Ersteigerung des gemeinsamen Grundstücks durch einen Ehegatten

Ersteigert ein Ehegatte das bis dahin gemeinsame Grundstück der Ehegatten, so kann der weichende Ehegatte vom Ersteher zumindest dann Zahlung des hälftigen Betrags einer in das geringste Gebot fallenden, einem Kreditinstitut zur Sicherung eines gemeinsam aufgenommenen Darlehens eingeräumten, aber nicht mehr valutierten Grundschuld verlangen, wenn der Ersteher das Grundstück weiterverkauft hat¹.

Die Aufhebung einer Bruchteilsgemeinschaft erfolgt bei Grundstücken gemäß § 753 Abs. 1 Satz 1 BGB durch Zwangsversteigerung und Teilung des Erlöses. An die Stelle des Grundstücks tritt der Erlös. Die den Miteigentümern davon gebührenden Anteile richten sich nach ihren bisherigen Miteigentumsanteilen an dem Grundstück. Der Erlös errechnet sich aus dem Bargebot und den nach den Versteigerungsbedingungen bestehenbleibenden Rechten. Die Übernahme dieser Rechte stellt einen Teil der Gegenleistung des Ersteigerers für den Erwerb des Eigentums an dem Grundstück dar². Nachdem die Volksbank dem Amtsgericht Ansprüche i.H.v 29.962,63 Euro aufgegeben hatte, wurde dieser Betrag aus dem Bargebot beglichen. Daraufhin erklärte die Volksbank mit Schreiben vom 04.04.2017, dass sie aus der Grundschuld keine Rechte mehr herleiten wird.

Zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung in erster Instanz hatte die Ehefrau nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs³ keinen unmittelbaren Zahlungsanspruch gegen den ersteigernden Ehemann. Die nicht mehr zugunsten der Volksbank valutierte Grundschuld war nicht zugunsten der beteiligten Eheleute im Grundbuch eingetragen. Es bestand lediglich ein den Beteiligten gemeinschaftlich zustehender Anspruch gegen die Volksbank, nach der vollständigen Tilgung der persönlichen Verbindlichkeiten die Rückübertragung der (Sicherungs-) Grundschuld auf sich zu verlangen. Die Ehefrau hätte vom Ehemann gemäß § 747 Satz 2 BGB verlangen können, an der Realisierung dieses auf Übertragung der (nicht mehr valutierten) Grundschuld an die Ehegatten gemeinsam gerichteten Anspruchs mitzuwirken. Erst bei Erfüllung dieses Anspruchs wäre eine Bruchteilsgemeinschaft der Ehegatten an den ihnen gemeinsam übertragenen Grundschulden entstanden. Sodann hätte jeder Ehegatte vom anderen verlangen können, daran mitzuwirken, dass diese Gemeinschaft durch Teilung in Natur – hier gemäß §§ 1152, 1192 BGB durch Begründung von gleichrangigen Teilgrundschulden für jeden Ehegatten – auseinandergesetzt wird⁴. Nach Erfüllung auch dieses Anspruchs hätte die Ehefrau vom Ehemann aus den von ihr in der Auseinandersetzung erworbenen Teilgrundschulden gemäß §§ 1191 Abs. 1, 1147 BGB die Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück verlangen können. Der Ehemann hätte sodann die Möglichkeit gehabt, eine solche Vollstreckung durch Zahlung auf die Teilgrundschulden der Ehefrau abzuwenden.

Die zwingende Einhaltung dieser Verfahrensweise begründet der BGH unter Hinweis auf seine Rechtsprechung⁵ damit, dass kein gesetzlicher Anspruch auf Aufhebung einer unter Eheleuten bestehenden Gemeinschaft dahingehend besteht, dass der eine Ehegatte die Mitberechtigung des anderen an dem Anspruch gegen die finanzierende Bank auf Rückgewähr der Grundschulden durch eine Geldzahlung ablösen muss. Auch stellt der BGH darauf ab, dass der (ersteigernde) Grundstückseigentümer und Teilhaber an der Grundschuld ein berechtigtes Interesse daran haben kann, es zu einer Zwangsvollstreckung des anderen Teilhabers in sein Grundstück kommen zu lassen. Ihm stattdessen zwangsweise eine Ablösung in Geld aufzuerlegen und damit zugleich dem anderen Teilhaber der Grundschuld den Vollstreckungszugriff auf das gesamte sonstige Vermögen des Grundstückseigentümers zu eröffnen, vernachlässigt nach der Argumentation des BGH dessen Interessen grundlegend und benachteiligt diesen weit über die bei der Ersteigerung mit der Übernahme der Grundschulden eingegangene Verpflichtung hinaus. Im Ergebnis hätte der Ehemann als ersteigernder Ehegatte, wenn die Ehefrau in der geschilderten Weise vorgegangen wäre, nach seiner Wahl Zahlung auf die (Teil-) Grundschulden der Ehefrau oder Duldung der Zwangsvollstreckung (nur) in das Grundstück geschuldet. Dieses Wahlrecht war ihm durch die ihm mit dem angefochtenen Beschluss oktroyierte Zahlungspflicht, für die er mit seinem gesamten Vermögen haftete, genommen⁶.

Gleichwohl besteht im vorliegenden Fall gemäß § 753 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB nunmehr ein unmittelbar auf Zahlung gerichteter Anspruch der Ehefrau, der grundsätzlich in Höhe des ihrem Miteigentumsanteil entsprechenden Anteils an der seinerzeit eingetragenen Grundschuld besteht. Denn zum maßgeblichen Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung im Berufungsverfahren war der Verkauf des Hausgrundstücks vollzogen, so dass sich die vorliegende Konstellation wesentlich von derjenigen unterscheidet, über die der Bundesgerichtshof mit dem zitierten Urteil zu entscheiden hatte. Denn im Rahmen der auch durch den Bundesgerichtshof erörterten Frage, ob aus dem Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB ein unmittelbarer Zahlungsanspruch abzuleiten ist, ist eine Abwägung der beiderseitigen Zumutbarkeitsaspekte geboten⁷. Auf Seiten des Ehemanns ist mithin zu berücksichtigen, dass er sich des vorgenannten, seinem Schutz dienenden Wahlrechts durch die Veräußerung des Hausgrundstücks begeben hat, da dieses als Haftungsobjekt nicht mehr zur Verfügung steht. Diesen Umstand hat er selbst herbeigeführt. Da aber der Anspruch der Ehefrau auf Teilhabe am Versteigerungserlös, zu dem auch die durch den Ehemann übernommene Grundschuld zählt, ansonsten vereitelt würde, verbleibt von dem vorgenannten Wahlrecht des Ehemanns durch den Wegfall der Möglichkeit, lediglich die Zwangsvollstreckung (nur) in das ersteigerte Grundstück zu dulden, nut der unmittelbar auf Zahlung gerichtete Anspruch der Ehefrau. Dies benachteiligt den Ehemann im vorliegenden Fall auch nicht über Gebühr, da ihm der Kaufpreis für das Hausgrundstück bereits zugeflossen ist. Wenn der Ehemann meint, der Ehefrau könne ein Zahlungsanspruch aufgrund ihrer Zustimmung zur Löschung der Grundschuld nicht mehr zustehen, steht dieses widersprüchliche Verhalten ihrem Anspruch nicht entgegen. Denn die Zustimmung der Ehefrau ist auf seinen ausdrücklichen Wunsch und nur mit der Maßgabe erfolgt, dass der erstinstanzlich titulierte Betrag hinterlegt ist und im Falle ihres Obsiegens im vorliegenden Beschwerdeverfahren an sie ausgezahlt wird.

Oberlandesgericht Oldenburg, Beschluss vom 18. Februar 2019 – 13 UF 107/17 –