Grundbucheintragung – und die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung

Ist bei der Buchung eines Rechts im Grundbuch ganz oder teilweise über den nach § 874 BGB zulässigen Umfang hinaus auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen worden, stellt sich die Eintragung des Rechts im Grundbuch selbst aber als inhaltlich zulässig dar, hat das Grundbuchamt von Amts wegen einen Vermerk in das Grundbuch einzutragen, durch den klargestellt wird, welche Teile der Eintragungsbewilligung nicht Inhalt des Grundbuchs geworden sind.

Grundbucheintragung – und die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung

Der Inhalt des Grundbuchs ergibt sich grundsätzlich aus dem Eintrag im Grundbuch und der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung. Bei einer rechtlich zulässigen Verweisung wird die Eintragungsbewilligung genauso Inhalt des Grundbuchs wie die in ihm vollzogene Eintragung selbst1.

Bei der Auslegung des Grundbuchinhalts ist vorrangig auf den Wortlaut und den Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Außerhalb dieser Urkunden liegende Umstände dürfen nur insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind2.

Eine Eintragung ist inhaltlich unzulässig, wenn das Recht mit dem Inhalt oder der Ausgestaltung, wie es eingetragen ist, aus Rechtsgründen nicht bestehen kann3 oder wenn die Eintragung etwas Widersprüchliches verlautbart und ihre Bedeutung auch durch Auslegung nicht ermittelt werden kann4.

Das Bestimmtheitsgebot erfordert, dass der Umfang der Belastung aus der Eintragung selbst oder in Verbindung mit der Eintragungsbewilligung ohne weiteres ersichtlich ist5. Der Rechtsinhalt muss auf Grund objektiver Umstände erkennbar und für einen Dritten verständlich sein, so dass dieser in der Lage ist, die hieraus folgende höchstmögliche Belastung des Grundstücks einzuschätzen und zumindest eine ungefähre Vorstellung davon zu gewinnen, welche Bedeutung die Dienstbarkeit für das Eigentum haben kann6. Das Bestimmtheitsgebot ist dagegen nicht schon verletzt, wenn die Beteiligten unterschiedlicher Auffassung über den Inhalt des Rechts sind (hier über die im Falle einer Bebauung der Teilfläche von dem Berechtigten einzuhaltenden Abstandsflächen), sondern erst dann, wenn die richterliche Auslegung der Grundbucheintragung ergibt, dass der Inhalt der Grunddienstbarkeit mehrdeutig oder nicht vollständig geregelt ist7.

Der Inhalt des Bebauungsrechts wird durch die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung konkretisiert. Diese Verweisung ist nach § 874 BGB zulässig, da sie den Inhalt des im Eintragungsvermerk mit „Bebauungsrecht“ schlagwortartig gekennzeichneten Rechts näher bestimmt. Das eingetragene Bebauungsrecht zeichnet sich danach dadurch aus, dass dem Berechtigten keine Beschränkungen bei der Bebauung auferlegt sind, der Verpflichtete vielmehr jede nach dem jeweiligen öffentlichen Baurecht zulässige Bebauung der Teilfläche dulden muss. Dass derartige Bestimmungen des Inhalts eines Rechts zur Bebauung nach dem jeweils geltenden öffentlichrechtlichen Bauplanungsrecht (sog. dynamische Verweisungen) sachenrechtlich zulässig sind, hat der Bundesgerichtshof für das Erbbaurecht entschieden8. Für ein durch eine Dienstbarkeit begründetes Bebauungsrecht gilt nichts anderes.

Die Eintragung der Grunddienstbarkeit ist auch nicht wegen des Widerspruchs zwischen Eintragungsvermerk und Eintragungsbewilligung unzulässig, der sich hier daraus ergibt, dass im Grundbuch selbst ein auf vier Nutzungsarten beschränktes Recht eingetragen ist, in der in Bezug genommenen Bewilligung jedoch ein unbeschränktes Nutzungsrecht gewährt wird.

Dieser Teil der Eintragungsbewilligung ist nämlich nicht Bestandteil der Eintragung geworden. Zwar setzt sich der Inhalt der Eintragung regelmäßig aus dem Eintragungsvermerk und der nach § 874 BGB in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung zusammen. Anders ist es jedoch bei einer nach dieser Vorschrift unzulässigen Bezugnahme. Der nicht zulässig in Bezug genommene Teil der Eintragungsbewilligung wirkt dann nicht als Eintragung9.

Die Bezugnahme ist hier insoweit unzulässig, als der Umfang des Rechts nach der Eintragungsbewilligung über das hinausgeht, was sich aus dem Eintrag im Grundbuch ergibt. Das überschreitet die Grenze einer nach § 874 BGB zulässigen Bezugnahme, mit der nur zur näheren Bezeichnung des Inhalts des Rechts auf die Eintragungsbewilligung verwiesen werden darf. Bei der Eintragung einer Dienstbarkeit ist die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung danach unzulässig, wenn der Berechtigte nach deren Inhalt weitergehende Nutzungsbefugnisse an dem dienenden Grundstück hätte als dies durch den Eintrag im Grundbuch verlautbart wird10. So verhält es sich hier.

Die Unzulässigkeit der Bezugnahme führt jedoch nicht zu einer inhaltlich unzulässigen Eintragung des dinglichen Rechts. Weist der Eintrag der Grunddienstbarkeit im Grundbuch einzelne Nutzungsarten auf, hat das Recht allein den sich aus dem Eintragungsvermerk ergebenden Inhalt. Der sich aus der durch die unzulässige Bezugnahme ergebende weitergehende Inhalt ist nicht Teil der Eintragung geworden; der über den Eintragungsvermerk hinausgehende (im Grundbuch verschwiegene) Teil ist mangels Buchung nicht entstanden11. Erfüllt der Eintrag im Grundbuch mit den zulässigen Teilen der Bezugnahme – wie hier – alle wesentlichen Erfordernisse für die Buchung einer Grunddienstbarkeit, liegt keine inhaltlich unzulässige, nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO von Amts wegen zu löschende Eintragung vor.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 6. November 2014 – V ZB 131/13

  1. BGH, Beschluss vom 01.06.1956 – V ZB 60/55, BGHZ 21, 34, 41; Beschluss vom 22.09.1961 – V ZB 16/61, BGHZ 35, 378, 381 f.; Beschluss vom 03.05.2012 – V ZB 258/11, BGHZ 193, 152 Rn. 22[]
  2. st. Rspr.: BGH, Urteil vom 26.10.1984 – V ZR 67/83, aaO; Urteil vom 07.07.2000 – V ZR 435/98, BGHZ 145, 16, 20 f.; Urteil vom 08.02.2002 – V ZR 252/00, NJW 2002, 1797, 1798; Urteil vom 15.11.2013 – V ZR 24/13, NJW 2014, 311 Rn. 6[]
  3. BayObLG, NJW-RR 1986, 1209[]
  4. RGZ 113, 223, 231; BayObLGZ 1987, 390, 393[]
  5. Demharter, GBO, 29. Aufl., Anh. zu § 13 Rn. 5[]
  6. OLG Brandenburg, FGPrax 2009, 100; OLG München, NotBZ 2011, 299[]
  7. BayObLGZ 2004, 103, 106; OLG München, aaO, S. 300[]
  8. vgl. BGH, Urteil vom 23.05.2014 – V ZR 208/12, WM 2014, 1970 Rn. 25 mwN[]
  9. vgl. BGH, Urteil vom 19.10.2007 – V ZR 211/06, BGHZ 174, 61 Rn.19 mwN[]
  10. vgl. OLG Hamm, DNotZ 1954, 207, 208; OLG Düsseldorf, DNotZ 1958, 155, 156; KG, OLGZ 1975, 301, 303; OLG Karlsruhe, Rpfleger 2005, 79, 80[]
  11. OLG Nürnberg, OLGZ 1978, 79, 80; NJW-RR 2000, 1257, 1258; OLG Düsseldorf, FGPrax 2010, 272, 274[]

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