Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men bei Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft

Wenn den Eigen­tü­mern einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft vor einer Beschluss­fas­sung über kon­kre­te Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men die Infor­ma­tio­nen über die für sie wesent­li­chen Ent­schei­dungs­kri­te­ri­en nicht mit­ge­teilt wer­den, sind alle gefass­ten Beschlüs­se unwirk­sam.

In einem jetzt vom Amts­ge­richt Mün­chen ent­schie­de­nen Fall berich­te­te auf einer Eigen­tü­mer­ver­samm­lung einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft im Juni 2008 ein Mit­ar­bei­ter einer Fir­ma, die ener­ge­ti­sche Sanie­run­gen an Häu­sern durch­führt, über die Ergeb­nis­se einer ther­mo­gra­phi­schen Unter­su­chung des Anwe­sens und stell­te ver­schie­de­ne Maß­nah­men der ener­ge­ti­schen Moder­ni­sie­rung vor. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft fass­te dar­auf hin den Beschluss, dass die­se Fir­ma eine Bestands­auf­nah­me sowie einen Plan über die erfor­der­li­chen Arbei­ten erstellt sowie die Aus­schrei­bung über­neh­men sol­le. Im Juli 2009 beschlos­sen die Eigen­tü­mer, dass grund­sätz­lich Maß­nah­men an der Außen­däm­mung und an den Fens­tern sowie eine Kel­ler- und Dach­däm­mung durch­ge­führt wer­den.

Ab Mai 2010 wur­den die Maß­nah­men zur Däm­mung der Fens­ter kon­kre­ter. Es wur­de eine Kos­ten­auf­stel­lung vor­ge­legt. Im Okto­ber 2010 wur­de schließ­lich die Aus­füh­rung der Arbei­ten mehr­heit­lich beschlos­sen, wobei aller­dings Art und Umfang der Arbei­ten erst nach einem Orts­ter­min end­gül­tig fest­ge­legt wer­den soll­te. Einer der Eigen­tü­mer wies in der Ver­samm­lung dar­auf hin, dass sich durch die Maß­nah­men die ursprüng­li­che Fens­ter­grö­ße und das Raum­vo­lu­men im Gau­ben­be­reich ver­än­dern wür­den.

Als trotz­dem der Beschluss gefasst wur­de, erhob er Kla­ge vor dem Amts­ge­richt Mün­chen und bean­trag­te die Ungül­tig­erklä­rung des Beschlus­ses. Außer­dem woll­te er fest­ge­stellt haben, dass auch die vor­he­ri­gen Beschlüs­se nicht zur Durch­füh­rung der Arbei­ten berech­tig­ten. Schließ­lich – so der Klä­ger – sei­en die Eigen­tü­mer über die Fol­gen der Sanie­rungs­maß­nah­men an den Fens­tern nicht aus­rei­chend auf­ge­klärt wor­den.

Das Amts­ge­richt Mün­chen hat dem Klä­ger Recht gege­ben. Den Eigen­tü­mern sind vor der Beschluss­fas­sung die Infor­ma­tio­nen über die für sie wesent­li­chen Ent­schei­dungs­kri­te­ri­en mit­zu­tei­len gewe­sen. Dies ist nicht gesche­hen.

Die Dach­ge­schoss­woh­nun­gen wer­den durch die beab­sich­tig­te Innen­däm­mung klei­ner und erheb­lich dunk­ler. Das Raum­vo­lu­men ver­rin­gert sich eben­so wie die Fens­ter­flä­che und der Licht­ein­fall. Eine Woh­nung, die an Volu­men ver­liert, ver­liert auch an Markt­wert. Der Eigen­tü­mer muss daher Gele­gen­heit haben, die­se Nach­tei­le mit dem Zuwachs an Heiz­kos­ten­ein­spa­rung und Umwelt­schutz abzu­wä­gen. Er muss auch die Chan­ce haben, zu über­le­gen, ob nicht auch ande­re Maß­nah­men, z.B. eine Außen­däm­mung mög­lich sind.

Da den Eigen­tü­mern die­se Abwä­gung nicht ermög­licht wur­de, ssind alle gefass­ten Beschlüs­se nicht wirk­sam.

Amts­ge­richt Mün­chen, Urteil vom 4. Juli 2011 – 485 C 28220/​10