Die wei­te­re Unter­tei­lung eines Woh­nungs­ei­gen­tums

Die ohne Mit­wir­kung der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer erfolg­te Unter­tei­lung eines Woh­nungs­ei­gen­tums ist unzu­läs­sig, wenn Räu­me, die nach der Tei­lungs­er­klä­rung nicht zu Wohn­zwe­cken (etwa Kel­ler­räu­me) die­nen, nach der Unter­tei­lungs­er­klä­rung ein neu­es Woh­nungs­ei­gen­tum bil­den. Grund­buch­ein­tra­gun­gen, die eine sol­che Unter­tei­lung voll­zie­hen, sind inhalt­lich unzu­läs­sig und kön­nen nicht Grund­la­ge für einen gut­gläu­bi­gen Erwerb sein.

Die wei­te­re Unter­tei­lung eines Woh­nungs­ei­gen­tums

Nut­zungs­be­schrän­kun­gen im Grund­buch[↑]

Dass die Räu­me im Unter­ge­schoss nicht zu Wohn­zwe­cken die­nen, ergibt sich aus dem Grund­buch des (ursprüng­li­chen) Woh­nungs­ei­gen­tums und der dort in Bezug genom­me­nen Tei­lungs­er­klä­rung.

Ob eine Grund­buch­ein­tra­gung Nut­zungs­be­schrän­kun­gen ent­hält, ist durch Aus­le­gung zu ermit­teln. Weil die Tei­lungs­er­klä­rung und der dar­in in Bezug genom­me­ne Auf­tei­lungs­plan Bestand­teil der Grund­buch­ein­tra­gung sind, kann das Rechts­be­schwer­de­ge­richt die Aus­le­gung auch inso­weit in vol­lem Umfang nach­prü­fen. Dabei ist – wie stets bei Aus­le­gung einer Grund­buch­ein­tra­gung – auf den Wort­laut und Sinn der Tei­lungs­er­klä­rung abzu­stel­len, wie er sich aus unbe­fan­ge­ner Sicht als nächst­lie­gen­de Bedeu­tung des Ein­ge­tra­ge­nen ergibt. Umstän­de außer­halb der Ein­tra­gung und der dort zuläs­sig in Bezug genom­me­nen Unter­la­gen, ins­be­son­de­re also der Tei­lungs­er­klä­rung und der Gemein­schafts­ord­nung, dür­fen nur her­an­ge­zo­gen wer­den, wenn sie nach den beson­de­ren Ver­hält­nis­sen des Ein­zel­fal­les für jeder­mann ohne wei­te­res erkenn­bar sind 1. Anga­ben in dem Auf­tei­lungs­plan kommt allen­falls nach­ran­gi­ge Bedeu­tung zu 2.

Die Aus­le­gung der Grund­buch­ein­tra­gung ergab in dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall, dass die Räu­me im Unter­ge­schoss nicht zu Wohn­zwe­cken die­nen. Sowohl in der Grund­buch­ein­tra­gung selbst als auch in der Tei­lungs­er­klä­rung wer­den die Räu­me im Unter­ge­schoss als "Kel­ler­räu­me" bezeich­net, die Räu­me im Kel­ler­ge­schoss dage­gen als "Woh­nung nebst Kel­ler­raum". Dies steht auch wenn dem allen­falls nach­ran­gi­ge Bedeu­tung zukommt – im Ein­klang mit dem Auf­tei­lungs­plan. In dem Gebäu­de­quer­schnitt wird das Unter­ge­schoss als "Kel­ler I" bezeich­net; auch im Grund­riss des Unter­ge­schos­ses sind die ein­zel­nen Räu­me als Kel­ler I, – II und – III gekenn­zeich­net. Die Gegen­über­stel­lung von Wohn- und Kel­ler­räu­men ist nächst­lie­gend dahin­ge­hend aus­zu­le­gen, dass zum Woh­nen nur die Wohn, nicht aber die Kel­ler­räu­me die­nen sol­len.

Hier­aus ergibt sich eine Zweck­be­stim­mung mit Ver­ein­ba­rungs­cha­rak­ter für die Räu­me im Unter­ge­schoss, die die­se zu Neben­räu­men und ihre Nut­zung zu nicht nur vor­über­ge­hen­den Wohn­zwe­cken unzu­läs­sig macht 3. Dies gilt auch dann, wenn – wie hier – Neben­räu­me Teil einer Woh­nung sind und in der Tei­lungs­er­klä­rung daher nicht aus­drück­lich als Teil­ei­gen­tum bezeich­net wer­den ("unselb­stän­di­ges Teil­ei­gen­tum") 4. Ob die Räu­me tat­säch­lich zu Wohn­zwe­cken genutzt wor­den sind, ist in die­sem Zusam­men­hang uner­heb­lich.

Dage­gen wird das Son­der­ei­gen­tum in dem für die Ein­heit Nr. 2a ange­leg­ten Grund­buch sowohl in der Grund­buch­ein­tra­gung selbst als auch in der in Bezug genom­me­nen Tei­lungs­er­klä­rung als "Woh­nung im 2. Unter­ge­schoss" bezeich­net. Dem­entspre­chend dient das Unter­ge­schoss nach den Anga­ben in dem Gebäu­de­quer­schnitt des geän­der­ten Auf­tei­lungs­plans dem "Woh­nen", und die ein­zel­nen Räu­me wer­den im Grund­riss des Unter­ge­schos­ses nun­mehr mit "Schla­fen", "Bad", "Wohnen/​Essen/​Kochen" gekenn­zeich­net.

Unter­tei­lung ohne Mit­wir­kung der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer[↑]

Die ohne Mit­wir­kung der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer erfolg­te Unter­tei­lung eines Woh­nungs­ei­gen­tums ist unzu­läs­sig, wenn – wie hier – Räu­me, die nach der Tei­lungs­er­klä­rung nicht zu Wohn­zwe­cken die­nen, nach der Unter­tei­lungs­er­klä­rung ein neu­es Woh­nungs­ei­gen­tum bil­den. Zwar bedarf die Unter­tei­lung von Woh­nungs­ei­gen­tum in zwei oder meh­re­re Ein­hei­ten nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs nicht der Mit­wir­kung der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer; dies gilt – vor­be­halt­lich einer Ver­ein­ba­rung gemäß § 12 WEG – auch für die nach­fol­gen­de Ver­äu­ße­rung der neu geschaf­fe­nen Ein­hei­ten 5. Anders liegt es aber, wenn – wie hier – im Zuge der Auf­tei­lung die bis­he­ri­ge Zweck­be­stim­mung der Räu­me geän­dert wird 6. Dies erfor­der­te eine Ände­rung der Tei­lungs­er­klä­rung, die mate­ri­ell­recht­lich durch eine Ver­ein­ba­rung (ggf. – unter den Vor­aus­set­zun­gen von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG – auf Ver­lan­gen eines Woh­nungs­ei­gen­tü­mers) erfol­gen kann; grund­buch­recht­lich bedarf es einer Bewil­li­gung (§§ 19, 29 GBO) der wei­te­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer. Andern­falls hät­te zwar eine Unter­tei­lung in eine Wohn­ein­heit (Nr. 2) und eine Teil­ei­gen­tums­ein­heit (Nr. 2a) erfol­gen kön­nen, nicht aber die Unter­tei­lung in zwei Wohn­ein­hei­ten.

Grund­buch­ein­tra­gung und gut­gläu­bi­ger Erwerb[↑]

Die Grund­buch­ein­tra­gun­gen, die eine sol­che Unter­tei­lung voll­zie­hen, kön­nen nicht Grund­la­ge für einen gut­gläu­bi­gen Erwerb sein; sie sind im Sin­ne von § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO ihrem Inhalt nach unzu­läs­sig. Inhalt­lich unzu­läs­sig ist eine Ein­tra­gung, die ihrem – gege­be­nen­falls durch Aus­le­gung zu ermit­teln­den – Inhalt nach einen Rechts­zu­stand oder vor­gang ver­laut­bart, den es nicht geben kann; dem steht es gleich, wenn Ein­tra­gungs­ver­mer­ke in einem wesent­li­chen Punkt ein­an­der wider­spre­chen­de Anga­ben ent­hal­ten oder so unklar sind, dass ihre Bedeu­tung auch bei zuläs­si­ger Aus­le­gung nicht ermit­telt wer­den kann 7. Eine sol­che Ein­tra­gung ist ohne mate­ri­el­le Wir­kung und schei­det als Grund­la­ge für einen gut­gläu­bi­gen Erwerb gemäß § 892 BGB aus 8. So liegt es bei der Ein­tra­gung der durch die Unter­tei­lung ver­meint­lich ent­stan­de­nen Wohn­ein­hei­ten in dem Bestands­ver­zeich­nis des Grund­buchs, weil die­se – wie die Rechts­be­schwer­de zutref­fend her­vor­hebt – in einem unauf­lös­li­chen Wider­spruch zu der in dem Grund­buch Bl. 2994 in Bezug genom­me­nen Tei­lungs­er­klä­rung steht.

Die Rechts­ver­hält­nis­se inner­halb der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft bestim­men sich unge­ach­tet der Unter­tei­lung ergän­zend nach der Tei­lungs­er­klä­rung.

Auf die­se wird in den neu ange­leg­ten Grund­bü­chern zwar nicht aus­drück­lich Bezug genom­men. Das ist aber auch nicht erfor­der­lich, weil der (auf­ge­teil­te) Bestand aus dem Grund­buch Bl. 2994 in die neu­en Grund­bü­cher über­tra­gen wor­den ist. Die in den neu­en Grund­bü­chern allein in Bezug genom­me­ne Unter­tei­lungs­er­klä­rung bezieht sich aus­schließ­lich auf das unter­teil­te (frü­he­re) Woh­nungs­ei­gen­tum Nr. 2. Dem­entspre­chend regelt auch der geän­der­te Auf­tei­lungs­plan nur die Unter­tei­lung 9. Dage­gen rich­ten sich die Bezie­hun­gen zu dem wei­te­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, die Ver­ein­ba­run­gen und die Abgren­zung von Son­der- und Gemein­schafts­ei­gen­tum wei­ter­hin nach der für die gesam­te Anla­ge gel­ten­den Tei­lungs­er­klä­rung. Aus die­ser ergibt sich, wel­che Räu­me zum gemein­schaft­li­chen Eigen­tum gehö­ren und wel­che Ver­ein­ba­run­gen mit ding­li­cher Wir­kung (§ 10 Abs. 3 WEG) getrof­fen wor­den sind 10.

Dage­gen lässt sich nicht ein­wen­den, dass nur der letz­te Grund­buch­stand für den gut­gläu­bi­gen Erwerb maß­geb­lich sei 11. Denn der aktu­el­le Grund­buch­in­halt im Ver­hält­nis zu dem ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer als wei­te­rem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ergibt sich unver­än­dert aus der Tei­lungs­er­klä­rung 12. Dies ist eine not­wen­di­ge Fol­ge des Umstands, dass die von einem ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer vor­ge­nom­me­ne Unter­tei­lung sei­nes Woh­nungs­ei­gen­tums nur für die­se Ein­heit Gel­tung bean­spru­chen, nicht aber die Tei­lungs­er­klä­rung nebst Auf­tei­lungs­plan ins­ge­samt ändern oder außer Kraft set­zen kann 13. Die ein­sei­ti­ge Befug­nis zur Unter­tei­lung besteht nur, wenn und soweit der Sta­tus der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gewahrt wird 14.

Die Tei­lungs­er­klä­rung und die Unter­tei­lungs­er­klä­rung wider­spre­chen sich inhalt­lich, weil die Räu­me im Unter­ge­schoss in ers­te­rer als Kel­ler- und in letz­te­rer als Wohn­räu­me aus­ge­wie­sen sind. Infol­ge­des­sen ist ein gut­gläu­bi­ger Erwerb aus­ge­schlos­sen; das Grund­buch ist nicht ledig­lich unrich­tig, was zur Fol­ge hät­te, dass ein gut­gläu­bi­ger Erwerb mög­lich und ggf. ein Amts­wi­der­spruch ein­zu­tra­gen wäre.

Eine blo­ße Unrich­tig­keit des Grund­buchs lässt sich nicht aus der Über­le­gung ablei­ten, dass der ver­laut­bar­te Rechts­zu­stand zuträ­fe, wenn der ande­re Woh­nungs­ei­gen­tü­mer mate­ri­ell­recht­lich sei­ne Zustim­mung erteilt hät­te.

Rich­tig ist aller­dings, dass das Feh­len einer erfor­der­li­chen grund­buch­recht­li­chen Bewil­li­gung (§§ 19, 29 GBO) das Grund­buch für sich genom­men allen­falls unrich­tig wer­den lässt, näm­lich dann, wenn die mate­ri­el­le Rechts­la­ge unrich­tig wie­der­ge­ge­ben ist; andern­falls ist das Grund­buch unge­ach­tet der feh­len­den Bewil­li­gung rich­tig 15. Daher lie­ße sich argu­men­tie­ren, dass das Grund­buch nicht in sich wider­sprüch­lich, son­dern ledig­lich unrich­tig ist, weil die feh­len­de Ver­ein­ba­rung gemäß § 10 Abs. 2 WEG form­los zustan­de gekom­men sein könn­te 16.

Die­se Sicht­wei­se lie­ße jedoch außer Acht, dass die Unter­tei­lung eines Woh­nungs­ei­gen­tums mit geän­der­ter Zweck­be­stim­mung auf Dau­er erfolgt. Die Ände­rung der Zweck­be­stim­mung muss des­halb auch gegen­über Son­der­rechts­nach­fol­gern der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer wir­ken. Dies ist nur der Fall, wenn die betref­fen­de Ver­ein­ba­rung gemäß § 10 Abs. 3 WEG als Inhalt des Son­der­ei­gen­tums im Grund­buch ein­ge­tra­gen ist und damit ding­li­che Wir­kung hat 17. Eine außer­halb des Grund­buchs zustan­de gekom­me­ne Ver­ein­ba­rung kann dage­gen nicht taug­li­che Grund­la­ge einer sol­chen Unter­tei­lung sein. Weil sie nur zwi­schen den Betei­lig­ten wirkt, wür­de das Grund­buch unrich­tig, sobald ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer aus dem Ver­band aus­schei­det. Rich­ti­ger­wei­se kann ein Erwer­ber nicht dar­auf ver­trau­en, dass die Räu­me Wohn­zwe­cken die­nen, wenn eine ent­spre­chen­de Ver­ein­ba­rung aller Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht aus dem Grund­buch her­vor­geht und des­halb ein Wider­spruch zwi­schen Tei­lungs- und Unter­tei­lungs­er­klä­rung besteht.

Dass es sich um eine inhalt­lich unzu­läs­si­ge Ein­tra­gung han­delt, belegt zudem der unauf­lös­li­che Wider­spruch zwi­schen den für die ein­zel­nen Ein­hei­ten ange­leg­ten Grund­bü­chern, den ein gut­gläu­bi­ger Erwerb nach sich zöge. Bei einer Unter­tei­lung wird in den Grund­bü­chern der übri­gen Son­der­ei­gen­tums­ein­hei­ten näm­lich nur die Ver­än­de­rung der Beschrän­kung des Mit­ei­gen­tums durch das aus der Unter­tei­lung her­vor­ge­gan­ge­ne Son­der­ei­gen­tum ver­merkt (§ 7 Abs. 1 Satz 2 WEG, § 3 Abs. 1 c) WGV; Schöner/​Stöber, Grund­buch­recht, 15. Aufl., Rn. 2976; Meikel/​Bött­cher, GBO, 10. Aufl., § 3 WGV Rn. 23)). Die Unter­tei­lungs­er­klä­rung und der die Unter­tei­lung betref­fen­de Auf­tei­lungs­plan wer­den dort hin­ge­gen nicht in Bezug genom­men, weil sie nur die unter­teil­te Ein­heit betref­fen. Dem­zu­fol­ge wären die Räu­me nach dem Inhalt der für die übri­gen Ein­hei­ten ange­leg­ten Grund­bü­cher wei­ter­hin Teil­ei­gen­tum, obwohl ein gut­gläu­bi­ger Erwerb von Woh­nungs­ei­gen­tum statt­ge­fun­den hät­te.

Unwirk­sam­keit der gesam­ten Unter­tei­lung[↑]

Die inhalt­li­che Unzu­läs­sig­keit der Ein­tra­gung als Woh­nungs­ei­gen­tum betrifft sämt­li­che Räu­me der Ein­heit Nr. 2a und erstreckt sich auf die gesam­ten im Zusam­men­hang mit der Unter­tei­lung bewirk­ten Ein­tra­gun­gen 18. Die Unter­tei­lung kann nicht mit der Maß­ga­be auf­recht­erhal­ten wer­den, dass das Woh­nungs­ei­gen­tum Nr. 2a eine Teil­ei­gen­tums­ein­heit dar­stellt, weil eine inhalt­lich unzu­läs­si­ge Ein­tra­gung nur durch Löschung, nicht aber durch Berich­ti­gung oder Ver­voll­stän­di­gung besei­tigt wer­den kann 19. Im Übri­gen ist nicht anzu­neh­men, dass der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Unter­tei­lung auch mit die­sem Ziel vor­ge­nom­men hät­te. Weil sich die Ein­tra­gung des unter­teil­ten Woh­nungs­ei­gen­tums als unzu­läs­sig dar­stellt, ist auch die Ein­tra­gung der Erwer­ber ohne mate­ri­el­le Wir­kung geblie­ben.

Löschung von Amts wegen[↑]

Weil die Ein­tra­gun­gen inhalt­lich unzu­läs­sig sind und sich ein gut­gläu­bi­ger Erwerb hier­an nicht anknüp­fen kann, ist nicht – wie bean­tragt – ein Amts­wi­der­spruch ein­zu­tra­gen. Viel­mehr ist das Grund­buch­amt anzu­wei­sen, eine Löschung der im Zusam­men­hang mit der Unter­tei­lung vor­ge­nom­me­nen Ein­tra­gun­gen von Amts wegen vor­zu­neh­men (§ 53 Abs. 1 Satz 2 GBO). Der Sache nach muss die Unter­tei­lung rück­gän­gig gemacht wer­den; die neu ange­leg­ten Grund­bü­cher sind zu schlie­ßen und der (nicht unter­teil­te) Bestand in ein neu anzu­le­gen­des Grund­buch­blatt zu über­füh­ren, das den (ursprüng­li­chen) Eigen­tü­mer aus­weist 20.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 4. Dezem­ber 2014 – V ZB 7/​13

  1. vgl. nur BGH, Beschluss vom 07.10.2004 – V ZB 22/​04, BGHZ 160, 354, 361 f. mwN[]
  2. BGH, Urtei­le vom 15.01.2010 – V ZR 40/​09, NJW-RR 2010, 667 Rn. 7 ff.; vom 16.11.2012 – V ZR 246/​11, ZWE 2013, 20 Rn. 5[]
  3. vgl. BGH, Beschluss vom 16.06.2011 – V ZA 1/​11, ZfIR 2011, 757 Rn. 6 [Teil­ei­gen­tum und Hob­by­raum]; Urteil vom 11.05.2012 – V ZR 189/​11, NJW-RR 2012, 1036 Rn. 9; Urteil vom 16.05.2014 – V ZR 131/​13, NJW 2014, 2640 Rn. 7 [Spitz­bo­den]; OLG Zwei­brü­cken, FGPrax 2006, 114 f. [Kel­ler]; Schultz­ky in Jen­ni­ßen, WEG, 4. Aufl., § 15 Rn. 47[]
  4. vgl. Schultz­ky in Jen­ni­ßen, WEG, 4. Aufl., § 15 Rn. 30; Klein in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 13 Rn. 39[]
  5. BGH, Urteil vom 27.04.2012 – V ZR 211/​11, NJW 2012, 2434 Rn. 8 ff.; Beschluss vom 24.11.1978 – V ZB 2/​78, BGHZ 73, 150, 155; Beschluss vom 17.01.1968 – V ZB 9/​67, BGHZ 49, 250 ff.[]
  6. so bereits BGH, Beschluss vom 24.11.1978 – V ZB 2/​78, BGHZ 73, 150, 152; BayO­bLG, NJW-RR 1986, 244 f.; vgl. auch Riecke/​Schmid/​Elzer, WEG, 3. Aufl., § 8 Rn. 77; Timme/​Kral, WEG, 2. Aufl., § 8 Rn. 67.1; v. Oefe­le in Bauer/​v. Oefe­le, GBO, 3. Aufl., Rn. AT – V 365[]
  7. RGZ 113, 223, 231; 130, 64, 67; BayO­bLGZ 1987, 390, 393; Dem­har­ter, GBO, 29. Aufl., § 53 Rn. 49[]
  8. vgl. BGH, Urtei­le vom 30.06.1995 – V ZR 118/​94, BGHZ 130, 159, 170 f.; vom 01.10.2004 – V ZR 210/​03, NJW-RR 2005, 10, 11[]
  9. vgl. Dem­har­ter, GBO, 29. Aufl., Anhang zu § 3 Rn. 76[]
  10. vgl. BayO­bLGZ 1998, 70, 73 f.; Arm­brüs­ter in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 2 Rn. 97; offen gelas­sen von BGH, Urteil vom 01.10.2004 – V ZR 210/​03, NJW-RR 2005, 10, 11[]
  11. vgl. aber Röll, DNotZ 1993, 158, 162 f.; ähn­lich Staudinger/​Rapp, BGB [2005], § 6 WEG Rn. 4b; ders., Mitt-BayNot 1996, 344, 347[]
  12. vgl. BayO­bLGZ 1998, 70, 73 f.; BayO­bLG, NJW-RR 1996, 721, 722; Schöner/​Stöber, Grund­buch­recht, 15. Aufl., Rn. 2976a[]
  13. vgl. BayO­bLG, DNotZ 1988, 316, 317[]
  14. vgl. BGH, Urteil vom 27.04.2012 – V ZR 211/​11, NJW 2012, 2434 Rn. 8 mwN[]
  15. Meikel/​Böttcher, GBO, 10. Aufl., § 19 Rn. 166; Dem­har­ter, GBO, 29. Aufl., § 19 Rn. 17, jeweils mwN[]
  16. vgl. zu Letz­te­rem nur Klein in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 67[]
  17. vgl. BGH, Beschluss vom 24.11.1978 – V ZB 11/​77, BGHZ 73, 145, 148; BGH, Beschluss vom 13.09.2000 – V ZB 14/​00, BGHZ 145, 133, 137[]
  18. vgl. BayO­bLGZ 1995, 399, 404; 1998, 70, 74 f.; Dem­har­ter, GBO, 29. Aufl., Anhang zu § 3 Rn. 73[]
  19. vgl. Dem­har­ter, GBO, 29. Aufl., § 53 Rn. 59; Meikel/​Streck, GBO, 10. Aufl., § 53 Rn. 137 jeweils mwN[]
  20. vgl. BayO­bLGZ 1995, 399, 404[]