Durch eine mietvertragliche Bestimmung, der zu Folge der Vermieter das Mietverhältnis „nur in besonderen Ausnahmefällen unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen“, wird dem Mieter ein gegenüber den gesetzlichen Vorschriften erhöhter Bestandsschutz eingeräumt. Für eine Kündigung genügt dann das in § 573 Abs. 2 BGB genannte berechtigte Interesse des Vermieters nicht.
In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall mietet die Beklagte eine Wohnung im zweiten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses in Berlin. Bei Vertragsschluss befanden sich in dem Gebäude drei einzeln vermietete Wohnungen. In § 4 des auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrags heißt es unter anderem: „Die [Vermieterin] wird das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen der [Vermieterin] eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Die fristlose Kündigung richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften (siehe Nr. 9 AVB).“
Im Juli 2006 verkaufte die ursprüngliche Vermieterin das Gebäude. Der notarielle Kaufvertrag enthielt eine an spätere Erwerber weiterzugebende Mieterschutzbestimmung, die eine Kündigung wegen Eigenbedarfs und die Verwertungskündigung ausschloss. Der Weiterverkauf an die Kläger im Jahr 2009 erfolgte ohne die Mieterschutzbestimmung. Die Kläger legten die beiden Wohnungen im Erdgeschoss und ersten Obergeschoss zusammen und bewohnen sie seitdem.
Die Kläger kündigten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 2. November 2009 zum 31. Juli 2010, da sie die Wohnung der Schwester der Klägerin überlassen wollten. Am 30. Juni 2010 kündigten sie nochmals vorsorglich wegen Eigenbedarfs und stützten die Kündigung hilfsweise auf § 573a BGB. Die Beklagte widersprach beiden Kündigungen unter Berufung auf Härtegründe.
Das erstinstanzlich mit der Räumungsklage befasste Amtsgericht Schöneberg hat die Räumungsklage abgewiesen1, das Landgericht Berlin hat ihr auf die Berufung der Vermieter unter Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils stattgegeben2. Die vom Landgericht Berlin zugelassene Revision hatte vor dem Bundesgerichtshof Erfolg: Der Bundesgerichtshof entschied, dass eine Kündigung nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB durch die im Mietvertrag enthaltene Kündigungsbeschränkung ausgeschlossen ist.
Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber vermieteten Wohnraums anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Dies gilt auch für die Kündigungsbeschränkung. Überdies hat das Landgericht Berlin zu der Frage, ob die Beklagte nach § 574 Abs. 1 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, rechtsfehlerhaft den wesentlichen Kern des Sachverständigengutachtens zu den schwerwiegenden Krankheitssymptomen der Beklagten nicht zu Kenntnis genommen und die gebotene Abwägung dieser Umstände mit dem Erlangungsinteresse der Kläger unterlassen. Da das Landgericht über die – nicht generell von der Kündigungsbeschränkung erfasste – Eigenbedarfskündigung noch nicht entschieden hat, war das Berufungsurteil aufzuheben und der Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Landgerichts Berlin zurückzuverweisen.
Gemäß § 4 Abs. 3 des Mietvertrags kann der Vermieter das Mietverhältnis nur in besonderen Ausnahmefällen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Eine solche Bestimmung schließt nach dem Wortlaut sowie ihrem Sinn und Zweck die erleichterte Kündigung gemäß § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB, die kein berechtigtes Interesse des Vermieters im Sinne des § 573 BGB voraussetzt, aus3. Diesem Verständnis der Kündigungsbeschränkung steht nicht entgegen, dass in dem Gebäude zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses drei Wohnungen vorhanden waren und eine erleichterte Kündigung nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB damals schon tatbestandlich nicht in Betracht kam. Denn dieser Umstand ändert nichts daran, dass die Kündigung des Vermieters im Mietvertrag auf besondere Ausnahmefälle beschränkt worden ist, in denen wichtige berechtigte Interessen des Vermieters die Beendigung des Mietvertrages erforderlich machen.
Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber vermieteten Wohnraums anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Das gilt auch für eine wirksam vereinbarte Kündigungsbeschränkung4. Zwar bezieht sich die Kündigungsbeschränkung ihrem Wortlaut nach auf „wichtige berechtigte Interessen der D. „. Dies erklärt sich jedoch daraus, dass es hinsichtlich des berechtigten Interesses grundsätzlich auf die Person des Vermieters – damals der D. – ankommt. Es bestehen keine Anhaltspunkte, dass die damaligen Parteien des Mietvertrages die Kündigungsbeschränkung konkludent nur für den Zeitraum hätten vereinbaren wollen, in dem die Wohnung im Eigentum der D. stand.
Feststellungen zu dem von den Klägern mit den streitgegenständlichen Kündigungen geltend gemachten Eigenbedarf hat das Landgericht Berlin – aus seiner Sicht folgerichtig – nicht getroffen. Den Vermietern ist allerdings eine Kündigung wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) nicht grundsätzlich verwehrt.
Die Kündigungsbeschränkung in § 4 Abs. 3 des Mietvertrags schließt eine Eigenbedarfskündigung nicht generell aus. Sie verschärft lediglich die gesetzlichen Voraussetzungen, so dass das in § 573 Abs. 2 BGB genannte „berechtigte Interesse“ nicht ausreicht, sondern darüber hinaus ein besonderer Ausnahmefall vorliegen muss, in dem wichtige Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Mit einer solchen Klausel wird dem Mieter ein gegenüber üblichen Mietverhältnissen erhöhter Bestandsschutz zugebilligt5.
Die Würdigung des Landgerichts Berlin zu der Frage, ob die Beklagte nach § 574 Abs. 1 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, ist von Rechtsfehlern beeinflusst. Noch zutreffend geht das Landgericht Berlin davon aus, dass die Beklagte sich krankheitsbedingt besonderen Schwierigkeiten ausgesetzt sieht, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben und deshalb als Härtegrund in Betracht kommen6. Die eingehende Darstellung des gerichtlichen Sachverständigen zu den schwerwiegenden Krankheitssymptomen und deren Auswirkungen auf die Belastbarkeit und Umstellfähigkeit der Beklagten hat das Landgericht Berlin in seinem wesentlichen Kern indes nicht zur Kenntnis genommen, wie sich aus seiner pauschalen und bagatellisierenden Würdigung ergibt, ein Umzug der Beklagten sei nicht „schlechterdings ausgeschlossen“ und könne von dieser mit entsprechender therapeutischer Begleitung bewerkstelligt werden.
Nach dem schriftlichen Gutachten und den Erläuterungen des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung wirkt sich die Krankheit der Beklagten auf alle Aspekte der Lebensführung in erheblichem Umfang negativ aus. Die bestehenden schwerwiegenden Defizite in der Motorik könnten nur unter Aufbietung maximaler mentaler Ressourcen und auch nur partiell kompensiert werden. Das Erlernen von neuen motorischen Abläufen, Handlungsfolgen und Tagesabläufen stelle einen zusätzlichen Stressfaktor dar. Die Beklagte sei wegen der reduzierten kognitiven Umstellfähigkeit auf langfristige und stabile soziale Beziehungen angewiesen. Eine komplette geographische Umorganisation der Routen zu den Therapeuten sei ebenfalls ein Stressfaktor. Ein erzwungener Wohnungswechsel würde – vor dem Hintergrund sowohl der zuvor beschriebenen konkreten krankheitsbedingten Einschränkungen als auch der Gefahr einer Verschlechterung der Grunderkrankung – im Alltag eine Überforderung („ungeheure Belastung“) bedeuten und wäre mit physischen und psychischen Konsequenzen verbunden, die mindestens den Verlust der selbständigen Lebensführung bedeuten würden. Mit diesen zentralen Feststellungen des Sachverständigen hat sich das Landgericht Berlin rechtsfehlerhaft nicht auseinandergesetzt. Soweit es darauf abstellt, dass die Beklagte zur Mitwirkung an einer therapeutischen Begleitung des Umzugs verpflichtet wäre, hat es, wie die Revision mit Recht rügt, nicht zur Kenntnis genommen, dass der Sachverständige bei seiner Anhörung vor dem Amtsgericht erläutert hat, dass eine solche Begleitung nicht den gewünschten Erfolg hätte, weil es der Beklagten (krankheitsbedingt) an der dazu erforderlichen Grundvoraussetzung, dem Vertrauen zu einem solchen Therapeuten, fehlen würde.
Auch hat das Landgericht Berlin eine konkrete Abwägung der von ihm jedenfalls im Ansatz anerkannten krankheitsbedingten Schwierigkeiten der Beklagten beim Umzug sowie der Gefahr einer Krankheitsverschlechterung mit dem Erlangungsinteresse der Kläger, auf das es in keiner Weise eingegangen ist, unterlassen.
Schließlich lassen die Ausführungen des Landgerichts Berlin, das darauf abstellt, der Umzug sei für die Beklagte zwar mit erheblichen Belastungen verbunden, aber nicht unmöglich oder schlechterdings ausgeschlossen, besorgen, dass es unangemessen hohe Anforderungen an das Vorliegen einer unzumutbaren Härte stellt und verkennt, dass nicht nur sichere Folgen einer Räumung zu berücksichtigen sind, sondern bereits die ernsthafte Gefahr einer erheblichen gesundheitlichen Verschlechterung die Annahme einer unzumutbaren Härte rechtfertigen kann.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 16. Oktober 2013 – VIII ZR 57/13
- AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 24.05.2012 – 18 C 200/10[↩]
- LG Berlin, Urteil vom 19.02.2013 – 63 S 232/12[↩]
- vgl. OLG Karlsruhe, NJW-RR 1986, 89 f.; SchmidtFutterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 573a BGB Rn. 6[↩]
- Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb.2011, § 573 Rn. 241; OLG Karlsruhe, aaO S. 90[↩]
- BGH, Urteil vom 09.05.2012 – VIII ZR 327/11, NJW 2012, 2270 Rn. 27; OLG Karlsruhe, aaO S. 90[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 20.03.2013 – VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596 Rn. 15[↩]
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- LG Leipzig: lapping
