Die opti­sche Ver­än­de­rung der Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge

Im Grund­satz kann auch eine bau­li­che Maß­nah­me, die eine opti­sche Ver­än­de­rung der Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge bewirkt, eine Gebrauchs­wert­erhö­hung dar­stel­len und durch qua­li­fi­zier­te Mehr­heit beschlos­sen wer­den. Dies setzt vor­aus, dass die Maß­nah­me aus der Sicht eines ver­stän­di­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers eine sinn­vol­le Neue­rung dar­stellt, die vor­aus­sicht­lich geeig­net ist, den Gebrauchs­wert des Woh­nungs­ei­gen­tums nach­hal­tig zu erhö­hen; an einer sol­chen sinn­vol­len Neue­rung wird es unter ande­rem dann feh­len, wenn die ent­ste­hen­den Kos­ten bzw. Mehr­kos­ten außer Ver­hält­nis zu dem erziel­ba­ren Vor­teil ste­hen.

Die opti­sche Ver­än­de­rung der Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge

Ist eine erheb­li­che opti­sche Ver­än­de­rung der Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge weder als moder­ni­sie­ren­de Instand­set­zung noch als Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me ein­zu­ord­nen, bedarf sie als nach­tei­li­ge bau­li­che Maß­nah­me der Zustim­mung aller Woh­nungs­ei­gen­tü­mer.

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall stand die Sanie­rung von Bal­kon­ge­län­dern an. Die bis­he­ri­gen Holz­brüs­tun­gen wären für 70.000,- € zu sani­ern gewe­sen, der statt des­sen von der Mehr­heit in der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung als "moder­ni­sie­ren­de Instand­set­zung" beschlos­se­ne Aus­tausch durch Bal­kon­brüs­tun­gen aus Stahl und Glas war dage­gen mit 280.000,- € ver­an­schlagt. Die­sen Beschluss hat­ten eini­ge Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ange­foch­ten.

Soll­te die beschlos­se­ne Erneue­rung der im Gemein­schafts­ei­gen­tum ste­hen­den Bal­kon­brüs­tun­gen eine bau­li­che Maß­nah­me im Sin­ne von § 22 Abs. 1 WEG sein, wäre sie für die Klä­ger nach­tei­lig im Sin­ne von § 22 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG und bedürf­te ihrer Zustim­mung. Das Beru­fungs­ge­richt hat den Rechts­be­griff des Nach­teils nicht zutref­fend erfasst.

Nach­teil ist jede nicht ganz uner­heb­li­che Beein­träch­ti­gung. Sie muss kon­kret und objek­tiv sein; ent­schei­dend ist, ob sich nach der Ver­kehrs­an­schau­ung ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer in der ent­spre­chen­den Lage ver­ständ­li­cher­wei­se beein­träch­tigt füh­len kann 1. Inso­weit sind die mit der Maß­nah­me ver­bun­de­nen Kos­ten eben­so wenig wie eine mög­li­che Haf­tung im Außen­ver­hält­nis zu berück­sich­ti­gen 2. Denn die nicht zustim­men­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sind von den Kos­ten der § 22 Abs. 1 WEG unter­fal­len­den Maß­nah­men ohne­hin befreit (§ 16 Abs. 6 Satz 1 Halb­satz 2 WEG 3).

Wenn eine erheb­li­che opti­sche Ver­än­de­rung des gesam­ten Gebäu­des mit der Maß­nah­me ein­her­geht, ist ein Nach­teil regel­mä­ßig anzu­neh­men und die Zustim­mung aller Woh­nungs­ei­gen­tü­mer erfor­der­lich 4. Denn ob eine erheb­li­che opti­sche Ver­än­de­rung des Gebäu­des ein Vor­teil oder ein Nach­teil ist, kön­nen im Regel­fall auch ver­stän­di­ge Woh­nungs­ei­gen­tü­mer unter­schied­lich bewer­ten, selbst wenn die Maß­nah­me dem gän­gi­gen Zeit­ge­schmack ent­spricht. Die Min­der­heit muss sich dem Geschmack der Mehr­heit nicht fügen; das gilt aller­dings nur, wenn und soweit die Ent­schei­dung nach dem Gesetz nicht ins­be­son­de­re gemäß § 22 Abs. 2 WEG der Mehr­heits­macht unter­wor­fen ist.

Seit der Reform des Woh­nungs­ei­gen­tums­rechts im Jahr 2007 ergibt sich die­se Aus­le­gung des Begriffs "Nach­teil" auch dar­aus, dass die Anfor­de­run­gen an die durch die Ein­fü­gung von § 22 Abs. 2 WEG erwei­ter­te Beschluss­kom­pe­tenz für Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men nicht unter­lau­fen wer­den dür­fen. Wären wie das Beru­fungs­ge­richt meint erheb­li­che Ände­run­gen des äußer­li­chen Erschei­nungs­bil­des des Gebäu­des nicht als nach­tei­lig anzu­se­hen, sofern das Gericht sie für vor­teil­haft hält, könn­ten der­ar­ti­ge Maß­nah­men auch dann mit ein­fa­cher Stim­men­mehr­heit beschlos­sen wer­den, wenn sie zu einer Moder­ni­sie­rung des Gebäu­des führ­ten. Dies wider­sprä­che § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG; danach bedarf es näm­lich einer qua­li­fi­zier­ten Mehr­heit für Moder­ni­sie­run­gen, die unab­hän­gig von einem Repa­ra­tur­be­darf unter ande­rem dann beschlos­sen wer­den kön­nen, wenn sie im Sin­ne von § 559 Abs. 1 Alt. 1 BGB den Gebrauchs­wert des Woh­nungs­ei­gen­tums nach­hal­tig erhö­hen. Sind die dafür erfor­der­li­chen Vor­aus­set­zun­gen nicht gege­ben, sol­len Maß­nah­men der hier in Rede ste­hen­den Art nur ein­stim­mig beschlos­sen wer­den kön­nen. Dem­entspre­chend ging der Gesetz­ge­ber bei der Ein­füh­rung von § 22 Abs. 2 WEG davon aus, dass ohne die Erwei­te­rung der Beschluss­kom­pe­tenz unter ande­rem jede nicht ganz uner­heb­li­che Ände­rung des äuße­ren Erschei­nungs­bil­des einen all­stim­mi­gen Beschluss erfor­de­re 5.

Sanie­rungs­ar­bei­ten, die sich wie die beschlos­se­ne Erneue­rung der Bal­kon­brüs­tun­gen nicht auf die Erhal­tung oder Wie­der­her­stel­lung des bestehen­den Zustands beschrän­ken, kön­nen eine moder­ni­sie­ren­de Instand­set­zung im Sin­ne von § 22 Abs. 3 i.V.m. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG sein. Ist das nicht der Fall, sind die Vor­aus­set­zun­gen einer Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me gemäß § 22 Abs. 2 WEG zu prü­fen. Nur wenn bei­de Vor­schrif­ten nicht ein­grei­fen, han­delt es sich um eine bau­li­che Maß­nah­me im Sin­ne von § 22 Abs. 1 WEG. Die­se Ein­ord­nung ist ent­schei­dend für die Fra­ge, ob die Sanie­rung gegen die Stim­men der Klä­ger beschlos­sen wer­den konn­te.

Weil ein Instand­set­zungs­be­darf für die aus Holz gefer­tig­ten Bal­kon­brüs­tun­gen besteht, kann sie unter Umstän­den als eine moder­ni­sie­ren­de Instand­set­zung ein­zu­ord­nen sein, die mit ein­fa­cher Mehr­heit beschlos­sen wer­den kann (§ 22 Abs. 3 i.V.m. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). Eine Maß­nah­me ord­nungs­ge­mä­ßer Instand­hal­tung und Instand­set­zung darf über die blo­ße Repa­ra­tur oder Wie­der­her­stel­lung des frü­he­ren Zustands hin­aus­ge­hen, wenn die Neue­rung eine tech­nisch bes­se­re oder wirt­schaft­lich sinn­vol­le­re Lösung dar­stellt 6. Der Maß­stab eines ver­nünf­ti­gen, wirt­schaft­lich den­ken­den und erprob­ten Neue­run­gen gegen­über auf­ge­schlos­se­nen Haus­ei­gen­tü­mers darf dabei nicht zu eng an dem bestehen­den Zustand aus­ge­rich­tet wer­den, wenn die im Woh­nungs­ei­gen­tum ste­hen­den Gebäu­de nicht zum Scha­den aller Eigen­tü­mer vor­zei­tig ver­al­ten und an Wert ver­lie­ren sol­len 7. Von beson­de­rer Bedeu­tung ist inso­weit eine Kos­ten­Nut­zen­Ana­ly­se, die das Beru­fungs­ge­richt unter­las­sen hat. Sofern sich die Mehr­auf­wen­dun­gen inner­halb eines ange­mes­se­nen Zeit­raums der bei Maß­nah­men der hier in Rede ste­hen­den Art in der Regel zehn Jah­re beträgt amor­ti­sie­ren, hiel­ten sich die Maß­nah­men noch im Rah­men der moder­ni­sie­ren­den Instand­set­zung 8. Dazu bedarf es nähe­rer Fest­stel­lun­gen zu dem jewei­li­gen Kos­ten­auf­wand. Die Annah­me des Beru­fungs­ge­richts, die geplan­te Kon­struk­ti­on sei wet­ter­be­stän­di­ger, ist nicht belegt und das kon­kre­te Ein­spar­po­ten­ti­al nicht bezif­fert.

Andern­falls könn­te sich die Beschluss­kom­pe­tenz aus § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG erge­ben; dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Maß­nah­me bei der Beschluss­fas­sung als moder­ni­sie­ren­de Instand­set­zung ange­se­hen haben, steht dem nicht ent­ge­gen, wenn wie hier die erfor­der­li­che qua­li­fi­zier­te Mehr­heit erreicht wor­den ist.

Nach § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG sind wei­ter­ge­hen­de Moder­ni­sie­run­gen der Ent­schei­dung durch qua­li­fi­zier­te Mehr­heit unter ande­rem dann zugäng­lich, wenn sie im Sin­ne von § 559 Abs. 1 BGB den Gebrauchs­wert nach­hal­tig erhö­hen. Der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs zufol­ge gibt die ange­ord­ne­te ent­spre­chen­de Her­an­zie­hung der miet­recht­li­chen Rege­lung Raum für eine groß­zü­gi­ge­re Hand­ha­bung des Moder­ni­sie­rungs­be­grif­fes. Denn zum einen kom­men den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern auch sol­che Ver­bes­se­run­gen zugu­te, von denen im Miet­recht nur der Ver­mie­ter, nicht aber auch der Mie­ter pro­fi­tiert. Zum ande­ren ist zu berück­sich­ti­gen, dass das mit der Erwei­te­rung der Beschluss­kom­pe­tenz nach § 22 Abs. 2 WEG ver­folg­te gesetz­ge­be­ri­sche Anlie­gen dar­in besteht, den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern unab­hän­gig von dem Bestehen eines Repa­ra­tur­be­darfs die Befug­nis ein­zu­räu­men, mit qua­li­fi­zier­ter Mehr­heit einer Ver­kehrs­wert­min­de­rung durch Anpas­sung der Woh­nungs­an­la­ge an die "Erfor­der­nis­se der Zeit" ent­ge­gen­zu­wir­ken. Des­halb genügt es, dass die Maß­nah­me aus der Sicht eines ver­stän­di­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers eine sinn­vol­le Neue­rung dar­stellt, die vor­aus­sicht­lich geeig­net ist, den Gebrauchs­wert des Woh­nungs­ei­gen­tums nach­hal­tig zu erhö­hen 9; an einer sol­chen sinn­vol­len Neue­rung wird es unter ande­rem dann feh­len, wenn die ent­ste­hen­den Kos­ten bzw. Mehr­kos­ten außer Ver­hält­nis zu dem erziel­ba­ren Vor­teil ste­hen.

Begrenzt wird die­se Befug­nis der Mehr­heit zudem durch den Umstand, dass kein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gegen­über ande­ren unbil­lig beein­träch­tigt wer­den darf 10. Zudem darf die Eigen­art der Wohn­an­la­ge nicht geän­dert wer­den. Auf die­se Wei­se soll das Ver­trau­en eines Erwer­bers auf den wesent­li­chen inne­ren und äuße­ren Bestand der Wohn­an­la­ge geschützt wer­den; ins­be­son­de­re Luxus­sa­nie­run­gen sol­len ver­mie­den wer­den 11.

Danach kann im Grund­satz auch eine opti­sche Ver­än­de­rung eine Gebrauchs­wert­erhö­hung bewir­ken; die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kön­nen mit qua­li­fi­zier­ter Mehr­heit beschlie­ßen, ver­al­te­te durch zeit­ge­mä­ße Mate­ria­li­en zu erset­zen und das äuße­re Erschei­nungs­bild der Wohn­an­la­ge anspre­chen­der zu gestal­ten.

Ob die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Finan­zie­rung der Maß­nah­me aus der Instand­hal­tungs­rück­la­ge beschlos­sen haben, und ob bzw. unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen eine der­ar­ti­ge Finan­zie­rungs­re­ge­lung zur Ungül­tig­keit eines auf § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG beru­hen­den Beschlus­ses füh­ren kann, bedarf kei­ner Ent­schei­dung; denn das Beru­fungs­ge­richt hat hier­zu kei­ne Fest­stel­lun­gen getrof­fen und die Revi­si­on zeigt nicht auf, dass die Kla­ge frist­ge­recht auf die­sen Punkt gestützt wor­den ist.

Für die im Rah­men der moder­ni­sie­ren­den Instand­set­zung erfor­der­li­che Kos­ten-Nut­zen-Ana­ly­se muss die Höhe der Kos­ten fest­ge­stellt wer­den, die durch eine Sanie­rung der vor­han­de­nen Holz­brüs­tun­gen und die geplan­te Maß­nah­me ent­ste­hen. Dar­über hin­aus bedarf es einer Pro­gno­se der jewei­li­gen Unter­hal­tungs­kos­ten über einen ange­mes­se­nen Zeit­raum, der hier bei etwa zehn Jah­ren liegt. Nur wenn danach die erziel­ba­ren Ein­spa­run­gen die ent­ste­hen­den Mehr­kos­ten annä­hernd auf­wie­gen, ist eine moder­ni­sie­ren­de Instand­set­zung gege­ben (§ 22 Abs. 3 i.V.m. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG).

Für die Prü­fung der Beschluss­kom­pe­tenz gemäß § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG i.V.m. § 559 Abs. 1 Alt. 1 BGB sind Fest­stel­lun­gen zu dem erziel­ba­ren Vor­teil erfor­der­lich, der nicht not­wen­di­ger­wei­se finan­zi­el­ler Natur sein muss 12. Auch inso­weit muss der ent­ste­hen­de Auf­wand ermit­telt wer­den; weil ohne­hin ein Sanie­rungs­be­darf besteht, kommt es auf den Mehr­auf­wand an. Die Abwä­gung, ob ein ver­stän­di­ger Woh­nungs­ei­gen­tü­mer den durch die ande­re Bau­aus­füh­rung erziel­ten Vor­teil gemes­sen an dem erfor­der­li­chen Mehr­auf­wand als sinn­vol­le Neue­rung anse­hen wird, ist eine Fra­ge tatrich­ter­li­cher Wür­di­gung.

Wei­ter darf eine Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me gemäß § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht dazu füh­ren, dass die Eigen­art der Wohn­an­la­ge geän­dert wird. In die­sem Zusam­men­hang wird der Vor­trag der Klä­ger zu berück­sich­ti­gen sein, dem­zu­fol­ge nicht nur die eige­ne Wohn­an­la­ge, son­dern auch die sie umge­ben­den Gebäu­de ins­ge­samt ein­heit­lich mit Holz­bal­ko­nen gestal­tet sind. Ob in Anbe­tracht des­sen die Eigen­art der Wohn­an­la­ge geän­dert wird, unter­liegt eben­falls tatrich­ter­li­cher Wür­di­gung.

Die Dar­le­gungs- und Beweis­last für Anfech­tungs­grün­de trägt im Rah­men der Anfech­tungs­kla­ge grund­sätz­lich der Klä­ger 13. Aller­dings dür­fen die Anfor­de­run­gen an die Sub­stan­ti­ie­rung sei­nes Vor­trags nicht über­spannt wer­den; sie bemes­sen sich ins­be­son­de­re an den im Vor­feld über­las­se­nen Unter­la­gen wie etwa den Anga­ben in der Beschluss­vor­la­ge.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 14. Dezem­ber 2012 – V ZR 224/​11

  1. BGH, Beschluss vom 19.12.1991 – V ZB 27/​90, BGHZ 116, 392, 396; Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 195/​11, NJW 2012, 2725 Rn. 12 mwN; Mer­le in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 22 Rn. 170 mwN[]
  2. BGH, Beschluss vom 19.12.1991 – V ZB 27/​90, aaO, 396 f.[]
  3. näher BGH, Urteil vom 11.11.2011- V ZR 65/​11, NJW 2012, 603 Rn. 4, 6 ff.[]
  4. OLG Düs­sel­dorf, FGPrax 1995, 102; OLG Köln, NZM 2000, 765; Hogen­schurz in Jen­ni­ßen, WEG, 3. Aufl., § 22 Rn. 32; Timme/​Elzer, WEG, § 22 Rn. 122 jeweils mwN; vgl. auch BGH, Beschluss vom 18.01.1979 VII ZB 9/​78, BGHZ 73, 196, 202; aA BayO­bLG, WuM 1997, 186 f.; Mer­le in Bär­mann, aaO, § 22 Rn. 186; Nie­den­führ, NZM 2001, 1105, 1107 f.[]
  5. BT-Drucks. 16/​887, S. 29[]
  6. Mer­le in Bär­mann, aaO, § 21 Rn. 101 ff., § 22 Rn. 25 mwN[]
  7. BayO­bLG, ZMR 2004, 442; Mer­le in Bär­mann, aaO, § 21 Rn. 101 mwN[]
  8. vgl. BayO­bLG, FGPrax 2005, 108 ff.; KG, FGPrax 1996, 95; Mer­le in Bär­mann, aaO, § 21 Rn. 102[]
  9. näher BGH, Urteil vom 18.02.2011 – V ZR 82/​10, NJW 2011, 1221 Rn. 9 f. mwN[]
  10. näher BT-Drucks. 16/​887, S. 30 f.; BGH, Urteil vom 18.02.2011 – V ZR 82/​10, aaO, Rn. 12 f.[]
  11. BT-Drucks. 16/​887 S. 30[]
  12. vgl. BGH, Urteil vom 18.02.2011 – V ZR 82/​10, aaO, Rn. 10[]
  13. Suil­mann in Jen­ni­ßen, WEG, 3. Aufl., § 46 Rn. 145; Then in Spielbauer/​Then, WEG, 2. Aufl., vor § 43 Rn. 15 f.[]