Heim­fall – und das Zurück­be­hal­tungs­recht wegen der Heim­fall­ver­gü­tung

Der Anspruch auf Heim­fall­ver­gü­tung begrün­det ein Zurück­be­hal­tungs­recht gegen­über dem Heim­fall­an­spruch des Eigen­tü­mers nach § 273 Abs. 1 BGB 1.

Heim­fall – und das Zurück­be­hal­tungs­recht wegen der Heim­fall­ver­gü­tung

Der Erb­bau­be­rech­tig­te kann sich auf die­ses Zurück­be­hal­tungs­recht aus­nahms­wei­se dann nicht beru­fen, wenn er zuvor sei­ne Mit­wir­kung an der für die Bestim­mung der Höhe der Heim­fall­ver­gü­tung erfor­der­li­chen Wert­ermitt­lung treu­wid­rig ver­wei­gert hat 2.

Ein sol­ches treu­wid­ri­ges Ver­hal­ten kann jedoch nicht bereits auf­grund des Umstands bejaht, dass die Erb­bau­be­rech­tig­te auf das Schrei­ben des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers nicht reagiert hat, in dem der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer die Erb­bau­be­rech­tig­te ledig­lich pau­schal dazu auf­ge­for­dert hat, an der Wert­ermitt­lung für die Bestim­mung der Höhe der Heim­fall­ent­schä­di­gung mit­zu­wir­ken. Es fehl­te inso­weit an einem Vor­schlag für ein gemein­sa­mes Vor­ge­hen eben­so wie an einer Auf­for­de­rung zu kon­kre­ten Hand­lun­gen. Die unter­blie­be­ne Reak­ti­on hier­auf kann nicht bereits als eine treu­wid­ri­ge Ver­wei­ge­rung der Mit­wir­kung ange­se­hen wer­den.

Dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer blieb unbe­nom­men, das nach § 14 ErbbV vor­ge­se­he­ne Ver­fah­ren ein­zu­lei­ten und einen von der Indus­trie- und Han­dels­kam­mer zu benen­nen­den Gut­ach­ter­aus­schuss anzu­ru­fen. Erst wenn die Erb­bau­be­rech­tig­te ihre Mit­wir­kung hier­an ver­wei­gert und eine Wert­ermitt­lung durch den Gut­ach­ter­aus­schuss ver­ei­telt hät­te, könn­te von einem rechts­miss­bräuch­li­chen Ver­hal­ten aus­ge­gan­gen wer­den.

Auch der Umstand, dass die Erb­bau­be­rech­tig­te den Heim­fall­an­spruch bestrit­ten und ihr Zurück­be­hal­tungs­recht nur hilfs­wei­se aus­ge­übt hat, führt zu kei­ner ande­ren recht­li­chen Bewer­tung, da es sich hier­bei um ein pro­zes­su­al zuläs­si­ges Ver­hal­ten han­delt.

An die Annah­me einer treu­wid­rig ver­wei­ger­ten Mit­wir­kung bei der Wert­fest­stel­lung sind stren­ge Anfor­de­run­gen zu stel­len; sie liegt nur vor, wenn der Erb­bau­be­rech­tig­te die Wert­fest­stel­lung wil­lent­lich ver­ei­telt oder zumin­dest ein­deu­tig zum Aus­druck bringt, er wer­de sei­nen Mit­wir­kungs­pflich­ten nicht nach­kom­men 3.

Dass die Erb­bau­be­rech­tig­te mit sach­li­chen Grün­den einen gegen sie gerich­te­ten Heim­fall­an­spruch in Abre­de stellt, genügt hier­für jeden­falls nicht.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 6. Novem­ber 2015 – V ZR 165/​14

  1. vgl. BGH, Urteil vom 20.04.1990 – V ZR 301/​88, BGHZ 111, 154, 156[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 22.11.1991 – V ZR 187/​90, BGHZ 116, 161, 164[]
  3. vgl. zum ähn­lich gela­ger­ten Fall der end­gül­ti­gen Erfül­lungs­ver­wei­ge­rung: BGH, Urteil vom 19.12 2012 – VIII ZR 96/​12, NJW 2013, 1074, Rn. 22; BGH, Urteil vom 21.12 2005 – VIII ZR 49/​05, WM 2006, 1355 Rn. 25 mwN[]