Grund­buch­ein­tra­gung – und die Bezug­nah­me auf die Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung

Ist bei der Buchung eines Rechts im Grund­buch ganz oder teil­wei­se über den nach § 874 BGB zuläs­si­gen Umfang hin­aus auf die Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung Bezug genom­men wor­den, stellt sich die Ein­tra­gung des Rechts im Grund­buch selbst aber als inhalt­lich zuläs­sig dar, hat das Grund­buch­amt von Amts wegen einen Ver­merk in das Grund­buch ein­zu­tra­gen, durch den klar­ge­stellt wird, wel­che Tei­le der Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung nicht Inhalt des Grund­buchs gewor­den sind.

Grund­buch­ein­tra­gung – und die Bezug­nah­me auf die Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung

Der Inhalt des Grund­buchs ergibt sich grund­sätz­lich aus dem Ein­trag im Grund­buch und der in Bezug genom­me­nen Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung. Bei einer recht­lich zuläs­si­gen Ver­wei­sung wird die Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung genau­so Inhalt des Grund­buchs wie die in ihm voll­zo­ge­ne Ein­tra­gung selbst1.

Bei der Aus­le­gung des Grund­buch­in­halts ist vor­ran­gig auf den Wort­laut und den Sinn abzu­stel­len, wie er sich für einen unbe­fan­ge­nen Betrach­ter als nächst­lie­gen­de Bedeu­tung des Ein­ge­tra­ge­nen ergibt. Außer­halb die­ser Urkun­den lie­gen­de Umstän­de dür­fen nur inso­weit mit her­an­ge­zo­gen wer­den, als sie nach den beson­de­ren Ver­hält­nis­sen des Ein­zel­fal­les für jeder­mann ohne wei­te­res erkenn­bar sind2.

Eine Ein­tra­gung ist inhalt­lich unzu­läs­sig, wenn das Recht mit dem Inhalt oder der Aus­ge­stal­tung, wie es ein­ge­tra­gen ist, aus Rechts­grün­den nicht bestehen kann3 oder wenn die Ein­tra­gung etwas Wider­sprüch­li­ches ver­laut­bart und ihre Bedeu­tung auch durch Aus­le­gung nicht ermit­telt wer­den kann4.

Das Bestimmt­heits­ge­bot erfor­dert, dass der Umfang der Belas­tung aus der Ein­tra­gung selbst oder in Ver­bin­dung mit der Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung ohne wei­te­res ersicht­lich ist5. Der Rechts­in­halt muss auf Grund objek­ti­ver Umstän­de erkenn­bar und für einen Drit­ten ver­ständ­lich sein, so dass die­ser in der Lage ist, die hier­aus fol­gen­de höchst­mög­li­che Belas­tung des Grund­stücks ein­zu­schät­zen und zumin­dest eine unge­fäh­re Vor­stel­lung davon zu gewin­nen, wel­che Bedeu­tung die Dienst­bar­keit für das Eigen­tum haben kann6. Das Bestimmt­heits­ge­bot ist dage­gen nicht schon ver­letzt, wenn die Betei­lig­ten unter­schied­li­cher Auf­fas­sung über den Inhalt des Rechts sind (hier über die im Fal­le einer Bebau­ung der Teil­flä­che von dem Berech­tig­ten ein­zu­hal­ten­den Abstands­flä­chen), son­dern erst dann, wenn die rich­ter­li­che Aus­le­gung der Grund­buch­ein­tra­gung ergibt, dass der Inhalt der Grund­dienst­bar­keit mehr­deu­tig oder nicht voll­stän­dig gere­gelt ist7.

Der Inhalt des Bebau­ungs­rechts wird durch die Bezug­nah­me auf die Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung kon­kre­ti­siert. Die­se Ver­wei­sung ist nach § 874 BGB zuläs­sig, da sie den Inhalt des im Ein­tra­gungs­ver­merk mit „Bebau­ungs­recht” schlag­wort­ar­tig gekenn­zeich­ne­ten Rechts näher bestimmt. Das ein­ge­tra­ge­ne Bebau­ungs­recht zeich­net sich danach dadurch aus, dass dem Berech­tig­ten kei­ne Beschrän­kun­gen bei der Bebau­ung auf­er­legt sind, der Ver­pflich­te­te viel­mehr jede nach dem jewei­li­gen öffent­li­chen Bau­recht zuläs­si­ge Bebau­ung der Teil­flä­che dul­den muss. Dass der­ar­ti­ge Bestim­mun­gen des Inhalts eines Rechts zur Bebau­ung nach dem jeweils gel­ten­den öffent­lich­recht­li­chen Bau­pla­nungs­recht (sog. dyna­mi­sche Ver­wei­sun­gen) sachen­recht­lich zuläs­sig sind, hat der Bun­des­ge­richts­hof für das Erb­bau­recht ent­schie­den8. Für ein durch eine Dienst­bar­keit begrün­de­tes Bebau­ungs­recht gilt nichts ande­res.

Die Ein­tra­gung der Grund­dienst­bar­keit ist auch nicht wegen des Wider­spruchs zwi­schen Ein­tra­gungs­ver­merk und Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung unzu­läs­sig, der sich hier dar­aus ergibt, dass im Grund­buch selbst ein auf vier Nut­zungs­ar­ten beschränk­tes Recht ein­ge­tra­gen ist, in der in Bezug genom­me­nen Bewil­li­gung jedoch ein unbe­schränk­tes Nut­zungs­recht gewährt wird.

Die­ser Teil der Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung ist näm­lich nicht Bestand­teil der Ein­tra­gung gewor­den. Zwar setzt sich der Inhalt der Ein­tra­gung regel­mä­ßig aus dem Ein­tra­gungs­ver­merk und der nach § 874 BGB in Bezug genom­me­nen Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung zusam­men. Anders ist es jedoch bei einer nach die­ser Vor­schrift unzu­läs­si­gen Bezug­nah­me. Der nicht zuläs­sig in Bezug genom­me­ne Teil der Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung wirkt dann nicht als Ein­tra­gung9.

Die Bezug­nah­me ist hier inso­weit unzu­läs­sig, als der Umfang des Rechts nach der Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung über das hin­aus­geht, was sich aus dem Ein­trag im Grund­buch ergibt. Das über­schrei­tet die Gren­ze einer nach § 874 BGB zuläs­si­gen Bezug­nah­me, mit der nur zur nähe­ren Bezeich­nung des Inhalts des Rechts auf die Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung ver­wie­sen wer­den darf. Bei der Ein­tra­gung einer Dienst­bar­keit ist die Bezug­nah­me auf die Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung danach unzu­läs­sig, wenn der Berech­tig­te nach deren Inhalt wei­ter­ge­hen­de Nut­zungs­be­fug­nis­se an dem die­nen­den Grund­stück hät­te als dies durch den Ein­trag im Grund­buch ver­laut­bart wird10. So ver­hält es sich hier.

Die Unzu­läs­sig­keit der Bezug­nah­me führt jedoch nicht zu einer inhalt­lich unzu­läs­si­gen Ein­tra­gung des ding­li­chen Rechts. Weist der Ein­trag der Grund­dienst­bar­keit im Grund­buch ein­zel­ne Nut­zungs­ar­ten auf, hat das Recht allein den sich aus dem Ein­tra­gungs­ver­merk erge­ben­den Inhalt. Der sich aus der durch die unzu­läs­si­ge Bezug­nah­me erge­ben­de wei­ter­ge­hen­de Inhalt ist nicht Teil der Ein­tra­gung gewor­den; der über den Ein­tra­gungs­ver­merk hin­aus­ge­hen­de (im Grund­buch ver­schwie­ge­ne) Teil ist man­gels Buchung nicht ent­stan­den11. Erfüllt der Ein­trag im Grund­buch mit den zuläs­si­gen Tei­len der Bezug­nah­me – wie hier – alle wesent­li­chen Erfor­der­nis­se für die Buchung einer Grund­dienst­bar­keit, liegt kei­ne inhalt­lich unzu­läs­si­ge, nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO von Amts wegen zu löschen­de Ein­tra­gung vor.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 6. Novem­ber 2014 – V ZB 131/​13

  1. BGH, Beschluss vom 01.06.1956 – V ZB 60/​55, BGHZ 21, 34, 41; Beschluss vom 22.09.1961 – V ZB 16/​61, BGHZ 35, 378, 381 f.; Beschluss vom 03.05.2012 – V ZB 258/​11, BGHZ 193, 152 Rn. 22
  2. st. Rspr.: BGH, Urteil vom 26.10.1984 – V ZR 67/​83, aaO; Urteil vom 07.07.2000 – V ZR 435/​98, BGHZ 145, 16, 20 f.; Urteil vom 08.02.2002 – V ZR 252/​00, NJW 2002, 1797, 1798; Urteil vom 15.11.2013 – V ZR 24/​13, NJW 2014, 311 Rn. 6
  3. BayO­bLG, NJW-RR 1986, 1209
  4. RGZ 113, 223, 231; BayO­bLGZ 1987, 390, 393
  5. Dem­har­ter, GBO, 29. Aufl., Anh. zu § 13 Rn. 5
  6. OLG Bran­den­burg, FGPrax 2009, 100; OLG Mün­chen, Not­BZ 2011, 299
  7. BayO­bLGZ 2004, 103, 106; OLG Mün­chen, aaO, S. 300
  8. vgl. BGH, Urteil vom 23.05.2014 – V ZR 208/​12, WM 2014, 1970 Rn. 25 mwN
  9. vgl. BGH, Urteil vom 19.10.2007 – V ZR 211/​06, BGHZ 174, 61 Rn.19 mwN
  10. vgl. OLG Hamm, DNotZ 1954, 207, 208; OLG Düs­sel­dorf, DNotZ 1958, 155, 156; KG, OLGZ 1975, 301, 303; OLG Karls­ru­he, Rpfle­ger 2005, 79, 80
  11. OLG Nürn­berg, OLGZ 1978, 79, 80; NJW-RR 2000, 1257, 1258; OLG Düs­sel­dorf, FGPrax 2010, 272, 274