Mehr­kos­ten wegen der Ände­rung eines Son­der­ei­gen­tums

Ver­ur­sacht eine Ände­rung eines Son­der­ei­gen­tums bei einer Maß­nah­me der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft Mehr­kos­ten, so kann die Gemein­schaft die­se Mehr­kos­ten, aller­dings nur teil­wei­se auf den Son­der­ei­gen­tü­mer über­tra­gen. Das Maß der Über­tra­gung ori­en­tiert sich am Ein­zel­fall und wesent­lich an den Kos­ten, die ohne die Ände­rung ange­fal­len wären. Die Mehr­kos­ten sowie die Zustim­mungs­be­dürf­tig­keit der Ände­rung sind allen­falls nach­ran­gi­ge Kri­te­ri­en.

Mehr­kos­ten wegen der Ände­rung eines Son­der­ei­gen­tums

In dem hier vom Amts­ge­richt Stutt­gart ent­schie­de­nen Sach­ver­halt hat­te die Beklag­te durch den Aus­tausch von Ter­ras­sen­plat­ten­ei­ne Ände­rung ihres Son­der­ei­gen­tums vor­ge­nom­men. Jah­re spä­ter muss­ten die Plat­ten zeit­wei­se ent­fernt wer­den, um eine gemein­schaft­li­che Repa­ra­tur­maß­nah­me am dar­un­ter­lie­gen­den Bereich vor­zu­neh­men. Die Plat­ten waren dafür nicht ursäch­lich. Aller­dings ver­such­ten die neu­en Plat­ten höhe­re Ent­fer­nungs- und Wie­der­ein­setz­kos­ten als die ursprüng­li­chen. Die Gemein­schaft erklär­te sich bereit, die Kos­ten die­ses Mal zu über­neh­men, nahm dies aber zum Anlass eine Rege­lung zu tref­fen und der zukünf­tig die Son­der­ei­gen­tü­mer sol­che Mehr­kos­ten kom­plett über­neh­men müs­sen. Das Urteil befasst sich mit der Zuläs­sig­keit und den Gren­zen einer sol­chen Rege­lung:

Das Amts­ge­richt Stutt­gart hob die­sen Beschluss aus inhalt­li­chen Grün­den inso­weit auf, als er bestimmt, dass für Maß­nah­men, die grund­sätz­lich die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft tra­gen muss und bei denen Mehr­kos­ten ent­ste­hen, weil die Son­der­ei­gen­tü­mer ihr Son­der­ei­gen­tum geän­dert haben, die­se Mehr­kos­ten ohne Berück­sich­ti­gung eines Grenz­wer­tes stets dem Son­der­ei­gen­tü­mer anzu­las­ten sind. Eine Ent­schei­dung ohne über einen Grenz­wert zu ermes­sen, ent­spricht nicht ord­nungs­ge­mä­ßer Ver­wal­tung und ver­stößt damit gegen § 21 Abs. 4 WEG. Der ange­mes­se­ne Grenz­wert wur­de dabei gericht­li­cher­seits auf 120 % der Kos­ten fest­ge­legt, die auch ohne die Ände­rung ange­fal­len wären. Erst Mehr­kos­ten, die über die­sem Pro­zent­wert lie­gen, kön­nen mit dem dar­über lie­gen­den Teil dem Son­der­ei­gen­tü­mer ange­las­tet wer­den. Im Übri­gen bleibt es bei der Kos­ten­tra­gungs­pflicht der Gemein­schaft.

Das Wech­sel- und Aus­gleichs­spiel von Rech­ten und Pflich­ten des Son­der­ei­gen­tü­mers gegen­über den ande­ren Eigen­tü­mern fin­det sich in § 13 WEG einer­seits und § 14 WEG ande­rer­seits gere­gelt 1, wobei § 14 WEG die beson­de­ren Pflich­ten eines Woh­nungs­ei­gen­tü­mers regelt und die sich aus der Gemein­schaft erge­ben­den Schutz- und Treu­pflich­ten des Ein­zel­nen in den dort ange­spro­che­nen Fäl­len kon­kre­ti­siert. Die Rege­lung des § 14 WEG kann gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG abge­dun­gen wer­den. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kön­nen die Pflich­ten durch Ver­ein­ba­run­gen ein­schrän­ken oder erwei­tern, § 15 Abs. 1 WEG, oder durch Beschluss auch kon­kre­ti­sie­ren, § 15 Abs. 2 WEG. § 14 WEG beinhal­tet in den Nr. 1 und 2 Pflich­ten in Bezug auf das Son­der­ei­gen­tum und das gemein­schaft­li­che Eigen­tum und regelt Dul­dungs­pflich­ten für den Son­der­ei­gen­tü­mer in ihren Nr. 3 und 4.

Recht­spre­chung und Lite­ra­tur haben die­se Grund­re­ge­lung wei­ter geformt. So kann eine unzu­läs­si­ge Beein­träch­ti­gung etwa dann vor­lie­gen, wenn ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer das Son­der- oder Gemein­schafts­ei­gen­tum zweck­be­stim­mungs­wid­rig gebraucht, vgl. Nie­den­führ-Küm­mel, § 14 Rz. 7. Sind die Beein­träch­ti­gun­gen krass, kann dies zur Unzu­läs­sig­keit des Gebrauchs oder der Umge­stal­tung füh­ren, etwa wenn dadurch ande­re Woh­nungs­ei­gen­tü­mer einer erhöh­ten Gefahr für Gesund­heit, Leib, Leben oder Eigen­tum aus­ge­setzt wer­den 2. Aber auch gering­fü­gi­ge­re Nach­tei­le sol­len grund­sätz­lich ver­mie­den wer­den, wobei dann abzu­wä­gen ist. Ein Nach­teil kann auch dar­in lie­gen, dass ein Eigen­tü­mer das Son­der­ei­gen­tum oder Gemein­schafts­ei­gen­tum inten­si­ver nutzt als bis­lang 3. Ein in der Pra­xis sehr häu­fig auf­tre­ten­der Nach­teil ist etwa die Ver­än­de­rung des opti­schen Gesamt­ein­drucks der Wohn­an­la­ge 4. Ein Nach­teil liegt auch dann regel­mä­ßig vor, wenn sich durch eine bau­li­che Umge­stal­tung die War­tungs- und Repa­ra­tur­an­fäl­lig­keit des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums erhöht 5. Das­sel­be gilt, wenn sich die Mög­lich­keit der Scha­dens­er­ken­nung erschwert 3. Denn die Instand­hal­tung und Instand­set­zung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums bleibt auch nach Durch­füh­rung einer bau­li­chen Ver­än­de­rung Auf­ga­be aller Woh­nungs­ei­gen­tü­mer. Durch eine Umge­stal­tung kann die allen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern oblie­gen­de Instand­hal­tungs­last fak­tisch nega­tiv ver­än­dert wer­den.

Dem­ge­gen­über hat die Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­mein­schaft den Son­der­ei­gen­tü­mer vor Scha­den zu bewah­ren und auch Schä­den an des­sen Son­der­ei­gen­tum zu erset­zen. Bei­spiels­wei­se wird Scha­den ersetzt, der dem Son­der­ei­gen­tü­mer im Vor­feld und bei der Durch­füh­rung von Instand­hal­tungs­maß­nah­men von Gemein­schafts­ei­gen­tum an sei­nem Son­der­ei­gen­tum ent­steht 6. Dabei han­delt es sich um einen ver­schul­dens­un­ab­hän­gi­gen, auf­op­fe­rungs­ähn­li­chen Gedan­ken, wie er ähn­lich dem nach­bar­recht­li­chen Aus­gleichs­an­spruch ent­spre­chend § 906 Abs. 2 BGB zugrun­de­liegt 7. Der Anspruch umfasst sowohl unmit­tel­ba­re Sub­stanz­schä­den am Son­der­ei­gen­tum und an sons­ti­gen pri­va­ten Gegen­stän­de des betrof­fe­nen Eigen­tü­mers als auch adäquat ver­ur­sach­te Ver­mö­gens­fol­ge­schä­den. Nach dem Telos der Norm sind auch Schä­den erfasst, die durch stär­ke­re Ein­grif­fe als das blo­ße Betre­ten oder Benut­zen ent­ste­hen, etwa die teil­wei­se Zer­stö­rung von Son­der­ei­gen­tum, inso­fern geht die Bedeu­tung der Norm über ihren gefass­ten Wort­laut hin­aus 8. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ist ver­pflich­tet, das Son­der­ei­gen­tum nach der Maß­nah­me in den vor­he­ri­gen Zustand zurück­zu­ver­set­zen, sofern dies tech­nisch mög­lich ist. Auf den Ein­wand der finan­zi­el­len Unzu­mut­bar­keit kann sich die Gemein­schaft dabei aller­dings nur in Extrem­fäl­len beru­fen 9. Die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft hat dabei auch grund­sätz­lich Ersatz für sol­che Schä­den zu leis­ten, die ent­stan­den sind, weil der betrof­fe­ne Eigen­tü­mer das Son­der­ei­gen­tum nach der Begrün­dung der Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge umge­stal­tet hat 10.

In zeit­li­cher Hin­sicht sind bereits theo­re­tisch mög­li­che, zukünf­tig even­tu­ell ein­tre­ten­de Nach­tei­le zwar grund­sätz­lich nicht aus­rei­chend 11. Doch kön­nen kon­kre­te, begrün­de­te Befürch­tun­gen bereits unmit­tel­bar zu einer Wert­min­de­rung füh­ren und damit einen Nach­teil bedeu­ten 12.

Mit der Aus­ta­rie­rung von gegen­sei­ti­ger Dul­dung und Rück­sicht­nah­me regelt § 14 WEG die gol­de­ne Regel für das Zusam­men­le­ben aller Men­schen 13. Es ist die rich­ti­ge Abwä­gung zu fin­den und dazu auf bei­den Sei­ten zu gewich­ten, wie Vor- und Nach­tei­le in Aus­gleich gebracht wer­den kön­nen. Aus oben genann­ten Prin­zi­pi­en lässt sich ablei­ten, dass ein erheb­li­cher Nach­teil jede nicht ganz gering­fü­gi­ge Beein­träch­ti­gung ist. Die Fra­ge der Erheb­lich­keit des Nach­teils ist dabei eine Fra­ge, die einer Inter­es­sen­ab­wä­gung im Ein­zel­fall unter Berück­sich­ti­gung der recht­li­chen und ört­li­chen Beson­der­hei­ten der betrof­fe­nen Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge sowie der wirt­schaft­li­chen Inter­es­sen zugäng­lich ist. Sub­jek­ti­ve Emp­find­lich­kei­ten haben dabei außer Betracht zu blei­ben, so Jen­ni­ßen-Hogen­schürz a.a.O. Rz. 4 wei­ter. Dabei bedeu­tet Erheb­lich­keit, dass der Nach­teil für die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer über das bei einem geord­ne­ten Zusam­men­le­ben unver­meid­li­che Maß hin­aus belas­tet wird oder die ein ver­stän­di­ger Durch­schnitts­ei­gen­tü­mer nach der Ver­kehrs­an­schau­ung in der ent­spre­chen­den Lage ver­ständ­li­cher­wei­se als beein­träch­ti­gend emp­fin­det 14, wobei die Gren­zen flie­ßend sind 15. Die Fra­ge der zuläs­si­gen Nut­zung kann auch durch einen Ver­gleich bei typi­sie­ren­der Betrach­tung beant­wor­tet wer­den 16, dahin­ge­hend, dass die ver­ein­bar­te und tat­säch­li­che Nut­zung ver­gli­chen wer­den mit der jeweils zu erwar­ten­den Beein­träch­ti­gung. Nach ober­ge­richt­li­cher Recht­spre­chung, vgl. Jen­ni­ßen-Hogen­schürz a.a.O. kön­nen tech­ni­sche Vor­schrif­ten und die Vor­schrif­ten des Nach­bar­rechts sowie des öffent­li­chen Rechts her­an­ge­zo­gen wer­den, wobei der ein­zu­hal­ten­de tech­ni­sche Stan­dard sich regel­mä­ßig nach dem Zeit­punkt des Umbaus bestim­me 17.

Dabei ist aber fest­zu­hal­ten, dass die­ses Maß nicht allein objek­tiv-gesetz­lich fixiert wird, son­dern dass von die­sem Min­dest­stan­dard durch Ver­ein­ba­run­gen durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft im Sin­ne des § 15 Abs. 1 WEG abge­wi­chen wer­den und dies durch Eigen­tü­mer­be­schlüs­se im Sin­ne des 15 Abs. 2 WEG kon­kre­ti­siert wer­den kann 18. Bezüg­lich der Dul­dungs­pflicht und dem Betre­tungs­recht aus § 14 Nr. 3 und 4, ist Jen­ni­ßen-Hogen­schürz 19 der Ansicht, dass der Scha­dens­er­satz sich nach den all­ge­mei­nen Regeln der § 249 ff BGB rich­te, der geleis­tet wer­den müss­te, wenn zwar der Son­der­ei­gen­tü­mer Maß­nah­men dul­den, aber jeden­falls nicht die Schä­den tra­gen müss­ten. Dabei sind jedoch Gren­zen gesetzt. Ein Eigen­tü­mer­be­schluss, der die Höhe der Ent­schä­di­gung der betrof­fe­nen Son­der­ei­gen­tü­mer pau­schal fest­le­ge sei anfecht­bar und man­gels Beschluss­kom­pe­tenz nich­tig 20. Dem­ge­gen­über kön­ne die Gemein­schaft dem Ersatz­an­spruch aller­dings ent­ge­gen­hal­ten, der betrof­fe­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer habe die Sanie­rung selbst durch unzu­läs­si­ge Bau­maß­nah­men erfor­der­lich gemacht und habe für die Kos­ten daher gemäß § 280 Abs. 1 BGB selbst ein­zu­ste­hen 21.

Im vor­lie­gen­den Fall ist der Beschluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft nicht mehr von die­sem gelas­se­nen Frei­raum gedeckt. Sie macht von ihrem Ermes­sens­spiel­raum kei­nen Gebrauch und will sämt­li­che Mehr­kos­ten auf die Son­der­ei­gen­tü­mer aus­nahms­los über­tra­gen sehen.

Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft war der Ansicht, und dar­über ent­spann sich die Dis­kus­si­on zwi­schen den Par­tei­en schrift­sätz­lich wie auch in der münd­li­chen Ver­hand­lung, ob die Ver­än­de­rung der Plat­ten zustim­mungs­be­dürf­tig war oder nicht. , Dazu wäre dann zunächst zu klä­ren, ob es sich um eine bau­li­che Ver­än­de­rung han­del­te, ob die Tei­lungs­er­klä­rung bestimm­te Maß­re­geln dazu getrof­fen hat mit ent­spre­chen­den Ergeb­nis­ses oder wie die Ände­rung ins­ge­samt zu bewer­ten wäre. Das Kri­te­ri­um der Zustim­mungs­be­dürf­tig­keit ist aber nach obi­gen Grund­sät­zen nicht das ent­schei­den­de. Eine Ent­schei­dung nach dem Alles-oder-Nichts-Prin­zip wider­sprä­che den oben genann­ten Grund­sät­zen des § 14 WEG und wäre kei­ne „gol­de­ne Regel“ des Zusam­men­le­bens. Denn es besteht bezüg­lich § 14 WEG Einig­keit, dass eine gewis­se Schwel­len­gren­ze über­schrit­ten wer­den muss, um eine nicht mehr hin­zu­neh­men­de Beein­träch­ti­gung anzu­neh­men. Wenn man aber schon davon aus­geht, dass es einen gewis­sen Schwel­len­wert etwa im Sin­ne eines Baga­tell­wer­tes oder auch einer ande­ren Erheb­lich­keits­schwel­le gibt, so gesteht man im Gedan­ken­gang und auch im Ergeb­nis zu, dass es um ein Abwä­gen von Inter­es­sen geht. Ande­ren­falls müss­te bei­spiels­wei­se, bei einer ange­nom­me­nen Erheb­lich­keits­schwel­le von 10%, bei einer Über­schrei­tung von 10,1% der Son­der­ei­gen­tü­mer alles bezah­len, bei exakt 10% aber gar nichts. Erst nicht mehr hin­nehm­ba­re Über­schrei­tun­gen sind ab dem Maß der Nicht­hin­nehm­bar­keit und nicht schon im Gan­zen aus­zu­schei­den.

Es kommt nach obi­gen Grund­sät­zen also nicht dar­auf an, ob es sich um eine bau­li­che Maß­nah­me han­del­te, ob die­se von der Tei­lungs­an­ord­nung abge­deckt war oder ob die­se zustim­mungs­be­dürf­tig war. Denn obi­ge Wer­tung regelt zwar, wel­che Maß­nah­men zustim­mungs­be­dürf­tig sind und wel­che nicht, sie regelt aber auch Sach­ver­hal­te dar­über hin­aus. Wür­de ein Son­der­ei­gen­tü­mer eine Ände­rung vor­neh­men, die zwar unzwei­fel­haft kei­ne zustim­mungs­be­dürf­ti­ge Ände­rung ist, bei­spiels­wei­se in dem er einen berühm­ten Künst­ler sei­ne Innen­wän­de ver­zie­ren lässt, wis­send, dass die­se Wand regel­mä­ßig durch War­tung beschä­digt wird, so woll­te man der Gemein­schaft die Wie­der­her­stel­lungs­kos­ten des Wer­kes bei einer gemein­schaft­li­chen Reno­vie­rung nicht auf­bür­den wol­len. Allein auf die Zustim­mungs­be­dürf­tig­keit abzu­stel­len, sprän­ge zu kurz. Damit kommt es auch nicht dar­auf an, ob die Ände­rung eine opti­sche Beein­träch­ti­gung dar­stellt. Denn die Gemein­schaft will gera­de nicht gegen die Ände­rung als sol­che vor­ge­hen, son­dern auf die durch sie ver­ur­sach­te Kos­ten­fol­ge. Es wäre wider­sprüch­li­ches Ver­hal­ten, zunächst die ersicht­li­che Ände­rung zu dul­den und dann bei auf­tau­chen­den Kos­ten, die­se abzu­leh­nen mit dem Argu­ment, dass die Ände­rung optisch beein­träch­ti­gend wäre. Umge­kehrt müss­te sonst bei Maß­nah­men, die ansons­ten Zustim­mungs­wür­dig sind, die Zustim­mung ver­wehrt wer­den, bloß weil sie in der Fol­ge mög­li­cher­wei­se erhöh­te Kos­ten ver­ur­sa­chen. Es erscheint sach­ge­rech­ter, die Zustim­mung zu ertei­len, wenn der Son­der­ei­gen­tü­mer aber von einem Grund­maß abge­se­hen die Mehr­kos­ten über­nimmt. Damit wäre sei­nem Selbst­ver­wirk­li­chungs­in­ter­es­se wei­test­mög­lich gedient, ohne die Gemein­schaft finan­zi­ell über­mä­ßig dadurch zu belas­ten.

Oben genann­ten Grund­sät­zen fol­gend, dass erst über­mä­ßi­ge Beein­träch­ti­gun­gen die Gemein­schaft nicht mehr zu dul­den braucht, ist dann viel­mehr die Fra­ge zu stel­len, wo die Kap­pungs­gren­ze ein­zu­zie­hen ist. Dabei ist dem Gedan­ken 22, dass die Gemein­schaft auch sehr hohen Auf­wand und Kos­ten auf sich neh­men muss, wenn sie Son­der­ei­gen­tum bei einer Reno­vie­rung zer­stört, ent­ge­gen­zu­hal­ten, dass dies rich­tig ist, aber nicht zur von der Klä­ger­sei­te inten­dier­ten Fol­ge erwächst, dass dies stets der Fall ist. Denn der zitier­te Fall lag ent­schei­dend anders als der hie­si­ge: So ist es ein wesent­li­cher Unter­schied, ob eine nach­träg­li­che Auf­bür­dung von Kos­ten durch eige­nen Luxus auf Ande­re statt­fin­det oder ob von vorn­her­ein das Son­der­ei­gen­tum unver­än­dert in der kos­ten­aus­lö­sen­den Wei­se Bestand hat­te. In letz­te­rem Fall nahm die poten­ti­el­len Kos­ten jeder Mit­ei­gen­tü­mer von vor­ne her­ein in Kauf. Wenn im ange­führ­ten Bei­spiels­fall eine Woh­nung mit anti­ken Flie­sen ursprüng­lich aus­ge­stat­tet war, so wuss­te jeder oder konn­te dies jeden­falls wis­sen, dass eine Reno­vie­rung zu kon­se­quen­ten Kos­ten führt. Eine Über­tra­gung von per­sön­lich ver­ur­sach­ten Kos­ten auf die Gemein­schaft fand dann nicht statt, son­dern es ver­wirk­lich­te sich das anfäng­lich gesetz­te Risi­ko. Anders liegt der hie­si­ge Fall, in dem nach­träg­lich, ein­sei­tig Kos­ten der Gemein­schaft durch einen Son­der­ei­gen­tü­mer erhöht wer­den. Es ist dann sach­ge­recht, dem Son­der­ei­gen­tü­mer die­se Ände­rung nicht zu ver­sa­gen, ihn in sei­nem Selbst­ver­wirk­li­chungs­recht nicht ein­zu­gren­zen, aber Fol­ge­schä­den und ‑kos­ten aber von ihm selbst tra­gen zu las­sen, jeden­falls soweit die­se über eine gewis­se Schwel­le hin­aus rei­chen, die noch von den Ande­ren akzep­tiert wer­den müss­te. Eine sol­che Gren­ze ist nach oben genann­ten Grund­sät­zen not­wen­dig, denn eine gewis­se Ände­rung müss­te noch tole­riert wer­den von der Gemein­schaft und gewis­se Mehr­kos­ten dar­aus getra­gen wer­den. Rich­ti­ge Bezugs­grö­ße zur Bestim­mung, in wel­cher Höhe die Mehr­kos­ten zu tra­gen sind, ist dabei nicht der Mehr­kos­ten­be­trag son­dern die Grund­kos­ten; also die Kos­ten, die ange­fal­len wären, hät­te es kei­ne Ände­rung gege­ben. Denn der zu tra­gen­de Mehr­kos­ten­teil muss sich an dem bemes­sen las­sen, was die Gemein­schaft grund­sätz­lich schon trägt und nicht dar­an, was der Ein­zel­ne ver­ur­sacht. Dies gilt führt bei allen denk­ba­ren Ver­hält­nis­sen von Grund- und Mehr­kos­ten zuein­an­der zu stim­mi­gen Ergeb­nis­sen.

Die Gren­zen für den Teil, den die Eigen­tums­ge­mein­schaft noch über­neh­men muss, sind grund­sätz­lich nied­rig zu legen. Dies folgt aus der gesetz­li­chen Wer­tung 23. Denn nach der Wer­tung des § 14 Nr. 1 WEG sind nur Nach­tei­le durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft zu akzep­tie­ren, die über das unver­meid­li­che Maß für das geord­ne­te Zusam­men­le­ben hin­aus­ge­hen. Zu fra­gen ist also, wie bei einer erzwun­ge­nen Plat­ten­aus­wechs­lung, weil etwa, der bis­he­ri­ge Ter­ras­sen­be­lag beschä­digt und aus­ge­tauscht wor­den wäre Fol­ge­mehr­kos­ten unver­meid­bar gewe­sen wären. Es kann im Maße der all­ge­mei­nen Teue­rungs­ra­te und über eini­ge Jah­re hin­weg ange­nom­men wer­den, dass eine Erhö­hung von Fol­ge­kos­ten von etwa 20% wie ten­oriert noch als ange­mes­sen ist. Denn eine Erneue­rung wird oft die Fol­ge­kos­ten schon aus die­sen Grün­den erhö­hen. Wei­ter ist eine nied­ri­ge Schwel­le nicht schon bei 5 oder 10% anzu­sie­deln, es han­del­te sich dann um eine rei­ne Baga­tell­gren­ze. Aller­dings hat eine nied­ri­ge Schwel­le auch deut­lich unter 50% zu lie­gen, denn 50% wür­den eine hälf­ti­ge Tei­lung des gesetz­ten Risi­kos bedeu­ten. Eine nied­ri­ge Schwel­le muss sich also im Bereich knapp ober­halb von 10% und deut­lich unter 50% bewe­gen.

Die getrof­fe­ne Rege­lung war auf­zu­he­ben, da sie sich nicht im Bereich der mög­li­chen Gren­zen beweg­te. Zwar kann nach oben genann­ten Nach­wei­sen die Gemein­schaft sel­ber eine Rege­lung tref­fen, wie weit durch die Gemein­schaft Mehr­kos­ten­ver­ur­sa­chung gedul­det wer­den muss oder nicht. Davon wur­de jedoch durch eine Rege­lung, die alle Mehr­kos­ten auf den Son­der­ei­gen­tü­mer über­la­gert, ent­ge­gen der Wer­tung des § 14 WEG unzu­läs­sig Gebrauch gemacht und ohne Aus­übung des Ermes­sens. Jeden­falls eine sol­che Rege­lung könn­te grund­sätz­lich nur für die Zukunft und nicht für bereits in ihrer fak­ti­schen Anla­ge abge­schlos­se­ne Fäl­le getrof­fen wer­den. Denn sonst wür­de der Ein­zel­ne über­ra­schend beschwert. Daher kann der Beschluss nicht mit dem Ver­ständ­nis gehal­ten wer­den, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft zuläs­sig eine Baga­tell­gren­ze ein­ge­führt hat und die­se eben mit Null fest­ge­setzt hat, wonach kei­ner­lei Mehr­kos­ten durch die Gemein­schaft zu über­neh­men sind. Viel­mehr war an die­ser Stel­le eine not­falls gericht­li­che Wer­tung zu tre­ten.

Danach war Raum nach oben genann­ter Wer­tung eine eige­ne rich­ter­li­che Fest­set­zung zu tref­fen in ten­orier­ter Wei­se, nach­dem die Par­tei­en sich nicht in der Lage sahen auch nicht im gericht­lich unter­stütz­ten Ver­gleichs­we­ge hier eine eige­ne Ent­schei­dung zu tref­fen.

Da sich die gericht­lich getrof­fe­ne Rege­lung dann ohne­hin im Bereich des Gesetz­li­chen Rah­mens bewegt, regelt sie auch nicht unzu­läs­sig einen in der Ver­gan­gen­heit lie­gen­den Fall, son­dern kon­kre­ti­siert nur klar­stel­lend die bereits vor­han­de­ne gesetz­li­che Wer­tung. Eine Ände­rung zu Las­ten der Son­der­ei­gen­tü­me­rin liegt dann nicht vor.

Der Ein­wand, es lie­ge eine pau­scha­le Über­tra­gung bzgl. jeder Grö­ßen­über­schrei­tung vor, ver­fängt nicht. Denn durch die Quo­ten­re­ge­lung wur­de eine Höhen­be­gren­zung zuge­spro­chen. Dass die­se Rege­lung grund­sätz­lich und bei jeder Plat­ten­grö­ßen­än­de­rung gilt, ist dage­gen nicht feh­ler­haft, denn maß­geb­lich sind allein die ent­ste­hen­den Kos­ten. Gering­fü­gi­ge Plat­ten­grö­ßen­än­de­run­gen füh­ren – rich­ti­ger­wei­se – nicht zu einer Kos­ten­über­tra­gung, wenn sie nur gering­fü­gi­ge Mehr­kos­ten von allen­falls 20% ver­ur­sa­chen. Bezüg­lich des Ein­wands, dass fak­tisch kei­ne höhe­ren Kos­ten ent­ste­hen, gilt dies ent­spre­chend. Dann fin­det eben­falls kei­ne Kos­ten­über­tra­gung statt.

Amts­ge­richt Stutt­gart, Urteil vom 22. März 2011 – 62 C 6646/​10

  1. vgl. Bär­mann-Klein, § 14 WEG Rn. 1[]
  2. so OLG Zwei­brü­cken vom 02.02.2000 – 3 W 12/​00, NZM 2000, 623, ZMR 2000, 703, NJW-RR 2000, 893; vgl. Nie­den­führ-Küm­mel a.a.O.[]
  3. vgl. Nie­den­führ-Küm­mel a.a.O.[][]
  4. sie­he Nie­den­führ-Küm­mel a.a.O.; vgl. auch BGH NJW 1992, 979[]
  5. KG vom 28.11.1990 – 24 W 5299/​9, WuM 1991, 128; Nie­den­führ-Küm­mel, § 14 WEG Rz. 7[]
  6. so OLG Frank­furt vom 17.01.2006 – 20 W 362/​04, ZMR 2006, 625[]
  7. so BGH IV ZR 226/​01, NJW 2003, 826, NZM 2003, 197[]
  8. vgl. OLG Ham­burg2 Wx 32/​02, ZMR 2003, 131[]
  9. so Nie­den­führ-Küm­mel a.a.O., Rz. 52 bei­spiel­haft aus­füh­rend, dass bei einer unver­meid­ba­ren Zer­stö­rung von Flie­sen führt dies dazu, dass vor­ab Mus­ter­ab­drucke genom­men wer­den müs­sen, um die Flie­sen ori­gi­nal getreu zu repro­du­zie­ren[]
  10. Nie­den­führ-Küm­mel a.a.O., das Bei­spiel der nach­träg­li­chen Ver­klei­dung von Ver­sor­gungs­lei­tun­gen nen­nend[]
  11. so Jen­ni­ßen-Hogen­schürz a.a.O. Rz. 3 m.w.N.[]
  12. vgl. Jen­ni­ßen-Hogen­schürz a.a.O. m.w.N.[]
  13. so Jen­ni­ßen-Hogen­schürz, § 14 Rz. 2 m.w.N.[]
  14. so Bär­mann-Klein, § 14 Rn. 11[]
  15. so Bärmann/​Pick § 14 Rn. 7[]
  16. vgl. Jen­ni­ßen-Hogen­schürz, a.a.O., aber auch eben­da § 15 Rz. 19g ff.[]
  17. vgl. die umfang­rei­chen Recht­spre­chungs­nach­wei­se bei Jen­ni­ßen-Hogen­schürz, a.a.O., Rz. 4[]
  18. vgl. Jen­ni­ßen-Hogen­schürz § 14 WEG, Rz. 5, § 15 Rz. 4 ff und Rz. 12 ff m.w.N.[]
  19. Jen­ni­ßen-Hogen­schürz, § 14 Rz. 27[]
  20. so Jen­ni­ßen-Hogen­schürz, a.a.O. m.w.N.[]
  21. vgl. Jen­ni­ßen-Hogen­schürz, § 14 WEG Rz. 27 m.w.N.[]
  22. Ver­weis auf Nie­den­führ-Küm­mel, § 14 WEG Rz. 52[]
  23. vgl. auch Nie­den­führ-Küm­mel § 14 WEG Rz. 2, Bärmann/​Pick § 14 Rn. 7[]