Wohn­raum­kün­di­gun­gen – wegen Berufs­be­darf oder Geschäfts­be­darf

Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te sich aktu­ell mit der Fra­ge zu befas­sen, unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen die Kün­di­gung eines Wohn­raum­miet­ver­hält­nis­ses durch den Ver­mie­ter zum Zwe­cke der Eigen­nut­zung zu (frei-)beruflichen oder gewerb­li­chen Zwe­cken mög­lich ist und dabei Leit­li­ni­en zum Umgang mit Wohn­raum­kün­di­gun­gen wegen sog. Berufs- oder Geschäfts­be­darfs (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB) for­mu­liert.

Wohn­raum­kün­di­gun­gen – wegen Berufs­be­darf oder Geschäfts­be­darf

Anlass hier­für bot ihm ein Fall aus Ber­lin: Der Mie­ter bewohn­te seit dem 1. Juli 1977 eine 27 m² gro­ßen Zwei­zim­mer­woh­nung in Ber­lin. Die jet­zi­ge Eigen­tü­me­rin hat die Woh­nung im Jahr 2008 durch Zuschlag im Rah­men einer Zwangs­ver­stei­ge­rung erwor­ben und ist als Ver­mie­te­rin in den Miet­ver­trag ein­ge­tre­ten. Der Ehe­mann der Eigen­tü­me­rin betreibt nach ihrer Dar­stel­lung im ers­ten Geschoss des Vor­der­hau­ses des Anwe­sens, in dem sich die vom Mie­ter genutz­te Woh­nung befin­det, ein Bera­tungs­un­ter­neh­men.

Die Eigen­tü­me­rin kün­dig­te das Miet­ver­hält­nis mit der Begrün­dung, ihr Ehe­mann benö­ti­ge die Woh­nung zur Erwei­te­rung sei­nes seit 14 Jah­ren aus­ge­üb­ten Gewer­bes, da die räum­li­che Kapa­zi­tät der hier­zu im ers­ten Ober­ge­schoss des Anwe­sens ange­mie­te­ten Räu­me aus­ge­schöpft sei. Die auch als Bera­tungs­räu­me genutz­ten Büro­räu­me sei­en über­frach­tet mit bis an die Decke rei­chen­den, über­füll­ten Akten­re­ga­len. Ihr Ehe­mann beab­sich­ti­ge daher, in der Woh­nung des Mie­ters einen wei­te­ren Arbeits­platz samt Archiv ein­zu­rich­ten. Zur Ver­wirk­li­chung die­ses Vor­ha­bens wol­le sie ihm die vom Mie­ter genutz­te Miet­woh­nung zur Ver­fü­gung stel­len.

Sowohl das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Amts­ge­richt Char­lot­ten­burg 1 wie auch in der Beru­fungs­in­stanz das Land­ge­richt Ber­lin 2 haben zunächst das Vor­lie­gen eines Kün­di­gungs­grun­des bejaht, weil der von der Eigen­tü­me­rin gel­tend gemach­te Bedarf an der ver­mie­te­ten Woh­nung für die beruf­li­che Tätig­keit ihres Ehe­man­nes ein berech­tig­tes Inter­es­se im Sin­ne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB dar­stel­le, das dem Kün­di­gungs­tat­be­stand des Eigen­be­darfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) gleich­ste­he. Die auf Räu­mung und Her­aus­ga­be gerich­te­te Kla­ge haben die bei­den Ber­li­ner Gerich­te aller­dings im Hin­blick auf die in Ber­lin in Kraft getre­te­nen Vor­schrif­ten betref­fend die Zweck­ent­frem­dung von Wohn­raum abge­wie­sen. Mit der vom Land­ge­richt Ber­lin im Beru­fungs­ur­teil zuge­las­se­nen Revi­si­on ver­folgt die Eigen­tü­me­rin ihr Begeh­ren wei­ter und schei­ter­te nun auch vor dem Bun­des­ge­richts­hof:

Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schied, dass es – ent­ge­gen einer ver­brei­te­ten Pra­xis – nicht zuläs­sig ist, den Berufs- oder Geschäfts­be­darf als unge­schrie­be­ne wei­te­re Kate­go­rie eines typi­scher­wei­se anzu­er­ken­nen­den Ver­mie­ter­in­ter­es­ses an der Been­di­gung eines Wohn­raum­miet­ver­hält­nis­ses zu behan­deln. Die Gerich­te haben viel­mehr im Ein­zel­fall fest­zu­stel­len, ob ein berech­tig­tes Inter­es­se des Ver­mie­ters an der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses besteht (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Denn nur mit den typi­sier­ten Regel­tat­be­stän­den des § 573 Abs. 2 BGB hat der Gesetz­ge­ber für die prak­tisch bedeut­sams­ten Fall­grup­pen selbst gere­gelt, unter wel­chen Umstän­den der Erlan­gungs­wunsch des Ver­mie­ters Vor­rang vor dem Bestands­in­ter­es­se des Mie­ters hat. Wenn der Ver­mie­ter die Woh­nung – wie vor­lie­gend – jedoch nicht zu Wohn­zwe­cken benö­tigt, son­dern sie einer gewerb­li­chen Nut­zung zufüh­ren will, ist der Kün­di­gungs­tat­be­stand des Eigen­be­darfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht erfüllt. Eben­so wenig stellt die Eigen­nut­zung der ver­mie­te­ten Wohn­räu­me zu (frei-)beruflichen oder gewerb­li­chen Zwe­cken eine wirt­schaft­li­che Ver­wer­tung im Sin­ne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar.

Bei Anwen­dung der Gene­ral­klau­sel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB hin­ge­gen ver­langt das Gesetz stets eine ein­zel­fall­be­zo­ge­ne Fest­stel­lung und Abwä­gung der bei­der­sei­ti­gen Belan­ge der betrof­fe­nen Miet­ver­trags­par­tei­en. Für die Bestim­mung des berech­tig­ten Inter­es­ses haben die Gerich­te zu beach­ten, dass sowohl die Rechts­po­si­ti­on des Ver­mie­ters als auch das vom Ver­mie­ter abge­lei­te­te Besitz­recht des Mie­ters von der ver­fas­sungs­recht­li­chen Eigen­tums­ga­ran­tie geschützt sind. All­ge­mein ver­bind­li­che Betrach­tun­gen ver­bie­ten sich dabei.

Aller­dings geben die typi­sier­ten Regel­tat­be­stän­de des § 573 Abs. 2 BGB einen ers­ten Anhalt für die erfor­der­li­che Inter­es­sen­be­wer­tung und ‑abwä­gung. Will der Ver­mie­ter aus nach­voll­zieh­ba­ren und ver­nünf­ti­gen Grün­den die Woh­nung selbst – aus­schließ­lich oder über­wie­gend – zu Wohn­zwe­cken nut­zen oder sie hier­für den im Gesetz genann­ten Ange­hö­ri­gen zur Ver­fü­gung stel­len, reicht bereits ein ernst­haf­ter Nut­zungs­ent­schluss für ein vor­ran­gi­ges Erlan­gungs­in­ter­es­se des Ver­mie­ters aus (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Dem – von nach­voll­zieh­ba­ren und ver­nünf­ti­gen Grün­den getra­ge­nen – wirt­schaft­li­chen Ver­wer­tungs­in­ter­es­se eines Ver­mie­ters, etwa durch Ver­äu­ße­rung oder Abriss für einen Neu­bau, bil­ligt das Gesetz hin­ge­gen nur aus­nahms­wei­se dann Vor­rang zu, wenn der Ver­mie­ter bei Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses erheb­li­che Nach­tei­le erlei­den wür­de (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Das Inter­es­se des Ver­mie­ters, die betref­fen­de Woh­nung zu (frei-)beruflichen oder gewerb­li­chen Zwe­cken selbst zu nut­zen, ist von der Inter­es­sen­la­ge her regel­mä­ßig zwi­schen den genann­ten typi­sier­ten Regel­tat­be­stän­den anzu­sie­deln. Auch inso­weit ver­bie­tet sich zwar eine Fest­le­gung all­ge­mein ver­bind­li­cher Grund­sät­ze. Es las­sen sich aller­dings anhand bestimm­ter Fall­grup­pen gro­be Leit­li­ni­en bil­den:

So weist der Ent­schluss eines Ver­mie­ters, die Miet­woh­nung nicht nur zu Wohn­zwe­cken zu bezie­hen, son­dern dort zugleich über­wie­gend einer geschäft­li­chen Tätig­keit nach­zu­ge­hen (sog. Misch­nut­zung), eine grö­ße­re Nähe zum Eigen­be­darf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf, da er in sol­chen Fall­ge­stal­tun­gen in der Woh­nung auch einen per­sön­li­chen Lebens­mit­tel­punkt begrün­den will. In die­sen Fäl­len wird es regel­mä­ßig aus­rei­chen, dass dem Ver­mie­ter bei ver­wehr­tem Bezug ein beach­tens­wer­ter Nach­teil ent­stün­de – was bei einer auf nach­voll­zieh­ba­ren und ver­nünf­ti­gen Erwä­gun­gen der Lebens- und Berufs­pla­nung des Ver­mie­ters häu­fig der Fall sein dürf­te. Ent­spre­chen­des gilt, wenn die Misch­nut­zung durch den Ehe­gat­ten oder Lebens­part­ner des Ver­mie­ters erfol­gen soll.

Dage­gen wei­sen Fäl­le, in denen der Ver­mie­ter oder sein Ehe­gat­te/​Lebenspartner die Woh­nung aus­schließ­lich zu geschäft­li­chen Zwe­cken nut­zen möch­te, eine grö­ße­re Nähe zur Ver­wer­tungs­kün­di­gung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auf. Ange­sichts des Umstands, dass der Mie­ter allein aus geschäft­lich moti­vier­ten Grün­den von sei­nem räum­li­chen Lebens­mit­tel­punkt ver­drängt wer­den soll, muss der Fort­be­stand des Wohn­raum­miet­ver­hält­nis­ses für den Ver­mie­ter einen Nach­teil von eini­gem Gewicht dar­stel­len, was etwa dann anzu­neh­men sein kann, wenn die geschäft­li­che Tätig­keit andern­falls nicht ren­ta­bel durch­ge­führt wer­den könn­te oder die kon­kre­te Lebens­ge­stal­tung die Nut­zung der Miet­woh­nung erfor­dert (z.B. gesund­heit­li­che Ein­schrän­kun­gen, Betreu­ung von Kin­dern oder pfle­ge­be­dürf­ti­gen Per­so­nen).

Gemes­sen hier­an ist im vor­lie­gen­den Fall ein berech­tig­tes Inter­es­se der Eigen­tü­me­rin an der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses nicht gege­ben, denn auf­grund der beab­sich­tig­ten Nut­zung allein für gewerb­li­che Zwe­cke ihres Ehe­man­nes hät­te die Eigen­tü­me­rin andern­falls ent­ste­hen­de Nach­tei­le von eini­gem Gewicht dar­le­gen müs­sen. Es ist aber nicht ersicht­lich, dass die Eigen­tü­me­rin oder ihr Ehe­mann durch eine Aus­la­ge­rung eines grö­ße­ren Teils des (teil­wei­se drei­ßig Jah­re zurück­rei­chen­den) Akten­be­stands in ande­re, etwas ent­fern­ter gele­ge­ne Räum­lich­kei­ten eine wirt­schaft­li­che Ein­bu­ße von eini­gem Gewicht oder ein die Orga­ni­sa­ti­on des Unter­neh­mens nicht uner­heb­lich beein­träch­ti­gen­der Nach­teil ent­ste­hen wür­de und sie des­halb auf die beab­sich­tig­te Nut­zung der Miet­woh­nung – bis­lang per­sön­li­cher Lebens­mit­tel­punkt des Mie­ters – ange­wie­sen wären.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 29. März 2017 – VIII ZR 45/​16

  1. AG Char­lot­ten­burg, Urteil vom 19.01.2015 – 211 C 381/​13[]
  2. LG Ber­lin, Urteil vom 13.01.2016 – 18 S 74/​15[]