Meh­re­re Grund­stü­cke in der Zwangs­ver­stei­ge­rung – und die nicht erreich­te Wert­gren­ze

Wer­den meh­re­re Grund­stü­cke sowohl ein­zeln als auch gemein­sam aus­ge­bo­ten und ist dem nach § 63 Abs. 3 Satz 2 ZVG güns­ti­ge­ren Gesamt­meist­ge­bot wegen Nicht­er­rei­chens der Wert­gren­ze des § 85a ZVG der Zuschlag zu ver­sa­gen, ist auf die Ein­zel­meist­ge­bo­te zurück­zu­grei­fen.

Meh­re­re Grund­stü­cke in der Zwangs­ver­stei­ge­rung – und die nicht erreich­te Wert­gren­ze

Nach über­wie­gen­der Mei­nung, die sich auf eine Ent­schei­dung des Ober­lan­des­ge­richts Frank­furt a.M. vom 19.05.1995 stützt 1, kann bei der Ver­stei­ge­rung meh­re­rer Grund­stü­cke, wenn der Gebots­ver­gleich nach § 63 Abs. 3 Satz 2 ZVG zuguns­ten des Gesamt­aus­ge­bots aus­fällt, aber im Hin­blick auf § 85a oder § 74a ZVG eine Zuschlags­er­tei­lung aus­schei­det, im Ver­stei­ge­rungs­ter­min auf die Ergeb­nis­se der Meist­ge­bo­te auf die Ein­zel­aus­ge­bo­te zurück­ge­grif­fen wer­den. Der Grund­satz des Ein­zel­aus­ge­bots (§ 63 Abs. 1 ZVG) wer­de durch ein in der Gesamt­heit güns­ti­ge­res, für den Zuschlag aber unzu­läng­li­ches Ergeb­nis beim Gesamt­aus­ge­bot nicht ver­drängt 2. Nach einer Gegen­auf­fas­sung ist im Hin­blick auf das Inter­es­se aller Betei­lig­ten an einer mög­lichst güns­ti­gen Ver­wer­tung der Grund­stü­cke ein Rück­griff auf die – gegen­über dem Gesamt­aus­ge­bot ungüns­ti­ge­ren – Ein­zel­aus­ge­bo­te unzu­läs­sig 3.

Die herr­schen­de Mei­nung trifft zu. Aus dem gesetz­li­chen Vor­rang der Ein­zel­aus­ge­bo­te folgt, dass sie nicht in Weg­fall gera­ten, wenn das Meist­ge­bot auf das Gesamt­aus­ge­bot nach § 85a Abs. 1 ZVG nicht zuschlags­fä­hig ist.

Das Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ge­setz geht auch bei meh­re­ren in dem­sel­ben Ver­fah­ren zu ver­stei­gern­den Grund­stü­cken (§ 18 ZVG) von dem Grund­satz der Ein­zel­ver­stei­ge­rung aus (§ 63 Abs. 1 ZVG); nur aus­nahms­wei­se kön­nen neben dem Ein­zel­aus­ge­bot alle Grund­stü­cke zusam­men aus­ge­bo­ten wer­den (§ 63 Abs. 2 Satz 1 und 2 ZVG). Nach § 63 Abs. 3 Satz 2 ZVG wird der Zuschlag auf Grund des Gesamt­aus­ge­bots nur erteilt, wenn das hier­auf abge­ge­be­ne Meist­ge­bot höher ist als das Ergeb­nis der Ein­zel­aus­ge­bo­te. Im Umkehr­schluss bedeu­tet dies, dass bei der Zuschlags­ent­schei­dung die Meist­ge­bo­te auf die Ein­zel­aus­ge­bo­te grund­sätz­lich den Vor­rang haben 4. Wer­den neben dem Ein­zel­aus­ge­bot alle Grund­stü­cke zusam­men aus­ge­bo­ten, ver­drängt das Gesamt­aus­ge­bot das Ein­zel­aus­ge­bot daher nicht, son­dern tritt die­sem nur als zusätz­li­che Ver­stei­ge­rungs­mo­da­li­tät zur Sei­te 5. Dies macht auch die Rege­lung des § 63 Abs. 3 Satz 1 ZVG deut­lich, wonach eine Erhö­hung des gerings­ten Gebots bei dem Gesamt­aus­ge­bot um den Mehr­be­trag erfolgt, wenn bei einem Ein­zel­aus­ge­bot auf eines der Grund­stü­cke ein Gebot abge­ge­ben wird, das mehr beträgt als das gerings­te Gebot für die­ses Grund­stück; dem Gläu­bi­ger sol­len also die Vor­tei­le aus den abge­ge­be­nen Ein­zel­aus­ge­bo­ten erhal­ten blei­ben 6. Wegen des gesetz­li­chen Vor­rangs des Ein­zel­aus­ge­bots sind für die Ent­schei­dung über den Zuschlag daher nicht nur dann die Ein­zel­ge­bo­te maß­geb­lich, wenn der Gebots­ver­gleich nach § 63 Abs. 3 Satz 2 ZVG zu ihren Guns­ten aus­fällt, son­dern auch dann, wenn ein Zuschlag auf das in der Gesamt­heit güns­ti­ge­re Gesamt­ge­bot wegen Nicht­er­rei­chens der Wert­gren­ze des § 85a ZVG zu ver­sa­gen ist.

Dem steht nicht – wie das Beschwer­de­ge­richt meint – der Wort­laut des § 85a Abs. 1 ZVG ent­ge­gen. Die­se Rege­lung, die die Gewähr­leis­tung des ver­fas­sungs­recht­lich gebo­te­nen Schut­zes des Schuld­ners vor einer Ver­schleu­de­rung sei­nes Grund­be­sit­zes in der Zwangs­ver­stei­ge­rung bezweckt 7, besagt nichts über das Ver­hält­nis von Ein­zel­aus­ge­bot und Gesamt­aus­ge­bot.

Auch der im Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren gel­ten­de Grund­satz, dass bei dem Zuschlag das Gebot zum Zuge kom­men soll, wel­ches das für alle Betei­lig­ten güns­tigs­te Ergeb­nis der Ver­stei­ge­rung her­bei­führt 8, führt zu kei­nem ande­ren Ergeb­nis 9. Die­ser Gesichts­punkt trägt in den Fäl­len gera­de nicht, in denen auf das Gesamt­aus­ge­bot im Hin­blick auf § 85a ZVG der Zuschlag nicht erteilt wer­den kann. Lehn­te man einen Rück­griff auf die Ein­zel­aus­ge­bo­te ab, hät­te dies zur Fol­ge, dass ein unter der Wert­gren­ze des § 85a Abs. 1 ZVG lie­gen­des Meist­ge­bot auf das Gesamt­aus­ge­bot ein Ein­zel­aus­ge­bot, das über der Wert­gren­ze des § 85a Abs. 1 ZVG liegt, zu Fall brin­gen könn­te. Da in einem neu­en Ver­stei­ge­rungs­ter­min der Zuschlag auf das Gesamt­aus­ge­bot nicht nach § 85a Abs. 1 ZVG ver­wei­gert wer­den darf (§ 85a Abs. 2 Satz 2 ZVG), bestün­de die Gefahr, dass ent­ge­gen dem Anlie­gen des Geset­zes gera­de nicht der best­mög­li­che Ver­wer­tungs­er­lös erzielt wird.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 18. Okto­ber 2012 – V ZB 13/​12

  1. OLG Frankfurt/​Main, Rpfle­ger 1995, 512, 513
  2. vgl. nur Stö­ber, ZVG, 20. Aufl., § 74a Rn.03.4 und § 85a Rn.02.7; Bött­cher, ZVG, 5. Aufl., § 85a Rn. 7; Siwo­nia in Löh­nig, ZVG, § 63 Rn. 17; Stum­pe in Kind­l/­Mel­ler-Han­nich/­Wolf, Gesam­tes Recht der Zwangs­voll­stre­ckung, § 63 ZVG Rn.20; Hint­zen in Dassler/​Schiffhauer/​Hintzen/​Engels/​Rellermeyer, ZVG, 13. Aufl., § 63 Rn. 44
  3. OLG Hamm, Rpfle­ger 1959, 57, 58
  4. Siwo­nia in Löh­nig, ZVG, § 63 Rn. 17
  5. BGH, Beschluss vom 30.10.2008 – V ZB 41/​08, NJW-RR 2009, 158
  6. OLG Frank­furt, Rpfle­ger 1995, 512, 513
  7. BGH, Beschluss vom 18.10.2007 – V ZB 75/​07, NJW-RR 2008, 688, 689; Beschluss vom 10.05.2007 – V ZB 83/​06, BGHZ 172, 218, 224
  8. vgl. BGH, Beschluss vom 28.09.2006 – V ZB 55/​06, NJW-RR 2007, 1139, 1140
  9. so aber OLG Hamm, Rpfle­ger 1959, 57, 58