Die für die Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnräumen geltenden Bestimmungen der §§ 577, 577a BGB finden auch auf die Realteilung eines mit zu Wohnzwecken vermieteten Zweifamilienhäusern bebauten Grundstücks entsprechende Anwendung1.
Eine analoge Anwendung der Kündigungssperrfrist des § 577a BGB auf eine auf § 573a BGB gestützte Kündigung kommt mangels Bestehen einer planwidrigen Regelungslücke nicht in Betracht.
Gemäß § 573a Abs. 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem von ihm selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kündigen; dabei hat er in dem Kündigungsschreiben anzugeben, dass er die Kündigung hierauf stützt (§ 573a Abs. 3 BGB).
Diese Voraussetzungen sind, so der Bundesgerichtshofs, auch bei einem mit einem Doppelhaus bebauten Grundstück erfüllt. Der Begriff des Gebäudes im Sinne des § 573a BGB bestimmt sich nach der Verkehrsauffassung, nicht nach der Ausweisung im Grundbuch als einheitliches Gebäude2. Danach werden Reihenhäuser oder Doppelhaushälften als (selbständige) Gebäude angesehen3. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist deshalb nicht auf den gesamten Reihenhausblock, sondern auf das nur von den Parteien bewohnte Reihenhaus abzustellen, bei dem es sich – wie von § 573a BGB vorausgesetzt – um ein vom Vermieter selbst bewohntes Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen handelt. Die gemäß § 573a Abs. 1 Satz 2 BGB um drei Monate verlängerte Kündigungsfrist ist abgelaufen.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die auf § 573a BGB gestützte Kündigung der Kläger nicht deshalb unwirksam, weil die in § 577a BGB vorgesehene Kündigungssperrfrist nach der Realteilung eines Reihenhauses mit zwei Wohnungen auch auf die Kündigung nach § 573a BGB entsprechend anzuwenden wäre.
Im Ansatzpunkt zutreffend ist allerdings die Annahme, dass die für die Begründung von Wohnungseigentum geltenden Bestimmungen der §§ 577, 577a BGB auf die Realteilung eines Grundstücks, das mit zu Wohnzwecken vermieteten Reihenhäusern bebaut ist, entsprechend anzuwenden sind4. Dabei ist es für den Bundesgerichtshof auch nicht zu beanstanden, dass dem Umstand, dass es sich in dem konkreten Streitfall nicht um ein Einfamilienreihenhaus handelt, sondern um ein Gebäude mit zwei separaten Wohnungen, keine erhebliche Bedeutung beigemessen wurde. Zwar hat der Vermieter nicht gesondertes Eigentum an der Wohnung des MIeters erworben. Auch durch die Realteilung eines Reihenhauses mit zwei separaten Wohnungen wird aber eine Situation herbeigeführt, die der Umwandlung in Eigentumswohnungen vergleichbar ist. Denn das Reihenhaus kann nunmehr separat veräußert werden und ist besonders für potentielle Käufer interessant, die es zur Befriedigung des eigenen Wohnbedarfs erwerben wollen. Die Kündigungssperre des § 577a Abs. 1 und 2 BGB findet deshalb auf die Realteilung eines Grundstücks, das mit Reihenhäusern mit – wie hier – jeweils zwei Wohnungen bebaut ist, entsprechende Anwendung. Daraus folgt aber nur, dass der Vermieter seine Kündigung nicht auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB stützen kann. In dem jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hat der Vermieter indes nicht nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB gekündigt, sondern gemäß § 573a BGB.
Insoweit ist der weitere Analogieschluss, dass die in § 577a BGB geregelte Kündigungs-sperrfrist auch auf die Kündigung gemäß § 573a BGB anzuwenden sei, nach Ansicht des Bundesgerichtshofs unzulässig. Für eine derartige analoge Anwendung fehlt es bereits an einer planwidrigen Regelungslücke. Die Bestimmung des § 577a BGB hat den Zweck, dem durch die Umwandlung in Wohnungseigentum gefährdeten Bestandsschutzinteresse des Mieters Rechnung zu tragen. Mit der Kündigungssperrfrist wollte der Gesetzgeber den Mieter speziell vor der Gefahr schützen, die sich für den Fortbestand des Mietverhältnisses daraus ergibt, dass umgewandelte Eigentumswohnungen häufig zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs erworben werden. Gerade die darauf beruhende erhöhte Gefahr einer Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und deren Veräußerung an einen neuen Eigentümer stellt nach der Auffassung des Gesetzgebers auch die Rechtfertigung für die mit der verlängerten Kündigungssperrfrist verbundene Beschränkung der verfassungsrechtlich geschützten Eigentümerbefugnisse sowohl des Veräußerers als auch des Erwerbers einer Eigentumswohnung dar5.
§ 577a BGB dient somit nicht einem umfassenden Schutz des Mieters vor einer ordentlichen Kündigung nach der Bildung von Wohnungseigentum – oder wie hier der Realteilung eines bebauten Grundstücks – und anschließender Veräußerung des neu geschaffenen Eigentums, sondern beschränkt den Schutz des Mieters auf Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigungen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB. Aus diesem Grund hat der Bundesgerichtshof eine analoge Anwendung des § 577a BGB auf andere Kündigungsgründe im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB abgelehnt, und zwar auch für den Fall, dass der Vermieter sein berechtigtes Interesse an der Kündigung aus Umständen herleitet, die einer Eigenbedarfssituation ähneln, wie beispielsweise in dem Fall, dass der Vermieter die Wohnung für Angestellte seines Betriebs oder für eine Hausangestellte benötigt, die in der Wohnung einen eigenen Haushalt führen will6.
Es kann im Übrigen auch nicht angenommen werden, dass durch die Realteilung von Reihenhäusern mit zwei separaten Wohnungen im Hinblick auf eine dann im Einzelfall mögliche Kündigung nach § 573a BGB eine vergleichbare Gefahr der Verdrängung von Mietern geschaffen wird wie bei der Umwandlung von Wohnraum in Eigentumswohnungen. Da die Kündigung nach § 573a BGB voraussetzt, dass der Vermieter selbst eine der beiden Wohnungen bewohnt, ermöglicht die nach der Realteilung erfolgte Veräußerung eines Reihenhauses mit zwei Wohnungen dem Erwerber nicht ohne weiteres eine Kündigung nach § 573a BGB. Soweit das Reihenhaus nicht von einem bisherigen Mieter erworben oder eine der beiden Wohnungen unabhängig von einem Eigennutzungswunsch des Erwerbers frei wird, kann dieser nur nach einer Kündigung wegen Eigenbedarfs, für die dann die Sperrfrist des § 577a BGB gilt, eine der beiden Wohnungen beziehen. Die Gefahr, dass es zu einer Verdrängung des Mieters durch eine auf § 573a BGB gestützte Kündigung kommt, ist damit wesentlich geringer als die Gefahr einer Eigenbedarfskündigung durch den Erwerber einer umgewandelten Eigentumswohnung.
Auch ist, so der Bundesgerichtshof weiter, eine analoge Anwendung der Kündigungssperrfrist des § 577a BGB auf die Kündigung nach § 573a BGB auch nicht deshalb geboten, weil diese Kündigungsmöglichkeit kein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses voraussetzt und deshalb regelmäßig einfacher durchzusetzen ist. Bei der gegenteiligen Ansicht wird nach Ansicht des Bundesgerichtshofs nicht hinreichend berücksichtigt, dass die Vorschrift des § 573a BGB ebenso wie die frühere (im Wesentlichen gleichlautende) Regelung in § 564b Abs. 4 Nr. 1 BGB aF auf das enge räumliche Zusammenleben von Mieter und Vermieter bei einer „Einliegerwohnung“ oder einer „Zweifamilienhaussituation“ abstellt. Im Hinblick auf die bei einem solchen Zusammenleben unter einem Dach erhöhte Gefahr von Spannungen zwischen den Mietvertragsparteien sollte für den Vermieter eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit – allerdings zum Schutz des Mieters mit verlängerter Kündigungsfrist – geschaffen werden7. Diese Situation besteht in gleicher Weise auch dann, wenn das „Zweifamilienhaus“ – wie hier – erst durch Realteilung einer Reihenhausanlage mit jeweils zwei separaten Wohnungen entstanden ist und nunmehr eine davon vom Erwerber und Vermieter bewohnt wird. Eine analoge Anwendung der Kündigungssperrfrist auf die Kündigung nach § 577a BGB würde in diesen Fällen dazu führen, dass die vom Gesetzgeber für diese besondere Situation engen Zusammenlebens von Vermieter und Mieter vorgesehene Möglichkeit einer Kündigung ohne Darlegung eines berechtigten Vermieterinteresses dem Vermieter gegebenenfalls für einen sehr langen Zeitraum versagt bliebe.
Auch der Ausnahmecharakter des § 573a BGB im Verhältnis zu § 573 BGB rechtfertigt es nicht, den Anwendungsbereich des § 577a BGB dahin auszudehnen, dass die Kündigungsbeschränkung auch auf andere als die in dieser Vorschrift genannten Kündigungsmöglichkeiten angewendet wird. Die gegenteilige Auffassung verkennt nach Ansicht des BGH insoweit, dass es sich bei § 577a BGB selbst um eine eng auszulegende Ausnahmevorschrift handelt.
BGH, Urteil vom 23. Juni 2010 – VIII ZR 325/09
- Fortführung von BGH, Urteil vom 28. Mai 2008 – VIII ZR 126/07, NZM 2008, 569[↩]
- Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573a BGB Rdnr. 11; Bamberger/Roth/ Hannappel, BGB, 2. Aufl., § 573a Rdnr. 12; Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., § 573a Rdnr. 4[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 25.06.2008 – VIII ZR 307/07, NZM 2008, 682, Tz. 18; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573a Rdnr. 15; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; aA MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573a Rdnr. 9[↩]
- BGH, Urteil vom 28.05.2008 – VIII ZR 126/07, NZM 2008, 569[↩]
- BGH, Urteile vom 16.07.2009 – VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738; sowie vom 11.03.2009 – VIII ZR 127/08, NJW 2009, 1808[↩]
- BGH, Urteil vom 11.03.2009, aaO[↩]
- MünchKommBGB/Häublein, aaO, Rdnr. 1 f.; Palandt/Weidenkaff, aaO, Rdnr. 1; Staudinger/Rolfs, aaO, Rdnr. 3; Bamberger/Roth/Hannappel, aaO, Rdnr. 3; Sonnenschein, NZM 2000, 1 f.[↩]
