Heimfall – und das Zurückbehaltungsrecht wegen der Heimfallvergütung

Der Anspruch auf Heimfallvergütung begründet ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Heimfallanspruch des Eigentümers nach § 273 Abs. 1 BGB¹.

Der Erbbauberechtigte kann sich auf dieses Zurückbehaltungsrecht ausnahmsweise dann nicht berufen, wenn er zuvor seine Mitwirkung an der für die Bestimmung der Höhe der Heimfallvergütung erforderlichen Wertermittlung treuwidrig verweigert hat².

Ein solches treuwidriges Verhalten kann jedoch nicht bereits aufgrund des Umstands bejaht, dass die Erbbauberechtigte auf das Schreiben des Grundstückseigentümers nicht reagiert hat, in dem der Grundstückseigentümer die Erbbauberechtigte lediglich pauschal dazu aufgefordert hat, an der Wertermittlung für die Bestimmung der Höhe der Heimfallentschädigung mitzuwirken. Es fehlte insoweit an einem Vorschlag für ein gemeinsames Vorgehen ebenso wie an einer Aufforderung zu konkreten Handlungen. Die unterbliebene Reaktion hierauf kann nicht bereits als eine treuwidrige Verweigerung der Mitwirkung angesehen werden.

Dem Grundstückseigentümer blieb unbenommen, das nach § 14 ErbbV vorgesehene Verfahren einzuleiten und einen von der Industrie- und Handelskammer zu benennenden Gutachterausschuss anzurufen. Erst wenn die Erbbauberechtigte ihre Mitwirkung hieran verweigert und eine Wertermittlung durch den Gutachterausschuss vereitelt hätte, könnte von einem rechtsmissbräuchlichen Verhalten ausgegangen werden.

Auch der Umstand, dass die Erbbauberechtigte den Heimfallanspruch bestritten und ihr Zurückbehaltungsrecht nur hilfsweise ausgeübt hat, führt zu keiner anderen rechtlichen Bewertung, da es sich hierbei um ein prozessual zulässiges Verhalten handelt.

An die Annahme einer treuwidrig verweigerten Mitwirkung bei der Wertfeststellung sind strenge Anforderungen zu stellen; sie liegt nur vor, wenn der Erbbauberechtigte die Wertfeststellung willentlich vereitelt oder zumindest eindeutig zum Ausdruck bringt, er werde seinen Mitwirkungspflichten nicht nachkommen³.

Dass die Erbbauberechtigte mit sachlichen Gründen einen gegen sie gerichteten Heimfallanspruch in Abrede stellt, genügt hierfür jedenfalls nicht.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 6. November 2015 – V ZR 165/14

1. vgl. BGH, Urteil vom 20.04.1990 – V ZR 301/88, BGHZ 111, 154, 156[↩]
2. vgl. BGH, Urteil vom 22.11.1991 – V ZR 187/90, BGHZ 116, 161, 164[↩]
3. vgl. zum ähnlich gelagerten Fall der endgültigen Erfüllungsverweigerung: BGH, Urteil vom 19.12 2012 – VIII ZR 96/12, NJW 2013, 1074, Rn. 22; BGH, Urteil vom 21.12 2005 – VIII ZR 49/05, WM 2006, 1355 Rn. 25 mwN[↩]