Neu­er Grund­stücks­ei­gen­tü­mer und der Kau­ti­ons­an­spruch

Der Erwer­ber eines gewerb­lich ver­mie­te­ten Haus­grund­stücks tritt gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 BGB in den vor Eigen­tums­über­gang ent­stan­de­nen und fäl­li­gen Anspruch des Ver­äu­ße­rers auf Leis­tung der Kau­ti­on ein 1.

Neu­er Grund­stücks­ei­gen­tü­mer und der Kau­ti­ons­an­spruch

Gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 BGB tritt der Erwer­ber eines gewerb­lich ver­mie­te­ten Haus­grund­stücks anstel­le des Ver­mie­ters in die sich wäh­rend der Dau­er sei­nes Eigen­tums aus dem Miet­ver­hält­nis erge­ben­den Rech­te und Pflich­ten ein. Mit dem Eigen­tums­über­gang ent­steht ein neu­es Miet­ver­hält­nis zwi­schen dem Erwer­ber des Grund­stücks und dem Mie­ter, aller­dings mit dem glei­chen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Ver­äu­ße­rer bestan­den hat 2.

Von § 566 BGB erfasst wer­den aller­dings nur sol­che Rech­te und Pflich­ten, die als miet­recht­lich zu qua­li­fi­zie­ren sind oder die in untrenn­ba­rem Zusam­men­hang mit dem Miet­ver­trag ste­hen. Der Erwer­ber tritt des­halb nicht in Rech­te und Pflich­ten ein, die außer­halb des Miet­ver­hält­nis­ses lie­gen, selbst wenn sie als zusätz­li­che Ver­ein­ba­rung im Miet­ver­trag gere­gelt sind 3.

Für die Fra­ge, wel­che Rech­te und Pflich­ten § 566 BGB unter­fal­len, ist daher auf den mate­ri­el­len Gehalt der jewei­li­gen Ver­trags­be­stim­mung abzu­stel­len.

Danach ist die Ver­pflich­tung zur Leis­tung der ver­ein­bar­ten, aber noch nicht erbrach­ten Kau­ti­on als miet­recht­lich zu qua­li­fi­zie­ren. Denn sie dient der Siche­rung von Ansprü­chen des Ver­mie­ters aus dem Miet­ver­hält­nis und ist des­halb untrenn­bar mit dem Miet­ver­hält­nis ver­bun­den. Der Erwer­ber tritt folg­lich gemäß § 566 BGB anstel­le des Ver­äu­ße­rers in den vor Eigen­tums­über­gang ent­stan­de­nen und fäl­li­gen Anspruch auf Leis­tung der Kau­ti­on ein 4.

Dass nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs der Anspruch auf Rück­zah­lung einer geleis­te­ten Kau­ti­on aus der kon­kret getrof­fe­nen Siche­rungs­ab­re­de folgt 5, steht dem nicht ent­ge­gen. Denn die zunächst geleis­te­te Kau­ti­on ist auf­grund der Pfand­frei­ga­be­er­klä­rung der Klä­ger an den Beklag­ten zurück­ge­flos­sen. Die Erwer­be­rin konn­te des­halb nicht in die durch die geleis­te­te Sicher­heit begrün­de­ten Rech­te und Pflich­ten ein­tre­ten.

Im Übri­gen ent­hält § 566 a BGB jetzt eine Son­der­re­ge­lung, nach der der Erwer­ber kraft Geset­zes in die durch eine vom Mie­ter geleis­te­te Sicher­heit begrün­de­ten Rech­te und Pflich­ten ein­tritt und der Ver­äu­ße­rer nach Miet­ver­trags­en­de – ohne die Ein­schrän­kung des § 566 Abs. 2 Satz 2 BGB – wei­ter­hin sub­si­di­är für die Rück­erstat­tung der geleis­te­ten Sicher­heit haf­tet.

Dem Ein­tritt der Erwer­be­rin in den Anspruch auf Bestel­lung der Sicher­heit steht auch nicht ent­ge­gen, dass der Anspruch bereits zur Zeit des Eigen­tums­wech­sels fäl­lig war 6.

Zwar tritt mit dem Eigen­tums­über­gang und dem Ent­ste­hen eines neu­en Miet­ver­trags mit dem Erwer­ber gemäß § 566 BGB hin­sicht­lich der ver­trag­li­chen Ansprü­che gegen den Mie­ter eine Zäsur ein. Die schon vor­her ent­stan­de­nen und fäl­lig gewor­de­nen Ansprü­che blei­ben bei dem bis­he­ri­gen Ver­mie­ter, und nur die nach dem Zeit­punkt des Eigen­tums­wech­sels fäl­lig wer­den­den For­de­run­gen ste­hen dem Grund­stücks­er­wer­ber zu 7.

Von der Zäsur wer­den jedoch grund­sätz­lich nur sol­che Ansprü­che erfasst, die ent­we­der wäh­rend der Zeit, in der der Ver­äu­ße­rer Ver­mie­ter war oder in der der Erwer­ber Ver­mie­ter ist, ent­stan­den und fäl­lig gewor­den sind und die dem­entspre­chend nur einem von bei­den zuzu­ord­nen sind.

Eine sol­che zeit­li­che Zäsur gilt für einen schon vor Eigen­tums­über­tra­gung ent­stan­de­nen und fäl­li­gen Anspruch auf Leis­tung der Kau­ti­on nicht. Zweck die­ses Anspruchs ist die Siche­rung aller Ansprü­che des Ver­mie­ters wäh­rend der gesam­ten Dau­er des Miet­ver­tra­ges. Dazu gehö­ren auch die Ansprü­che des Erwer­bers aus dem mit glei­chem Inhalt ent­stan­de­nen Miet­ver­trag.

Es ist aller­dings strei­tig, wann und in wel­cher Höhe der Anspruch auf Leis­tung der Kau­ti­on auf den Erwer­ber über­geht.

Nach einer Ansicht steht der Anspruch dem Ver­äu­ße­rer auch nach Eigen­tums­über­gang trotz § 566 BGB solan­ge zu, bis sei­ne sämt­li­chen noch mög­li­chen For­de­run­gen aus dem Miet­ver­trag befrie­digt sind. Erst danach tritt der Erwer­ber in den dann noch bestehen­den Anspruch ein 8.

Nach ande­rer Ansicht geht der Anspruch auf Sicher­heits­leis­tung mit dem Eigen­tums­über­gang in der zu die­sem Zeit­punkt bestehen­den Höhe auf den Erwer­ber über 9. Dem Ver­äu­ße­rer steht wegen eines danach ent­ste­hen­den Befrie­di­gungs­rechts kein eige­ner Anspruch auf Leis­tung der Sicher­heit mehr zu.

Die Fra­ge kann hier offen blei­ben, weil die ehe­ma­li­gen Ver­mie­ter im hier ent­schie­de­nen Fall unstrei­tig kei­nen eige­nen Anspruch gegen den Mie­ter mehr haben. Der Anspruch auf Leis­tung der Kau­ti­on ist des­halb gemäß §§ 566, 578 BGB i.V.m. § 6 des Miet­ver­tra­ges in vol­lem Umfang auf die Erwer­be­rin über­ge­gan­gen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 25. Juli 2012 – XII ZR 22/​11

  1. Abgren­zung zu BGH, Urteil in BGHZ 141, 160 = NJW 1999, 1857[]
  2. st. Rspr. BGH, Urteil vom 03.05.2000 – XII ZR 42/​98, NJW 2000, 2346 mwN[]
  3. BGH, Urteil BGHZ 141, 160 = NJW 1999, 1857, 1858 f.; BGHZ 166, 125 = NJW 2006, 1800 Rn. 14 f. mwN; vgl. zur Schieds­ge­richts­ver­ein­ba­rung im Miet­ver­trag: BGH, Urteil vom 03.05.2000 – XII ZR 42/​98, NJW 2000, 2346; Ster­nel Miet­recht aktu­ell 4. Aufl. Rn. I 195; Staudinger/​Emmerich BGB [2011] § 566 Rn. 39 f.; Schmidt-Fut­te­rer/Streyl Miet­recht 10. Aufl. § 566 Rn. 91 f. mwN[]
  4. AG Köln WuM 1981, 18; Münch­Komm-BGB/Häub­lein 6. Aufl. § 566 Rn. 34, § 566 a Rn. 10; Staudinger/​Emmerich [2011] § 566 BGB Rn. 4; Schmidt-Fut­te­rer/Streyl Miet­recht 10. Aufl. § 566 BGB Rn. 103, § 566 a BGB Rn. 10; Blank/​Börstinghaus Mie­te 3. Aufl. § 566 BGB Rn. 53; Hei­le in: Bub/​Treier Hand­buch der Geschäfts- und Wohn­raum­mie­te 3. Aufl. Kap. II Rn. 887; Krae­mer NZM 2001, 736, 742; Börs­t­ing­haus NZM 2004, 481, 485; aA OLG Ham­burg ZMR 1997, 415, 416; Palandt/​Weidenkaff BGB 71. Aufl. § 566 Rn. 17[]
  5. vgl. BGH, Urteil BGHZ 141, 160 = NJW 1999, 1857, 1858[]
  6. vgl. Schmidt-Fut­te­rer/Streyl Miet­recht 10. Aufl. § 566 a BGB Rn. 10 mwN[]
  7. vgl. BGH, Urteil vom 29.09.2004 – XII ZR 148/​02, NJW-RR 2005, 96; BGH Urtei­le vom 19.10.1988 – VIII ZR 22/​88, NJW 1989, 451 f. und vom 03.12.2003 – VIII ZR 168/​03, NJW 2004, 851, 852 mwN[]
  8. Staudinger/​Emmerich [2011] § 566 BGB Rn. 4, 11; Palandt/​Weidenkaff BGB 71. Aufl. Einf. vor § 535 Rn. 122, § 566 Rn. 17, Scheu­er in: Bub/​Treier Hand­buch der Geschäfts- und Wohn­raum­mie­te 3. Aufl. Kap. V Rn. 268; für § 566 a BGB OLG Frank­furt ZMR 2011, 870[]
  9. Münch­Komm-BGB/Häub­lein 6. Aufl. § 566 a Rn. 10, § 566 Rn. 34; Blank/​Börstinghaus Mie­te 3. Aufl. § 566 a Rn. 3, § 566 Rn. 53; Krae­mer NZM 2001, 737, 742; Börs­t­ing­haus NZM 2004, 481, 485[]