Die weitere Unterteilung eines Wohnungseigentums

Die ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer erfolgte Unterteilung eines Wohnungseigentums ist unzulässig, wenn Räume, die nach der Teilungserklärung nicht zu Wohnzwecken (etwa Kellerräume) dienen, nach der Unterteilungserklärung ein neues Wohnungseigentum bilden. Grundbucheintragungen, die eine solche Unterteilung vollziehen, sind inhaltlich unzulässig und können nicht Grundlage für einen gutgläubigen Erwerb sein.

Die weitere Unterteilung eines Wohnungseigentums

Nutzungsbeschränkungen im Grundbuch[↑]

Dass die Räume im Untergeschoss nicht zu Wohnzwecken dienen, ergibt sich aus dem Grundbuch des (ursprünglichen) Wohnungseigentums und der dort in Bezug genommenen Teilungserklärung.

Ob eine Grundbucheintragung Nutzungsbeschränkungen enthält, ist durch Auslegung zu ermitteln. Weil die Teilungserklärung und der darin in Bezug genommene Aufteilungsplan Bestandteil der Grundbucheintragung sind, kann das Rechtsbeschwerdegericht die Auslegung auch insoweit in vollem Umfang nachprüfen. Dabei ist – wie stets bei Auslegung einer Grundbucheintragung – auf den Wortlaut und Sinn der Teilungserklärung abzustellen, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Umstände außerhalb der Eintragung und der dort zulässig in Bezug genommenen Unterlagen, insbesondere also der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung, dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind1. Angaben in dem Aufteilungsplan kommt allenfalls nachrangige Bedeutung zu2.

Die Auslegung der Grundbucheintragung ergab in dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall, dass die Räume im Untergeschoss nicht zu Wohnzwecken dienen. Sowohl in der Grundbucheintragung selbst als auch in der Teilungserklärung werden die Räume im Untergeschoss als “Kellerräume” bezeichnet, die Räume im Kellergeschoss dagegen als “Wohnung nebst Kellerraum”. Dies steht auch wenn dem allenfalls nachrangige Bedeutung zukommt – im Einklang mit dem Aufteilungsplan. In dem Gebäudequerschnitt wird das Untergeschoss als “Keller I” bezeichnet; auch im Grundriss des Untergeschosses sind die einzelnen Räume als Keller I, – II und – III gekennzeichnet. Die Gegenüberstellung von Wohn- und Kellerräumen ist nächstliegend dahingehend auszulegen, dass zum Wohnen nur die Wohn, nicht aber die Kellerräume dienen sollen.

Hieraus ergibt sich eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter für die Räume im Untergeschoss, die diese zu Nebenräumen und ihre Nutzung zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken unzulässig macht3. Dies gilt auch dann, wenn – wie hier – Nebenräume Teil einer Wohnung sind und in der Teilungserklärung daher nicht ausdrücklich als Teileigentum bezeichnet werden (“unselbständiges Teileigentum”)4. Ob die Räume tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt worden sind, ist in diesem Zusammenhang unerheblich.

Dagegen wird das Sondereigentum in dem für die Einheit Nr. 2a angelegten Grundbuch sowohl in der Grundbucheintragung selbst als auch in der in Bezug genommenen Teilungserklärung als “Wohnung im 2. Untergeschoss” bezeichnet. Dementsprechend dient das Untergeschoss nach den Angaben in dem Gebäudequerschnitt des geänderten Aufteilungsplans dem “Wohnen”, und die einzelnen Räume werden im Grundriss des Untergeschosses nunmehr mit “Schlafen”, “Bad”, “Wohnen/Essen/Kochen” gekennzeichnet.

Unterteilung ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer[↑]

Die ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer erfolgte Unterteilung eines Wohnungseigentums ist unzulässig, wenn – wie hier – Räume, die nach der Teilungserklärung nicht zu Wohnzwecken dienen, nach der Unterteilungserklärung ein neues Wohnungseigentum bilden. Zwar bedarf die Unterteilung von Wohnungseigentum in zwei oder mehrere Einheiten nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht der Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer; dies gilt – vorbehaltlich einer Vereinbarung gemäß § 12 WEG – auch für die nachfolgende Veräußerung der neu geschaffenen Einheiten5. Anders liegt es aber, wenn – wie hier – im Zuge der Aufteilung die bisherige Zweckbestimmung der Räume geändert wird6. Dies erforderte eine Änderung der Teilungserklärung, die materiellrechtlich durch eine Vereinbarung (ggf. – unter den Voraussetzungen von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG – auf Verlangen eines Wohnungseigentümers) erfolgen kann; grundbuchrechtlich bedarf es einer Bewilligung (§§ 19, 29 GBO) der weiteren Wohnungseigentümer. Andernfalls hätte zwar eine Unterteilung in eine Wohneinheit (Nr. 2) und eine Teileigentumseinheit (Nr. 2a) erfolgen können, nicht aber die Unterteilung in zwei Wohneinheiten.

Grundbucheintragung und gutgläubiger Erwerb[↑]

Die Grundbucheintragungen, die eine solche Unterteilung vollziehen, können nicht Grundlage für einen gutgläubigen Erwerb sein; sie sind im Sinne von § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO ihrem Inhalt nach unzulässig. Inhaltlich unzulässig ist eine Eintragung, die ihrem – gegebenenfalls durch Auslegung zu ermittelnden – Inhalt nach einen Rechtszustand oder vorgang verlautbart, den es nicht geben kann; dem steht es gleich, wenn Eintragungsvermerke in einem wesentlichen Punkt einander widersprechende Angaben enthalten oder so unklar sind, dass ihre Bedeutung auch bei zulässiger Auslegung nicht ermittelt werden kann7. Eine solche Eintragung ist ohne materielle Wirkung und scheidet als Grundlage für einen gutgläubigen Erwerb gemäß § 892 BGB aus8. So liegt es bei der Eintragung der durch die Unterteilung vermeintlich entstandenen Wohneinheiten in dem Bestandsverzeichnis des Grundbuchs, weil diese – wie die Rechtsbeschwerde zutreffend hervorhebt – in einem unauflöslichen Widerspruch zu der in dem Grundbuch Bl. 2994 in Bezug genommenen Teilungserklärung steht.

Die Rechtsverhältnisse innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft bestimmen sich ungeachtet der Unterteilung ergänzend nach der Teilungserklärung.

Auf diese wird in den neu angelegten Grundbüchern zwar nicht ausdrücklich Bezug genommen. Das ist aber auch nicht erforderlich, weil der (aufgeteilte) Bestand aus dem Grundbuch Bl. 2994 in die neuen Grundbücher übertragen worden ist. Die in den neuen Grundbüchern allein in Bezug genommene Unterteilungserklärung bezieht sich ausschließlich auf das unterteilte (frühere) Wohnungseigentum Nr. 2. Dementsprechend regelt auch der geänderte Aufteilungsplan nur die Unterteilung9. Dagegen richten sich die Beziehungen zu dem weiteren Wohnungseigentümer, die Vereinbarungen und die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum weiterhin nach der für die gesamte Anlage geltenden Teilungserklärung. Aus dieser ergibt sich, welche Räume zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören und welche Vereinbarungen mit dinglicher Wirkung (§ 10 Abs. 3 WEG) getroffen worden sind10.

Dagegen lässt sich nicht einwenden, dass nur der letzte Grundbuchstand für den gutgläubigen Erwerb maßgeblich sei11. Denn der aktuelle Grundbuchinhalt im Verhältnis zu dem anderen Wohnungseigentümer als weiterem Wohnungseigentümer ergibt sich unverändert aus der Teilungserklärung12. Dies ist eine notwendige Folge des Umstands, dass die von einem einzelnen Wohnungseigentümer vorgenommene Unterteilung seines Wohnungseigentums nur für diese Einheit Geltung beanspruchen, nicht aber die Teilungserklärung nebst Aufteilungsplan insgesamt ändern oder außer Kraft setzen kann13. Die einseitige Befugnis zur Unterteilung besteht nur, wenn und soweit der Status der übrigen Wohnungseigentümer gewahrt wird14.

Die Teilungserklärung und die Unterteilungserklärung widersprechen sich inhaltlich, weil die Räume im Untergeschoss in ersterer als Keller- und in letzterer als Wohnräume ausgewiesen sind. Infolgedessen ist ein gutgläubiger Erwerb ausgeschlossen; das Grundbuch ist nicht lediglich unrichtig, was zur Folge hätte, dass ein gutgläubiger Erwerb möglich und ggf. ein Amtswiderspruch einzutragen wäre.

Eine bloße Unrichtigkeit des Grundbuchs lässt sich nicht aus der Überlegung ableiten, dass der verlautbarte Rechtszustand zuträfe, wenn der andere Wohnungseigentümer materiellrechtlich seine Zustimmung erteilt hätte.

Richtig ist allerdings, dass das Fehlen einer erforderlichen grundbuchrechtlichen Bewilligung (§§ 19, 29 GBO) das Grundbuch für sich genommen allenfalls unrichtig werden lässt, nämlich dann, wenn die materielle Rechtslage unrichtig wiedergegeben ist; andernfalls ist das Grundbuch ungeachtet der fehlenden Bewilligung richtig15. Daher ließe sich argumentieren, dass das Grundbuch nicht in sich widersprüchlich, sondern lediglich unrichtig ist, weil die fehlende Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 WEG formlos zustande gekommen sein könnte16.

Diese Sichtweise ließe jedoch außer Acht, dass die Unterteilung eines Wohnungseigentums mit geänderter Zweckbestimmung auf Dauer erfolgt. Die Änderung der Zweckbestimmung muss deshalb auch gegenüber Sonderrechtsnachfolgern der Wohnungseigentümer wirken. Dies ist nur der Fall, wenn die betreffende Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 3 WEG als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist und damit dingliche Wirkung hat17. Eine außerhalb des Grundbuchs zustande gekommene Vereinbarung kann dagegen nicht taugliche Grundlage einer solchen Unterteilung sein. Weil sie nur zwischen den Beteiligten wirkt, würde das Grundbuch unrichtig, sobald ein Wohnungseigentümer aus dem Verband ausscheidet. Richtigerweise kann ein Erwerber nicht darauf vertrauen, dass die Räume Wohnzwecken dienen, wenn eine entsprechende Vereinbarung aller Wohnungseigentümer nicht aus dem Grundbuch hervorgeht und deshalb ein Widerspruch zwischen Teilungs- und Unterteilungserklärung besteht.

Dass es sich um eine inhaltlich unzulässige Eintragung handelt, belegt zudem der unauflösliche Widerspruch zwischen den für die einzelnen Einheiten angelegten Grundbüchern, den ein gutgläubiger Erwerb nach sich zöge. Bei einer Unterteilung wird in den Grundbüchern der übrigen Sondereigentumseinheiten nämlich nur die Veränderung der Beschränkung des Miteigentums durch das aus der Unterteilung hervorgegangene Sondereigentum vermerkt (§ 7 Abs. 1 Satz 2 WEG, § 3 Abs. 1 c) WGV; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 2976; Meikel/Böttcher, GBO, 10. Aufl., § 3 WGV Rn. 23)). Die Unterteilungserklärung und der die Unterteilung betreffende Aufteilungsplan werden dort hingegen nicht in Bezug genommen, weil sie nur die unterteilte Einheit betreffen. Demzufolge wären die Räume nach dem Inhalt der für die übrigen Einheiten angelegten Grundbücher weiterhin Teileigentum, obwohl ein gutgläubiger Erwerb von Wohnungseigentum stattgefunden hätte.

Unwirksamkeit der gesamten Unterteilung[↑]

Die inhaltliche Unzulässigkeit der Eintragung als Wohnungseigentum betrifft sämtliche Räume der Einheit Nr. 2a und erstreckt sich auf die gesamten im Zusammenhang mit der Unterteilung bewirkten Eintragungen18. Die Unterteilung kann nicht mit der Maßgabe aufrechterhalten werden, dass das Wohnungseigentum Nr. 2a eine Teileigentumseinheit darstellt, weil eine inhaltlich unzulässige Eintragung nur durch Löschung, nicht aber durch Berichtigung oder Vervollständigung beseitigt werden kann19. Im Übrigen ist nicht anzunehmen, dass der Wohnungseigentümer die Unterteilung auch mit diesem Ziel vorgenommen hätte. Weil sich die Eintragung des unterteilten Wohnungseigentums als unzulässig darstellt, ist auch die Eintragung der Erwerber ohne materielle Wirkung geblieben.

Löschung von Amts wegen[↑]

Weil die Eintragungen inhaltlich unzulässig sind und sich ein gutgläubiger Erwerb hieran nicht anknüpfen kann, ist nicht – wie beantragt – ein Amtswiderspruch einzutragen. Vielmehr ist das Grundbuchamt anzuweisen, eine Löschung der im Zusammenhang mit der Unterteilung vorgenommenen Eintragungen von Amts wegen vorzunehmen (§ 53 Abs. 1 Satz 2 GBO). Der Sache nach muss die Unterteilung rückgängig gemacht werden; die neu angelegten Grundbücher sind zu schließen und der (nicht unterteilte) Bestand in ein neu anzulegendes Grundbuchblatt zu überführen, das den (ursprünglichen) Eigentümer ausweist20.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 4. Dezember 2014 – V ZB 7/13

  1. vgl. nur BGH, Beschluss vom 07.10.2004 – V ZB 22/04, BGHZ 160, 354, 361 f. mwN []
  2. BGH, Urteile vom 15.01.2010 – V ZR 40/09, NJW-RR 2010, 667 Rn. 7 ff.; vom 16.11.2012 – V ZR 246/11, ZWE 2013, 20 Rn. 5 []
  3. vgl. BGH, Beschluss vom 16.06.2011 – V ZA 1/11, ZfIR 2011, 757 Rn. 6 [Teileigentum und Hobbyraum]; Urteil vom 11.05.2012 – V ZR 189/11, NJW-RR 2012, 1036 Rn. 9; Urteil vom 16.05.2014 – V ZR 131/13, NJW 2014, 2640 Rn. 7 [Spitzboden]; OLG Zweibrücken, FGPrax 2006, 114 f. [Keller]; Schultzky in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 15 Rn. 47 []
  4. vgl. Schultzky in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 15 Rn. 30; Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 13 Rn. 39 []
  5. BGH, Urteil vom 27.04.2012 – V ZR 211/11, NJW 2012, 2434 Rn. 8 ff.; Beschluss vom 24.11.1978 – V ZB 2/78, BGHZ 73, 150, 155; Beschluss vom 17.01.1968 – V ZB 9/67, BGHZ 49, 250 ff. []
  6. so bereits BGH, Beschluss vom 24.11.1978 – V ZB 2/78, BGHZ 73, 150, 152; BayObLG, NJW-RR 1986, 244 f.; vgl. auch Riecke/Schmid/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 8 Rn. 77; Timme/Kral, WEG, 2. Aufl., § 8 Rn. 67.1; v. Oefele in Bauer/v. Oefele, GBO, 3. Aufl., Rn. AT – V 365 []
  7. RGZ 113, 223, 231; 130, 64, 67; BayObLGZ 1987, 390, 393; Demharter, GBO, 29. Aufl., § 53 Rn. 49 []
  8. vgl. BGH, Urteile vom 30.06.1995 – V ZR 118/94, BGHZ 130, 159, 170 f.; vom 01.10.2004 – V ZR 210/03, NJW-RR 2005, 10, 11 []
  9. vgl. Demharter, GBO, 29. Aufl., Anhang zu § 3 Rn. 76 []
  10. vgl. BayObLGZ 1998, 70, 73 f.; Armbrüster in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 2 Rn. 97; offen gelassen von BGH, Urteil vom 01.10.2004 – V ZR 210/03, NJW-RR 2005, 10, 11 []
  11. vgl. aber Röll, DNotZ 1993, 158, 162 f.; ähnlich Staudinger/Rapp, BGB [2005], § 6 WEG Rn. 4b; ders., Mitt-BayNot 1996, 344, 347 []
  12. vgl. BayObLGZ 1998, 70, 73 f.; BayObLG, NJW-RR 1996, 721, 722; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 2976a []
  13. vgl. BayObLG, DNotZ 1988, 316, 317 []
  14. vgl. BGH, Urteil vom 27.04.2012 – V ZR 211/11, NJW 2012, 2434 Rn. 8 mwN []
  15. Meikel/Böttcher, GBO, 10. Aufl., § 19 Rn. 166; Demharter, GBO, 29. Aufl., § 19 Rn. 17, jeweils mwN []
  16. vgl. zu Letzterem nur Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 67 []
  17. vgl. BGH, Beschluss vom 24.11.1978 – V ZB 11/77, BGHZ 73, 145, 148; BGH, Beschluss vom 13.09.2000 – V ZB 14/00, BGHZ 145, 133, 137 []
  18. vgl. BayObLGZ 1995, 399, 404; 1998, 70, 74 f.; Demharter, GBO, 29. Aufl., Anhang zu § 3 Rn. 73 []
  19. vgl. Demharter, GBO, 29. Aufl., § 53 Rn. 59; Meikel/Streck, GBO, 10. Aufl., § 53 Rn. 137 jeweils mwN []
  20. vgl. BayObLGZ 1995, 399, 404 []