geziel­ten Beschuss von Men­schen oder gar der Beklag­ten per­sön­lich. Die­se Gebrauchs­be­ein­träch­ti­gung recht­fer­ti­ge unter Berück­sich­ti­gung der Grö­ße der Log­gia im Ver­hält­nis zur Gesamt­wohn­flä­che eine Min­de­rung von 5%.

Aus der Ver­schmut­zung mit Tau­ben­kot fol­ge eben­falls kei­ne höhe­re Min­de­rung. Die Nut­zung der Log­gia sei bereits durch den Beschuss aus­ge­schlos­sen gewe­sen. Für den Zeit­raum ab Sep­tem­ber 2008 bis 20.11.2008 sei die Mie­te um 5% der Brut­to­mie­te gemin­dert gewe­sen, weil der Miet­ge­brauch bezüg­lich der Log­gia wei­ter­hin wegen der Ver­schmut­zung mit Tau­ben­kot nicht nur uner­heb­lich beein­träch­tigt war. Danach sei die Tau­ben­ab­wehr ange­bracht wor­den.

Wegen des Beschus­ses der Log­gia habe dage­gen man­gels kon­kre­ter Wie­der­ho­lungs­ge­fahr ab Sep­tem­ber 2008 kein Man­gel mehr bestan­den. Seit dem zwei­ten Vor­fall waren zu die­sem Zeit­punkt bereits drei Mona­te ver­gan­gen, ohne dass es zu einem erneu­ten Vor­fall gekom­men wäre. Eine kon­kre­te Wie­der­ho­lungs­ge­fahr bestand daher nicht mehr. Die blo­ße ent­fern­te Mög­lich­keit eines erneu­ten Beschus­ses recht­fer­ti­ge jeden­falls kei­ne Erhö­hung der bereits wegen der Ver­schmut­zung des Tau­ben­ko­tes ein­ge­tre­te­nen Min­de­rung.

Bei Anbrin­gung der Tau­ben­ab­wehr am 20.11.2008 habe der letz­te Vor­fall sogar ein knap­pes hal­bes Jahr zurück­ge­le­gen, so dass spä­tes­tens ab die­sem Zeit­punkt eine Wie­der­ho­lungs­ge­fahr mit hin­rei­chen­der Sicher­heit aus­ge­schlos­sen wer­den kön­ne.

Amts­ge­richt Mün­chen, Urteil vom 23. Novem­ber 2009 – 412 C 32850/​08 (rechts­kräf­tig)