Erb­bau­zins­re­al­last – und ihre nach­träg­li­che Wert­si­che­rung

Soll eine Vor­mer­kung, die für einen Anspruch auf Anpas­sung des Erb­bau­zin­ses durch Ein­tra­gung neu­er Real­las­ten bestellt wor­den ist, künf­tig den Anspruch sichern, eine wert­ge­si­cher­te Erb­bau­zins­re­al­last zu bestel­len, bedarf es der Ein­tra­gung der Ände­rung des Anspruchs in das Grund­buch, die ent­spre­chend der für die Ände­rung des ein­zu­tra­gen­den Rechts selbst gel­ten­den Vor­schrift (§ 877 BGB) vor­zu­neh­men ist.

Erb­bau­zins­re­al­last – und ihre nach­träg­li­che Wert­si­che­rung

Die Inha­ber gleich- oder nach­ran­gi­ger ding­li­cher Rech­te am Erb­bau­recht müs­sen einer Ände­rung des Inhalts der Erb­bau­zins­re­al­last nicht zustim­men, wenn sich aus der neu­en (wert­ge­si­cher­ten) Erb­bau­zins­re­al­last kein höhe­rer Erb­bau­zins als der­je­ni­ge aus der bis­he­ri­gen Real­last und dem durch eine Vor­mer­kung gesi­cher­ten Anspruch auf Anpas­sung des Erb­bau­zin­ses erge­ben kann.

Der bean­trag­ten Ein­tra­gung steht nicht ent­ge­gen, dass mit der Buchung der wert­ge­si­cher­ten Erb­bau­zins­re­al­last die Vor­mer­kung zur Siche­rung des Anspruchs auf Anpas­sung des Erb­bau­zin­ses gegen­stands­los wür­de1 und dass eine Vor­mer­kung zur Siche­rung eines Anspruchs, der sich bereits aus dem im Grund­buch ein­ge­tra­ge­nen ding­li­chen Recht selbst ergibt, inhalt­lich unzu­läs­sig und des­we­gen nicht ein­tra­gungs­fä­hig ist2. Dar­aus ergibt sich – ent­ge­gen der Ansicht des Beschwer­de­ge­richts – näm­lich kein Ein­tra­gungs­hin­der­nis, wenn nur die Ände­rung der Vor­mer­kung, nicht aber die­je­ni­ge des ding­li­chen Rechts bewil­ligt und bean­tragt ist.

Die bean­trag­te Ein­tra­gung bei der Vor­mer­kung über die Ände­rung des Inhalts des gesi­cher­ten Anspruchs ist gemäß § 883 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 877 BGB inhalt­lich zuläs­sig.

Nach der ver­ein­bar­ten Ände­rung soll die Erb­bau­be­rech­tig­te nicht mehr ver­pflich­tet sein, alle fünf Jah­re zur Anpas­sung des Erb­bau­zin­ses an die Geld­ent­wer­tung der Bestel­lung wei­te­rer Real­las­ten zuzu­stim­men und deren Ein­tra­gung zu bewil­li­gen3. Sie soll viel­mehr nur noch ein­mal der Ein­tra­gung einer wert­ge­si­cher­ten Gesamt­re­al­last nach § 1105 Abs. 1 Satz 2 BGB zustim­men, aus der sich dann die sich nach dem Ver­brau­cher­preis­in­dex ver­än­dern­den Ansprü­che auf die Ein­zel­leis­tun­gen (§ 1107 BGB) erge­ben.

Ziel des durch § 2 des 3. Nach­trags­ver­trags geän­der­ten Anspruchs ist nicht die Neu­be­grün­dung einer Erb­bau­zins­re­al­last, son­dern eine Ände­rung ihres Inhalts nach § 877 BGB. Die Iden­ti­tät der Belas­tung des Erb­bau­rechts bleibt auch bei einer Zusam­men­füh­rung der ein­zel­nen Real­las­ten zu einem Gesamt­recht und der Ein­tra­gung einer ding­li­chen Wert­si­che­rung statt des durch die Vor­mer­kung gesi­cher­ten Anspruchs auf Erb­bau­zins­an­pas­sung unver­än­dert4. Geän­dert wer­den nur die Moda­li­tä­ten bei der Anpas­sung des Erb­bau­zin­ses im Hin­blick auf die seit dem 1.10.1994 ver­än­der­te Rechts­la­ge, nach der der ding­li­che Erb­bau­zins nicht mehr – wie nach § 9 Abs. 2 Erb­bau­VO aF – nach Zeit und Höhe für die gesam­te Dau­er des Erb­bau­rechts im Vor­aus bestimmt sein muss.

Die ein­ge­tra­ge­ne Vor­mer­kung kann genutzt wer­den, um den Anspruch auf Zustim­mung zur Ein­tra­gung einer wert­ge­si­cher­ten Gesamt­re­al­last zu sichern.

Das folgt aller­dings nicht aus der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs zur Wie­der­ver­wen­dung einer erlo­sche­nen Vor­mer­kung. Denn eine sol­che setzt vor­aus, dass die Ein­tra­gung und die geän­der­te Bewil­li­gung den glei­chen siche­rungs­fä­hi­gen Anspruch betref­fen; Bewil­li­gung und Ein­tra­gung müs­sen kon­gru­ent sein5.

Hier­an fehlt es vor­lie­gend. Der durch die Vor­mer­kung zur Wert­si­che­rung des Erb­bau­zin­ses gesi­cher­te Anspruch ist – auch wenn die Anpas­sung unter den­sel­ben Vor­aus­set­zun­gen und nach dem­sel­ben Maß­stab (Index) erfol­gen soll – nach der Ände­rung nicht mit dem frü­he­ren in jeder Hin­sicht deckungs­gleich. Er unter­schei­det sich von dem bis­her gesi­cher­ten Anspruch in der Art der geschul­de­ten sachen­recht­li­chen Ver­fü­gung6.

Soll eine Vor­mer­kung, die für einen Anspruch auf Anpas­sung des Erb­bau­zin­ses durch Ein­tra­gung neu­er Real­las­ten bestellt wor­den ist, künf­tig den Anspruch sichern, eine wert­ge­si­cher­te Erb­bau­zins­re­al­last zu bestel­len, bedarf es der Ein­tra­gung der Ände­rung des Inhalts des Anspruchs in das Grund­buch, die ent­spre­chend der für die Ände­rung des ein­zu­tra­gen­den Rechts selbst gel­ten­den Vor­schrift (§ 877 BGB) vor­zu­neh­men ist. Der Bun­des­ge­richts­hof tritt der in der Lite­ra­tur ver­tre­te­nen Ansicht bei, dass eine ein­ge­tra­ge­ne Vor­mer­kung auch der Siche­rung eines nach ihrer Ein­tra­gung geän­der­ten Anspruchs die­nen kann, wenn die Ände­rung die Art der geschul­de­ten sachen­recht­li­chen Ver­fü­gung betrifft. Die Vor­aus­set­zun­gen für die Ände­rung der Vor­mer­kung ent­spre­chen denen der Ände­rung des Rechts, auf deren Ver­wirk­li­chung der Anspruch gerich­tet ist7. Die Rech­te der Inha­ber von Dritt­rech­ten wer­den durch das Zustim­mungs­er­for­der­nis nach § 877 i.V.m. § 876 BGB geschützt; die Publi­zi­tät des Grund­buchs wird durch die Ein­tra­gung der Ände­rung der Vor­mer­kung gewahrt. Eine sol­che – nach dem Vor­ste­hen­den zuläs­si­ge – Ein­tra­gung bean­tragt vor­lie­gend der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer.

Ein der bean­trag­ten Ein­tra­gung ent­ge­gen­ste­hen­des Hin­der­nis ergibt sich auch nicht dar­aus, dass die für die Ände­rung der wert­ge­si­cher­ten Real­last erfor­der­li­che Eini­gung (§ 873 Abs. 1 BGB) im hier ver­ein­bar­ten 3. Nach­trags­ver­trag bereits ent­hal­ten ist. Die Betei­lig­ten kön­nen zwar sogleich bei­de Rech­te (die Real­last und die Vor­mer­kung) zu einem ein­heit­li­chen Recht zusam­men­füh­ren8. Sie müs­sen das aber nicht. Solan­ge das nicht geschieht, wer­den aller­dings – auch nach der Ein­tra­gung der Inhalts­än­de­rung der Vor­mer­kung – aus den unver­än­der­ten Stamm­rech­ten (§ 1105 Abs. 1 BGB) nur die sich nach den ein­ge­tra­ge­nen Beträ­gen erge­ben­den Ein­zel­leis­tun­gen (§ 1107 BGB) aus dem Erb­bau­recht geschul­det9.

Die Zwi­schen­ver­fü­gung ist dem­nach inso­weit auf­zu­he­ben, als das Grund­buch­amt die Vor­mer­kung als Ein­tra­gungs­hin­der­nis ange­se­hen und deren Löschung ange­regt hat. Eine sol­che beschränk­te Auf­he­bung ist mög­lich10 und aus den vor­ste­hen­den Grün­den auch gebo­ten.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 9. Juni 2016 – V ZB 61/​15

  1. vgl. BayO­bLGZ 1996, 114, 117 []
  2. vgl. OLG Cel­le, DNotZ 1977, 548, 549; v. Oefele/​Winkler, Hand­buch des Erb­bau­rechts, 5. Aufl., Rn.06.85a; Staudinger/​Mayer, BGB [2009], § 1105 Rn. 46 []
  3. zum Inhalt des gesi­cher­ten Anspruchs: BGH, Urteil vom 18.04.1986 – V ZR 8/​85, NJW-RR 1987, 74, 75; BayO­bLGZ 1977, 93, 95 []
  4. vgl. BayO­bLGZ 1996, 114, 116 und 1996, 159, 164 []
  5. vgl. BGH, Urteil vom 26.11.1999 – V ZR 432/​98, BGHZ 143, 175, 181; Beschluss vom 03.05.2012 – V ZB 258/​11, BGHZ 193, 152 Rn. 18 []
  6. bis­her: Zustim­mung zur Bestel­lung neu­er sta­ti­scher Erb­bau­zins­re­al­las­ten nach § 9 Abs. 2 Erb­bau­VO aF; künf­tig: Zustim­mung zu einer ein­ma­li­gen Umwand­lung in eine ein­heit­li­che wert­ge­si­cher­te Real­last nach § 9 Abs. 1 Erb­bau­RG i.V.m. § 1105 Abs. 1 Satz 2 Erb­bau­RG []
  7. vgl. Münch­Komm-BGB/­Köh­ler, 6. Aufl., § 885 Rn. 32; NK-BGB/Krau­se, 4. Aufl., § 883 Rn. 113; Staudinger/​Gursky, BGB [2013], § 883 Rn. 355, 360 []
  8. vgl. OLG Koblenz, Urteil vom 26.06.2006 – 12 U 446/​04 11, inso­weit nicht in Not­BZ 2007, 374 abge­druckt []
  9. vgl. OLG Koblenz, aaO, Rn. 9 = Not­BZ 2007, 374, 375 []
  10. BGH, Beschluss vom 03.02.1994 – V ZB 31/​93, NJW 1994, 1158 – inso­weit nicht in BGHZ 125, 69 ff. abge­druckt []