Grundstücksbezeichnung bei der Bestimmung des Zwangsversteigerungstermins

Die Bezeichnung des Grundstücks in der Terminsbestimmung nur unter Angabe der Gemarkung genügt den Anforderungen des § 37 Nr. 1 ZVG regelmäßig nicht, wenn die Gemarkung für eine ortsunkundige Person ohne Heranziehung weiterer Informationsquellen keine Rückschlüsse auf den Ortsnamen zulässt. Wird der Versteigerungstermin in beiden gemäß § 39 Abs. 1 ZVG zur Wahl gestellten Veröffentlichungsmedien bekannt gemacht, liegt eine ordnungsgemäße Bekanntmachung auch dann vor, wenn nur in einer der beiden Veröffentlichungen der Ortsname genannt ist.

Grundstücksbezeichnung bei der Bestimmung des Zwangsversteigerungstermins

Der Versteigerungstermin ist in diesem Fall gemäß § 43 Abs. 1 ZVG ordnungsgemäß bekannt gemacht worden, so dass der Zuschlagsversagungsgrund des § 83 Nr. 7 ZVG nicht gegeben ist.

§ 43 Abs. 1 Satz 1 ZVG, wonach die Terminsbestimmung sechs Wochen vor dem Versteigerungstermin bekannt gemacht sein muss, ist verletzt, wenn die Bekanntmachung inhaltlich nicht den zwingenden Vorgaben des § 37 ZVG genügt1. Hierzu zählt auch die Bezeichnung des Grundstücks gemäß § 37 Nr. 1 ZVG.

Die an die Bezeichnung des Grundstücks nach § 37 Nr. 1 ZVG zu stellenden Anforderungen ergeben sich aus den beiden Zwecken der Terminsbestimmung. Sie soll zum einen denjenigen, deren Rechte durch die Zwangsversteigerung betroffen werden können, die Wahrnehmung ihrer Rechte im Verfahren ermöglichen und zum anderen Erwerbsinteressenten auf den Termin aufmerksam machen, um durch eine Konkurrenz von Bietern eine Versteigerung des Grundstücks zu einem seinem Wert möglichst entsprechenden Gebot zu erreichen2.

Die Terminsbestimmung muss danach das zu versteigernde Grundstück so bezeichnen, dass für die Beteiligten wie für einen Dritten eindeutig erkennbar ist, auf welches Grundstück sich die Bekanntmachung der Versteigerung bezieht3. Dem genügt eine Bezeichnung des Grundstücks nach Gemarkung, Flur, Flurstücknummer sowie der Angabe von Straße und Hausnummer, da sie die sichere Identifizierung des Grundstücks ermöglicht4.

Damit die Beschreibung in der öffentlichen Bekanntmachung ihre weitere Funktion erfüllen kann, bei einem möglichst großen Kreis ein Bietinteresse zu wecken, muss sie aber auch erkennen lassen, in welcher Stadt oder Gemeinde sich das Versteigerungsobjekt befindet. Gerade die örtliche Lage einer Immobilie stellt ein maßgebliches Kriterium für mögliche Interessenten dar, sich weitere Informationen zu dem Objekt zu beschaffen und möglicherweise als Bieter an der Versteigerung teilzunehmen. Daher genügt die bloße Angabe der Gemarkung regelmäßig nicht, wenn sie für eine ortsunkundige Person ohne Heranziehung weiterer Informationsquellen keine Rückschlüsse auf den Ortsnamen zulässt.

Danach entspricht – im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall – die im Internetportal erfolgte Bekanntmachung den Anforderungen des § 37 Nr. 1 ZVG, nicht dagegen die Veröffentlichung im Staatsanzeiger.

Die Bekanntmachung im Staatsanzeiger enthielt nur die Bezeichnung der Gemarkung, nicht aber den hiervon abweichenden Namen der Stadt. Der Umstand, dass es sich bei der benannten Gemarkung um einen Ortsteil der Stadt handelt, ändert nichts daran, dass für einen mit den örtlichen Verhältnissen nicht vertrauten Erwerbsinteressenten die Angabe lediglich des Ortsteils N. M. nicht mit einer Aussage darüber verbunden ist, in welcher Gemeinde oder Stadt sich das Grundstück befindet.

Anders verhält es sich hingegen mit der hier zusätzlich erfolgten Veröffentlichung des Versteigerungstermins im Internetportal. Nach § 39 Abs. 1 ZVG muss die Terminsbestimmung durch einmalige Einrückung in das für Bekanntmachungen des Gerichts bestimmte Blatt oder in einem für das Gericht bestimmten elektronischen Informations- und Kommunikationssystem öffentlich bekannt gemacht werden. Das Land Hessen hat das Portal „www.zvgportal.de“ als elektronisches Informations- und Kommunikationssystem bestimmt5. Nach den Feststellungen des Beschwerdegerichts enthält die Veröffentlichung im Internet neben detaillierten Lageinformationen auch die Information über Postleitzahl und Ort, in dem das Versteigerungsobjekt belegen ist.

Die fehlende Ortsangabe im Amtsblatt steht einer ordnungsgemäßen Bekanntmachung nicht entgegen, wenn wie hier das zu versteigernde Grundstück im Internetportal den Anforderungen des § 37 Nr. 1 ZVG entsprechend bezeichnet ist.

Die öffentliche Bekanntmachung soll im Interesse einer bestmöglichen Verwertung des Grundstücks ein möglichst breites Publikum ansprechen, diejenigen, deren Rechte von der Versteigerung berührt werden, zur Wahrung ihrer Rechte veranlassen und Bietinteressenten eine Orientierungshilfe für die Entscheidung an die Hand geben, ob sie am Verfahren teilnehmen und bis zu welcher Höhe sie Gebote abgeben wollen6. Sie ist damit eine der auch unter Berücksichtigung des Eigentumsschutzes (Art. 14 GG) notwendigen verfahrensmäßigen Vorkehrungen, die eine – auch im Interesse der Gläubiger liegende – angemessene Verwertung des beschlagnahmten Grundstücks fördern und seiner Verschleuderung entgegenwirken7. Dieser Zweck wird nach der Entscheidung des Gesetzgebers erreicht, wenn das Vollstreckungsgericht den Versteigerungstermin in einem der beiden in § 39 Abs. 1 ZVG zur Wahl gestellten Veröffentlichungsmedien bekannt macht.

Daran ändert es nichts, wenn der Termin in beiden für die Veröffentlichung vorgesehenen Medien bekannt gemacht wird, aber nur eine dieser Bekanntmachungen den gesetzlichen Anforderungen entspricht8. Denn letztere erreicht den Interessentenkreis, den sie erreichen soll und dessen Ansprache nach der Entscheidung des Gesetzgebers ausreicht. Der Fehler in der anderen Bekanntmachung mag dazu führen, dass diese ihren Zweck nicht oder wie hier – nicht vollständig erreicht. Damit entfiele aber nur ein zusätzlicher Verbreitungseffekt, der nicht gesetzlich vorgeschrieben ist. Nicht entschieden werden muss, wie zu verfahren ist, wenn die Parallelbekanntmachung inhaltliche Abweichungen enthält, die geeignet sind, die Versteigerungsinteressenten zu verunsichern oder gar in die Irre zu führen. Einen solchen Effekt löst das bloße Weglassen der Angabe des Orts, zu dem die Gemarkung gehört, nicht aus.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 17. Januar 2013 – V ZB 53/12

  1. BGH, Beschluss vom 29.09.2011 – V ZB 65/11, NJW-RR 2012, 145 Rn. 6; Beschluss vom 30.09.2010 – V ZB 160/09, WM 2010, 2365[]
  2. BGH, Beschluss vom 29.09.2011 – V ZB 65/11, NJW-RR 2012, 145 Rn. 7 mwN[]
  3. BGH, Beschluss vom 22.03.2007 – V ZB 138/06, NJW 2007, 2995, 2998[]
  4. vgl. Hintzen in Dassler/Engels/Rellermeyer, ZVG, 14. Aufl. § 37 Rn. 5; Stöber, ZVG, 20. Aufl., § 37 Rn.02.2; Böttcher, ZVG, 5. Aufl., § 37 Rn. 3[]
  5. vgl. § 2 Abs. 2 des Runderlasses des Hessischen Ministerium der Justiz vom 25.08.2010, 1243 II/B1 2010/2070 I/A, JMBl. S. 238[]
  6. BGH, Beschlüsse vom 19.06.2008 – V ZB 129/07, WM 2008, 1833, 1834; und vom 16.10.2008 – V ZB 94/08, NJW 2008, 3708, 3710 Rn. 27[]
  7. BGH, Beschluss vom 16.10.2008 – V ZB 94/08, NJW 2008, 3708, 3710 Rn. 27[]
  8. vgl. BGH, Beschluss vom 16.10.2008 – V ZB 94/08, NJW 2008, 3708, 3710 Rn. 29[]

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