Heim­fall­an­spruch – und sei­ne Ver­jäh­rung im Erb­bau­rechts­ver­trag

Die gesetz­li­che Ver­jäh­rungs­frist für den Heim­fall­an­spruch nach § 4 Erb­bau­RG kann auch durch All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gun­gen ver­län­gert wer­den.

Heim­fall­an­spruch – und sei­ne Ver­jäh­rung im Erb­bau­rechts­ver­trag

Der Heim­fall­an­spruch wegen Ver­sto­ßes gegen die Selbst­nut­zungs­pflicht ver­jährt in einem Jahr ab Kennt­nis der Eigen­tü­me­rin vom Vor­han­den­sein der Vor­aus­set­zun­gen (§ 13 Ziff. 6 S. 1 und 2 des Erb­bau­rechts­ver­tra­ges). Die Wirk­sam­keit die­ser Rege­lung, mit der die Ver­jäh­rungs­frist gegen­über der gesetz­li­chen Rege­lung in § 4 Erb­bau­RG (sechs Mona­te ab Kennt­nis) ver­län­gert wird, ist von kei­ner der Par­tei­en pro­ble­ma­ti­siert wor­den. Inso­weit bestehen auch kei­ne Beden­ken.

Nach § 202 BGB sind nur die Erleich­te­rung der Ver­jäh­rung für die Haf­tung wegen Vor­sat­zes bzw. die Ver­län­ge­rung der Ver­jäh­rungs­frist über 30 Jah­re hin­aus unzu­läs­sig. Um eine unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung im Sin­ne des § 307 BGB han­delt es sich eben­falls nicht 1. Viel­mehr liegt es sogar im eige­nen Inter­es­se des Erb­bau­be­rech­tig­ten, dass die Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin sich gera­de bei Ver­stö­ßen gegen die Selbst­nut­zungs­pflicht nicht im Hin­blick auf die sehr kur­ze Ver­jäh­rungs­frist gezwun­gen sieht, den Heim­fall gericht­lich gel­tend zu machen, statt wei­ter­hin nach einer außer­ge­richt­li­chen Lösung zu suchen. Da von einer mög­li­chen Lösung auch Drit­te (z. B. mög­li­che Erwer­ber des Erb­bau­rechts oder Mie­ter) betrof­fen sind, ist ein Zeit­raum von einem Jahr, in dem noch eine außer­ge­richt­li­che Klä­rung ver­sucht wer­den kann, ange­mes­sen.

Die Ver­jäh­rungs­ein­re­de kann ohne­hin nur durch­grei­fen, wenn es sich bei dem zum Heim­fall berech­ti­gen­den Ver­hal­ten um eine abge­schlos­se­ne und nicht um eine in unver­jähr­ter Zeit noch fort­dau­ern­de Hand­lung han­delt 2. Der Erb­bau­be­rech­tig­te ver­stößt fort­lau­fend gegen die Selbst­nut­zungs­ver­pflich­tung in § 5 Ziff. 1 des Erb­bau­rechts­ver­tra­ges und hat auch auf die Inter­ven­ti­on der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin nicht ver­sucht, ein Ein­ver­neh­men mit ihr über die Ver­mie­tung zu erzie­len. Er meint, er müs­se sein Ver­hal­ten nicht ändern. Wenn die Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin das fort­dau­ernd pflicht­wid­ri­ge Ver­hal­ten der Erb­bau­be­rech­tig­ten über einen lan­gen Zeit­raum hin­ge­nom­men hät­te, hät­te dies allen­falls zu einer nach § 242 BGB zu berück­sich­ti­gen­den Ver­wir­kung des Heim­fall­an­spruchs füh­ren kön­nen. Dies ist aber ersicht­lich nicht der Fall.

Schließ­lich hat die Gemein­de als Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin nicht dadurch Kennt­nis von der uner­laub­ten Ver­mie­tung der Woh­nung erhal­ten, dass der Erb­bau­be­rech­tig­te im Ver­fah­ren über die Erhe­bung der Zweit­woh­nungs­steu­er mit­ge­teilt hat, dass die Woh­nung an Dau­er­mie­ter ver­mie­tet sei. Eine ämter­über­grei­fen­de Wis­sens­zu­rech­nung fin­det bei der Gemein­de nicht statt 3. Zwi­schen der Steu­er­erhe­bung durch das Amt für Finan­zen und der Kon­trol­le über die Ein­hal­tung von Erb­bau­rechts­ver­trä­gen durch den städ­ti­schen Eigen­be­trieb besteht kein Zusam­men­hang.

Schles­wig ‑Hol­stei­ni­sches Ober­lan­des­ge­richt, Urteil vom 5. Juni 2014 – 2 U 2/​14

  1. vgl. dazu Palandt-Ellen­ber­ger, a. a. O., § 202 Rn. 12 ff.[]
  2. BGH, NJW 1985, S. 1464 f.; vgl. auch Rapp in: Stau­din­ger, a. a. O., § 4 Rn. 2; v. Oefele/​Heinemann in: Mün­che­ner Kom­men­tar zum BGB, a. a. O., § 4 Erb­bau­RG Rn. 1[]
  3. vgl. BGHZ 117, 104[]