Haf­tung des Ver­mie­ters bei "kal­ter" Woh­nungs­räu­mung

Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te sich aktu­ell mit der Haf­tung des Ver­mie­ters bei eigen­mäch­ti­ger Woh­nungs­räu­mung zu befas­sen – und eine ver­schul­dens­un­ab­hän­gi­ge Haf­tung des Ver­mie­ters bejaht.

Haf­tung des Ver­mie­ters bei "kal­ter" Woh­nungs­räu­mung

Der Klä­ger des vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Rechts­streits war Mie­ter einer in Wies­ba­den gele­ge­nen Woh­nung der Beklag­ten. Ab Febru­ar 2005 war er für meh­re­re Mona­te mit unbe­kann­tem Auf­ent­halt orts­ab­we­send und wur­de von Ver­wand­ten als ver­misst gemel­det. Nach­dem die Mie­ten für die Mona­te März und April 2005 nicht gezahlt wor­den waren, kün­dig­te die Ver­mie­te­rin das Miet­ver­hält­nis frist­los. Im Mai 2005 öff­ne­te sie die Woh­nung und nahm sie in Besitz. Hier­bei ent­sorg­te sie einen Teil der Woh­nungs­ein­rich­tung; einen ande­ren Teil der vor­ge­fun­de­nen Sachen lager­te sie bei sich ein. Gestützt auf ein Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten hat der Mie­ter für die ihm nach sei­ner Behaup­tung im Zuge der Räu­mung abhan­den gekom­me­nen, beschä­dig­ten oder ver­schmutz­ten Gegen­stän­de Scha­dens­er­satz von rund 62.000 € zuzüg­lich der ihm ent­stan­de­nen Gut­ach­ter­kos­ten ver­langt. Das erst­in­stanz­lich mit dem Rechts­streit befass­te Amts­ge­richt Wies­ba­den hat die Kla­ge inso­weit abge­wie­sen 1, das Land­ge­richt die hier­ge­gen gerich­te­te Beru­fung des Mie­ters zurück­ge­wie­sen 2.

Die dage­gen gerich­te­te Revi­si­on des Mie­ters hat­te nun beim Bun­des­ge­richt­hof Erfolg. der Bun­des­ge­richts­hof ent­schied, dass die Ver­mie­te­rin für die Fol­gen einer sol­chen Räu­mung ver­schul­dens­un­ab­hän­gig haf­tet.

Die nicht durch einen gericht­li­chen Titel gedeck­te eigen­mäch­ti­ge Inbe­sitz­nah­me einer Woh­nung und deren eigen­mäch­ti­ges Aus­räu­men durch den Ver­mie­ter stel­len eine uner­laub­te Selbst­hil­fe (§ 229 BGB) dar. Das gilt selbst dann, wenn der gegen­wär­ti­ge Auf­ent­halts­ort des Mie­ters unbe­kannt und ein ver­trag­li­ches Besitz­recht des Mie­ters infol­ge Kün­di­gung ent­fal­len ist. Der Ver­mie­ter muss sich auch in die­sen Fäl­len – gege­be­nen­falls nach öffent­li­cher Zustel­lung der Räu­mungs­kla­ge – einen Räu­mungs­ti­tel beschaf­fen und aus die­sem vor­ge­hen. Übt ein Ver­mie­ter statt­des­sen im Wege einer soge­nann­ten "kal­ten" Räu­mung eine ver­bo­te­ne Selbst­hil­fe, ist er gemäß § 231 BGB ver­schul­dens­un­ab­hän­gig zum Ersatz des dar­aus ent­ste­hen­den Scha­dens ver­pflich­tet.

Von die­ser Ersatz­pflicht wird ins­be­son­de­re eine eigen­mäch­ti­ge Ent­sor­gung der in der Woh­nung vor­ge­fun­de­nen Gegen­stän­de erfasst. Denn den Ver­mie­ter, der eine Woh­nung ohne Vor­lie­gen eines gericht­li­chen Titels in Besitz nimmt, trifft für die dar­in befind­li­chen Gegen­stän­de eine Obhuts­pflicht. Da der Mie­ter von der Inbe­sitz­nah­me sei­ner Woh­nung nichts weiß und des­halb auch nicht in der Lage ist, sei­ne Rech­te selbst wahr­zu­neh­men, gehört zu die­ser Obhuts­pflicht des Ver­mie­ters wei­ter, dass er ein Bestands­ver­zeich­nis auf­stellt und den Wert der dar­in auf­ge­nom­me­nen Gegen­stän­de fest­stellt. Kommt er die­ser Pflicht nicht in aus­rei­chen­dem Maße nach, muss er die Behaup­tung des Mie­ters wider­le­gen, dass bestimm­te Gegen­stän­de bei der Räu­mung abhan­den gekom­men oder beschä­digt wor­den sei­en, und bewei­sen, dass sie einen gerin­ge­ren Wert hat­ten als vom Mie­ter behaup­tet. Dies hat­te nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs das Land­ge­richt Wies­ba­den über­se­hen und dem Mie­ter rechts­ir­rig die Dar­le­gungs- und Beweis­last hin­sicht­lich Bestand und Zustand der in der geräum­ten Woh­nung vor­han­de­nen Gegen­stän­de auf­er­legt.

Dar­über hin­aus hat das Land­ge­richt Wies­ba­den nach dem Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs auch die an eine Scha­dens­schät­zung zu stel­len­den Anfor­de­run­gen über­spannt. Steht – wie im ent­schie­de­nen Fall – der gel­tend gemach­te Anspruch auf Scha­dens­er­satz dem Grun­de nach fest und ist nur sei­ne Höhe frag­lich, darf die Kla­ge grund­sätz­lich nicht voll­stän­dig abge­wie­sen wer­den. Das Gericht muss in die­sem Fall viel­mehr nach pflicht­ge­mä­ßem Ermes­sen beur­tei­len, ob nicht wenigs­tens die Schät­zung eines Min­dest­scha­dens mög­lich ist. Das ist hier nicht gesche­hen. Die Sache ist daher vom Bun­des­ge­richts­hof an das Land­ge­richt Wies­ba­den zurück­ver­wie­sen wor­den, damit die erfor­der­li­chen Fest­stel­lun­gen zum Bestand und zum Wert der im Zuge der Woh­nungs­räu­mung bei dem Klä­ger abhan­den gekom­me­nen oder beschä­dig­ten Gegen­stän­de getrof­fen wer­den kön­nen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 14. Juli 2010 – VIII ZR 45/​09

  1. AG Wies­ba­den, Urteil vom 15.05.2008 – 91 C 5169/​06[]
  2. LG Wies­ba­den, Urteil vom 21.01.2009 – 3 S 44/​08[]