Erst­ma­li­ge Betriebs­kos­ten­um­la­ge auf einen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer

§ 16 Abs. 3 WEG begrün­det nicht die Befug­nis, einen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, der nach einer bestehen­den Ver­ein­ba­rung von der Tra­gung bestimm­ter Kos­ten oder der Kos­ten­tra­gungs­pflicht ins­ge­samt befreit ist, durch Beschluss erst­mals an den Kos­ten zu betei­li­gen.

Erst­ma­li­ge Betriebs­kos­ten­um­la­ge auf einen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer

§ 16 Abs. 3 WEG eröff­net den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern bei den in der Vor­schrift näher bezeich­ne­ten Betriebs- und Ver­wal­tungs­kos­ten die Mög­lich­keit, auch einen im Wege der Ver­ein­ba­rung fest­ge­leg­ten Umla­ge­schlüs­sel durch Mehr­heits­be­schluss zu ändern 1. Die Beschluss­kom­pe­tenz bezieht sich – anders als das Beru­fungs­ge­richt meint – nicht ledig­lich auf sol­che Kos­ten, die nach Ver­brauch oder Ver­ur­sa­chung erfasst wer­den kön­nen. Viel­mehr wer­den auch ver­brauchs- und ver­ur­sa­chungs­un­ab­hän­gi­ge Kos­ten erfasst 2.

Aller­dings räumt § 16 Abs. 3 WEG nur die Kom­pe­tenz ein, im Rah­men einer dem Grun­de nach bereits bestehen­den Kos­ten­tra­gungs­ver­pflich­tung einen ande­ren Ver­tei­lungs­maß­stab zu wäh­len. Die Bestim­mung begrün­det hin­ge­gen nicht die Befug­nis, einen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, der nach einer bestehen­den Ver­ein­ba­rung von der Tra­gung bestimm­ter Kos­ten oder der Kos­ten­tra­gungs­pflicht ins­ge­samt befreit ist, durch Beschluss erst­mals an den Kos­ten zu betei­li­gen 3. Dies folgt bereits aus dem Wort­laut der Norm. Danach kön­nen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer „abwei­chend von Absatz 2“ durch Stim­men­mehr­heit beschlie­ßen, ob sie eine ver­ur­sa­chungs- oder ver­brauchs­ab­hän­gi­ge Abrech­nung ein­füh­ren oder nach einem „ande­ren Maß­stab“ abrech­nen wol­len. Mit der Bezug­nah­me auf § 16 Abs. 2 WEG, wonach die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Las­ten und Kos­ten nach dem Ver­hält­nis ihrer Mit­ei­gen­tums­an­tei­le tra­gen, knüpft die Norm an eine dem Grun­de nach bestehen­de Kos­ten­tra­gungs­pflicht an und begrün­det ledig­lich die Mög­lich­keit zur Ver­än­de­rung des Kos­ten­ver­tei­lungs­schlüs­sels. Die erst­ma­li­ge Begrün­dung einer Kos­ten­tra­gungs­pflicht unter Auf­he­bung einer ver­ein­bar­ten Kos­ten­be­frei­ung stellt jedoch kei­ne Ver­än­de­rung des Kos­ten­ver­tei­lungs­maß­sta­bes dar, son­dern eine Erwei­te­rung des Krei­ses der Kos­ten­schuld­ner und wird von der Rege­lung nicht erfasst. Dies wird auch durch die Geset­zes­ma­te­ria­li­en bestä­tigt, wonach § 16 Abs. 3 WEG eine Beschluss­kom­pe­tenz für die Ver­tei­lung der dort genann­ten Kos­ten nach Ver­brauch, Ver­ur­sa­chung oder einem sonst geeig­ne­ten Maß­stab statt wie bis­her nach Mit­ei­gen­tums­an­tei­len nor­miert 4.

Dies hat zur Fol­ge, dass der Beschluss wegen abso­lu­ter Beschlus­sun­zu­stän­dig­keit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft nich­tig ist 5.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 1. Juni 2012 – V ZR 225/​11

  1. BGH, Urteil vom 09.07.2010 – V ZR 202/​09, NJW 2010, 2654; Urteil vom 16.07.2010 – V ZR 221/​09, NJW 2010, 3298[]
  2. Becker in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 16 Rn. 91; Jen­ni­ßen in Jen­ni­ßen, WEG, 2. Aufl., § 16 Rn. 35, Riecke/​Schmidt/​Elzer, WEG, 3. Aufl. § 16 Rn. 74[]
  3. AG Bre­men, NJW-RR 2010, 811, 812; Lemke/​Müller, Immo­bi­li­en­recht, § 16 WEG Rn. 9; Dras­do, NJW­Spe­zi­al 2010, 289; a.A. Elzer, NJW 2010, 3473, 3474; wohl auch Becker in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 16 Rn. 98[]
  4. BT-Drucks. 16/​887, S.11[]
  5. vgl. BGH, Beschluss vom 20.09.2000 – V ZB 58/​99, BGHZ 145, 158, 168[]