Nota­ri­el­le Beleh­rungs­pflich­ten bei der Beur­kun­dung der Annah­me­er­klä­rung zu einem Grund­stücks­kauf­ver­trag

Wel­che Beleh­rungs­pflich­ten tref­fen einen Notar, der die Annah­me­er­klä­rung zu einem Grund­stücks­kauf­ver­trag beur­kun­det, ohne dass ihm die von einem ande­ren Notar beur­kun­de­te Ange­bots­er­klä­rung vor­liegt? Die­se Fra­ge hat­te nun der Bun­des­ge­richts­hof zu beant­wor­ten:

Nota­ri­el­le Beleh­rungs­pflich­ten bei der Beur­kun­dung der Annah­me­er­klä­rung zu einem Grund­stücks­kauf­ver­trag

Den Notar trifft nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs in die­ser Situa­ti­on kei­ne Pflicht, den die Annah­me des Kauf­an­ge­bots Erklä­ren­den dar­über zu beleh­ren, dass ein wirk­sa­mer Ver­trags­schluss nur zu erwar­ten sei, wenn die Annah­me­er­klä­rung der Ange­bots­er­klä­rung ent­spre­che.

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs erschöpft sich die Pflicht zur Rechts­be­leh­rung bei der Beur­kun­dung der Annah­me eines vor­ge­ge­be­nen Ver­trags­an­ge­bots in der Auf­klä­rung über die recht­li­che Bedeu­tung der Annah­me­er­klä­rung. Der Inhalt des Ver­trags­an­ge­bots, dem die Annah­me gilt, gehört nicht zur recht­li­chen Trag­wei­te des in einem sol­chen Fall beur­kun­de­ten Geschäfts. Der Umfang der geschul­de­ten Beleh­rung gemäß § 17 Abs. 1 BeurkG ist auf die recht­li­chen Aus­wir­kun­gen der Annah­me­er­klä­rung und damit abs­trakt auf die Gefah­ren beschränkt, die mit jedem Kauf­ver­trag ver­bun­den sind 1. Die­se Auf­fas­sung wird zwar von eini­gen Stim­men in der Lite­ra­tur nicht für rich­tig gehal­ten, die im Inter­es­se des die Ange­bots­er­klä­rung Anneh­men­den eine Beleh­rung des die Annah­me beur­kun­den­den Notars über den Inhalt des abzu­schlie­ßen­den Ver­trags ver­lan­gen. Soweit jedoch – wie hier – die Ange­bots­er­klä­rung nicht vor­liegt, for­dern auch die­se Autoren nur eine Beleh­rung über die recht­li­chen Aus­wir­kun­gen der Annah­me­er­klä­rung und abs­trakt über die Gefah­ren, die mit jedem Kauf­ver­trag ver­bun­den sind 2.

Zu die­sen Beleh­rungs­pflich­ten kann es nach der jewei­li­gen Sach­la­ge des Falls gehö­ren, dass der Ver­trag nur zustan­de kommt, wenn Ange­bot und Annah­me inhalt­lich über­ein­stim­men und etwai­ge ein­sei­ti­ge Erklä­run­gen des Anneh­men­den, von denen der Ver­trags­schluss nach dem Ange­bot abhän­gig sein soll, abge­ge­ben wer­den. Eine sol­che Beleh­rung ist jedoch nicht erfor­der­lich, wenn es aus­ge­schlos­sen erscheint, dass die Erklä­run­gen des Anneh­men­den hin­ter den Anfor­de­run­gen der Ange­bots­ur­kun­de zurück­blei­ben. Denn die Beleh­rung hat, auch soweit es um die abs­trak­ten Risi­ken eines jeden Kauf­ver­trags geht, fall­be­zo­gen zu erfol­gen; es ist nicht for­mel­haft oder "ins Blaue hin­ein" über alle nur denk­ba­ren, fern lie­gen­den Risi­ken zu beleh­ren 3.

Gemes­sen hier­an ist nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs eine Beleh­rung dar­über, dass der Ver­trags­schluss schei­tern könn­te, weil sich Ange­bot und Annah­me nicht voll­stän­dig decken, nicht erfor­der­lich. Denn der vom Notar der Beur­kun­dung zugrun­de geleg­te Ent­wurf des Notars S. sah vor, dass die Klä­ge­rin – wie gesche­hen – das ihr in allen Tei­len bekann­te Ver­trags­an­ge­bot in vol­lem Umfang annahm. Unter sol­chen Umstän­den hät­te es nur dann zu einem unwirk­sa­men Ver­trag kom­men kön­nen, wenn die Ange­bots­er­klä­rung mit ent­spre­chen­den Män­geln behaf­tet gewe­sen wäre, über die der Notar jedoch nicht beleh­ren muss­te. Es fehlt damit aus der Sicht des die Annah­me­er­klä­rung beur­kun­den­den Notar jeder Anhalts­punkt, der Zwei­fel im Sin­ne des § 17 Abs. 2 Satz 2 BeurkG an der Wirk­sam­keit der Annah­me­er­klä­rung begrün­den konn­te.

Rich­tig ist aller­dings, dass sich aus der Ange­bots­er­klä­rung wei­te­re Maß­ga­ben oder Bedin­gun­gen erge­ben konn­ten, die zwar nicht unmit­tel­bar den Inhalt des zu schlie­ßen­den Kauf­ver­trags betra­fen, aber zusätz­lich vom Anbie­ten­den aus­be­dun­gen waren, wie hier die in der Annah­meur­kun­de und damit inner­halb der Frist für die Annah­me abzu­ge­ben­de Unter­wer­fungs­er­klä­rung der Käu­fe­rin.

Im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall hat der Notar inso­weit in ers­ter Instanz gel­tend gemacht, er habe den Geschäfts­füh­rer der Klä­ge­rin über "mög­li­che Unsi­cher­hei­ten" belehrt und dar­auf hin­ge­wie­sen, "dass es poten­zi­ell gefähr­lich sei, wenn er die Annah­me beur­kun­de, ohne das Ange­bot – wenn auch nur in kopier­ter text­li­cher Form – gese­hen zu haben, weil er zum Bei­spiel nicht für ein­zu­hal­ten­de Fris­ten, zu über­neh­men­de Bedin­gun­gen, sons­ti­ge Umstän­de und Tat­sa­chen der Abwick­lung hin­sicht­lich der Urkun­de Gewähr über­neh­men kön­ne"; in sei­ner Anhö­rung vor dem Land­ge­richt hat er aus­ge­sagt, er habe dar­auf hin­ge­wie­sen, "dass in dem Ange­bot gewis­se Fris­ten, Bedin­gun­gen ste­hen könn­ten, die bei der Beur­kun­dung berück­sich­tigt wer­den müss­ten".

Eine sol­che Beleh­rung genügt nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs den Anfor­de­run­gen des § 17 Abs. 1 BeurkG. Sie trifft mit dem Hin­weis auf mög­li­che Bedin­gun­gen die dem Notar man­gels Vor­lie­gens der Ange­bots­ur­kun­de nicht erkenn­ba­re Gefah­ren­la­ge, die sich hier ver­wirk­licht hat. Auch wenn die Beleh­rung nicht unmit­tel­bar dahin geht, dass auf­grund der ange­führ­ten Umstän­de der Ver­trag unwirk­sam sein könn­te, macht sie mit dem Hin­weis auf mög­li­che Unsi­cher­hei­ten und die Not­wen­dig­keit, etwa ent­hal­te­ne Bedin­gun­gen zu berück­sich­ti­gen, für den nach eige­ner Ein­schät­zung in Grund­stücks­ge­schäf­ten aus­rei­chend (beurkundungs-)erfahrenen Geschäfts­füh­rer eines Bau­trä­ger­un­ter­neh­mens hin­rei­chend eine Risi­ko­la­ge deut­lich, die im Hin­blick auf die auf den letz­ten Tag der Annah­me­frist ter­mi­nier­te Beur­kun­dung das Schei­tern des Ver­trags­schlus­ses bedeu­ten konn­te. Die Her­vor­he­bung denk­ba­rer Bedin­gun­gen war bei die­ser Sach­la­ge eben­falls nicht erfor­der­lich.

Über die vor­be­zeich­ne­te Risi­ko­la­ge hat­te der Notar zwar nach § 17 Abs. 1 BeurkG zu beleh­ren, sie begrün­de­te jedoch, zumal der anneh­men­de Bau­trä­ger auch alle ein­sei­ti­gen, in der Ange­bots­ur­kun­de ent­hal­te­nen Erklä­run­gen abgab, kei­ne Zwei­fel im Sin­ne des § 17 Abs. 2 Satz 2 BeurkG an der Wirk­sam­keit des Geschäfts, die einen Ver­merk über die Beleh­rung und die vom Geschäfts­füh­rer der Klä­ge­rin dazu abge­ge­be­nen Erklä­run­gen in der Urkun­de ver­langt hät­ten.

Man­gels Ver­let­zung einer Doku­men­ta­ti­ons­pflicht des Notar nach § 17 Abs. 2 Satz 2 BeurkG hat der Anneh­men­de nach­zu­wei­sen, dass der Notar sei­ne Beleh­rungs­pflicht ver­letzt hat.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 8. Dezem­ber 2011 – III ZR 225/​10

  1. vgl. BGH, Urtei­le vom 25.02.1994 – V ZR 63/​93, BGHZ 125, 218, 224; vom 24.06.1993 – IX ZR 216/​92, NJW 1993, 2747, 2750; eben­so Sand­küh­ler in Arndt/​Lerch/​Sandkühler, BNo­tO, 6. Aufl., § 14 Rn. 157; Frenz in Eylmann/​Vaasen, BNo­tO BeurkG, 3. Aufl., § 17 BeurkG Rn. 37; Staudinger/​Hertel, BGB, Bear­bei­tung 2004, § 128 Rn. 33; Gan­ter in Ganter/​Hertel/​Wöstmann, Hand­buch der Nota­rhaf­tung, 2. Aufl., Rn. 988; Haug/​Zimmermann, Die Amts­haf­tung des Notars, 3. Aufl., Rn. 512[]
  2. vgl. Wink­ler, BeurkG, 16. Aufl., § 17 Rn. 58; Arm­brüs­ter in Armbrüster/​Preuß/​Renner, BeurkG DONot, 5. Aufl., § 17 Rn. 164[]
  3. BGH, BGH, Urteil vom 02.06.2005 – III ZR 306/​04, NJW 2005, 3495; Urteil vom 27.10.1994 – IX ZR 12/​94, NJW 1995, 330, 331; Sand­küh­ler, aaO, § 14 Rn. 140; Arm­brüs­ter, aaO, § 17 Rn. 30[]