Kün­di­gungs­schutz bei Real­tei­lung einer ver­mie­te­ten Rei­hen­haus­an­la­ge

Die für die Begrün­dung von Woh­nungs­ei­gen­tum an ver­mie­te­ten Wohn­räu­men gel­ten­den Bestim­mun­gen der §§ 577, 577a BGB fin­den auch auf die Real­tei­lung eines mit zu Wohn­zwe­cken ver­mie­te­ten Zwei­fa­mi­li­en­häu­sern bebau­ten Grund­stücks ent­spre­chen­de Anwen­dung 1.

Kün­di­gungs­schutz bei Real­tei­lung einer ver­mie­te­ten Rei­hen­haus­an­la­ge

Eine ana­lo­ge Anwen­dung der Kün­di­gungs­sperr­frist des § 577a BGB auf eine auf § 573a BGB gestütz­te Kün­di­gung kommt man­gels Bestehen einer plan­wid­ri­gen Rege­lungs­lü­cke nicht in Betracht.

Gemäß § 573a Abs. 1 BGB kann der Ver­mie­ter ein Miet­ver­hält­nis über eine Woh­nung in einem von ihm selbst bewohn­ten Gebäu­de mit nicht mehr als zwei Woh­nun­gen kün­di­gen; dabei hat er in dem Kün­di­gungs­schrei­ben anzu­ge­ben, dass er die Kün­di­gung hier­auf stützt (§ 573a Abs. 3 BGB).

Die­se Vor­aus­set­zun­gen sind, so der Bun­des­ge­richts­hofs, auch bei einem mit einem Dop­pel­haus bebau­ten Grund­stück erfüllt. Der Begriff des Gebäu­des im Sin­ne des § 573a BGB bestimmt sich nach der Ver­kehrs­auf­fas­sung, nicht nach der Aus­wei­sung im Grund­buch als ein­heit­li­ches Gebäu­de 2. Danach wer­den Rei­hen­häu­ser oder Dop­pel­haus­hälf­ten als (selb­stän­di­ge) Gebäu­de ange­se­hen 3. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Revi­si­ons­er­wi­de­rung ist des­halb nicht auf den gesam­ten Rei­hen­haus­block, son­dern auf das nur von den Par­tei­en bewohn­te Rei­hen­haus abzu­stel­len, bei dem es sich – wie von § 573a BGB vor­aus­ge­setzt – um ein vom Ver­mie­ter selbst bewohn­tes Gebäu­de mit nicht mehr als zwei Woh­nun­gen han­delt. Die gemäß § 573a Abs. 1 Satz 2 BGB um drei Mona­te ver­län­ger­te Kün­di­gungs­frist ist abge­lau­fen.

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts ist die auf § 573a BGB gestütz­te Kün­di­gung der Klä­ger nicht des­halb unwirk­sam, weil die in § 577a BGB vor­ge­se­he­ne Kün­di­gungs­sperr­frist nach der Real­tei­lung eines Rei­hen­hau­ses mit zwei Woh­nun­gen auch auf die Kün­di­gung nach § 573a BGB ent­spre­chend anzu­wen­den wäre.

Im Ansatz­punkt zutref­fend ist aller­dings die Annah­me, dass die für die Begrün­dung von Woh­nungs­ei­gen­tum gel­ten­den Bestim­mun­gen der §§ 577, 577a BGB auf die Real­tei­lung eines Grund­stücks, das mit zu Wohn­zwe­cken ver­mie­te­ten Rei­hen­häu­sern bebaut ist, ent­spre­chend anzu­wen­den sind 4. Dabei ist es für den Bun­des­ge­richts­hof auch nicht zu bean­stan­den, dass dem Umstand, dass es sich in dem kon­kre­ten Streit­fall nicht um ein Ein­fa­mi­li­en­rei­hen­haus han­delt, son­dern um ein Gebäu­de mit zwei sepa­ra­ten Woh­nun­gen, kei­ne erheb­li­che Bedeu­tung bei­gemes­sen wur­de. Zwar hat der Ver­mie­ter nicht geson­der­tes Eigen­tum an der Woh­nung des MIe­ters erwor­ben. Auch durch die Real­tei­lung eines Rei­hen­hau­ses mit zwei sepa­ra­ten Woh­nun­gen wird aber eine Situa­ti­on her­bei­ge­führt, die der Umwand­lung in Eigen­tums­woh­nun­gen ver­gleich­bar ist. Denn das Rei­hen­haus kann nun­mehr sepa­rat ver­äu­ßert wer­den und ist beson­ders für poten­ti­el­le Käu­fer inter­es­sant, die es zur Befrie­di­gung des eige­nen Wohn­be­darfs erwer­ben wol­len. Die Kün­di­gungs­sper­re des § 577a Abs. 1 und 2 BGB fin­det des­halb auf die Real­tei­lung eines Grund­stücks, das mit Rei­hen­häu­sern mit – wie hier – jeweils zwei Woh­nun­gen bebaut ist, ent­spre­chen­de Anwen­dung. Dar­aus folgt aber nur, dass der Ver­mie­ter sei­ne Kün­di­gung nicht auf berech­tig­te Inter­es­sen im Sin­ne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB stüt­zen kann. In dem jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall hat der Ver­mie­ter indes nicht nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB gekün­digt, son­dern gemäß § 573a BGB.

Inso­weit ist der wei­te­re Ana­lo­gie­schluss, dass die in § 577a BGB gere­gel­te Kün­di­gungs-sperr­frist auch auf die Kün­di­gung gemäß § 573a BGB anzu­wen­den sei, nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs unzu­läs­sig. Für eine der­ar­ti­ge ana­lo­ge Anwen­dung fehlt es bereits an einer plan­wid­ri­gen Rege­lungs­lü­cke. Die Bestim­mung des § 577a BGB hat den Zweck, dem durch die Umwand­lung in Woh­nungs­ei­gen­tum gefähr­de­ten Bestands­schutz­in­ter­es­se des Mie­ters Rech­nung zu tra­gen. Mit der Kün­di­gungs­sperr­frist woll­te der Gesetz­ge­ber den Mie­ter spe­zi­ell vor der Gefahr schüt­zen, die sich für den Fort­be­stand des Miet­ver­hält­nis­ses dar­aus ergibt, dass umge­wan­del­te Eigen­tums­woh­nun­gen häu­fig zur Befrie­di­gung eige­nen Wohn­be­darfs erwor­ben wer­den. Gera­de die dar­auf beru­hen­de erhöh­te Gefahr einer Eigen­be­darfs­kün­di­gung nach Umwand­lung ver­mie­te­ten Wohn­raums in eine Eigen­tums­woh­nung und deren Ver­äu­ße­rung an einen neu­en Eigen­tü­mer stellt nach der Auf­fas­sung des Gesetz­ge­bers auch die Recht­fer­ti­gung für die mit der ver­län­ger­ten Kün­di­gungs­sperr­frist ver­bun­de­ne Beschrän­kung der ver­fas­sungs­recht­lich geschütz­ten Eigen­tü­mer­be­fug­nis­se sowohl des Ver­äu­ße­rers als auch des Erwer­bers einer Eigen­tums­woh­nung dar 5.

§ 577a BGB dient somit nicht einem umfas­sen­den Schutz des Mie­ters vor einer ordent­li­chen Kün­di­gung nach der Bil­dung von Woh­nungs­ei­gen­tum – oder wie hier der Real­tei­lung eines bebau­ten Grund­stücks – und anschlie­ßen­der Ver­äu­ße­rung des neu geschaf­fe­nen Eigen­tums, son­dern beschränkt den Schutz des Mie­ters auf Eigen­be­darfs- oder Ver­wer­tungs­kün­di­gun­gen im Sin­ne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB. Aus die­sem Grund hat der Bun­des­ge­richts­hof eine ana­lo­ge Anwen­dung des § 577a BGB auf ande­re Kün­di­gungs­grün­de im Sin­ne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB abge­lehnt, und zwar auch für den Fall, dass der Ver­mie­ter sein berech­tig­tes Inter­es­se an der Kün­di­gung aus Umstän­den her­lei­tet, die einer Eigen­be­darfs­si­tua­ti­on ähneln, wie bei­spiels­wei­se in dem Fall, dass der Ver­mie­ter die Woh­nung für Ange­stell­te sei­nes Betriebs oder für eine Haus­an­ge­stell­te benö­tigt, die in der Woh­nung einen eige­nen Haus­halt füh­ren will 6.

Es kann im Übri­gen auch nicht ange­nom­men wer­den, dass durch die Real­tei­lung von Rei­hen­häu­sern mit zwei sepa­ra­ten Woh­nun­gen im Hin­blick auf eine dann im Ein­zel­fall mög­li­che Kün­di­gung nach § 573a BGB eine ver­gleich­ba­re Gefahr der Ver­drän­gung von Mie­tern geschaf­fen wird wie bei der Umwand­lung von Wohn­raum in Eigen­tums­woh­nun­gen. Da die Kün­di­gung nach § 573a BGB vor­aus­setzt, dass der Ver­mie­ter selbst eine der bei­den Woh­nun­gen bewohnt, ermög­licht die nach der Real­tei­lung erfolg­te Ver­äu­ße­rung eines Rei­hen­hau­ses mit zwei Woh­nun­gen dem Erwer­ber nicht ohne wei­te­res eine Kün­di­gung nach § 573a BGB. Soweit das Rei­hen­haus nicht von einem bis­he­ri­gen Mie­ter erwor­ben oder eine der bei­den Woh­nun­gen unab­hän­gig von einem Eigen­nut­zungs­wunsch des Erwer­bers frei wird, kann die­ser nur nach einer Kün­di­gung wegen Eigen­be­darfs, für die dann die Sperr­frist des § 577a BGB gilt, eine der bei­den Woh­nun­gen bezie­hen. Die Gefahr, dass es zu einer Ver­drän­gung des Mie­ters durch eine auf § 573a BGB gestütz­te Kün­di­gung kommt, ist damit wesent­lich gerin­ger als die Gefahr einer Eigen­be­darfs­kün­di­gung durch den Erwer­ber einer umge­wan­del­ten Eigen­tums­woh­nung.

Auch ist, so der Bun­des­ge­richts­hof wei­ter, eine ana­lo­ge Anwen­dung der Kün­di­gungs­sperr­frist des § 577a BGB auf die Kün­di­gung nach § 573a BGB auch nicht des­halb gebo­ten, weil die­se Kün­di­gungs­mög­lich­keit kein berech­tig­tes Inter­es­se des Ver­mie­ters an der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses vor­aus­setzt und des­halb regel­mä­ßig ein­fa­cher durch­zu­set­zen ist. Bei der gegen­tei­li­gen Ansicht wird nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs nicht hin­rei­chend berück­sich­tigt, dass die Vor­schrift des § 573a BGB eben­so wie die frü­he­re (im Wesent­li­chen gleich­lau­ten­de) Rege­lung in § 564b Abs. 4 Nr. 1 BGB aF auf das enge räum­li­che Zusam­men­le­ben von Mie­ter und Ver­mie­ter bei einer "Ein­lie­ger­woh­nung" oder einer "Zwei­fa­mi­li­en­haus­si­tua­ti­on" abstellt. Im Hin­blick auf die bei einem sol­chen Zusam­men­le­ben unter einem Dach erhöh­te Gefahr von Span­nun­gen zwi­schen den Miet­ver­trags­par­tei­en soll­te für den Ver­mie­ter eine erleich­ter­te Kün­di­gungs­mög­lich­keit – aller­dings zum Schutz des Mie­ters mit ver­län­ger­ter Kün­di­gungs­frist – geschaf­fen wer­den 7. Die­se Situa­ti­on besteht in glei­cher Wei­se auch dann, wenn das "Zwei­fa­mi­li­en­haus" – wie hier – erst durch Real­tei­lung einer Rei­hen­haus­an­la­ge mit jeweils zwei sepa­ra­ten Woh­nun­gen ent­stan­den ist und nun­mehr eine davon vom Erwer­ber und Ver­mie­ter bewohnt wird. Eine ana­lo­ge Anwen­dung der Kün­di­gungs­sperr­frist auf die Kün­di­gung nach § 577a BGB wür­de in die­sen Fäl­len dazu füh­ren, dass die vom Gesetz­ge­ber für die­se beson­de­re Situa­ti­on engen Zusam­men­le­bens von Ver­mie­ter und Mie­ter vor­ge­se­he­ne Mög­lich­keit einer Kün­di­gung ohne Dar­le­gung eines berech­tig­ten Ver­mie­ter­in­ter­es­ses dem Ver­mie­ter gege­be­nen­falls für einen sehr lan­gen Zeit­raum ver­sagt blie­be.

Auch der Aus­nah­me­cha­rak­ter des § 573a BGB im Ver­hält­nis zu § 573 BGB recht­fer­tigt es nicht, den Anwen­dungs­be­reich des § 577a BGB dahin aus­zu­deh­nen, dass die Kün­di­gungs­be­schrän­kung auch auf ande­re als die in die­ser Vor­schrift genann­ten Kün­di­gungs­mög­lich­kei­ten ange­wen­det wird. Die gegen­tei­li­ge Auf­fas­sung ver­kennt nach Ansicht des BGH inso­weit, dass es sich bei § 577a BGB selbst um eine eng aus­zu­le­gen­de Aus­nah­me­vor­schrift han­delt.

BGH, Urteil vom 23. Juni 2010 – VIII ZR 325/​09

  1. Fort­füh­rung von BGH, Urteil vom 28. Mai 2008 – VIII ZR 126/​07, NZM 2008, 569[]
  2. Schmidt-Fut­te­rer/Blank, Miet­recht, 9. Aufl., § 573a BGB Rdnr. 11; Bamberger/​Roth/​Han­nap­pel, BGB, 2. Aufl., § 573a Rdnr. 12; Palandt/​Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., § 573a Rdnr. 4[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 25.06.2008 – VIII ZR 307/​07, NZM 2008, 682, Tz. 18; Staudinger/​Rolfs, BGB (2006), § 573a Rdnr. 15; Schmidt-Fut­te­rer/Blank, aaO; aA MünchKommBGB/​Häublein, 5. Aufl., § 573a Rdnr. 9[]
  4. BGH, Urteil vom 28.05.2008 – VIII ZR 126/​07, NZM 2008, 569[]
  5. BGH, Urtei­le vom 16.07.2009 – VIII ZR 231/​08, NJW 2009, 2738; sowie vom 11.03.2009 – VIII ZR 127/​08, NJW 2009, 1808[]
  6. BGH, Urteil vom 11.03.2009, aaO[]
  7. MünchKommBGB/​Häublein, aaO, Rdnr. 1 f.; Palandt/​Weidenkaff, aaO, Rdnr. 1; Staudinger/​Rolfs, aaO, Rdnr. 3; Bamberger/​Roth/​Hannappel, aaO, Rdnr. 3; Son­nen­schein, NZM 2000, 1 f.[]