Erstmalige Betriebskostenumlage auf einen Wohnungseigentümer

§ 16 Abs. 3 WEG begründet nicht die Befugnis, einen Wohnungseigentümer, der nach einer bestehenden Vereinbarung von der Tragung bestimmter Kosten oder der Kostentragungspflicht insgesamt befreit ist, durch Beschluss erstmals an den Kosten zu beteiligen.

Erstmalige Betriebskostenumlage auf einen Wohnungseigentümer

§ 16 Abs. 3 WEG eröffnet den Wohnungseigentümern bei den in der Vorschrift näher bezeichneten Betriebs- und Verwaltungskosten die Möglichkeit, auch einen im Wege der Vereinbarung festgelegten Umlageschlüssel durch Mehrheitsbeschluss zu ändern1. Die Beschlusskompetenz bezieht sich – anders als das Berufungsgericht meint – nicht lediglich auf solche Kosten, die nach Verbrauch oder Verursachung erfasst werden können. Vielmehr werden auch verbrauchs- und verursachungsunabhängige Kosten erfasst2.

Allerdings räumt § 16 Abs. 3 WEG nur die Kompetenz ein, im Rahmen einer dem Grunde nach bereits bestehenden Kostentragungsverpflichtung einen anderen Verteilungsmaßstab zu wählen. Die Bestimmung begründet hingegen nicht die Befugnis, einen Wohnungseigentümer, der nach einer bestehenden Vereinbarung von der Tragung bestimmter Kosten oder der Kostentragungspflicht insgesamt befreit ist, durch Beschluss erstmals an den Kosten zu beteiligen3. Dies folgt bereits aus dem Wortlaut der Norm. Danach können die Wohnungseigentümer „abweichend von Absatz 2“ durch Stimmenmehrheit beschließen, ob sie eine verursachungs- oder verbrauchsabhängige Abrechnung einführen oder nach einem „anderen Maßstab“ abrechnen wollen. Mit der Bezugnahme auf § 16 Abs. 2 WEG, wonach die Wohnungseigentümer die Lasten und Kosten nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile tragen, knüpft die Norm an eine dem Grunde nach bestehende Kostentragungspflicht an und begründet lediglich die Möglichkeit zur Veränderung des Kostenverteilungsschlüssels. Die erstmalige Begründung einer Kostentragungspflicht unter Aufhebung einer vereinbarten Kostenbefreiung stellt jedoch keine Veränderung des Kostenverteilungsmaßstabes dar, sondern eine Erweiterung des Kreises der Kostenschuldner und wird von der Regelung nicht erfasst. Dies wird auch durch die Gesetzesmaterialien bestätigt, wonach § 16 Abs. 3 WEG eine Beschlusskompetenz für die Verteilung der dort genannten Kosten nach Verbrauch, Verursachung oder einem sonst geeigneten Maßstab statt wie bisher nach Miteigentumsanteilen normiert4.

Dies hat zur Folge, dass der Beschluss wegen absoluter Beschlussunzuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft nichtig ist5.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 1. Juni 2012 – V ZR 225/11

  1. BGH, Urteil vom 09.07.2010 – V ZR 202/09, NJW 2010, 2654; Urteil vom 16.07.2010 – V ZR 221/09, NJW 2010, 3298[]
  2. Becker in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 16 Rn. 91; Jennißen in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 16 Rn. 35, Riecke/Schmidt/Elzer, WEG, 3. Aufl. § 16 Rn. 74[]
  3. AG Bremen, NJW-RR 2010, 811, 812; Lemke/Müller, Immobilienrecht, § 16 WEG Rn. 9; Drasdo, NJWSpezial 2010, 289; a.A. Elzer, NJW 2010, 3473, 3474; wohl auch Becker in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 16 Rn. 98[]
  4. BT-Drucks. 16/887, S.11[]
  5. vgl. BGH, Beschluss vom 20.09.2000 – V ZB 58/99, BGHZ 145, 158, 168[]

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