Miet­ver­trag­li­che Kün­di­gungs­be­schrän­kun­gen

Durch eine miet­ver­trag­li­che Bestim­mung, der zu Fol­ge der Ver­mie­ter das Miet­ver­hält­nis "nur in beson­de­ren Aus­nah­me­fäl­len unter Ein­hal­tung der gesetz­li­chen Fris­ten kün­di­gen kann, wenn wich­ti­ge berech­tig­te Inter­es­sen des Ver­mie­ters eine Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses not­wen­dig machen", wird dem Mie­ter ein gegen­über den gesetz­li­chen Vor­schrif­ten erhöh­ter Bestands­schutz ein­ge­räumt. Für eine Kün­di­gung genügt dann das in § 573 Abs. 2 BGB genann­te berech­tig­te Inter­es­se des Ver­mie­ters nicht.

Miet­ver­trag­li­che Kün­di­gungs­be­schrän­kun­gen

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall mie­tet die Beklag­te eine Woh­nung im zwei­ten Ober­ge­schoss eines Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses in Ber­lin. Bei Ver­trags­schluss befan­den sich in dem Gebäu­de drei ein­zeln ver­mie­te­te Woh­nun­gen. In § 4 des auf unbe­stimm­te Zeit abge­schlos­se­nen Miet­ver­trags heißt es unter ande­rem: "Die [Ver­mie­te­rin] wird das Miet­ver­hält­nis grund­sätz­lich nicht auf­lö­sen. Sie kann jedoch in beson­de­ren Aus­nah­me­fäl­len das Miet­ver­hält­nis schrift­lich unter Ein­hal­tung der gesetz­li­chen Fris­ten kün­di­gen, wenn wich­ti­ge berech­tig­te Inter­es­sen der [Ver­mie­te­rin] eine Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses not­wen­dig machen. Die frist­lo­se Kün­di­gung rich­tet sich nach den gesetz­li­chen Vor­schrif­ten (sie­he Nr. 9 AVB)."

Im Juli 2006 ver­kauf­te die ursprüng­li­che Ver­mie­te­rin das Gebäu­de. Der nota­ri­el­le Kauf­ver­trag ent­hielt eine an spä­te­re Erwer­ber wei­ter­zu­ge­ben­de Mie­ter­schutz­be­stim­mung, die eine Kün­di­gung wegen Eigen­be­darfs und die Ver­wer­tungs­kün­di­gung aus­schloss. Der Wei­ter­ver­kauf an die Klä­ger im Jahr 2009 erfolg­te ohne die Mie­ter­schutz­be­stim­mung. Die Klä­ger leg­ten die bei­den Woh­nun­gen im Erd­ge­schoss und ers­ten Ober­ge­schoss zusam­men und bewoh­nen sie seit­dem.

Die Klä­ger kün­dig­ten das Miet­ver­hält­nis mit Schrei­ben vom 2. Novem­ber 2009 zum 31. Juli 2010, da sie die Woh­nung der Schwes­ter der Klä­ge­rin über­las­sen woll­ten. Am 30. Juni 2010 kün­dig­ten sie noch­mals vor­sorg­lich wegen Eigen­be­darfs und stütz­ten die Kün­di­gung hilfs­wei­se auf § 573a BGB. Die Beklag­te wider­sprach bei­den Kün­di­gun­gen unter Beru­fung auf Här­te­grün­de.

Das erst­in­stanz­lich mit der Räu­mungs­kla­ge befass­te Amts­ge­richt Schö­ne­berg hat die Räu­mungs­kla­ge abge­wie­sen 1, das Land­ge­richt Ber­lin hat ihr auf die Beru­fung der Ver­mie­ter unter Abän­de­rung des amts­ge­richt­li­chen Urteils statt­ge­ge­ben 2. Die vom Land­ge­richt Ber­lin zuge­las­se­ne Revi­si­on hat­te vor dem Bun­des­ge­richts­hof Erfolg: Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schied, dass eine Kün­di­gung nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB durch die im Miet­ver­trag ent­hal­te­ne Kün­di­gungs­be­schrän­kung aus­ge­schlos­sen ist.

Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwer­ber ver­mie­te­ten Wohn­raums anstel­le des Ver­mie­ters in die Rech­te und Pflich­ten aus dem Miet­ver­hält­nis ein. Dies gilt auch für die Kün­di­gungs­be­schrän­kung. Über­dies hat das Land­ge­richt Ber­lin zu der Fra­ge, ob die Beklag­te nach § 574 Abs. 1 BGB die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses ver­lan­gen kann, rechts­feh­ler­haft den wesent­li­chen Kern des Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens zu den schwer­wie­gen­den Krank­heits­sym­pto­men der Beklag­ten nicht zu Kennt­nis genom­men und die gebo­te­ne Abwä­gung die­ser Umstän­de mit dem Erlan­gungs­in­ter­es­se der Klä­ger unter­las­sen. Da das Land­ge­richt über die – nicht gene­rell von der Kün­di­gungs­be­schrän­kung erfass­te – Eigen­be­darfs­kün­di­gung noch nicht ent­schie­den hat, war das Beru­fungs­ur­teil auf­zu­he­ben und der Rechts­streit zur neu­en Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an eine ande­re Kam­mer des Land­ge­richts Ber­lin zurück­zu­ver­wei­sen.

Gemäß § 4 Abs. 3 des Miet­ver­trags kann der Ver­mie­ter das Miet­ver­hält­nis nur in beson­de­ren Aus­nah­me­fäl­len kün­di­gen, wenn wich­ti­ge berech­tig­te Inter­es­sen eine Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses not­wen­dig machen. Eine sol­che Bestim­mung schließt nach dem Wort­laut sowie ihrem Sinn und Zweck die erleich­ter­te Kün­di­gung gemäß § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB, die kein berech­tig­tes Inter­es­se des Ver­mie­ters im Sin­ne des § 573 BGB vor­aus­setzt, aus 3. Die­sem Ver­ständ­nis der Kün­di­gungs­be­schrän­kung steht nicht ent­ge­gen, dass in dem Gebäu­de zum Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses drei Woh­nun­gen vor­han­den waren und eine erleich­ter­te Kün­di­gung nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB damals schon tat­be­stand­lich nicht in Betracht kam. Denn die­ser Umstand ändert nichts dar­an, dass die Kün­di­gung des Ver­mie­ters im Miet­ver­trag auf beson­de­re Aus­nah­me­fäl­le beschränkt wor­den ist, in denen wich­ti­ge berech­tig­te Inter­es­sen des Ver­mie­ters die Been­di­gung des Miet­ver­tra­ges erfor­der­lich machen.

Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwer­ber ver­mie­te­ten Wohn­raums anstel­le des Ver­mie­ters in die Rech­te und Pflich­ten aus dem Miet­ver­hält­nis ein. Das gilt auch für eine wirk­sam ver­ein­bar­te Kün­di­gungs­be­schrän­kung 4. Zwar bezieht sich die Kün­di­gungs­be­schrän­kung ihrem Wort­laut nach auf "wich­ti­ge berech­tig­te Inter­es­sen der D. ". Dies erklärt sich jedoch dar­aus, dass es hin­sicht­lich des berech­tig­ten Inter­es­ses grund­sätz­lich auf die Per­son des Ver­mie­ters – damals der D. – ankommt. Es bestehen kei­ne Anhalts­punk­te, dass die dama­li­gen Par­tei­en des Miet­ver­tra­ges die Kün­di­gungs­be­schrän­kung kon­klu­dent nur für den Zeit­raum hät­ten ver­ein­ba­ren wol­len, in dem die Woh­nung im Eigen­tum der D. stand.

Fest­stel­lun­gen zu dem von den Klä­gern mit den streit­ge­gen­ständ­li­chen Kün­di­gun­gen gel­tend gemach­ten Eigen­be­darf hat das Land­ge­richt Ber­lin – aus sei­ner Sicht fol­ge­rich­tig – nicht getrof­fen. Den Ver­mie­tern ist aller­dings eine Kün­di­gung wegen Eigen­be­darfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) nicht grund­sätz­lich ver­wehrt.

Die Kün­di­gungs­be­schrän­kung in § 4 Abs. 3 des Miet­ver­trags schließt eine Eigen­be­darfs­kün­di­gung nicht gene­rell aus. Sie ver­schärft ledig­lich die gesetz­li­chen Vor­aus­set­zun­gen, so dass das in § 573 Abs. 2 BGB genann­te "berech­tig­te Inter­es­se" nicht aus­reicht, son­dern dar­über hin­aus ein beson­de­rer Aus­nah­me­fall vor­lie­gen muss, in dem wich­ti­ge Inter­es­sen des Ver­mie­ters eine Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses not­wen­dig machen. Mit einer sol­chen Klau­sel wird dem Mie­ter ein gegen­über übli­chen Miet­ver­hält­nis­sen erhöh­ter Bestands­schutz zuge­bil­ligt 5.

Die Wür­di­gung des Land­ge­richts Ber­lin zu der Fra­ge, ob die Beklag­te nach § 574 Abs. 1 BGB die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses ver­lan­gen kann, ist von Rechts­feh­lern beein­flusst. Noch zutref­fend geht das Land­ge­richt Ber­lin davon aus, dass die Beklag­te sich krank­heits­be­dingt beson­de­ren Schwie­rig­kei­ten aus­ge­setzt sieht, die sich von den mit einem Woh­nungs­wech­sel typi­scher­wei­se ver­bun­de­nen Unan­nehm­lich­kei­ten deut­lich abhe­ben und des­halb als Här­te­grund in Betracht kom­men 6. Die ein­ge­hen­de Dar­stel­lung des gericht­li­chen Sach­ver­stän­di­gen zu den schwer­wie­gen­den Krank­heits­sym­pto­men und deren Aus­wir­kun­gen auf die Belast­bar­keit und Umstell­fä­hig­keit der Beklag­ten hat das Land­ge­richt Ber­lin in sei­nem wesent­li­chen Kern indes nicht zur Kennt­nis genom­men, wie sich aus sei­ner pau­scha­len und baga­tel­li­sie­ren­den Wür­di­gung ergibt, ein Umzug der Beklag­ten sei nicht "schlech­ter­dings aus­ge­schlos­sen" und kön­ne von die­ser mit ent­spre­chen­der the­ra­peu­ti­scher Beglei­tung bewerk­stel­ligt wer­den.

Nach dem schrift­li­chen Gut­ach­ten und den Erläu­te­run­gen des Sach­ver­stän­di­gen in der münd­li­chen Ver­hand­lung wirkt sich die Krank­heit der Beklag­ten auf alle Aspek­te der Lebens­füh­rung in erheb­li­chem Umfang nega­tiv aus. Die bestehen­den schwer­wie­gen­den Defi­zi­te in der Moto­rik könn­ten nur unter Auf­bie­tung maxi­ma­ler men­ta­ler Res­sour­cen und auch nur par­ti­ell kom­pen­siert wer­den. Das Erler­nen von neu­en moto­ri­schen Abläu­fen, Hand­lungs­fol­gen und Tages­ab­läu­fen stel­le einen zusätz­li­chen Stress­fak­tor dar. Die Beklag­te sei wegen der redu­zier­ten kogni­ti­ven Umstell­fä­hig­keit auf lang­fris­ti­ge und sta­bi­le sozia­le Bezie­hun­gen ange­wie­sen. Eine kom­plet­te geo­gra­phi­sche Umor­ga­ni­sa­ti­on der Rou­ten zu den The­ra­peu­ten sei eben­falls ein Stress­fak­tor. Ein erzwun­ge­ner Woh­nungs­wech­sel wür­de – vor dem Hin­ter­grund sowohl der zuvor beschrie­be­nen kon­kre­ten krank­heits­be­ding­ten Ein­schrän­kun­gen als auch der Gefahr einer Ver­schlech­te­rung der Grund­er­kran­kung – im All­tag eine Über­for­de­rung ("unge­heu­re Belas­tung") bedeu­ten und wäre mit phy­si­schen und psy­chi­schen Kon­se­quen­zen ver­bun­den, die min­des­tens den Ver­lust der selb­stän­di­gen Lebens­füh­rung bedeu­ten wür­den. Mit die­sen zen­tra­len Fest­stel­lun­gen des Sach­ver­stän­di­gen hat sich das Land­ge­richt Ber­lin rechts­feh­ler­haft nicht aus­ein­an­der­ge­setzt. Soweit es dar­auf abstellt, dass die Beklag­te zur Mit­wir­kung an einer the­ra­peu­ti­schen Beglei­tung des Umzugs ver­pflich­tet wäre, hat es, wie die Revi­si­on mit Recht rügt, nicht zur Kennt­nis genom­men, dass der Sach­ver­stän­di­ge bei sei­ner Anhö­rung vor dem Amts­ge­richt erläu­tert hat, dass eine sol­che Beglei­tung nicht den gewünsch­ten Erfolg hät­te, weil es der Beklag­ten (krank­heits­be­dingt) an der dazu erfor­der­li­chen Grund­vor­aus­set­zung, dem Ver­trau­en zu einem sol­chen The­ra­peu­ten, feh­len wür­de.

Auch hat das Land­ge­richt Ber­lin eine kon­kre­te Abwä­gung der von ihm jeden­falls im Ansatz aner­kann­ten krank­heits­be­ding­ten Schwie­rig­kei­ten der Beklag­ten beim Umzug sowie der Gefahr einer Krank­heits­ver­schlech­te­rung mit dem Erlan­gungs­in­ter­es­se der Klä­ger, auf das es in kei­ner Wei­se ein­ge­gan­gen ist, unter­las­sen.

Schließ­lich las­sen die Aus­füh­run­gen des Land­ge­richts Ber­lin, das dar­auf abstellt, der Umzug sei für die Beklag­te zwar mit erheb­li­chen Belas­tun­gen ver­bun­den, aber nicht unmög­lich oder schlech­ter­dings aus­ge­schlos­sen, besor­gen, dass es unan­ge­mes­sen hohe Anfor­de­run­gen an das Vor­lie­gen einer unzu­mut­ba­ren Här­te stellt und ver­kennt, dass nicht nur siche­re Fol­gen einer Räu­mung zu berück­sich­ti­gen sind, son­dern bereits die ernst­haf­te Gefahr einer erheb­li­chen gesund­heit­li­chen Ver­schlech­te­rung die Annah­me einer unzu­mut­ba­ren Här­te recht­fer­ti­gen kann.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 16. Okto­ber 2013 – VIII ZR 57/​13

  1. AG Ber­lin-Schö­ne­berg, Urteil vom 24.05.2012 – 18 C 200/​10[]
  2. LG Ber­lin, Urteil vom 19.02.2013 – 63 S 232/​12[]
  3. vgl. OLG Karls­ru­he, NJW-RR 1986, 89 f.; SchmidtFutterer/​Blank, Miet­recht, 11. Aufl., § 573a BGB Rn. 6[]
  4. Staudinger/​Rolfs, BGB, Neubearb.2011, § 573 Rn. 241; OLG Karls­ru­he, aaO S. 90[]
  5. BGH, Urteil vom 09.05.2012 – VIII ZR 327/​11, NJW 2012, 2270 Rn. 27; OLG Karls­ru­he, aaO S. 90[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 20.03.2013 – VIII ZR 233/​12, NJW 2013, 1596 Rn. 15[]