Miet­rück­stän­de, Kün­di­gung – und der ver­spä­te­te Aus­gleich durch die Sozi­al­kas­se

Dem für einen Miet­zah­lungs­ver­zug des Mie­ters gemäß § 286 Abs. 4 BGB erfor­der­li­chen Ver­tre­ten­müs­sen steht nicht ent­ge­gen, dass er, um die Mie­te ent­rich­ten zu kön­nen, auf Sozi­al­leis­tun­gen einer öffent­li­chen Stel­le ange­wie­sen ist und die­se Leis­tun­gen recht­zei­tig bean­tragt hat.

Miet­rück­stän­de, Kün­di­gung – und der ver­spä­te­te Aus­gleich durch die Sozi­al­kas­se

Kün­digt der Ver­mie­ter in solch einem Fall gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB aus wich­ti­gem Grund, fin­det eine Berück­sich­ti­gung von per­sön­li­chen Umstän­den und Zumut­bar­keits­er­wä­gun­gen grund­sätz­lich nicht statt. Viel­mehr sind die nach die­ser Vor­schrift allein auf den Umstand des Zah­lungs­ver­zugs abstel­len­den Kün­di­gungs­grün­de vom Gesetz­ge­ber so kon­zi­piert wor­den, dass bei Erfül­lung der tat­be­stand­li­chenn Vor­aus­set­zun­gen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB bereits ein wich­ti­ger Grund zur frist­lo­sen Kün­di­gung gege­ben ist und die in § 543 Abs. 1 BGB genann­ten Abwä­gungs­vor­aus­set­zun­gen nicht noch zusätz­lich erfüllt sein müs­sen 1.

Im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall ist das Miet­ver­hält­nis der Par­tei­en durch die Kün­di­gung des Ver­mie­ters wirk­sam been­det wor­den, da der Mie­ter zum Kün­di­gungs­zeit­punkt mit der Ent­rich­tung der Mie­te (§ 535 Abs. 2 BGB) für ins­ge­samt sechs Mona­te in Ver­zug war, so dass ein für die aus­ge­spro­che­ne frist­lo­se Kün­di­gung erfor­der­li­cher wich­ti­ger Grund im Sin­ne von § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB vor­ge­le­gen hat.

Dass der Mie­ter, um die Mie­te ent­rich­ten zu kön­nen, auf Sozi­al­leis­tun­gen einer öffent­li­chen Stel­le ange­wie­sen war und die­se Leis­tun­gen recht­zei­tig bean­tragt hat­te, ändert an dem – neben den hier gege­be­nen Vor­aus­set­zun­gen des § 286 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB für einen Ver­zugs­ein­tritt erfor­der­li­chen – Ver­tre­ten­müs­sen (§ 286 Abs. 4 BGB) eben­so wenig etwas wie der Umstand, dass der zustän­di­ge Trä­ger der Sozi­al­hil­fe nach Kün­di­gungs­aus­spruch zur Über­nah­me der Miet­schul­den ver­pflich­tet wor­den ist.

Zur Ver­ant­wort­lich­keit des Schuld­ners und damit auch zu der von § 286 Abs. 4 BGB gefor­der­ten Zurech­nung einer Nicht­leis­tung trotz Fäl­lig­keit sieht § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB vor, dass der Schuld­ner Vor­satz und Fahr­läs­sig­keit zu ver­tre­ten hat, wenn eine stren­ge­re oder mil­de­re Haf­tung weder bestimmt noch aus dem sons­ti­gen Inhalt des Schuld­ver­hält­nis­ses, ins­be­son­de­re aus der Über­nah­me einer Garan­tie oder eines Beschaf­fungs­ri­si­kos, zu ent­neh­men ist. Eine sol­che stren­ge­re Haf­tung besteht aber nach all­ge­mei­ner Auf­fas­sung bei Geld­schul­den. Danach befreit eine Leis­tungs­un­fä­hig­keit auf­grund wirt­schaft­li­cher Schwie­rig­kei­ten, um die es hier geht, den Schuld­ner auch dann nicht von den Fol­gen des Aus­blei­bens der (recht­zei­ti­gen) Leis­tung, wenn sie auf unver­schul­de­ter Ursa­che beruht. Viel­mehr hat jeder­mann nach dem Prin­zip der unbe­schränk­ten Ver­mö­gens­haf­tung, das § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB genau­so zugrun­de liegt wie der Vor­gän­ger­re­ge­lung des § 279 BGB aF und das im Übri­gen auch aus dem gel­ten­den Zwangs­voll­stre­ckungs- und Insol­venz­recht abzu­lei­ten ist, ohne Rück­sicht auf ein Ver­schul­den für sei­ne finan­zi­el­le Leis­tungs­fä­hig­keit ein­zu­ste­hen 2.

Die­ses Ver­ständ­nis des Ver­tre­ten­müs­sens im Fal­le man­geln­der finan­zi­el­ler Leis­tungs­fä­hig­keit gilt auch für Miet­zah­lungs­pflich­ten und die bei Aus­blei­ben der Mie­te bestehen­den Kün­di­gungs­mög­lich­kei­ten des Ver­mie­ters aus wich­ti­gem Grund nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB 3. Soweit in der Instanz­recht­spre­chung teil­wei­se die Auf­fas­sung ver­tre­ten oder jeden­falls erwo­gen wird, ein Mie­ter, der Sozi­al­leis­tun­gen einer öffent­li­chen Stel­le bezie­he, genü­ge sei­nen Pflich­ten zur Beschaf­fung der zur Ent­rich­tung der Mie­te benö­tig­ten Geld­mit­tel bereits dann, wenn er alles ihm Oblie­gen­de und Zumut­ba­re getan habe, um die öffent­li­che Stel­le zur pünkt­li­chen Zah­lung der für sei­ne Unter­kunft geschul­de­ten Mie­te zu ver­an­las­sen 4, trifft dies nicht zu.

Zwar braucht sich – wie der Bun­des­ge­richts­hof klar­ge­stellt hat – ein hil­fe­be­dürf­ti­ger Woh­nungs­mie­ter die Säum­nis einer öffent­li­chen Stel­le, die die Kos­ten sei­ner Unter­kunft zu über­neh­men hat, nicht gemäß § 278 BGB als eige­nes Ver­schul­den zurech­nen zu las­sen. Denn eine Behör­de, die im Rah­men der Daseins­vor­sor­ge staat­li­che Trans­fer­leis­tun­gen an einen Bür­ger erbringt, ist hier­bei nicht Erfül­lungs­ge­hil­fe des Mie­ters zur Erfül­lung sei­ner Zah­lungs­ver­pflich­tun­gen gegen­über sei­nem Ver­mie­ter 5. Das ändert ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Revi­si­on aber nichts dar­an, dass der Mie­ter ver­schul­dens­un­ab­hän­gig für sei­ne finan­zi­el­le Leis­tungs­fä­hig­keit ein­zu­ste­hen hat.

Dem­entspre­chend sind auch die nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB allein auf den Umstand des Zah­lungs­ver­zugs abstel­len­den Kün­di­gungs­grün­de vom Gesetz­ge­ber so kon­zi­piert wor­den, dass sie – anders als § 543 Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB 6 – eine Berück­sich­ti­gung von per­sön­li­chen Umstän­den und Zumut­bar­keits­er­wä­gun­gen grund­sätz­lich nicht zulas­sen 7. Viel­mehr ist danach bei Vor­lie­gen der Tat­be­stän­de des § 543 Abs. 2 BGB allein aus die­sem Grund eine außer­or­dent­li­che frist­lo­se Kün­di­gung mög­lich, ohne dass die in § 543 Abs. 1 BGB genann­ten Abwä­gungs­vor­aus­set­zun­gen noch zusätz­lich erfüllt sein müs­sen. Denn nach der Geset­zes­sys­te­ma­tik und den ihr zugrun­de lie­gen­den gesetz­ge­be­ri­schen Wer­tun­gen han­delt es sich bei den in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB auf­ge­führ­ten, die (objek­ti­ve) Ver­let­zung bestimm­ter miet­recht­li­cher (Kardinal)Pflichten von erheb­li­chem Gewicht betref­fen­den Kün­di­gungs­grün­den um gesetz­lich typi­sier­te Fäl­le der Unzu­mut­bar­keit einer wei­te­ren Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses. Soweit deren tat­be­stand­li­che Vor­aus­set­zun­gen erfüllt sind, ist danach grund­sätz­lich auch ein wich­ti­ger Grund im Sin­ne von § 543 Abs. 1 BGB zur frist­lo­sen Kün­di­gung gege­ben 8.

Gegen­läu­fi­ge Wer­tungs­kri­te­ri­en, die eine abwei­chen­de recht­li­che Beur­tei­lung der auf­grund man­geln­der finan­zi­el­ler Leis­tungs­fä­hig­keit des Mie­ters und sei­nem Ange­wie­sen­sein auf öffent­li­che Sozi­al­leis­tun­gen aus­ge­blie­be­nen Miet­zah­lun­gen und einer hier­auf gestütz­ten Kün­di­gung tra­gen könn­ten, sieht der Bun­des­ge­richts­hof hier nicht. Ins­be­son­de­re steht der Umstand, dass der Mie­ter bei dem für ihn zustän­di­gen Sozi­al­hil­fe­trä­ger recht­zei­tig die Über­nah­me sei­ner Woh­nungs­kos­ten bean­tragt und die­ser die Über­nah­me zunächst zu Unrecht ver­wei­gert hat­te, einer Wirk­sam­keit der Kün­di­gung des Ver­mie­ters nicht ent­ge­gen.

Der Gesetz­ge­ber, der es seit lan­gem als eine in der Sozi­al­staats­ver­pflich­tung des Art.20 Abs. 1 GG ange­leg­te Auf­ga­be begreift, den ver­trags­treu­en Mie­ter vor will­kür­li­chen bezie­hungs­wei­se vor nicht von berech­tig­ten Inter­es­sen des Ver­mie­ters getra­ge­nen Kün­di­gun­gen und damit dem Ver­lust sei­ner Woh­nung zu schüt­zen 9, hat die in Rede ste­hen­de Pro­blem­la­ge gese­hen, sie jedoch nicht dadurch zu berei­ni­gen ver­sucht, dass er – abwei­chend von den sonst gel­ten­den recht­li­chen Maß­stä­ben – die Anfor­de­run­gen an die Leis­tungs­pflich­ten des Mie­ters und ein Ver­tre­ten­müs­sen von Miet­zah­lungs­rück­stän­den zu Las­ten des Ver­mie­ters her­ab­ge­setzt und dadurch die Kün­di­gungs­vor­aus­set­zun­gen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB ver­än­dert hat. Er hat dem Inter­es­se des durch einen erheb­li­chen Miet­rück­stand ver­trags­un­treu gewor­de­nen Mie­ters an einem Erhalt der gemie­te­ten Woh­nung viel­mehr dadurch Rech­nung getra­gen, dass er ihm – aller­dings vor­ran­gig zum Zwe­cke der im all­ge­mei­nen Inter­es­se lie­gen­den Ver­mei­dung von Obdach­lo­sig­keit – durch § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB genau­so wie zuvor schon durch § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF die Mög­lich­keit zur ein­ma­li­gen Nach­ho­lung rück­stän­di­ger Miet­zah­lun­gen inner­halb von zwei Jah­ren ein­ge­räumt hat, um bei deren Ein­hal­tung eine auf den ein­ge­tre­te­nen Miet­zah­lungs­ver­zug gestütz­te Kün­di­gung unwirk­sam wer­den zu las­sen 10.

Zugleich hat der Gesetz­ge­ber es bei Ver­fol­gung die­ses Ziels genü­gen las­sen, dass eine Befrie­di­gung des Ver­mie­ters nicht sofort, wie in § 535 Abs. 2, § 556b Abs. 1 BGB vor­ge­se­hen, durch Ent­rich­tung der bis dahin fäl­li­gen Mie­te oder Ent­schä­di­gung, son­dern durch Vor­la­ge der ent­spre­chen­den Ver­pflich­tungs­er­klä­rung einer öffent­li­chen Stel­le erfolgt 11. Auf­grund der Erkennt­nis, dass sich die ursprüng­lich vor­ge­se­he­ne Nach­ho­lungs­frist von einem Monat für die Sozi­al­hil­fe­be­hör­den häu­fig als zu kurz erwie­sen hat, hat er, um die­sen Behör­den ein auf die Ver­mei­dung von Obdach­lo­sig­keit finan­zi­ell schwa­cher Mie­ter gerich­te­tes Tätig­wer­den zu erleich­tern, bei Schaf­fung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB schließ­lich die Schon­frist für die Nach­ho­lung der Zah­lung der rück­stän­di­gen Mie­te und der fäl­li­gen Nut­zungs­ent­schä­di­gung oder der Vor­la­ge einer ent­spre­chen­den Ver­pflich­tungs­er­klä­rung um einen Monat auf zwei Mona­te ver­län­gert 12.

Durch die­se Son­der­re­ge­lung 13 hat der Gesetz­ge­ber – aller­dings abschlie­ßend – im all­ge­mei­nen Inter­es­se zugleich auch dem Anlie­gen eines leis­tungs­un­fä­hi­gen Mie­ters, eine auf einen erheb­li­chen Miet­zah­lungs­ver­zug gestütz­te frist­lo­se Kün­di­gung des Ver­mie­ters nach­träg­lich unge­sche­hen zu machen und ihm so die gemie­te­te Woh­nung zu erhal­ten, Rech­nung getra­gen 14. Die dem Mie­ter auf die­se Wei­se kraft Geset­zes ein­ma­lig ein­ge­räum­te Nach­frist zur Beschaf­fung der zur Miet­zah­lung erfor­der­li­chen Mit­tel, zumin­dest aber zur Her­bei­füh­rung der erfor­der­li­chen Ver­pflich­tungs­er­klä­rung, kann ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Revi­si­on des­halb nicht dahin erwei­tert wer­den, dass über den ein­deu­ti­gen Geset­zes­wort­laut hin­aus bereits die Bean­tra­gung der zur Erbrin­gung der Miet­zah­lun­gen erfor­der­li­chen öffent­li­chen Mit­tel genü­gen soll. Denn die damit ver­bun­de­ne Unge­wiss­heit, den Gebrauch der Miet­sa­che wei­ter­hin gewäh­ren zu müs­sen, ohne als Gegen­leis­tung zumin­dest die Sicher­heit einer Beglei­chung der bis dahin fäl­li­gen Miet­rück­stän­de zu haben, hat der Gesetz­ge­ber dem Ver­mie­ter über den zwei­mo­na­ti­gen Schon­fris­t­zeit­raum hin­aus gera­de nicht mehr auf­bür­den wol­len.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 4. Febru­ar 2015 – VIII ZR 175/​14

  1. Abgren­zung zum BGH, Urteil vom 21.10.2009 – VIII ZR 64/​09, NJW 2009, 3781 Rn. 26[]
  2. BGH, Urtei­le vom 28.02.1989 – IX ZR 130/​88, BGHZ 107, 92, 102 mwN; vom 11.12 2001 – VI ZR 350/​00, WM 2002, 347 unter – II 3 b; vom 15.03.2002 – V ZR 396/​00, BGHZ 150, 187, 194; eben­so auch BT-Drs. 14/​6040, S. 132[]
  3. BGH, Urteil vom 16.02.2005 – VIII ZR 6/​04, NZM 2005, 334 unter – II 2 d cc; Staudinger/​Emmerich, BGB, Neubearb.2014, § 543 Rn. 56a; Schmidt-Fut­te­rer/Blank, Miet­recht, 11. Aufl., § 543 BGB Rn. 96 f.; Wiek, WuM 2010, 204, 205; jeweils mwN[]
  4. LG Bonn, Beschluss vom 10.11.2011 – 6 T 198/​11 5; Urteil vom 06.11.2014 – 6 S 154/​14 15; LG Wies­ba­den, WuM 2012, 623, 624; ähn­lich LG Ber­lin, NZM 2013, 121, 122; WuM 2014, 607 f.[]
  5. BGH, Urteil vom 21.10.2009 – VIII ZR 64/​09, NJW 2009, 3781 Rn. 30[]
  6. dazu BGH, Urtei­le vom 16.02.2005 – VIII ZR 6/​04, aaO; vom 21.10.2009 – VIII ZR 64/​09, aaO Rn. 26[]
  7. BGH, Urteil vom 15.04.1987 – VIII ZR 126/​86, WM 1987, 932 unter – II 1 c[]
  8. vgl. BGH, Urtei­le vom 14.07.2010 – VIII ZR 267/​09, NJW 2010, 3020 Rn. 15; vom 29.04.2009 – VIII ZR 142/​08, NJW 2009, 2297 Rn. 16 mwN; vom 26.03.1969 – VIII ZR 76/​67, WM 1969, 625 unter – IV 3 c[]
  9. vgl. nur BT-Drs. 7/​2011, S. 7[]
  10. BT-Drs. 14/​4553, S. 64[]
  11. vgl. bereits BT-Drs. IV/​806, S. 10[]
  12. BT-Drs. 14/​4553, aaO; vgl. dazu auch BGH, Urteil vom 14.07.2010 – VIII ZR 267/​09, NJW 2010, 3020 Rn. 21[]
  13. vgl. BGH, Urteil vom 14.07.2010 – VIII ZR 267/​09, aaO[]
  14. im Ergeb­nis eben­so Schmidt-Fut­te­rer/Blank, aaO Rn. 97[]