Grund­stücks­be­schrei­bun­gen – vor Ver­trags­schluss

Eine Beschrei­bung von Eigen­schaf­ten eines Grund­stücks oder Gebäu­des vor Ver­trags­schluss durch den Ver­käu­fer, die in der nota­ri­el­len Urkun­de kei­nen Nie­der­schlag fin­det, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Grund­stücks­be­schrei­bun­gen – vor Ver­trags­schluss

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall war von der Ver­käu­fe­rin für das Grund­stück im Expo­se eine Wohn­flä­che von ca.200 m² und eine Nutz­flä­che von ca. 15 m² ange­ge­ben wor­den. Den Käu­fern hat­ten sie auf Nach­fra­ge Grund­riss­zeich­nun­gen der drei Geschos­se (EG, OG und DG) mit Anga­ben der Flä­chen­ma­ße aus­ge­hän­digt, aus deren Addi­ti­on sich für die Räu­me und die Dach­ter­ras­se eine Flä­che von ins­ge­samt 215,3 m² ergibt. Die lie­ßen spä­ter die Wohn­flä­che des Gebäu­des durch einen Archi­tek­ten berech­nen, der unter Zugrun­de­le­gung der Wohn­flä­chen­ver­ord­nung eine tat­säch­li­che Gesamt­wohn­flä­che von 171,74 m² ermit­tel­te. Dar­auf gestütz­te Min­de­rungs­an­sprü­che ver­neint der Bun­des­ge­richts­hof:

Ansprü­che des Käu­fers wegen eines Sach­man­gels nach §§ 434 ff. BGB infol­ge einer unrich­ti­gen Erklä­rung des Ver­käu­fers über die Wohn­flä­che des ver­kauf­ten Wohn­hau­ses set­zen vor­aus, dass deren Grö­ße als Beschaf­fen­heit der Kauf­sa­che ver­trag­lich ver­ein­bart wur­de (§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB) oder dass der Käu­fer nach den öffent­li­chen Äuße­run­gen des Ver­käu­fers eine bestimm­te Grö­ße der Wohn­flä­che erwar­ten durf­te (§ 434 Abs. 1 Satz 3 BGB).

Aus den Anga­ben der Ver­käu­fer in dem Expo­sé und in den im Inter­net publi­zier­ten Anzei­gen ergibt sich schon des­halb kei­ne Haf­tung nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB, weil die tat­säch­li­che Wohn­flä­che der Räu­me nicht von der Grö­ße abweicht, die ein durch­schnitt­li­cher Käu­fer bei einer Wohn­flä­chen­an­ga­be von ca. 200 m² erwar­ten durf­te. Dies ergibt sich dar­aus, dass die tat­säch­li­che Flä­che aller Räu­me und der Dach­ter­ras­se nach dem eige­nen, auf ein Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten gestütz­ten Vor­trag des Käu­fers über 200 m² beträgt und die Fra­gen, ob und in wel­chem Umfang der Haus­wirt­schafts­raum und die Dach­ter­ras­se bei der Berech­nung die Wohn­flä­che in Ansatz zu brin­gen sind, Bewer­tungs­to­le­ran­zen unter­lie­gen und eine bestimm­te Berech­nungs­grund­la­ge im Expo­sé nicht genannt wor­den ist. Die Revi­si­on stützt den Anspruch der Käu­fer auch nicht auf die Haf­tung des Ver­käu­fers wegen Feh­lens einer nach des­sen öffent­li­chen Äuße­run­gen zu erwar­ten­den Eigen­schaft der Kauf­sa­che gemäß § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB, son­dern auf eine Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Die Anga­ben im Expo­sé der Ver­käu­fer und in ihren Anzei­gen sind nicht Gegen­stand einer Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung der Par­tei­en nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB gewor­den; das folgt bereits dar­aus, dass die Flä­chen­an­ga­be durch die den Käu­fern vor Ver­trags­schluss aus­ge­hän­dig­ten Grund­riss­zeich­nun­gen mit Anga­ben über die Flä­chen der ein­zel­nen Räu­me und der jewei­li­gen Geschos­se kon­kre­ti­siert wor­den ist.

Eine Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung setzt kei­ne aus­drück­li­chen Erklä­run­gen der Par­tei­en vor­aus, son­dern kann sich auch aus den Umstän­den des Ver­trags­schlus­ses wie etwa dem Kon­text der dabei geführ­ten Gesprä­che oder den bei die­ser Gele­gen­heit abge­ge­be­nen Beschrei­bun­gen erge­ben 1. Ver­hält es sich so, kann der Ver­käu­fer sich nicht auf einen all­ge­mei­nen Haf­tungs­aus­schluss beru­fen. Die Aus­le­gungs­re­gel, nach der sich ein zwi­schen den Par­tei­en ver­ein­bar­ter all­ge­mei­ner Aus­schluss der Haf­tung für Sach­män­gel nicht auf eine von den Par­tei­en nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB ver­trag­lich ver­ein­bar­te Beschaf­fen­heit erstreckt 2, gilt auch, wenn eine bestimm­te Beschaf­fen­heit der Kauf­sa­che nicht aus­drück­lich, son­dern "nur" kon­klu­dent ver­ein­bart wor­den ist 3.

Bei den Rechts­ge­schäf­ten, die der nota­ri­el­len Beur­kun­dung bedür­fen, ist aller­dings strei­tig, ob und unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen durch Äuße­run­gen des Ver­käu­fers über bestimm­te Eigen­schaf­ten der Kauf­sa­che im Vor­feld des Ver­trags­schlus­ses eine Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB zustan­de kommt, wenn die Anga­ben in der nota­ri­el­len Urkun­de kei­nen Nie­der­schlag fin­den.

Das Ober­lan­des­ge­richt Koblenz bejaht das unter Bezug­nah­me auf die vor­ste­hend zitier­te Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs. In der nota­ri­el­len Kauf­ver­trags­ur­kun­de nicht erwähn­te und des­halb form­un­wirk­sa­me Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­run­gen wür­den mit Auf­las­sung und Ein­tra­gung nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB wirk­sam 4.

Ande­rer Ansicht sind die Ober­lan­des­ge­rich­te Bran­den­burg 5, Bre­men 6, Hamm 7 und Saar­brü­cken 8. Die­se ver­nei­nen – mit im Ein­zel­nen unter­schied­li­chen Begrün­dun­gen – das Zustan­de­kom­men einer Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung aus vor­ver­trag­li­chen Anga­ben des Ver­käu­fers über Eigen­schaf­ten der Kauf­sa­che, die im nota­ri­el­len Ver­trag kei­nen Nie­der­schlag gefun­den haben. Gestützt wird das dar­auf, dass es sich bei sol­chen Anga­ben um blo­ße Objekt­be­schrei­bun­gen han­de­le 9, von einem Rechts­bin­dungs­wil­len des Ver­käu­fers in die­sen Fäl­len nicht aus­ge­gan­gen wer­den kön­ne 10, die Par­tei­en im Zwei­fel nur die vor dem Notar abge­ge­be­nen Erklä­run­gen zum Gegen­stand ihrer ver­trag­li­chen Eini­gung machen woll­ten 11 oder sol­che Aus­sa­gen sich als blo­ße Wis­sens­er­klä­run­gen des Ver­käu­fers dar­stell­ten 12.

Das Schrift­tum befasst sich nur ver­ein­zelt mit der Fra­ge, ob auf Grund einer Äuße­rung des Ver­käu­fers über eine bestimm­te Eigen­schaft des Kauf­ge­gen­stands eine Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung zustan­de kommt, wenn die­se in der Ver­trags­ur­kun­de kei­nen Nie­der­schlag gefun­den hat 13.

Im All­ge­mei­nen wird davon aus­ge­gan­gen, dass es für eine Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung genü­ge, wenn der Ver­käu­fer die Eigen­schaf­ten der ver­kauf­ten Sache in bestimm­ter Wei­se beschrei­be und der Käu­fer vor die­sem Hin­ter­grund sei­ne Ent­schei­dung tref­fe 14. Zugleich wird die Auf­fas­sung ver­tre­ten, dass Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­run­gen der für den Ver­trag vor­ge­se­he­nen Form bedürf­ten 15 und daher – wenn das Gesetz eine bestimm­te Form vor­schrei­be – in die Ver­trags­ur­kun­de selbst auf­ge­nom­men wer­den müss­ten 16. Nicht erör­tert wird, inwie­weit die Beur­kun­dungs­be­dürf­tig­keit des Ver­tra­ges der Annah­me ent­ge­gen­steht, Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­run­gen könn­ten durch Beschrei­bun­gen bestimm­ter Eigen­schaf­ten der Kauf­sa­che durch den Ver­käu­fer im Vor­feld des Ver­trags­schlus­ses zustan­de­kom­men.

Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schei­det die Rechts­fra­ge dahin, dass eine Beschrei­bung von Eigen­schaf­ten eines Grund­stücks oder Gebäu­des durch den Ver­käu­fer vor Ver­trags­schluss, die in der nota­ri­el­len Urkun­de kei­nen Nie­der­schlag fin­det, in aller Regel nicht zu einer Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB führt. Infor­ma­tio­nen über Eigen­schaf­ten der Kauf­sa­che sind auch nach neu­em Kauf­recht von den beur­kun­dungs­be­dürf­ti­gen Ver­ein­ba­run­gen der Par­tei­en zu unter­schei­den 17.

Die­se Abgren­zung ist des­halb gebo­ten, weil die Par­tei­en bei einem beur­kun­dungs­be­dürf­ti­gen Rechts­ge­schäft alle Erklä­run­gen in den Ver­trag auf­neh­men müs­sen, die eine Rege­lung ent­hal­ten, das heißt Rechts­wir­kun­gen erzeu­gen sol­len 18. Dazu gehö­ren die Ver­ein­ba­run­gen über die Beschaf­fen­heit nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB. Sie kon­kre­ti­sie­ren die Ver­pflich­tung des Ver­käu­fers nach § 433 Abs. 1 Satz 2 BGB, dem Käu­fer die Sache frei von Sach­män­geln zu ver­schaf­fen, dahin­ge­hend, dass die­ser – abwei­chend von den in § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB bestimm­ten all­ge­mei­nen Anfor­de­run­gen – dem Käu­fer eine der indi­vi­du­ell ver­ein­bar­ten Beschaf­fen­heit gemä­ße Sache schul­det 19. Dass die Par­tei­en eine sol­che Bin­dung gewollt haben – selbst wenn in der Urkun­de zu der Ver­ein­ba­rung einer Beschaf­fen­heit nichts auf­ge­nom­men wur­de – ist vor dem Hin­ter­grund des ihnen bekann­ten Beur­kun­dungs­er­for­der­nis­ses in aller Regel nicht anzu­neh­men.

Ein sol­ches Ver­ständ­nis der vor­ver­trag­li­chen Anga­ben des Ver­käu­fers ent­spricht dem Grund­satz einer nach bei­den Sei­ten hin inter­es­sen­ge­rech­ten Ver­trags­aus­le­gung 20. Der Käu­fer kann nicht davon aus­ge­hen, dass der Ver­käu­fer mit ihm eine bestimm­te Beschaf­fen­heit des Grund­stücks oder Gebäu­des – mit der Fol­ge einer nicht aus­schließ­ba­ren Haf­tung – ver­ein­ba­ren will, wenn die geschul­de­te Beschaf­fen­heit im Kauf­ver­trag nicht erwähnt wird. Die vor­ver­trag­li­chen Beschrei­bun­gen der Eigen­schaf­ten der Kauf­sa­che durch den Ver­käu­fer wer­den des­halb nicht bedeu­tungs­los, da die­ser bei ihm bekann­ter Unrich­tig­keit der Infor­ma­ti­on dem Käu­fer haf­tet.

Die­ses Ver­ständ­nis vor­ver­trag­li­cher Beschrei­bun­gen gebie­tet auch der Aus­le­gungs­grund­satz, wonach im Zwei­fel der­je­ni­gen Aus­le­gung der Vor­zug gebührt, die die Nich­tig­keit des Rechts­ge­schäfts ver­mei­det 21. Mit die­sem wäre es nicht ver­ein­bar, bei vor­ver­trag­li­chen Äuße­run­gen des Ver­käu­fers über Eigen­schaf­ten des Kauf­ge­gen­stands nicht beur­kun­de­te Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­run­gen anzu­neh­men; denn dies hät­te die Nich­tig­keit des Ver­trags nach § 125 Satz 1 BGB wegen Nicht­ein­hal­tung der gesetz­li­chen Form­vor­schrift zur Fol­ge 22. Die Mög­lich­keit einer Hei­lung der Form­nich­tig­keit nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB mit Auf­las­sung und Ein­tra­gung stellt den vor­ste­hen­den Grund­satz nicht infra­ge. Die Par­tei­en wol­len im Zwei­fel kei­nen Ver­trag schlie­ßen, der wegen Nicht­be­ur­kun­dung einer Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung form­nich­tig wäre. Dies hät­te unter ande­rem zur Fol­ge, dass eine zur Siche­rung des Anspruchs des Käu­fers ein­ge­tra­ge­ne Auf­las­sungs­vor­mer­kung nicht ent­stün­de und damit kei­nen Schutz nach § 883 Abs. 2 BGB gegen­über zwi­schen­zeit­li­chen Ver­fü­gun­gen und Voll­stre­ckungs­maß­nah­men böte. Zudem kann sich kei­ne Par­tei sicher sein, dass die Hei­lung ein­tritt, weil es jeder Sei­te frei­steht, sich bis zur Ein­tra­gung der Rechts­än­de­rung auf die Form­un­wirk­sam­keit der Ver­ein­ba­rung zu beru­fen.

Der oben genann­te Aus­le­gungs­grund­satz steht nicht im Wider­spruch zu Art. 2 Abs. 2 Buch­sta­be a der Ver­brauchs­gü­ter­kauf­richt­li­nie 1999/​44/​EG 23. Danach wird ver­mu­tet, dass Ver­brauchs­gü­ter ver­trags­ge­mäß sind, wenn sie mit der von dem Ver­käu­fer gege­be­nen Beschrei­bung über­ein­stim­men. Die Richt­li­nie gebie­tet bei einem Ver­kauf von Ver­brauchs­gü­tern aller­dings eine wei­te Aus­le­gung des § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB, die kei­ne hohen Anfor­de­run­gen an das Zustan­de­kom­men einer Ver­ein­ba­rung stellt. Bei den Kauf­ver­trä­gen über Grund­stü­cke und Gebäu­de, die kei­ne Ver­brauchs­gü­ter im Sin­ne der Begriffs­be­stim­mung in Art. 1 Abs. 2 Buch­sta­be b der Ver­brauchs­gü­ter­kauf­richt­li­nie sind, ist jedoch eine enge­re Aus­le­gung der Vor­schrift gebo­ten, die den Zwe­cken des gesetz­li­chen Form­zwangs Rech­nung trägt. Die­ser soll die Ver­trags­par­tei­en vor über­eil­ten Ver­trä­gen bewah­ren, sie auf die Wich­tig­keit des Geschäfts hin­wei­sen und ihnen die Mög­lich­keit zu rechts­kun­di­ger Beleh­rung und Bera­tung eröff­nen 24. Die Warn- und Schutz­funk­ti­on der Beur­kun­dung wäre ent­schei­dend infra­ge gestellt, wenn schon die vor­ver­trag­li­che Beschrei­bung bestimm­ter Eigen­schaf­ten des Grund­stücks oder Gebäu­des zu einer Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung führ­te, ohne dass in dem nota­ri­el­len Ver­trag dazu etwas erklärt ist. Auch der mit dem Beur­kun­dungs­zwang ver­folg­te wei­te­re Zweck, den Par­tei­en eine rechts­kun­di­ge Bera­tung und Beleh­rung zukom­men zu las­sen, wür­de ver­fehlt wer­den, wenn schon Äuße­run­gen des Ver­käu­fers im Vor­feld des Ver­trags­schlus­ses zu Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­run­gen nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB führ­ten. Dies ist näm­lich Gegen­stand der Ver­hand­lung vor dem Notar. Bei die­ser hat der Notar gemäß § 17 Abs. 1 BeurkG den Wil­len der Par­tei­en zu ermit­teln. Dazu gehört auch die Fest­stel­lung, ob Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­run­gen, auf deren recht­li­che Trag­wei­te hin­zu­wei­sen ist, getrof­fen wer­den sol­len.

Ande­res ergibt sich auch nicht aus der zum frü­he­ren Kauf­recht ergan­ge­nen Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs. Die Revi­si­on weist zwar zutref­fend dar­auf hin, dass nach die­ser eine ver­kauf­te Woh­nung auch dann einen Feh­ler nach § 459 Abs. 1 Satz 1 BGB aF auf­wei­sen konn­te, wenn die Wohn­flä­che weder in dem nota­ri­el­len Ver­trag noch in den dar­in in Bezug genom­me­nen Unter­la­gen, son­dern allein in einem dem Käu­fer zuvor aus­ge­hän­dig­ten Pro­spekt falsch ange­ge­ben war 25. Das führt aber für die Ent­schei­dung der Fra­ge, unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen von einer in der nota­ri­el­len Urkun­de nicht erwähn­ten Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung aus­zu­ge­hen ist, eben­so wenig wei­ter, wie der Hin­weis der Erwi­de­rung dar­auf, dass der Bun­des­ge­richts­hof für den Anspruch des Käu­fers wegen Feh­lens einer zuge­si­cher­ten Eigen­schaft (§ 463 Satz 1, § 459 Abs. 2 BGB aF) stets eine beur­kun­de­te Erklä­rung des Ver­käu­fers in Ver­trags­form für erfor­der­lich gehal­ten hat 26. Die­se Recht­spre­chung beruh­te auf der – bei der regel­mä­ßi­gen Ver­ein­ba­rung eines Gewähr­leis­tungs­aus­schlus­ses nach § 476 BGB aF – wesent­li­chen Unter­schei­dung zwi­schen blo­ßen ver­trag­li­chen Beschaf­fen­heits­an­ga­ben nach § 459 Abs. 1 BGB aF und zuge­si­cher­ten Eigen­schaf­ten nach § 459 Abs. 2 BGB aF 27. Die­se Aus­le­gungs­grund­sät­ze kön­nen nicht mehr ange­wen­det wer­den, weil nun­mehr bereits die Ver­ein­ba­rung einer Beschaf­fen­heit nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB zu einer Ver­käuf­er­haf­tung wegen Sach­män­geln gemäß §§ 434, 437 BGB führt, die – anders als die Haf­tung des Ver­käu­fers für Feh­ler gemäß § 459 Abs. 1 BGB aF – durch einen all­ge­mei­nen Haf­tungs­aus­schluss nicht mehr abbe­dun­gen wird. Vor die­sem Hin­ter­grund sind stren­ge­re Anfor­de­run­gen an das Zustan­de­kom­men einer Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung zu stel­len 28.

Nach die­sen Grund­sät­zen hat die Über­ga­be der Grund­riss­zeich­nun­gen nicht zu einer Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung geführt. Die Zeich­nun­gen mit den Flä­chen­an­ga­ben dien­ten allein der Infor­ma­ti­on der Käu­fer auf deren Nach­fra­ge zu der im Expo­sé ange­ge­be­nen Wohn­flä­chen­grö­ße von ca. 200 m². Da in dem Notar­ver­trag weder die Grö­ße der Wohn­flä­che ange­ge­ben ist noch die über­reich­ten Unter­la­gen erwähnt sind, ist eine Ver­ein­ba­rung über die Beschaf­fen­heit nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zustan­de gekom­men. Soweit der Beschluss des Bun­des­ge­richts­hofs vom 19.01.2012 29 dahin zu ver­ste­hen ist, dass durch vor­ver­trag­li­che Anga­ben des Ver­käu­fers (zur Grö­ße der Wohn­flä­che in einem Expo­sé) mit dem Ver­trags­schluss kon­klu­dent eine ent­spre­chen­de Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB zustan­de kommt, hält er dar­an nicht fest.

Dem Käu­fer steht auch kein Scha­dens­er­satz­an­spruch aus vor­ver­trag­li­chem Ver­schul­den zu (§ 280 Abs. 1 i.V.m. § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 BGB). Sol­che Ansprü­che wegen unrich­ti­ger Infor­ma­ti­on oder wegen unter­las­se­ner Auf­klä­rung kom­men hier aus zwei Grün­den infra­ge. Die Wohn- und Nutz­flä­chen sind 13,34 m² klei­ner als in den Grund­riss­zeich­nun­gen ange­ge­ben, weil abwei­chend von den Zeich­nun­gen gebaut wor­den ist. Zudem soll die sich aus den Grund­riss­zeich­nun­gen erge­ben­de Wohn­flä­che bei einer Ermitt­lung nach §§ 42 bis 44 der II. Berech­nungs­ver­ord­nung in der im Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses gel­ten­den Fas­sung vom 12.10.1990 30 nach Dar­stel­lung des Käu­fers nur 182,5 m² und nicht – wie die Ver­käu­fer mei­nen – 201,5 m² betra­gen.

Die Kla­ge wäre aller­dings (teil­wei­se) begrün­det, wenn die Ver­käu­fer gewusst hät­ten, dass die Anga­ben auf den Grund­riss­zeich­nun­gen des­we­gen unrich­tig waren, weil die Räu­me klei­ner sind als auf den Zeich­nun­gen dar­ge­stellt.

Vor­sätz­li­che fal­sche Anga­ben des Ver­käu­fers über Eigen­schaf­ten der Kauf­sa­che, die nicht Gegen­stand einer Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung gewor­den sind, begrün­den einen Anspruch des Käu­fers auf Scha­dens­er­satz aus der Ver­let­zung vor­ver­trag­li­cher Pflich­ten. Die­ser Anspruch wird auch nach Gefahr­über­gang nicht durch die Vor­schrif­ten über die Haf­tung des Ver­käu­fers wegen eines Sach­man­gels nach §§ 434 BGB ff. aus­ge­schlos­sen 31. Eine Rechts­fol­ge die­ses Anspruchs besteht dar­in, dass der Käu­fer als Ver­trau­ens­scha­den von dem Ver­käu­fer den Betrag ver­lan­gen kann, um den er den Kauf­ge­gen­stand zu teu­er erwor­ben hat 32.

An einem vor­sätz­li­chen Ver­hal­ten des Ver­käu­fers, das der Käu­fer dar­le­gen und bewei­sen muss 33, fehlt es hier jedoch. Arg­lis­ti­ges Ver­hal­ten des Ver­käu­fers setzt die Kennt­nis der Tat­sa­chen vor­aus, aus denen sich die Unrich­tig­keit sei­ner Anga­ben ergibt. Die­se Vor­aus­set­zung des Vor­sat­zes kann nicht durch wer­ten­de Über­le­gun­gen ersetzt wer­den 34. Dass die rele­van­ten Umstän­de erkenn­bar waren und die Ver­käu­fer sie (als Mak­ler, Bau­herrn und Bewoh­ner des Hau­ses) hät­ten ken­nen kön­nen oder ken­nen müs­sen, reicht für die Fest­stel­lung des Vor­sat­zes nicht aus, son­dern recht­fer­tigt nur den Vor­wurf der Fahr­läs­sig­keit 35. Die Annah­me des Beru­fungs­ge­richts, dass sich aus dem unbe­strit­te­nen Vor­trag des Käu­fers eine Kennt­nis der Ver­käu­fer von der Flä­chen­ab­wei­chung nicht ergibt, ist rechts­feh­ler­frei. Ande­res folgt ent­ge­gen der Ansicht der Revi­si­on auch nicht dar­aus, dass den Ver­käu­fer eine Anga­be des Archi­tek­ten in der Bau­ak­te über eine Wohn­flä­che von 181 m² bekannt war. Dar­aus ist nicht der Schluss zu zie­hen, dass die Ver­käu­fer wuss­ten, dass klei­ner als auf den Zeich­nun­gen dar­ge­stellt gebaut wor­den war. Die Revi­si­on ver­weist selbst auf Vor­trag des Käu­fers, dass sich aus den Grund­ris­sen (nach der Wohn­flä­chen­ver­ord­nung oder der Zwei­ten Berech­nungs­ver­ord­nung) eine Wohn­flä­che von 182,5 m² ergibt; dies ent­spricht der Wohn­flä­che, die der Archi­tekt in dem Bogen des Lan­des­amts für Sta­tis­tik ange­ge­ben hat.

Die Kla­ge ist schließ­lich nicht des­we­gen begrün­det, weil die Ver­käu­fer die Käu­fer nicht dar­auf hin­ge­wie­sen haben, dass die sich nach den Grund­riss­zeich­nun­gen erge­ben­de Wohn­flä­che nicht ca.200 m², son­dern – wie der Käu­fer vor­trägt – nur 182,5 m² beträgt.

Dabei kann dahin­ste­hen, ob die Prä­mis­se des dar­auf gestütz­ten Angriffs der Revi­si­on zutrifft oder ob die Behaup­tung der Ver­käu­fer rich­tig ist, dass sich nach §§ 42 bis 44 II. BV eine Wohn­flä­che von 201,5 m² errech­ne, weil die Grund­flä­chen des Haus­wirt­schafts­raums ganz und die der Dach­ter­ras­se zur Hälf­te anzu­set­zen sei­en. Für die Dach­ter­ras­se ist Letz­te­res rich­tig, weil nach § 44 Abs. 2 II. BV die Grund­flä­chen von Bal­ko­nen, Log­gi­en, Dach­gär­ten und gedeck­ten Frei­sit­zen zur Ermitt­lung der Wohn­flä­che bis zur Hälf­te ange­rech­net wer­den konn­ten 36. Die Grund­flä­che von Wirt­schafts­räu­men gehört zwar nach § 42 Abs. 4 Nr. 4 II. BV aF nicht zur Wohn­flä­che, wobei aber sol­che Räu­me nicht als Wirt­schafts­räu­me ange­se­hen wer­den, die nach Art und Aus­stat­tung als Wohn­raum genutzt wer­den kön­nen 37. Das könn­te hier auf den über 9 m² gro­ßen Haus­wirt­schafts­raum zutref­fen. Die Fra­ge, ob die Wohn­flä­chen­an­ga­be von ca. 200 m² unter Zugrun­de­le­gung der Zwei­ten Berech­nungs­ver­ord­nung rich­tig gewe­sen ist, kann jedoch offen blei­ben.

Die Ver­sa­gung der vom Käu­fer gel­tend gemach­ten Ansprü­che stellt sich näm­lich auch dann als rich­tig dar, wenn die sich aus den Zeich­nun­gen erge­ben­de Wohn­flä­che bei einer Ermitt­lung nach §§ 42 bis 44 II. BV aF klei­ner als im Expo­sé ange­ge­ben gewe­sen sein soll­te.

Den Ver­käu­fer, der über die Grö­ße der Wohn­flä­che durch Über­ga­be von Grund­riss­zeich­nun­gen mit Maßen und Anga­ben zu den Raum­grö­ßen infor­miert, trifft kei­ne wei­ter­ge­hen­de Auf­klä­rungs­pflicht. Der Kauf­in­ter­es­sent kann nach Treu und Glau­ben (§ 242 BGB) und den im Ver­kehr herr­schen­den Anschau­un­gen nicht erwar­ten, auch dar­über infor­miert zu wer­den, wel­che Wohn­flä­che das zum Ver­kauf ste­hen­de Haus nach den für deren Ermitt­lung ein­schlä­gi­gen Nor­men (DIN 283, §§ 42 bis 44 II. BV aF, §§ 2 bis 4 WoFlV) hat. Dem steht bereits ent­ge­gen, dass es eine gesetz­li­che Bestim­mung zur Berech­nung der Wohn­flä­chen selbst genutz­ter Wohn­häu­ser nicht gibt und die Nor­men zur Wohn­flä­chen­er­mitt­lung zum Teil unter­schied­lich regeln, wel­che Flä­chen der Räu­me und der nutz­ba­ren Frei­flä­chen (Bal­ko­ne, Log­gi­en, Ter­ras­sen usw.) zur Wohn­flä­che gehö­ren. Ein all­ge­mei­ner, ein­deu­ti­ger Sprach­ge­brauch über den Begriff der Wohn­flä­che hat sich eben­falls nicht ent­wi­ckelt 38. Die Anfor­de­run­gen an die Auf­klä­rungs­pflicht wür­den über­spannt, wenn jeder Ver­käu­fer von sich aus wei­te­re Anga­ben dazu machen müss­te, auf wel­cher Grund­la­ge die Anga­be der Wohn­flä­che des in einem Inse­rat oder in einem Expo­sé zum Kauf ange­bo­te­nen Gebäu­des oder Woh­nung beruht. Hier­zu wird ein Ver­käu­fer, der nicht über beson­de­re Fach­kennt­nis­se ver­fügt, regel­mä­ßig nicht in der Lage sein. Will der Käu­fer dar­über nähe­ren Auf­schluss erhal­ten, muss er nach­fra­gen, und, wenn der Ver­käu­fer ihm die erbe­te­nen Infor­ma­tio­nen nicht ertei­len kann, sich selbst anhand der ihm aus­ge­hän­dig­ten Unter­la­gen kun­dig machen.

Offen blei­ben kann, ob ein fach­kun­di­ger Ver­käu­fer (wie bspw. ein Immo­bi­li­en­mak­ler), zu wei­ter­ge­hen­den Infor­ma­tio­nen zu den Grund­la­gen sei­ner Berech­nung ver­pflich­tet ist. Selbst wenn man das annäh­me, fehl­te es an einem arg­lis­ti­gen Ver­hal­ten der Ver­käu­fer. Dazu hät­ten sie wis­sen müs­sen, dass ihre Anga­be zur Wohn­flä­che von der nach der Ver­kehrs­sit­te oder dem Orts­ge­brauch übli­chen Pra­xis 39 abweicht, und sie damit gerech­net haben, dass die Käu­fer das nicht wuss­ten und bei Offen­ba­rung die­ses Umstands den Kauf nicht oder nicht mit dem ver­ein­bar­ten Inhalt abge­schlos­sen hät­ten 40. An bei­dem fehlt es.

Dass die Ver­käu­fer Kennt­nis davon hat­ten, dass die Wohn­flä­che unter Zugrun­de­le­gung der §§ 42 bis 44 II. BV nicht ca. 200 m² beträgt, ist von dem beweis­be­las­te­ten Käu­fer nicht nach­ge­wie­sen. Das Beru­fungs­ge­richt ver­neint das rechts­feh­ler­frei unter Hin­weis dar­auf, dass der Käu­fer dem (unter Beweis gestell­ten) Vor­trag der Ver­käu­fer, von ihrem Archi­tek­ten dahin infor­miert wor­den zu sein, dass die Wohn­flä­che ca. 200 m² betra­ge, nicht mit einem unter Beweis gestell­ten eige­nem Vor­trag ent­ge­gen­ge­tre­ten ist. Eine sol­che Kennt­nis der Ver­käu­fer ergibt sich ent­ge­gen der Ansicht der Revi­si­on auch nicht dar­aus, dass sie selbst vor­ge­tra­gen haben, die sich aus den Grund­riss­zeich­nun­gen nach der Zwei­ten Berech­nungs­ver­ord­nung erge­ben­de Wohn­flä­che betra­ge 201,5 m². Vor dem Hin­ter­grund der oben genann­ten Spiel­räu­me für den Bau­herrn bei dem Ansatz der Dach­ter­ras­sen und der Unsi­cher­hei­ten bei der Berück­sich­ti­gung nicht zum Woh­nen vor­ge­se­he­ner, aber dazu nutz­ba­rer Räu­me beweist die­ser Vor­trag der Ver­käu­fer eben­so wenig wie die Anga­be einer Wohn­flä­che von 181 m² durch den Archi­tek­ten auf einem Bogen in der Bau­ak­te, dass die Ver­käu­fer wuss­ten, dass sich bei einer übli­chen Ermitt­lung der Wohn­flä­che nach der Zwei­ten Berech­nungs­ver­ord­nung eine um ca. 18 m² klei­ne­re Flä­che ergibt.

Ange­sichts des­sen, dass die Ver­käu­fer mit der Über­ga­be der Grund­riss­zeich­nun­gen auch die Grund­la­gen ihrer Berech­nung offen­bart haben, kann nicht davon aus­ge­gan­gen wer­den, dass sie damit rech­ne­ten, dass die Käu­fer bei einem Hin­weis auf eine (mög­li­cher­wei­se) abwei­chen­de Ermitt­lung der Wohn­flä­che nach der Zwei­ten Berech­nungs­ver­ord­nung den Kauf­ver­trag nicht oder nicht wie ver­ein­bart abge­schlos­sen hät­ten. Bei der Berech­nung der Flä­che der Räu­me im Erd­ge­schoss (in dem sich der Haus­wirt­schafts­raum befin­det), ist das Maß als Nutz­flä­che, berech­net nach DIN 283, bezeich­net wor­den. Aus die­ser Anga­be und den zu ein­zel­nen Räu­men genann­ten Qua­drat­me­ter­an­ga­ben war für die Käu­fer durch Addi­ti­on der Flä­chen­ma­ße offen­sicht­lich, dass die Ver­käu­fer den Haus­wirt­schafts­raum in die von ihnen ange­ge­be­ne Wohn­flä­che ein­be­zo­gen hat­ten.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 6. Novem­ber 2015 – V ZR 78/​14

  1. BGH, Urteil vom 17.03.2010 – VIII ZR 253/​08, NJW-RR 2010, 1329 Rn. 16; Urteil vom 19.12 2012 – VIII ZR 96/​12, NJW 2013, 1074 Rn. 16[]
  2. BGH, Urteil vom 29.11.2006 – VIII ZR 92/​06, BGHZ 170, 86 Rn. 31; Urtei­le vom 19.12 2012 – VIII ZR 96/​12, NJW 2013, 1074 Rn.19 und – VIII ZR 117/​12, NJW 2013, 1733 Rn. 15; Urteil vom 13.03.2013 – VIII ZR 186/​12, NJW 2013, 2107 Rn.20[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 19.12 2012 – VIII ZR 96/​12, NJW 2013, aaO, Rn. 18, 19[]
  4. vgl. OLG Koblenz, DWE 2015, 121, 122[]
  5. OLG Bran­den­burg, NZM 2010, 712, 714[]
  6. OLG Bre­men, NJW-RR 2014, 791[]
  7. OLG Hamm, Urteil vom 18.06.2009 – I22 U 136/​08; und NJW-RR 2010, 1643[]
  8. OLG Saar­brü­cken, MDR 2013, 1390[]
  9. OLG Bran­den­burg, aaO[]
  10. OLG Bre­men, aaO[]
  11. OLG Hamm, Urteil vom 18.06.2009 – I22 U 136/​08[]
  12. OLG Saar­brü­cken, aaO[]
  13. beja­hend: NK-BGB/T­hau, 2. Aufl., Anhang – I zu §§ 433 bis 480 Rn. 77; auch bei den nicht beur­kun­dungs­be­dürf­ti­gen Geschäf­ten ver­ei­nend: Höff­mann, ZGS 2011, 299[]
  14. Beck­OK-BGB/­Faust, 36. Edi­ti­on, § 434 Rn. 45; Erman/​Grunewald, BGB, 14. Aufl., § 434 Rn. 16; HK-BGB/­Schul­ze, BGB, § 434 Rn. 8; juris-PK/Pamm­ler, 7. Aufl., § 434 Rn. 42; Palandt/​Weidenkaff, BGB, 74. Aufl., Rn. 17[]
  15. inso­weit allg.M.: Jauernig/​Berger, BGB, 15. Aufl., Rn. 9; juris-PK/Pamm­ler, 7. Aufl., § 434 Rn. 39; Münch­Komm-BGB/Wes­ter­mann, 6. Aufl., § 434 Rn. 16; Palandt/​Weidenkaff, BGB, 74. Aufl., § 434 Rn. 18; PWW/​Schmidt, BGB, 10. Aufl., § 434 Rn. 30; Stau­din­ger/­Ma­tu­s­cke-Beck­mann, BGB [2013], § 434 Rn. 72[]
  16. Beck­OK-BGB/­Faust, 36. Edi­ti­on, § 434 Rn. 40; Grigoleit/​Herresthal, JZ 2003, 233, 239; PWW/​Schmidt, aaO, Rn. 27 "Eini­gung in Ver­trags­form"[]
  17. vgl. zum frü­he­ren Recht: BGH, Urteil vom 01.02.1985 – V ZR 180/​83, WM 1985, 699, 700 mit Anm. Reith­mann, DNotZ 1986, 78, 79[]
  18. BGH, Urteil vom 19.11.1982 – V ZR 161/​81, BGHZ 85, 315, 317; Urteil vom 30.06.2006 – V ZR 148/​05, NJW-RR 2006, 1292 Rn. 12[]
  19. Lemke/​Czub, Immo­bi­li­en­recht, § 311b BGB, Rn. 45; Grigoleit/​Herresthal, JZ 2003, 233, 239[]
  20. vgl. dazu all­ge­mein: BGH, Urteil vom 28.10.1997 – XI ZR 260/​96, BGHZ 137, 69, 72[]
  21. vgl. BGH, Urteil vom 26.09.2002 – I ZR 44/​00, BGHZ 152, 153, 158 f.; Urteil vom 17.05.2011 – I ZR 93/​09, GRUR 2011, 946 Rn. 26[]
  22. so zutr. NK-BGB/Bü­den­ben­der, 2. Aufl., § 434 Rn.19[]
  23. Richt­li­nie 1999/​44/​EG des Euro­päi­schen Par­la­ments und des Rates vom 25.05.1999 zu bestimm­ten Aspek­ten des Ver­brauchs­gü­ter­kaufs und der Garan­ti­en für Ver­brauchs­gü­ter, ABl L 171/​12[]
  24. BGH, Urteil vom 30.04.1982 – V ZR 104/​81, BGHZ 83, 395, 397; Urteil vom 25.03.1983 – V ZR 268/​81, BGHZ 87, 150, 153[]
  25. BGH, Urteil vom 11.07.1997 – V ZR 246/​96, NJW 1997, 2874[]
  26. BGH, Urteil vom 10.04.1963 – V ZR 178/​61, WM 1963, 865, 866[]
  27. vgl. BGH, Urteil vom 30.11.1990 – V ZR 91/​89, NJW 1991, 912[]
  28. vgl. auch BGH, Urteil vom 12.03.2003 – VIII ZR 253/​05, NJW 2008, 1517 Rn. 13[]
  29. BGH, Beschluss vom 19.01.2012 – V ZR 141/​11, WuM 2012, 164[]
  30. BGBl. I S. 2178[]
  31. BGH, Urteil vom 27.03.2009 – V ZR 30/​08, BGHZ 180, 205 Rn.19 ff.; BGH, Urteil vom 16.12 2009 – VIII ZR 38/​09, NJW 2010, 858 Rn.20[]
  32. vgl. BGH, Urteil vom 19.05.2006 – V ZR 264/​05, BGHZ 168, 35 Rn. 22; Urteil vom 01.02.2013 – V ZR 72/​11, NJW 2013, 1807 Rn. 15[]
  33. vgl. BGH, Urteil vom 12.11.2010 – V ZR 181/​09, BGHZ 188, 43 Rn. 12[]
  34. vgl. BGH, Urteil vom 07.03.2003 – V ZR 437/​01, NJW-RR 2003, 989, 990[]
  35. vgl. BGH, Urteil vom 20.12 2011 – VI ZR 309/​10, NJW-RR 2012, 404 Rn. 10[]
  36. BGH, Urteil vom 22.04.2009 – VIII ZR 86/​08, NJW 2009, 2295 Rn. 21[]
  37. vgl. BGH, Urteil vom 23.05.2007 – VIII ZR 231/​06, NJW 2007, 2624, Rn.19 ff. – "Hob­by­raum"[]
  38. BGH, Urteil vom 30.11.1990 – V ZR 91/​89, NJW 1991, 912, 913; Urteil vom 11.07.1997 – V ZR 246/​96, NJW 1997, 2874, 2875; Beschluss vom 19.01.2012 – V ZR 141/​11, WuM 2012, 164 Rn. 9; BGH, Urteil vom 22.12 2000 – VII ZR 310/​99, BGHZ 146, 250, 254; Urteil vom 24.03.2004 – VIII ZR 44/​03, NJW 2004, 2230, 2231[]
  39. zu deren Bedeu­tung: BGH, Urteil vom 11.07.1997 – V ZR 246/​96, NJW 1997, 2874, 2875; BGH, Urteil vom 23.05.2007 – VIII ZR 231/​06, NJW 2007, 2624, Rn. 15[]
  40. all­ge­mein zu den Vor­aus­set­zun­gen der Arg­list: BGH, Urteil vom 03.03.1995 – – V ZR 43/​94, NJW 1995, 1549, 1550[]