Löschung eines durch Zeit­ab­lauf erlo­sche­nen Erb­bau­rechts

Die Löschung eines durch Zeit­ab­lauf erlo­sche­nen Erb­bau­rechts im Grund­buch kann auf Antrag des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers im Wege der Grund­buch­be­rich­ti­gung nur dann erfol­gen, wenn gleich­zei­tig eben­falls auf Antrag des Eigen­tü­mers die Ent­schä­di­gungs­for­de­rung des Erb­bau­be­rech­tig­ten für den Eigen­tums­ver­lust an dem Bau­werk in das Grund­buch ein­ge­tra­gen wird.

Löschung eines durch Zeit­ab­lauf erlo­sche­nen Erb­bau­rechts

Mit dem Ablauf der Zeit, für die das Erb­bau­recht bestellt wur­de, erlischt es. Der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer hat dem Erb­bau­be­rech­tig­ten eine Ent­schä­di­gung für das Bau­werk zu leis­ten (§ 27 Abs. 1 Satz 1 Erb­bau­RG). Die Ent­schä­di­gungs­for­de­rung haf­tet auf dem Grund­stück anstel­le des Erb­bau­rechts und mit des­sen Rang (§ 28 Erb­bau­RG). Etwas ande­res gilt nur dann, wenn der Ent­schä­di­gungs­an­spruch nach § 27 Abs. 1 Satz 2 Erb­bau­RG aus­ge­schlos­sen wur­de.

Aus­ge­hend von die­ser gesetz­li­chen Rege­lung nimmt das Beschwer­de­ge­richt zu Recht an, dass das Grund­buch wegen des Erlö­schens des Erb­bau­rechts mit Ablauf des 6.03.2002 unrich­tig gewor­den ist. Die fort­be­stehen­de Ein­tra­gung des Rechts stimmt nicht mehr mit der mate­ri­el­len Rechts­la­ge über­ein. Wie die­se Unrich­tig­keit zu besei­ti­gen ist, ist mit Aus­nah­me des nach der unan­ge­grif­fe­nen Fest­stel­lung des Beschwer­de­ge­richts nicht gege­be­nen Falls, dass der Ent­schä­di­gungs­an­spruch aus­ge­schlos­sen wur­de [1] in Recht­spre­chung und Lite­ra­tur umstrit­ten.

All­ge­mei­ner Mei­nung ent­spricht es, dass ohne Rück­sicht auf die Ent­schä­di­gungs­for­de­rung das Erb­bau­recht nicht im Wege der Grund­buch­be­rich­ti­gung nach § 22 GBO, son­dern auf Bewil­li­gung des Berech­tig­ten gelöscht wer­den kann [2].

Fehlt es an der Bewil­li­gung, wird ver­tre­ten, dass das Erb­bau­recht auf Berich­ti­gungs­an­trag des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers (§§ 13, 22 GBO) ohne Rück­sicht auf die Ent­schä­di­gungs­for­de­rung nach Frist­ab­lauf im Grund­buch des belas­te­ten Grund­stücks gelöscht wer­den kann [3]. Begrün­det wird dies wenn über­haupt damit, dass das Erlö­schen des Erb­bau­rechts und das Ent­ste­hen der Ent­schä­di­gungs­for­de­rung nichts gemein hät­ten.

Nach ande­rer Ansicht ist gemäß §§ 23, 24 GBO die­se Löschung erst nach dem Ablauf eines Jah­res nach dem Erlö­schen des Erb­bau­rechts mög­lich [4]. Zur Begrün­dung wird zum Teil ange­führt, dass es sich bei der Ent­schä­di­gungs­for­de­rung um einen Rück­stand des Erb­bau­rechts han­de­le; teil­wei­se wird auf eine wegen der Sur­ro­ga­ti­ons­wir­kung (§ 28 Erb­bau­RG) ver­gleich­ba­re Inter­es­sen­la­ge wie bei ech­ten Rück­stän­den im Sin­ne der §§ 23, 24 GBO abge­stellt.

Schließ­lich wird auch von dem Beschwer­de­ge­richt ver­tre­ten, dass auf Antrag des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers die Löschung des Erb­bau­rechts durch Berich­ti­gung des Grund­buchs (§§ 13, 22 GBO) dann erfol­gen kann, wenn gleich­zei­tig eben­falls auf Antrag des Eigen­tü­mers die Ent­schä­di­gungs­for­de­rung in das Grund­buch ein­ge­tra­gen wird [5]. Nur so kön­ne der Erb­bau­be­rech­tig­te vor einem gut­gläu­bi­gen las­ten­frei­en Erwerb des Grund­stücks geschützt wer­den.

Die letzt­ge­nann­te Ansicht ist rich­tig.

Dass die Löschung des Erb­bau­rechts ohne Rück­sicht auf die Ent­schä­di­gungs­for­de­rung mög­lich ist, wenn der Erb­bau­be­rech­tig­te sie bewil­ligt (und, bei belas­te­ten Erb­bau­rech­ten, die Gläu­bi­ger zustim­men [§ 876 BGB]), bedarf kei­ner wei­te­ren Begrün­dung. Nach dem das Grund­buch­recht beherr­schen­den for­mel­len Kon­sens­prin­zip erfolgt eine Ein­tra­gung, wenn der­je­ni­ge sie bewil­ligt, des­sen Recht von ihr betrof­fen wird (§ 19 GBO; zu – hier nicht gege­be­nen – Aus­nah­men sie­he § 20 GBO). Die Betrof­fen­heit des Erb­bau­be­rech­tig­ten ergibt sich dar­aus, dass die Löschung des Erb­bau­rechts ihn recht­lich beein­träch­tigt, weil die Ent­schä­di­gungs­for­de­rung rang­gleich an die Stel­le des Erb­bau­rechts tritt (§ 28 Erb­bau­RG) und des­halb der Berech­tig­te eine Berich­ti­gungs­be­wil­li­gung (§ 894 BGB) nur Zug um Zug gegen Befrie­di­gung oder Siche­rung des Anspruchs auf Ent­schä­di­gung abge­ben muss [6].

Die Löschung des Erb­bau­rechts im Wege der Grund­buch­be­rich­ti­gung (§ 22 GBO) auf Antrag des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers (§ 13 GBO) ohne Rück­sicht auf das Bestehen der Ent­schä­di­gungs­for­de­rung ist nicht mög­lich. Zwar ist das Grund­buch allein durch Frist­ab­lauf unrich­tig gewor­den. Auch kann die Unrich­tig­keit durch die Vor­la­ge des Erb­bau­rechts­ver­trags nach­ge­wie­sen wer­den. Aber das Erb­bau­recht und die Ent­schä­di­gungs­for­de­rung sind nicht zwei von­ein­an­der unab­hän­gi­ge Rech­te, son­dern hän­gen von­ein­an­der ab. Die Ent­schä­di­gungs­for­de­rung ent­steht bereits mit der Ent­ste­hung des Erb­bau­rechts als beding­tes Recht. Ihre Fäl­lig­keit ist bis zum Erlö­schen des Erb­bau­rechts auf­ge­scho­ben. An die Stel­le des erlo­sche­nen Rechts tritt rang­gleich die Ent­schä­di­gungs­for­de­rung, für die nicht nur der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer per­sön­lich haf­tet, son­dern auch das Grund­stück (§ 28 Erb­bau­RG). Sur­ro­ga­ti­on und Ver­ding­li­chung der For­de­rung füh­ren zusam­men dazu, dass mit der Löschung des durch Zeit­ab­lauf erlo­sche­nen Erb­bau­rechts zwar das Grund­buch inso­weit rich­tig wird, aber im Hin­blick auf die Ent­schä­di­gungs­for­de­rung eine neue Grund­buch­un­rich­tig­keit ent­steht. Denn die For­de­rung ruht, eben­so wie bis­her das Erb­bau­recht, als Belas­tung auf dem Grund­stück.

Die Löschung des Erb­bau­rechts auf Berich­ti­gungs­an­trag des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers nach dem Ablauf eines Jah­res nach dem Erlö­schen des Rechts gemäß §§ 23, 24 GBO ist zunächst aus den vor­ste­hend genann­ten Grün­den eben­falls nicht mög­lich. Hin­zu kommt, dass es sich bei der Ent­schä­di­gungs­for­de­rung nicht um Rück­stän­de im Sin­ne die­ser Vor­schrif­ten han­delt, weil sie erst mit dem Erlö­schen des Erb­bau­rechts fäl­lig wird.

Fehlt es – wie hier – an der Bewil­li­gung des Erb­bau­be­rech­tig­ten, kann das Grund­buch nur dann gemäß §§ 13, 22 GBO berich­tigt wer­den, wenn zugleich mit der Löschung des Erb­bau­rechts die Ent­schä­di­gungs­for­de­rung ein­ge­tra­gen wird.

Die Ent­schä­di­gungs­for­de­rung ist als ein ding­li­ches Siche­rungs­mit­tel eige­ner Art [7] ein­tra­gungs­fä­hig [8].

Für die Ein­tra­gung sind die Vor­schrif­ten über Real­las­ten (§§ 873 ff. BGB, § 857 Abs. 6, § 830 ZPO) ent­spre­chend anwend­bar [9]. Wie bei dem Erb­bau­recht erfolgt die Ein­tra­gung in Abtei­lung II des Grund­buchs. Steht die Höhe der Ent­schä­di­gungs­for­de­rung noch nicht fest, kann sie ohne Nen­nung eines bestimm­ten Geld­be­trags ein­ge­tra­gen wer­den [10]. Denn wie für die Ein­tra­gung einer Real­last [11] genügt es auch hier, dass die Höhe der For­de­rung bestimm­bar ist; der Umfang der Belas­tung des Grund­stücks muss aus der Ein­tra­gung selbst oder in Ver­bin­dung mit der Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung ersicht­lich sein. Aus­rei­chend – aber auch erfor­der­lich – ist des­halb die Bezeich­nung als „Ent­schä­di­gungs­for­de­rung“ oder, falls bei der Bestel­lung des Erb­bau­rechts Ver­ein­ba­run­gen über die Höhe und die Art der Zah­lung getrof­fen wur­den (§ 27 Abs. 1 Satz 2 Erb­bau­RG), die Bezug­nah­me auf den Erb­bau­rechts­ver­trag [12].

Ohne die Ein­tra­gung der Ent­schä­di­gungs­for­de­rung in das Grund­buch ist zudem die Haf­tung des Grund­stücks nicht in glei­chem Aus­maß wie vor­her mit der Ein­tra­gung des Erb­bau­rechts gesi­chert [13]. Das hat zur Fol­ge, dass der ehe­ma­li­ge Erb­bau­be­rech­tig­te der Gefahr eines gut­gläu­bi­gen las­ten­frei­en Erwerbs des Grund­stücks aus­ge­setzt wird. Zum ande­ren kommt im Erb­bau­rechts­ge­setz an ande­rer Stel­le der Wil­le des Gesetz­ge­bers zum Aus­druck, erlo­sche­ne Erb­bau­rech­te zwar im Grund­buch zu löschen, aber gleich­zei­tig ein fort­be­stehen­des Recht des ehe­ma­li­gen Erb­bau­be­rech­tig­ten durch Ein­tra­gung in das Grund­buch zu sichern. Ist näm­lich dem Erb­bau­be­rech­tig­ten als ver­trags­mä­ßi­ger Inhalt ein Vor­recht auf Erneue­rung des Erb­bau­rechts ein­ge­räumt (§ 2 Nr. 6 Erb­bau­RG), erlischt das Vor­recht bei feh­len­der abwei­chen­der Ver­ein­ba­rung drei Jah­re nach Ablauf der Zeit, für die das Erb­bau­recht bestellt war (§ 31 Abs. 2 Erb­bau­RG). Wird das Erb­bau­recht vor dem Ablauf die­ser Frist gelöscht, ist zur Erhal­tung des Vor­rechts eine Vor­mer­kung mit dem bis­he­ri­gen Rang des Erb­bau­rechts von Amts wegen in das Grund­buch ein­zu­tra­gen (§ 31 Abs. 4 Satz 3 Erb­bau­RG). Die­ser Rege­lung ist zu ent­neh­men, dass in die­sen Fäl­len das Grund­buch – wie sonst auch – die tat­säch­li­che mate­ri­el­le Rechts­la­ge wie­der­ge­ben und nicht mit Rück­sicht auf die Rech­te des Berech­tig­ten ein erlo­sche­nes Erb­bau­recht solan­ge aus­wei­sen soll, bis die Rech­te ihrer­seits erlo­schen sind [14].

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 11. April 2013 – V ZB 109/​12

  1. sie­he dazu OLG Cel­le, NJW-RR 1995, 1420, 1421; Lemke/​Czub, Immo­bi­li­en­recht, § 27 Erb­bau­RG Rn. 4[]
  2. sie­he nur OLG Cel­le, aaO; BGB-RGRK/Räf­le, 12. Aufl., § 27 Erb­bau­VO Rn. 1; Münch­Komm-BGB/­von Oefe­le, 5. Aufl., § 29 Erb­bau­RG Rn. 3; NKBGB/​Heller, 2. Aufl., § 27 Erb­bau­VO Rn. 3; Ingenstau/​Hustedt, Erb­bau­RG, 9. Aufl., § 27 Rn. 1; OLG Hamm, DNotZ 2007, 750, 753 für die Bewil­li­gung der Real­gläu­bi­ger an dem Erb­bau­recht[]
  3. Erman/​Grziwotz, BGB, 13. Aufl., § 29 Erb­bau­RG Rn. 4 [anders jedoch § 28 Erb­bau­RG Rn. 1]; Planck/​Strecker, BGB, 5. Aufl., § 28 Erb­bau­VO Anm. 1; Soergel/​Stürner, BGB, 13. Aufl., § 29 Erb­bau­VO Rn. 1[]
  4. OLG Cel­le, NJW-RR 1995, 1420, 1421; KEHE/​Dümig, Grund­buch­recht, 6. Aufl., § 24 Rn. 16; Meikel/​Morvilius, GBO, 10. Aufl., Einl. C Rn. 277; Bauer/​von Oefele/​Kohler, GBO, 2. Aufl., §§ 23, 24 Rn. 41; Bött­cher, Prak­ti­sche Fra­gen des Erb­bau­rechts, 6. Aufl., Rn. 605 ff.; ders., Rpfle­ger 2004, 21, 23 f.[]
  5. Bamberger/​Roth/​Maaß, BGB, 3. Aufl., § 27 Erb­bau­RG Rn. 3 und § 28 Erb­bau­RG Rn. 13; Erman/​Grziwotz, BGB, 13. Aufl., § 28 Erb­bau­RG Rn. 1; Staudinger/​Rapp, BGB [2009], § 27 Erb­bau­RG Rn. 2; Linde/​Rich­ter, Erb­bau­recht und Erb­bau­zins, 3. Aufl., Rn. 249; von Oefele/​Winkler, Hand­buch des Erb­bau­rechts, Rn.05.206 und Rn.05.239; Maaß, NotBZ 2002, 389, 393; ders., DNotZ 2007, 753, 757 f.; OLG Hamm, aaO, für die Real­gläu­bi­ger an dem Erb­bau­recht[]
  6. BGB-RGRK/Räf­le, 12. Aufl., § 28 Erb­bau­VO Rn. 1[]
  7. BGB-RGRK/Räf­le, 12. Aufl., § 28 Erb­bau­VO Rn. 1; Erman/​Grziwotz, BGB, 13. Aufl., § 28 Erb­bau­RG Rn. 1; Lemke/​Czub, Immo­bi­li­en­recht, § 28 Erb­bau­RG Rn. 2; aA Soergel/​Stürner, BGB 13. Aufl., § 28 Erb­bau­RG­VO Rn. 1 – Siche­rungs­hy­po­thek kraft Geset­zes; OLG Hamm, DNotZ 2007, 750, 752; Münch­Komm-BGB/­von Oefe­le, 5. Aufl., § 28 Erb­bau­RG Rn. 1; Palandt/​Bassenge, BGB, 71. Aufl., § 28 Erb­bau­RG Rn. 1; Staudinger/​Rapp, BGB [2009], § 28 Erb­bau­RG Rn. 1; Ingenstau/​Hustedt, Erb­bau­RG, 9. Aufl., § 28 Rn. 5 real­la­st­ähn­li­ches Recht[]
  8. aA Planck/​Strecker, BGB, 5. Aufl., § 28 Erb­bau­VO Anm. 1[]
  9. BGB-RGRK/Räf­le, 12. Aufl., § 28 Rn. 2[]
  10. OLG Hamm, DNotZ 2007, 750, 753; Bamberger/​Roth/​Maaß, BGB, 3. Aufl., § 28 Erb­bau­RG Rn. 1; NKBGB/​Heller, 4. Aufl., § 28 Erb­bau­VO Rn. 1; Meikel/​Böttcher, aaO; Maas, DNotZ 2007, 753, 757; aA BGB-RGRKRäf­le, aaO; von Oefele/​Winkler, Hand­buch des Erb­bau­rechts, Rn.05.240[]
  11. dazu BGH, Beschluss vom 13.07.1995 – V ZB 43/​94, BGHZ 130, 342, 345[]
  12. Bamberger/​Roth/​Maaß, aaO[]
  13. Staudinger/​Rapp, BGB [2009], § 28 Erb­bau­RG Rn. 1[]
  14. vgl. Maaß, DNotZ 2007, 753, 758[]