Neuer Grundstückseigentümer und der Kautionsanspruch

Der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks tritt gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 BGB in den vor Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Anspruch des Veräußerers auf Leistung der Kaution ein1.

Neuer Grundstückseigentümer und der Kautionsanspruch

Gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 BGB tritt der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Mit dem Eigentumsübergang entsteht ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter, allerdings mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat2.

Von § 566 BGB erfasst werden allerdings nur solche Rechte und Pflichten, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind oder die in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. Der Erwerber tritt deshalb nicht in Rechte und Pflichten ein, die außerhalb des Mietverhältnisses liegen, selbst wenn sie als zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag geregelt sind3.

Für die Frage, welche Rechte und Pflichten § 566 BGB unterfallen, ist daher auf den materiellen Gehalt der jeweiligen Vertragsbestimmung abzustellen.

Danach ist die Verpflichtung zur Leistung der vereinbarten, aber noch nicht erbrachten Kaution als mietrechtlich zu qualifizieren. Denn sie dient der Sicherung von Ansprüchen des Vermieters aus dem Mietverhältnis und ist deshalb untrennbar mit dem Mietverhältnis verbunden. Der Erwerber tritt folglich gemäß § 566 BGB anstelle des Veräußerers in den vor Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Anspruch auf Leistung der Kaution ein4.

Weiterlesen:
Bruchsicherheit einer Glasfassade

Dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der Anspruch auf Rückzahlung einer geleisteten Kaution aus der konkret getroffenen Sicherungsabrede folgt5, steht dem nicht entgegen. Denn die zunächst geleistete Kaution ist aufgrund der Pfandfreigabeerklärung der Kläger an den Beklagten zurückgeflossen. Die Erwerberin konnte deshalb nicht in die durch die geleistete Sicherheit begründeten Rechte und Pflichten eintreten.

Im Übrigen enthält § 566 a BGB jetzt eine Sonderregelung, nach der der Erwerber kraft Gesetzes in die durch eine vom Mieter geleistete Sicherheit begründeten Rechte und Pflichten eintritt und der Veräußerer nach Mietvertragsende – ohne die Einschränkung des § 566 Abs. 2 Satz 2 BGB – weiterhin subsidiär für die Rückerstattung der geleisteten Sicherheit haftet.

Dem Eintritt der Erwerberin in den Anspruch auf Bestellung der Sicherheit steht auch nicht entgegen, dass der Anspruch bereits zur Zeit des Eigentumswechsels fällig war6.

Zwar tritt mit dem Eigentumsübergang und dem Entstehen eines neuen Mietvertrags mit dem Erwerber gemäß § 566 BGB hinsichtlich der vertraglichen Ansprüche gegen den Mieter eine Zäsur ein. Die schon vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche bleiben bei dem bisherigen Vermieter, und nur die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig werdenden Forderungen stehen dem Grundstückserwerber zu7.

Von der Zäsur werden jedoch grundsätzlich nur solche Ansprüche erfasst, die entweder während der Zeit, in der der Veräußerer Vermieter war oder in der der Erwerber Vermieter ist, entstanden und fällig geworden sind und die dementsprechend nur einem von beiden zuzuordnen sind.

Weiterlesen:
Sie promovierter Arsch!

Eine solche zeitliche Zäsur gilt für einen schon vor Eigentumsübertragung entstandenen und fälligen Anspruch auf Leistung der Kaution nicht. Zweck dieses Anspruchs ist die Sicherung aller Ansprüche des Vermieters während der gesamten Dauer des Mietvertrages. Dazu gehören auch die Ansprüche des Erwerbers aus dem mit gleichem Inhalt entstandenen Mietvertrag.

Es ist allerdings streitig, wann und in welcher Höhe der Anspruch auf Leistung der Kaution auf den Erwerber übergeht.

Nach einer Ansicht steht der Anspruch dem Veräußerer auch nach Eigentumsübergang trotz § 566 BGB solange zu, bis seine sämtlichen noch möglichen Forderungen aus dem Mietvertrag befriedigt sind. Erst danach tritt der Erwerber in den dann noch bestehenden Anspruch ein8.

Nach anderer Ansicht geht der Anspruch auf Sicherheitsleistung mit dem Eigentumsübergang in der zu diesem Zeitpunkt bestehenden Höhe auf den Erwerber über9. Dem Veräußerer steht wegen eines danach entstehenden Befriedigungsrechts kein eigener Anspruch auf Leistung der Sicherheit mehr zu.

Die Frage kann hier offen bleiben, weil die ehemaligen Vermieter im hier entschiedenen Fall unstreitig keinen eigenen Anspruch gegen den Mieter mehr haben. Der Anspruch auf Leistung der Kaution ist deshalb gemäß §§ 566, 578 BGB i.V.m. § 6 des Mietvertrages in vollem Umfang auf die Erwerberin übergegangen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 25. Juli 2012 – XII ZR 22/11

  1. Abgrenzung zu BGH, Urteil in BGHZ 141, 160 = NJW 1999, 1857[]
  2. st. Rspr. BGH, Urteil vom 03.05.2000 – XII ZR 42/98, NJW 2000, 2346 mwN[]
  3. BGH, Urteil BGHZ 141, 160 = NJW 1999, 1857, 1858 f.; BGHZ 166, 125 = NJW 2006, 1800 Rn. 14 f. mwN; vgl. zur Schiedsgerichtsvereinbarung im Mietvertrag: BGH, Urteil vom 03.05.2000 – XII ZR 42/98, NJW 2000, 2346; Sternel Mietrecht aktuell 4. Aufl. Rn. I 195; Staudinger/Emmerich BGB [2011] § 566 Rn. 39 f.; Schmidt-Futterer/Streyl Mietrecht 10. Aufl. § 566 Rn. 91 f. mwN[]
  4. AG Köln WuM 1981, 18; MünchKomm-BGB/Häublein 6. Aufl. § 566 Rn. 34, § 566 a Rn. 10; Staudinger/Emmerich [2011] § 566 BGB Rn. 4; Schmidt-Futterer/Streyl Mietrecht 10. Aufl. § 566 BGB Rn. 103, § 566 a BGB Rn. 10; Blank/Börstinghaus Miete 3. Aufl. § 566 BGB Rn. 53; Heile in: Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. II Rn. 887; Kraemer NZM 2001, 736, 742; Börstinghaus NZM 2004, 481, 485; aA OLG Hamburg ZMR 1997, 415, 416; Palandt/Weidenkaff BGB 71. Aufl. § 566 Rn. 17[]
  5. vgl. BGH, Urteil BGHZ 141, 160 = NJW 1999, 1857, 1858[]
  6. vgl. Schmidt-Futterer/Streyl Mietrecht 10. Aufl. § 566 a BGB Rn. 10 mwN[]
  7. vgl. BGH, Urteil vom 29.09.2004 – XII ZR 148/02, NJW-RR 2005, 96; BGH Urteile vom 19.10.1988 – VIII ZR 22/88, NJW 1989, 451 f. und vom 03.12.2003 – VIII ZR 168/03, NJW 2004, 851, 852 mwN[]
  8. Staudinger/Emmerich [2011] § 566 BGB Rn. 4, 11; Palandt/Weidenkaff BGB 71. Aufl. Einf. vor § 535 Rn. 122, § 566 Rn. 17, Scheuer in: Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. V Rn. 268; für § 566 a BGB OLG Frankfurt ZMR 2011, 870[]
  9. MünchKomm-BGB/Häublein 6. Aufl. § 566 a Rn. 10, § 566 Rn. 34; Blank/Börstinghaus Miete 3. Aufl. § 566 a Rn. 3, § 566 Rn. 53; Kraemer NZM 2001, 737, 742; Börstinghaus NZM 2004, 481, 485[]
Weiterlesen:
Mieterhöhung wegen unwirksamer Klausel zur Schönheitsreparatur

Bildnachweis: