Grund­stücks­be­zeich­nung bei der Bestim­mung des Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ter­mins

Die Bezeich­nung des Grund­stücks in der Ter­mins­be­stim­mung nur unter Anga­be der Gemar­kung genügt den Anfor­de­run­gen des § 37 Nr. 1 ZVG regel­mä­ßig nicht, wenn die Gemar­kung für eine orts­un­kun­di­ge Per­son ohne Her­an­zie­hung wei­te­rer Infor­ma­ti­ons­quel­len kei­ne Rück­schlüs­se auf den Orts­na­men zulässt. Wird der Ver­stei­ge­rungs­ter­min in bei­den gemäß § 39 Abs. 1 ZVG zur Wahl gestell­ten Ver­öf­fent­li­chungs­me­di­en bekannt gemacht, liegt eine ord­nungs­ge­mä­ße Bekannt­ma­chung auch dann vor, wenn nur in einer der bei­den Ver­öf­fent­li­chun­gen der Orts­na­me genannt ist.

Grund­stücks­be­zeich­nung bei der Bestim­mung des Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ter­mins

Der Ver­stei­ge­rungs­ter­min ist in die­sem Fall gemäß § 43 Abs. 1 ZVG ord­nungs­ge­mäß bekannt gemacht wor­den, so dass der Zuschlags­ver­sa­gungs­grund des § 83 Nr. 7 ZVG nicht gege­ben ist.

§ 43 Abs. 1 Satz 1 ZVG, wonach die Ter­mins­be­stim­mung sechs Wochen vor dem Ver­stei­ge­rungs­ter­min bekannt gemacht sein muss, ist ver­letzt, wenn die Bekannt­ma­chung inhalt­lich nicht den zwin­gen­den Vor­ga­ben des § 37 ZVG genügt 1. Hier­zu zählt auch die Bezeich­nung des Grund­stücks gemäß § 37 Nr. 1 ZVG.

Die an die Bezeich­nung des Grund­stücks nach § 37 Nr. 1 ZVG zu stel­len­den Anfor­de­run­gen erge­ben sich aus den bei­den Zwe­cken der Ter­mins­be­stim­mung. Sie soll zum einen den­je­ni­gen, deren Rech­te durch die Zwangs­ver­stei­ge­rung betrof­fen wer­den kön­nen, die Wahr­neh­mung ihrer Rech­te im Ver­fah­ren ermög­li­chen und zum ande­ren Erwerbs­in­ter­es­sen­ten auf den Ter­min auf­merk­sam machen, um durch eine Kon­kur­renz von Bie­tern eine Ver­stei­ge­rung des Grund­stücks zu einem sei­nem Wert mög­lichst ent­spre­chen­den Gebot zu errei­chen 2.

Die Ter­mins­be­stim­mung muss danach das zu ver­stei­gern­de Grund­stück so bezeich­nen, dass für die Betei­lig­ten wie für einen Drit­ten ein­deu­tig erkenn­bar ist, auf wel­ches Grund­stück sich die Bekannt­ma­chung der Ver­stei­ge­rung bezieht 3. Dem genügt eine Bezeich­nung des Grund­stücks nach Gemar­kung, Flur, Flur­stück­num­mer sowie der Anga­be von Stra­ße und Haus­num­mer, da sie die siche­re Iden­ti­fi­zie­rung des Grund­stücks ermög­licht 4.

Damit die Beschrei­bung in der öffent­li­chen Bekannt­ma­chung ihre wei­te­re Funk­ti­on erfül­len kann, bei einem mög­lichst gro­ßen Kreis ein Bie­t­in­ter­es­se zu wecken, muss sie aber auch erken­nen las­sen, in wel­cher Stadt oder Gemein­de sich das Ver­stei­ge­rungs­ob­jekt befin­det. Gera­de die ört­li­che Lage einer Immo­bi­lie stellt ein maß­geb­li­ches Kri­te­ri­um für mög­li­che Inter­es­sen­ten dar, sich wei­te­re Infor­ma­tio­nen zu dem Objekt zu beschaf­fen und mög­li­cher­wei­se als Bie­ter an der Ver­stei­ge­rung teil­zu­neh­men. Daher genügt die blo­ße Anga­be der Gemar­kung regel­mä­ßig nicht, wenn sie für eine orts­un­kun­di­ge Per­son ohne Her­an­zie­hung wei­te­rer Infor­ma­ti­ons­quel­len kei­ne Rück­schlüs­se auf den Orts­na­men zulässt.

Danach ent­spricht – im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall – die im Inter­net­por­tal erfolg­te Bekannt­ma­chung den Anfor­de­run­gen des § 37 Nr. 1 ZVG, nicht dage­gen die Ver­öf­fent­li­chung im Staats­an­zei­ger.

Die Bekannt­ma­chung im Staats­an­zei­ger ent­hielt nur die Bezeich­nung der Gemar­kung, nicht aber den hier­von abwei­chen­den Namen der Stadt. Der Umstand, dass es sich bei der benann­ten Gemar­kung um einen Orts­teil der Stadt han­delt, ändert nichts dar­an, dass für einen mit den ört­li­chen Ver­hält­nis­sen nicht ver­trau­ten Erwerbs­in­ter­es­sen­ten die Anga­be ledig­lich des Orts­teils N. M. nicht mit einer Aus­sa­ge dar­über ver­bun­den ist, in wel­cher Gemein­de oder Stadt sich das Grund­stück befin­det.

Anders ver­hält es sich hin­ge­gen mit der hier zusätz­lich erfolg­ten Ver­öf­fent­li­chung des Ver­stei­ge­rungs­ter­mins im Inter­net­por­tal. Nach § 39 Abs. 1 ZVG muss die Ter­mins­be­stim­mung durch ein­ma­li­ge Ein­rü­ckung in das für Bekannt­ma­chun­gen des Gerichts bestimm­te Blatt oder in einem für das Gericht bestimm­ten elek­tro­ni­schen Infor­ma­ti­ons- und Kom­mu­ni­ka­ti­ons­sys­tem öffent­lich bekannt gemacht wer­den. Das Land Hes­sen hat das Por­tal "www.zvgportal.de" als elek­tro­ni­sches Infor­ma­ti­ons- und Kom­mu­ni­ka­ti­ons­sys­tem bestimmt 5. Nach den Fest­stel­lun­gen des Beschwer­de­ge­richts ent­hält die Ver­öf­fent­li­chung im Inter­net neben detail­lier­ten Lagein­for­ma­tio­nen auch die Infor­ma­ti­on über Post­leit­zahl und Ort, in dem das Ver­stei­ge­rungs­ob­jekt bele­gen ist.

Die feh­len­de Orts­an­ga­be im Amts­blatt steht einer ord­nungs­ge­mä­ßen Bekannt­ma­chung nicht ent­ge­gen, wenn wie hier das zu ver­stei­gern­de Grund­stück im Inter­net­por­tal den Anfor­de­run­gen des § 37 Nr. 1 ZVG ent­spre­chend bezeich­net ist.

Die öffent­li­che Bekannt­ma­chung soll im Inter­es­se einer best­mög­li­chen Ver­wer­tung des Grund­stücks ein mög­lichst brei­tes Publi­kum anspre­chen, die­je­ni­gen, deren Rech­te von der Ver­stei­ge­rung berührt wer­den, zur Wah­rung ihrer Rech­te ver­an­las­sen und Bie­t­in­ter­es­sen­ten eine Ori­en­tie­rungs­hil­fe für die Ent­schei­dung an die Hand geben, ob sie am Ver­fah­ren teil­neh­men und bis zu wel­cher Höhe sie Gebo­te abge­ben wol­len 6. Sie ist damit eine der auch unter Berück­sich­ti­gung des Eigen­tums­schut­zes (Art. 14 GG) not­wen­di­gen ver­fah­rens­mä­ßi­gen Vor­keh­run­gen, die eine – auch im Inter­es­se der Gläu­bi­ger lie­gen­de – ange­mes­se­ne Ver­wer­tung des beschlag­nahm­ten Grund­stücks för­dern und sei­ner Ver­schleu­de­rung ent­ge­gen­wir­ken 7. Die­ser Zweck wird nach der Ent­schei­dung des Gesetz­ge­bers erreicht, wenn das Voll­stre­ckungs­ge­richt den Ver­stei­ge­rungs­ter­min in einem der bei­den in § 39 Abs. 1 ZVG zur Wahl gestell­ten Ver­öf­fent­li­chungs­me­di­en bekannt macht.

Dar­an ändert es nichts, wenn der Ter­min in bei­den für die Ver­öf­fent­li­chung vor­ge­se­he­nen Medi­en bekannt gemacht wird, aber nur eine die­ser Bekannt­ma­chun­gen den gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen ent­spricht 8. Denn letz­te­re erreicht den Inter­es­sen­ten­kreis, den sie errei­chen soll und des­sen Anspra­che nach der Ent­schei­dung des Gesetz­ge­bers aus­reicht. Der Feh­ler in der ande­ren Bekannt­ma­chung mag dazu füh­ren, dass die­se ihren Zweck nicht oder wie hier – nicht voll­stän­dig erreicht. Damit ent­fie­le aber nur ein zusätz­li­cher Ver­brei­tungs­ef­fekt, der nicht gesetz­lich vor­ge­schrie­ben ist. Nicht ent­schie­den wer­den muss, wie zu ver­fah­ren ist, wenn die Par­al­lel­be­kannt­ma­chung inhalt­li­che Abwei­chun­gen ent­hält, die geeig­net sind, die Ver­stei­ge­rungs­in­ter­es­sen­ten zu ver­un­si­chern oder gar in die Irre zu füh­ren. Einen sol­chen Effekt löst das blo­ße Weg­las­sen der Anga­be des Orts, zu dem die Gemar­kung gehört, nicht aus.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 17. Janu­ar 2013 – V ZB 53/​12

  1. BGH, Beschluss vom 29.09.2011 – V ZB 65/​11, NJW-RR 2012, 145 Rn. 6; Beschluss vom 30.09.2010 – V ZB 160/​09, WM 2010, 2365[]
  2. BGH, Beschluss vom 29.09.2011 – V ZB 65/​11, NJW-RR 2012, 145 Rn. 7 mwN[]
  3. BGH, Beschluss vom 22.03.2007 – V ZB 138/​06, NJW 2007, 2995, 2998[]
  4. vgl. Hint­zen in Dassler/​Engels/​Rellermeyer, ZVG, 14. Aufl. § 37 Rn. 5; Stö­ber, ZVG, 20. Aufl., § 37 Rn.02.2; Bött­cher, ZVG, 5. Aufl., § 37 Rn. 3[]
  5. vgl. § 2 Abs. 2 des Rund­erlas­ses des Hes­si­schen Minis­te­ri­um der Jus­tiz vom 25.08.2010, 1243 II/​B1 2010/​2070 I/​A, JMBl. S. 238[]
  6. BGH, Beschlüs­se vom 19.06.2008 – V ZB 129/​07, WM 2008, 1833, 1834; und vom 16.10.2008 – V ZB 94/​08, NJW 2008, 3708, 3710 Rn. 27[]
  7. BGH, Beschluss vom 16.10.2008 – V ZB 94/​08, NJW 2008, 3708, 3710 Rn. 27[]
  8. vgl. BGH, Beschluss vom 16.10.2008 – V ZB 94/​08, NJW 2008, 3708, 3710 Rn. 29[]