Erbbauzinsreallast – und ihre nachträgliche Wertsicherung

Soll eine Vormerkung, die für einen Anspruch auf Anpassung des Erbbauzinses durch Eintragung neuer Reallasten bestellt worden ist, künftig den Anspruch sichern, eine wertgesicherte Erbbauzinsreallast zu bestellen, bedarf es der Eintragung der Änderung des Anspruchs in das Grundbuch, die entsprechend der für die Änderung des einzutragenden Rechts selbst geltenden Vorschrift (§ 877 BGB) vorzunehmen ist.

Erbbauzinsreallast - und ihre nachträgliche Wertsicherung

Die Inhaber gleich- oder nachrangiger dinglicher Rechte am Erbbaurecht müssen einer Änderung des Inhalts der Erbbauzinsreallast nicht zustimmen, wenn sich aus der neuen (wertgesicherten) Erbbauzinsreallast kein höherer Erbbauzins als derjenige aus der bisherigen Reallast und dem durch eine Vormerkung gesicherten Anspruch auf Anpassung des Erbbauzinses ergeben kann.

Der beantragten Eintragung steht nicht entgegen, dass mit der Buchung der wertgesicherten Erbbauzinsreallast die Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Anpassung des Erbbauzinses gegenstandslos würde1 und dass eine Vormerkung zur Sicherung eines Anspruchs, der sich bereits aus dem im Grundbuch eingetragenen dinglichen Recht selbst ergibt, inhaltlich unzulässig und deswegen nicht eintragungsfähig ist2. Daraus ergibt sich – entgegen der Ansicht des Beschwerdegerichts – nämlich kein Eintragungshindernis, wenn nur die Änderung der Vormerkung, nicht aber diejenige des dinglichen Rechts bewilligt und beantragt ist.

Die beantragte Eintragung bei der Vormerkung über die Änderung des Inhalts des gesicherten Anspruchs ist gemäß § 883 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 877 BGB inhaltlich zulässig.

Nach der vereinbarten Änderung soll die Erbbauberechtigte nicht mehr verpflichtet sein, alle fünf Jahre zur Anpassung des Erbbauzinses an die Geldentwertung der Bestellung weiterer Reallasten zuzustimmen und deren Eintragung zu bewilligen3. Sie soll vielmehr nur noch einmal der Eintragung einer wertgesicherten Gesamtreallast nach § 1105 Abs. 1 Satz 2 BGB zustimmen, aus der sich dann die sich nach dem Verbraucherpreisindex verändernden Ansprüche auf die Einzelleistungen (§ 1107 BGB) ergeben.

Ziel des durch § 2 des 3. Nachtragsvertrags geänderten Anspruchs ist nicht die Neubegründung einer Erbbauzinsreallast, sondern eine Änderung ihres Inhalts nach § 877 BGB. Die Identität der Belastung des Erbbaurechts bleibt auch bei einer Zusammenführung der einzelnen Reallasten zu einem Gesamtrecht und der Eintragung einer dinglichen Wertsicherung statt des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs auf Erbbauzinsanpassung unverändert4. Geändert werden nur die Modalitäten bei der Anpassung des Erbbauzinses im Hinblick auf die seit dem 1.10.1994 veränderte Rechtslage, nach der der dingliche Erbbauzins nicht mehr – wie nach § 9 Abs. 2 ErbbauVO aF – nach Zeit und Höhe für die gesamte Dauer des Erbbaurechts im Voraus bestimmt sein muss.

Die eingetragene Vormerkung kann genutzt werden, um den Anspruch auf Zustimmung zur Eintragung einer wertgesicherten Gesamtreallast zu sichern.

Das folgt allerdings nicht aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Wiederverwendung einer erloschenen Vormerkung. Denn eine solche setzt voraus, dass die Eintragung und die geänderte Bewilligung den gleichen sicherungsfähigen Anspruch betreffen; Bewilligung und Eintragung müssen kongruent sein5.

Hieran fehlt es vorliegend. Der durch die Vormerkung zur Wertsicherung des Erbbauzinses gesicherte Anspruch ist – auch wenn die Anpassung unter denselben Voraussetzungen und nach demselben Maßstab (Index) erfolgen soll – nach der Änderung nicht mit dem früheren in jeder Hinsicht deckungsgleich. Er unterscheidet sich von dem bisher gesicherten Anspruch in der Art der geschuldeten sachenrechtlichen Verfügung6.

Soll eine Vormerkung, die für einen Anspruch auf Anpassung des Erbbauzinses durch Eintragung neuer Reallasten bestellt worden ist, künftig den Anspruch sichern, eine wertgesicherte Erbbauzinsreallast zu bestellen, bedarf es der Eintragung der Änderung des Inhalts des Anspruchs in das Grundbuch, die entsprechend der für die Änderung des einzutragenden Rechts selbst geltenden Vorschrift (§ 877 BGB) vorzunehmen ist. Der Bundesgerichtshof tritt der in der Literatur vertretenen Ansicht bei, dass eine eingetragene Vormerkung auch der Sicherung eines nach ihrer Eintragung geänderten Anspruchs dienen kann, wenn die Änderung die Art der geschuldeten sachenrechtlichen Verfügung betrifft. Die Voraussetzungen für die Änderung der Vormerkung entsprechen denen der Änderung des Rechts, auf deren Verwirklichung der Anspruch gerichtet ist7. Die Rechte der Inhaber von Drittrechten werden durch das Zustimmungserfordernis nach § 877 i.V.m. § 876 BGB geschützt; die Publizität des Grundbuchs wird durch die Eintragung der Änderung der Vormerkung gewahrt. Eine solche – nach dem Vorstehenden zulässige – Eintragung beantragt vorliegend der Grundstückseigentümer.

Ein der beantragten Eintragung entgegenstehendes Hindernis ergibt sich auch nicht daraus, dass die für die Änderung der wertgesicherten Reallast erforderliche Einigung (§ 873 Abs. 1 BGB) im hier vereinbarten 3. Nachtragsvertrag bereits enthalten ist. Die Beteiligten können zwar sogleich beide Rechte (die Reallast und die Vormerkung) zu einem einheitlichen Recht zusammenführen8. Sie müssen das aber nicht. Solange das nicht geschieht, werden allerdings – auch nach der Eintragung der Inhaltsänderung der Vormerkung – aus den unveränderten Stammrechten (§ 1105 Abs. 1 BGB) nur die sich nach den eingetragenen Beträgen ergebenden Einzelleistungen (§ 1107 BGB) aus dem Erbbaurecht geschuldet9.

Die Zwischenverfügung ist demnach insoweit aufzuheben, als das Grundbuchamt die Vormerkung als Eintragungshindernis angesehen und deren Löschung angeregt hat. Eine solche beschränkte Aufhebung ist möglich10 und aus den vorstehenden Gründen auch geboten.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 9. Juni 2016 – V ZB 61/15

  1. vgl. BayObLGZ 1996, 114, 117 []
  2. vgl. OLG Celle, DNotZ 1977, 548, 549; v. Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, 5. Aufl., Rn.06.85a; Staudinger/Mayer, BGB [2009], § 1105 Rn. 46 []
  3. zum Inhalt des gesicherten Anspruchs: BGH, Urteil vom 18.04.1986 – V ZR 8/85, NJW-RR 1987, 74, 75; BayObLGZ 1977, 93, 95 []
  4. vgl. BayObLGZ 1996, 114, 116 und 1996, 159, 164 []
  5. vgl. BGH, Urteil vom 26.11.1999 – V ZR 432/98, BGHZ 143, 175, 181; Beschluss vom 03.05.2012 – V ZB 258/11, BGHZ 193, 152 Rn. 18 []
  6. bisher: Zustimmung zur Bestellung neuer statischer Erbbauzinsreallasten nach § 9 Abs. 2 ErbbauVO aF; künftig: Zustimmung zu einer einmaligen Umwandlung in eine einheitliche wertgesicherte Reallast nach § 9 Abs. 1 ErbbauRG i.V.m. § 1105 Abs. 1 Satz 2 ErbbauRG []
  7. vgl. MünchKomm-BGB/Köhler, 6. Aufl., § 885 Rn. 32; NK-BGB/Krause, 4. Aufl., § 883 Rn. 113; Staudinger/Gursky, BGB [2013], § 883 Rn. 355, 360 []
  8. vgl. OLG Koblenz, Urteil vom 26.06.2006 – 12 U 446/04 11, insoweit nicht in NotBZ 2007, 374 abgedruckt []
  9. vgl. OLG Koblenz, aaO, Rn. 9 = NotBZ 2007, 374, 375 []
  10. BGH, Beschluss vom 03.02.1994 – V ZB 31/93, NJW 1994, 1158 – insoweit nicht in BGHZ 125, 69 ff. abgedruckt []