Heimfallanspruch – und seine Verjährung im Erbbaurechtsvertrag

Die gesetzliche Verjährungsfrist für den Heimfallanspruch nach § 4 ErbbauRG kann auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen verlängert werden.

Der Heimfallanspruch wegen Verstoßes gegen die Selbstnutzungspflicht verjährt in einem Jahr ab Kenntnis der Eigentümerin vom Vorhandensein der Voraussetzungen (§ 13 Ziff. 6 S. 1 und 2 des Erbbaurechtsvertrages). Die Wirksamkeit dieser Regelung, mit der die Verjährungsfrist gegenüber der gesetzlichen Regelung in § 4 ErbbauRG (sechs Monate ab Kenntnis) verlängert wird, ist von keiner der Parteien problematisiert worden. Insoweit bestehen auch keine Bedenken.

Nach § 202 BGB sind nur die Erleichterung der Verjährung für die Haftung wegen Vorsatzes bzw. die Verlängerung der Verjährungsfrist über 30 Jahre hinaus unzulässig. Um eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 BGB handelt es sich ebenfalls nicht¹. Vielmehr liegt es sogar im eigenen Interesse des Erbbauberechtigten, dass die Grundstückseigentümerin sich gerade bei Verstößen gegen die Selbstnutzungspflicht nicht im Hinblick auf die sehr kurze Verjährungsfrist gezwungen sieht, den Heimfall gerichtlich geltend zu machen, statt weiterhin nach einer außergerichtlichen Lösung zu suchen. Da von einer möglichen Lösung auch Dritte (z. B. mögliche Erwerber des Erbbaurechts oder Mieter) betroffen sind, ist ein Zeitraum von einem Jahr, in dem noch eine außergerichtliche Klärung versucht werden kann, angemessen.

Die Verjährungseinrede kann ohnehin nur durchgreifen, wenn es sich bei dem zum Heimfall berechtigenden Verhalten um eine abgeschlossene und nicht um eine in unverjährter Zeit noch fortdauernde Handlung handelt². Der Erbbauberechtigte verstößt fortlaufend gegen die Selbstnutzungsverpflichtung in § 5 Ziff. 1 des Erbbaurechtsvertrages und hat auch auf die Intervention der Grundstückseigentümerin nicht versucht, ein Einvernehmen mit ihr über die Vermietung zu erzielen. Er meint, er müsse sein Verhalten nicht ändern. Wenn die Grundstückseigentümerin das fortdauernd pflichtwidrige Verhalten der Erbbauberechtigten über einen langen Zeitraum hingenommen hätte, hätte dies allenfalls zu einer nach § 242 BGB zu berücksichtigenden Verwirkung des Heimfallanspruchs führen können. Dies ist aber ersichtlich nicht der Fall.

Schließlich hat die Gemeinde als Grundstückseigentümerin nicht dadurch Kenntnis von der unerlaubten Vermietung der Wohnung erhalten, dass der Erbbauberechtigte im Verfahren über die Erhebung der Zweitwohnungssteuer mitgeteilt hat, dass die Wohnung an Dauermieter vermietet sei. Eine ämterübergreifende Wissenszurechnung findet bei der Gemeinde nicht statt³. Zwischen der Steuererhebung durch das Amt für Finanzen und der Kontrolle über die Einhaltung von Erbbaurechtsverträgen durch den städtischen Eigenbetrieb besteht kein Zusammenhang.

Schleswig -Holsteinisches Oberlandesgericht, Urteil vom 5. Juni 2014 – 2 U 2/14

1. vgl. dazu Palandt-Ellenberger, a. a. O., § 202 Rn. 12 ff.[↩]
2. BGH, NJW 1985, S. 1464 f.; vgl. auch Rapp in: Staudinger, a. a. O., § 4 Rn. 2; v. Oefele/Heinemann in: Münchener Kommentar zum BGB, a. a. O., § 4 ErbbauRG Rn. 1[↩]
3. vgl. BGHZ 117, 104[↩]