Frist­lo­se Kün­di­gung – und schwer­wie­gen­de per­sön­li­che Här­te­grün­de des Mie­ters

Die Gerich­te müs­sen schwer­wie­gen­de per­sön­li­che Här­te­grün­de auf Sei­ten des Mie­ters auch bei einer frist­lo­ser Kün­di­gung nach § 543 Abs. 1 BGB berück­sich­ti­gen.

Frist­lo­se Kün­di­gung – und schwer­wie­gen­de per­sön­li­che Här­te­grün­de des Mie­ters

Schwer­wie­gen­de per­sön­li­che Här­te­grün­de auf Sei­ten des Mie­ters kön­nen daher im Ein­zel­fall zur Fol­ge haben, dass ein wich­ti­ger Grund für eine außer­or­dent­li­che Kün­di­gung im Sin­ne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB trotz einer erheb­li­chen Pflicht­ver­let­zung des Mie­ters nicht gege­ben ist.

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall hat­te die 97jährige Mie­te­rin zusam­men mit ihrem zwi­schen­zeit­lich ver­stor­be­nen Ehe­mann – im Jahr 1955 eine Drei­zim­mer­woh­nung in Mün­chen und im Jahr 1963 zusätz­lich eine in dem­sel­ben Gebäu­de und Stock­werk gele­ge­ne Ein­zim­mer­woh­nung ange­mie­tet. Die (bett­lä­ge­ri­ge) Mie­te­rin bewohnt die Drei­zim­mer­woh­nung und steht seit eini­gen Jah­ren auf­grund einer Demenz­er­kran­kung unter Betreu­ung. Der Betreu­er bewohnt seit dem Jahr 2000 die Ein­zim­mer­woh­nung. Seit dem Jahr 2007 ist er Betreu­er der Mie­te­rin und pflegt sie ganz­tä­gig. Im Jahr 2015 äußer­te der Betreu­er in meh­re­ren Schrei­ben an die Haus­ver­wal­tung gro­be Belei­di­gun­gen gegen­über der Ver­mie­te­rin. Die Ver­mie­te­rin sprach dar­auf­hin die frist­lo­se Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses gemäß § 543 Abs. 1 BGB aus.

Das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Amts­ge­richt Mün­chen hat die Räu­mungs­kla­ge abge­wie­sen 1. Auf die Beru­fung der Ver­mie­te­rin hat das Land­ge­richt Mün­chen – I ihr aller­dings statt­ge­ge­ben 2: Bei der­art gro­ben Belei­di­gun­gen lie­ge die Unzu­mut­bar­keit einer Fort­set­zung des Miet­ver­tra­ges für die Ver­mie­te­rin auf der Hand. Die von der Mie­te­rin vor­ge­brach­ten per­sön­li­chen Här­te­grün­de könn­ten erst im Rah­men einer spä­te­ren Zwangs­voll­stre­ckung im Wege eines Voll­stre­ckungs­schutz­an­trags nach § 765a ZPO geprüft wer­den.

Auf die vom Bun­des­ge­richts­hof zuge­las­se­ne Revi­si­on der Mie­te­rin und ihres Betreu­ers hat nun der Bun­des­ge­richts­hof unter­stri­chen, dass zu den bei der Gesamt­ab­wä­gung einer nach der Gene­ral­klau­sel des § 543 Abs. 1 BGB erklär­ten frist­lo­sen Kün­di­gung zu berück­sich­ti­gen­den Umstän­den des Ein­zel­falls ohne wei­te­res auch schwer­wie­gen­de per­sön­li­che Här­te­grün­de auf Sei­ten des Mie­ters gehö­ren.

Denn § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB schreibt aus­drück­lich eine Abwä­gung der bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen der Miet­ver­trags­par­tei­en und eine Berück­sich­ti­gung aller Umstän­de des Ein­zel­fal­les vor. Die Abwä­gung auf bestimm­te Gesichts­punk­te zu beschrän­ken und deren Berück­sich­ti­gung – wie das Land­ge­richt – auf das Voll­stre­ckungs­ver­fah­ren zu ver­schie­ben, ver­bie­tet sich mit­hin bereits auf­grund der ein­deu­ti­gen gesetz­li­chen Rege­lung. Bei dro­hen­den schwer­wie­gen­den Gesund­heits­be­ein­träch­ti­gun­gen oder Lebens­ge­fahr sind die Gerich­te zudem ver­fas­sungs­recht­lich gehal­ten, ihre Ent­schei­dung auf eine trag­fä­hi­ge Grund­la­ge zu stel­len und die­sen Gefah­ren bei der Abwä­gung der wider­strei­ten­den Inter­es­sen hin­rei­chend Rech­nung zu tra­gen. Das kann bei der Gesamt­ab­wä­gung nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Fol­ge haben – was vom Gericht im Ein­zel­fall zu prü­fen ist , dass ein wich­ti­ger Grund für eine außer­or­dent­li­che Kün­di­gung wegen beson­ders schwer­wie­gen­der per­sön­li­cher Här­te­grün­de auf Sei­ten des Mie­ters trotz sei­ner erheb­li­chen Pflicht­ver­let­zung nicht vor­liegt. Das Land­ge­richt hät­te inso­weit dem Vor­trag der Mie­te­rin und ihres Betreu­ers nach­ge­hen müs­sen, wonach die Mie­te­rin auf die Betreu­ung durch ihren Betreu­er in ihrer bis­he­ri­gen häus­li­chen Umge­bung ange­wie­sen und bei einem Wech­sel der Betreu­ungs­per­son oder einem Umzug schwerst­wie­gen­de Gesund­heits­schä­den zu besor­gen sei­en.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat des­halb das Beru­fungs­ur­teil des Land­ge­richts Mün­chen I auf­ge­ho­ben und die Sache zur neu­en Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das Land­ge­richt zurück­ver­wie­sen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 9. Novem­ber 2016 – VIII ZR 73/​16

  1. AG Mün­chen, Urteil vom 14.08.2015 – 417 C 11029/​15[]
  2. LG Mün­chen I, Urteil vom 20.01.2016 – 14 S 16950/​15[]