Erhaltungskosten am Gemeinschaftseigentum – und die Kostenverteilung durch die Wohnungseigentümer

Die Vorschrift des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG begründet die Kompetenz der Wohnungseigentümer, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine von dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung zu beschließen. Das gilt auch dann, wenn dadurch der Kreis der Kostenschuldner verändert wird, indem Wohnungseigentümer von der Kostentragung gänzlich befreit oder umgekehrt erstmals mit Kosten belastet werden.

Erhaltungskosten am Gemeinschaftseigentum – und die Kostenverteilung durch die Wohnungseigentümer

Beschließen die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Änderung der bisherigen Verteilung, dürfen sie jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Werden Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, die nach dem zuvor geltenden Verteilungsschlüssel von allen Wohnungseigentümern zu tragen sind, durch Beschluss einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt, entspricht dies jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die beschlossene Kostenverteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt.

In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte ein Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) geklagt. Zu deren Wohnungseigentumsanlage gehört eine Tiefgarage, in der sich zwanzig KfzDoppelparkeranlagen (sog. Doppelparker) befinden; vier von diesen Doppelparkern stehen im Teileigentum des Wohnungseigentümers. Nach der Teilungserklärung sind grundsätzlich alle Erhaltungskosten nach den jeweiligen Miteigentumsanteilen von sämtlichen Wohnungs- bzw. Teileigentümern zu tragen. Aufgrund eines Defekts der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden hydraulischen Hebeanlage kann in den Doppelparkern des Wohnungseigentümers lediglich je ein Fahrzeug abgestellt werden. Seit dem Jahre 2018 verlangt der Wohnungseigentümer von der GdWE die Sanierung der Hydraulik. In einer Eigentümerversammlung im Juni 2021 fassten die Wohnungseigentümer den Beschluss, den Verteilungsschlüssel dahingehend zu ändern, dass die Kosten für etwaige Sanierungs, Reparatur, Unterhaltungs- und Modernisierungsarbeiten an den Doppelparkern allein deren Teileigentümer gemeinschaftlich tragen. Mit seiner Anfechtungsklage wendet sich der klagende Wohnungseigentümer gegen diesen Beschluss.

Das erstinstanzlich hiermit befasste Amtsgericht Hannover hat die Klage abgewiesen1. Die Berufung des Wohnungseigentümers ist vor dem Landgericht Lüneburg ebenfalls erfolglos geblieben2. Und der Bundesgerichtshof hat nun auch die vom Landgericht zugelassene Revision des Wohnungseigentümers als unbegründete zurückgewiesen:

Zu Recht geht das Landgericht Hannover davon aus, dass die Wohnungseigentümer die Kompetenz hatten, den angefochtenen Beschluss, der nach der von dem Landgericht Hannover rechtsfehlerfrei vorgenommenen Auslegung nur die Verteilung der auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Kosten regelt, zu fassen.

Auf der Grundlage des Wohnungseigentumsgesetzes in der bis zum 30.11.2020 geltenden Fassung hat der Bundesgerichtshof allerdings zu der nach § 16 Abs. 3 WEG aF zulässigen Änderung der Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten angenommen, dass diese Vorschrift nur die Kompetenz einräume, im Rahmen einer dem Grunde nach bereits bestehenden Kostentragungsverpflichtung einen anderen Verteilungsmaßstab zu beschließen. Die Bestimmung begründe hingegen nicht die Befugnis, einen Wohnungseigentümer, der nach einer bestehenden Vereinbarung von der Tragung bestimmter Kosten oder der Kostentragungspflicht insgesamt befreit sei, durch Beschluss erstmals an den Kosten zu beteiligen3. Noch weitergehend wurde im Anschluss hieran vertreten, § 16 Abs. 3 WEG aF erfasse nur das „Wie“ der Kostenverteilung, nicht aber das „Ob“ der Kostentragungsverpflichtung, sodass auch keine Beschlusskompetenz für eine Kostenbefreiung einzelner Wohnungseigentümer bestehe4.

Hiervon ausgehend wird auch für § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG angenommen, dass die Vorschrift den Wohnungseigentümern lediglich eine Kompetenz zur Beschlussfassung über das „Wie“ der Kostenverteilung, nicht aber über das „Ob“ der Kostentragung einräume; eine Veränderung des Kreises der Kostenschuldner sei damit nicht von der Beschlusskompetenz umfasst5. Nach diesem engen Verständnis der Regelung wäre ein Beschluss, der eine bisher nicht bestehende Kostentragungspflicht begründet oder einzelne Wohnungseigentümer bzw. – wie hier – bestimmte Gruppen von Wohnungseigentümern von der Kostentragung ausnimmt, mangels Beschlusskompetenz nichtig. Nach der Gegenauffassung begründet § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG auch die Kompetenz, eine von der bisherigen Kostenverteilung abweichende Veränderung des Kreises der Kostenschuldner zu beschließen6. Eine differenzierende Meinung verneint die Beschlusskompetenz lediglich bei der erstmaligen Begründung einer Kostentragungsverpflichtung7.

Richtigerweise begründet die Vorschrift des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Kompetenz der Wohnungseigentümer, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der GdWE eine von dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung zu beschließen. Das gilt auch dann, wenn dadurch der Kreis der Kostenschuldner verändert wird, indem Wohnungseigentümer von der Kostentragung gänzlich befreit oder umgekehrt erstmals mit Kosten belastet werden.

Ein weites Verständnis der Regelung ergibt sich bereits aus dem Gesetzeswortlaut. Danach „können“ die Wohnungseigentümer eine „abweichende Verteilung beschließen.“ Das Wort „können“ definiert dabei die Beschlusskompetenz8. Eine abweichende Verteilung wiederum ist nicht nur bei einer Veränderung des bisherigen Kostenverteilungsschlüssels gegeben, sondern auch dann, wenn – bei gleichbleibendem Verteilungsschlüssel – der Kreis der von der Kostenverteilung erfassten Wohnungseigentümer verändert wird9.

Dieses weite Verständnis der Norm entspricht auch dem gesetzgeberischen Ziel des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Durch diese Regelung sollen die Wohnungseigentümer einfacher als bisher über eine nach den Umständen des Einzelfalles angemessene Kostenverteilung entscheiden können10. Hintergrund dessen ist, dass der gesetzlich vorgegebene Verteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG) zwar ein hohes Maß an Rechtssicherheit gewährleistet, ihm aber keine besondere Verteilungsgerechtigkeit immanent ist11. Der Gesetzgeber hat daher bewusst auf bisherige nach § 16 Abs. 3, Abs. 4 WEG aF bestehende Beschränkungen und inhaltliche Vorgaben verzichtet10. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG erfasst nunmehr – mit Ausnahme der Kosten baulicher Veränderungen (§ 16 Abs. 3 WEG) – sämtliche Kosten und schließt lediglich eine generelle Änderung des Kostenverteilungsschlüssels aus12. Die Erhöhung der Verteilungsgerechtigkeit nach den jeweiligen Umständen des Einzelfalls lässt sich aber nicht nur durch eine Änderung des eigentlichen Umlageschlüssels, sondern insbesondere auch durch die Auswahl der Kostenschuldner erreichen. Beispielsweise kann sich eine objektbezogene Kostentrennung als sinnvoll erweisen mit der Folge, dass einzelne Kosten ausschließlich von bestimmten Wohnungseigentümern zu tragen sind, die einen besonderen Nutzen aus dem von der Kostentrennung erfassten gemeinschaftlichen Eigentum ziehen; hierdurch wird der Kreis der Kostenschuldner verkleinert13. Eine größere Verteilungsgerechtigkeit kann aber auch dadurch erzielt werden, dass eine nicht sachgerechte Befreiung einzelner Wohnungseigentümer von der Tragung (bestimmter) Kosten beseitigt und damit der Kreis der Kostenschuldner vergrößert wird14. Daraus, dass die Gesetzesbegründung zu dieser Frage schweigt, lässt sich nichts Gegenteiliges ableiten15. 

Auch das Gebot der Rechtssicherheit streitet – wie die Revisionserwiderung zutreffend ausführt – dafür, die Kompetenz der Wohnungseigentümer weit zu fassen. Denn eine Nichtigkeit wegen fehlender Beschlusskompetenz hätte zur Folge, dass dieser Mangel auch noch Jahre nach der Beschlussfassung geltend gemacht werden könnte, was mit einer erheblichen Rechtsunsicherheit für die Wohnungseigentümer verbunden wäre. Geht man hingegen von einer Beschlusskompetenz aus, sind etwaige Mängel des Beschlusses wegen der Änderung des Kreises des Kostenschuldners im Rahmen der Anfechtungsklage innerhalb der Anfechtungsfrist (§ 45 Satz 1 WEG) geltend zu machen. Auf diese Weise wird das Vertrauen der Wohnungseigentümer in die Rechtsverbindlichkeit von Beschlüssen geschützt und erreicht, dass unter den Wohnungseigentümern alsbald Klarheit über die Rechtslage besteht und dass nicht Streitigkeiten über die Wirksamkeit von Beschlüssen das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander noch längere Zeit belasten16.

 Rechtsfehlerfrei nimmt das Landgericht Hannover weiter an, dass der Beschluss über die Verteilung der Kosten der Doppelparker ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Den Wohnungseigentümern ist bei Änderungen des Umlageschlüssels – wie auch nach § 16 Abs. 3 WEG aF – aufgrund des Selbstorganisationsrechts der Gemeinschaft ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt. Der Beschluss über eine Kostenverteilung muss, wie dies grundsätzlich in § 19 Abs. 1 WEG zum Ausdruck gebracht wird und für alle Beschlüsse der GdWE gilt, lediglich ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen17. Die Zulässigkeit der Änderung des Umlageschlüssels ist auch nicht an das Vorliegen eines sachlichen Grundes als eigene, von der ordnungsmäßigen Verwaltung unabhängige Voraussetzung geknüpft. Dies entsprach bereits der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unter Geltung des alten Rechts18 und gilt erst recht für einen auf der Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG gefassten Beschluss. 

Bei der Frage, ob ein auf der Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG gefasster Beschluss über die Kostenverteilung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, kann im Ausgangspunkt auf die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 16 Abs. 3 WEG aF zurückgegriffen werden. Beschließen die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der GdWE eine Änderung der bisherigen Verteilung, dürfen sie danach jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Dabei dürfen an die Auswahl eines angemessenen Kostenverteilungsschlüssels nicht zu strenge Anforderungen gestellt werden, weil sich jede Änderung des Verteilungsmaßstabes zwangsläufig auf die Kostenlast des einen oder des anderen Wohnungseigentümers auswirkt19. Werden Kosten von Erhaltungsmaßnahmen (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG), die nach dem zuvor geltenden Verteilungsschlüssel von allen Wohnungseigentümern zu tragen sind, durch Beschluss einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt, entspricht dies – wie schon nach § 16 Abs. 4 WEG aF – jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die beschlossene Kostenverteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt20. 

)) Daran gemessen entspricht die Änderung der Kostenverteilung für die Doppelparker ordnungsmäßiger Verwaltung. Durch die getroffene Regelung werden nur deren Teileigentümer mit Kosten belastet, die – im Gegensatz zu den übrigen Wohnungseigentümern – auch einen Nutzen aus der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums an den Doppelparkern ziehen und denen die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums wirtschaftlich zugutekommt. Dass die Beschlussfassung eine erhebliche Mehrbelastung der Teileigentümer im Vergleich zu dem gesetzlichen Verteilungsmaßstab zur Folge hat, führt nicht dazu, dass die Teileigentümer ungerechtfertigt benachteiligt werden; vielmehr ist diese Mehrbelastung durch deren alleinige Gebrauchsmöglichkeit gerechtfertigt21. Anders als die Revision meint, haben die Wohnungseigentümer daher vor einer Beschlussfassung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG auch grundsätzlich keine Vergleichsberechnung über die sich für einzelne Wohnungseigentümer konkret ergebenden Veränderungen der Kostenbelastung vorzunehmen22.

Entgegen der Ansicht der Revision ist eine andere Betrachtung auch nicht mit Blick auf die von dem Wohnungseigentümer in der Vergangenheit geleisteten Beiträge zu der Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) angezeigt. Richtig ist zwar, dass die Bildung einer Erhaltungsrücklage dazu dient, notwendige größere Erhaltungsmaßnahmen wirtschaftlich abzusichern und durch das Ansparen kleinerer Beträge u.a. das Risiko einer plötzlichen finanziellen Überforderung der einzelnen Wohnungseigentümer durch Sonderumlagen zu vermindern23. Auch ist die Erhaltungsrücklage entsprechend ihrer Zweckbindung zu verwenden. Ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Verwendung für eine bestimmte Erhaltungsmaßnahme besteht aber nicht24. Der Wohnungseigentümer konnte daher nicht auf eine Finanzierung der Instandsetzung der Doppelparker aus Mitteln der Rücklage vertrauen, selbst wenn insoweit ein Sanierungsstau bestanden haben mag.

Auch unter dem Aspekt des Rückwirkungsverbots ergibt sich, wie das Landgericht Hannover zutreffend ausführt, keine andere Beurteilung. Zwar sind Rückwirkungen, die zu einer nachträglichen Neubewertung eines bereits abgeschlossenen Sachverhalts führen, grundsätzlich unzulässig. Geht es aber um einen noch nicht abgeschlossenen Vorgang, ist eine Rückwirkung – soweit spezialgesetzliche Regelungen fehlen – hinzunehmen, wenn sich bei typisierender Betrachtung noch kein schutzwürdiges Vertrauen herausgebildet hat25. So liegt es hier. Die Beschlussfassung betrifft keinen abgeschlossenen Sachverhalt, sondern ändert den Verteilungsschlüssel mit Wirkung für die Zukunft. Bei typisierender Betrachtung konnten die Teileigentümer nicht darauf vertrauen, dass die gesetzlichen Öffnungsklauseln dauerhaft unverändert bleiben und die Mehrheitsmacht nicht erweitert wird. Vielmehr muss mit Änderungen gesetzlicher Rahmenbedingungen grundsätzlich gerechnet werden.

Inwieweit auch ein Beschluss, der einen von bestimmten Kosten befreiten Wohnungseigentümer erstmalig mit Kosten belastet, ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann26, muss hier nicht entschieden werden.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 22. März 2024 – V ZR 81/23

  1. AG Hannover, Urteil vom 20.09.2022 – 482 C 5657/21[↩]
  2. LG Lüneburg, Urteil vom 21.03.2023 – 9 S 56/22[↩]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 225/11, NJW 2012, 2578 Rn. 13; Urteil vom 13.05.2016 – V ZR 152/15, ZWE 2016, 374 Rn. 15[↩]
  4. vgl. etwa AG Leverkusen, ZMR 2017, 105 f.; Niedenführ in Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG, 13. Aufl.2020, § 16 Rn. 49; Bärmann/Becker, WEG, 14. Aufl.2018, § 16 Rn. 83; Becker, ZWE 2017, 386, 387[↩]
  5. vgl. Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 16 Rn. 47 f.; Grüner in Hügel, Wohnungseigentum, 5. Aufl., § 8 Rn. 45; Bärmann/Becker, WEG, 15. Aufl., § 16 Rn. 120[↩]
  6. vgl. BeckOGK/Falkner, WEG [1.05.2023], § 16 Rn. 182 u. 183; Jennißen in Jennißen, WEG, 8. Aufl., § 16 Rn. 85; MünchKomm-BGB/Scheller, 9. Aufl., § 16 WEG Rn. 52 f.; NK-BGB/Brücher/Schultzky, 5. Aufl., § 16 WEG Rn. 53; Staudinger/Lehmann-Richter, BGB [2023], § 16 WEG Rn. 115; Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 7 Rn. 66; Fuhrländer in Fuhrländer/Füllbeck, Praxishandbuch WEG-Verwaltung, § 3 Rn. 100; Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 693; Müller/Fichtner, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 7. Aufl., § 24 Rn. 50; Neumann in Münchener Handbuch des Wohnungseigentumsrecht, 8. Aufl., § 8 Rn. 14[↩]
  7. vgl. LG Berlin, ZMR 2024, 48, 49 f.; AG Erfurt, WuM 2022, 560, 563; BeckOK BGB/Hügel [1.11.2023], § 16 WEG Rn. 16; Grüneberg/Wicke, BGB, 83. Aufl., § 16 WEG Rn. 5; PWW/Elzer/Riecke, BGB, 18. Aufl., § 16 WEG Rn. 53[↩]
  8. vgl. BT-Drs.19/18791 S. 66[↩]
  9. vgl. MünchKomm-BGB/Scheller, 9. Aufl., § 16 WEG Rn. 53; BeckOGK/Falkner, WEG [1.05.2023], § 16 Rn. 182[↩]
  10. vgl. BT-Drs.19/18791 S. 56[↩][↩]
  11. vgl. Staudinger/Lehmann-Richter, BGB [2023], § 16 WEG Rn. 121[↩]
  12. vgl. hierzu BT-Drs.19/18791 S. 56[↩]
  13. vgl. dazu etwa Staudinger/Lehmann-Richter, BGB [2023], § 16 WEG Rn. 122[↩]
  14. vgl. MünchKomm-BGB/Scheller, 9. Aufl., § 16 WEG Rn. 47[↩]
  15. vgl. Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 7 Rn. 66; aA LG Berlin, ZMR 2024, 48, 50[↩]
  16. vgl. BGH, Urteil vom 22.06.2018 – V ZR 193/17, NJW 2018, 3717 Rn. 18[↩]
  17. vgl. BGH, Urteil vom 16.09.2022 – V ZR 69/21, NJW 2023, 63 Rn. 38; BT-Drs.19/18791 S. 56[↩]
  18. vgl. BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 162/10, NJW 2011, 2202 Rn. 8; Urteil vom 02.10.2020 – V ZR 282/19, ZWE 2021, 90 Rn. 12 ff.[↩]
  19. vgl. zum alten Recht BGH, Urteil vom 02.10.2020 – V ZR 282/19, ZWE 2021, 90 Rn. 13[↩]
  20. vgl. BT-Drs.19/18791 S. 56; Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 7 Rn. 67 f.[↩]
  21. vgl. dazu etwa BeckOGK/Falkner, WEG [1.05.2023], § 16 Rn.209[↩]
  22. so aber AG Potsdam, Urteil vom 20.10.2022 – 31 C 43/22 22[↩]
  23. vgl. BeckOGK/Skauradszun, WEG [1.12.2023], § 19 Rn. 81[↩]
  24. vgl. BayObLG, NZM 2004, 745, 746; Bärmann/Dötsch, WEG, 15. Aufl., § 19 Rn. 231 mwN[↩]
  25. vgl. BGH, Urteil vom 09.07.2010 – V ZR 202/09, NJW 2010, 2654 Rn. 11; Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 162/10, NJW 2011, 2202 Rn. 11[↩]
  26. vgl. hierzu etwa BeckOGK/Falkner, WEG [1.05.2023], § 16 Rn. 182.1; MünchKomm-BGB/Scheller, 9. Aufl., § 16 WEG Rn. 53[↩]

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