Gas­eta­gen­hei­zung oder Zen­tral­hei­zung?

Für die Beur­tei­lung der Fra­ge, ob vom Ver­mie­ter geplan­te bau­li­che Maß­nah­men des Ver­mie­ters als Ver­bes­se­rung der Miet­sa­che im Sin­ne des § 554 Abs. 2 BGB anzu­se­hen sind, kommt es auf den gegen­wär­ti­gen Zustand der Miet­sa­che ein­schließ­lich der vom Mie­ter recht­mä­ßig vor­ge­nom­me­nen Ver­bes­se­run­gen an; ledig­lich ver­trags­wid­rig vor­ge­nom­me­ne bau­li­che Maß­nah­men des Mie­ters blei­ben außer Betracht 1.

Gas­eta­gen­hei­zung oder Zen­tral­hei­zung?

Die­ser Maß­stab gilt auch für die Beur­tei­lung der Fra­ge, ob eine Här­te­fall­prü­fung nach § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB unter­bleibt, weil die Miet­sa­che durch die vom Ver­mie­ter beab­sich­tig­te Maß­nah­me ledig­lich in einen Zustand ver­setzt wird, wie er all­ge­mein üblich ist; auch inso­weit ist der gegen­wär­ti­ge Zustand ein­schließ­lich vom Mie­ter recht­mä­ßig vor­ge­nom­me­ner Ver­än­de­run­gen zugrun­de zu legen.

Die in § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB vor­ge­se­he­ne Aus­nah­me von der Här­te­fall­prü­fung soll im Inter­es­se der Ver­bes­se­rung der all­ge­mei­nen Wohn­ver­hält­nis­se ver­hin­dern, dass eine Moder­ni­sie­rung, mit der ledig­lich ein all­ge­mein übli­cher Stan­dard erreicht wird, im Hin­blick auf per­sön­li­che Här­te­grün­de des Mie­ters unter­bleibt. Die­se Ziel­set­zung ver­bie­tet es, einen vom Mie­ter recht­mä­ßig geschaf­fe­nen Zustand, der die­sem Stan­dard bereits ent­spricht, außer Acht zu las­sen.

Ein Aus­schluss der Här­te­fall­prü­fung nach § 554 Abs. 2 BGB kann des­halb nicht damit begrün­det wer­den, dass die frü­her vor­han­de­nen Ein­zel­öfen dem heu­ti­gen all­ge­mein übli­chen Zustand nicht ent­spre­chen. Gegen­über der bereits vor­han­de­nen Gas­eta­gen­hei­zung stellt die inzwi­schen ein­ge­bau­te Zen­tral­hei­zung kei­ne Wohn­wert­ver­bes­se­rung dar, denn in der Regel ist eine Gas­eta­gen­hei­zung, deren Ein­stel­lung der Mie­ter allein regeln kann, zumin­dest eben­so kom­for­ta­bel wie eine Zen­tral­hei­zung. Es kann daher nicht ange­nom­men wer­den, dass erst mit dem Anschluss der Woh­nung des Mie­ters an die Zen­tral­hei­zung ein all­ge­mein übli­cher Wohn­stan­dard erreicht wür­de.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 10. Okto­ber 2012 – VIII ZR 56/​12

  1. BGH, Urteil vom 20.06.2012 – VIII ZR 110/​11, WuM 2012, 448 Rn. 13[]