Notarielle Belehrungspflichten bei der Beurkundung der Annahmeerklärung zu einem Grundstückskaufvertrag

Welche Belehrungspflichten treffen einen Notar, der die Annahmeerklärung zu einem Grundstückskaufvertrag beurkundet, ohne dass ihm die von einem anderen Notar beurkundete Angebotserklärung vorliegt? Diese Frage hatte nun der Bundesgerichtshof zu beantworten:

Notarielle Belehrungspflichten bei der Beurkundung der Annahmeerklärung zu einem Grundstückskaufvertrag

Den Notar trifft nach Ansicht des Bundesgerichtshofs in dieser Situation keine Pflicht, den die Annahme des Kaufangebots Erklärenden darüber zu belehren, dass ein wirksamer Vertragsschluss nur zu erwarten sei, wenn die Annahmeerklärung der Angebotserklärung entspreche.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erschöpft sich die Pflicht zur Rechtsbelehrung bei der Beurkundung der Annahme eines vorgegebenen Vertragsangebots in der Aufklärung über die rechtliche Bedeutung der Annahmeerklärung. Der Inhalt des Vertragsangebots, dem die Annahme gilt, gehört nicht zur rechtlichen Tragweite des in einem solchen Fall beurkundeten Geschäfts. Der Umfang der geschuldeten Belehrung gemäß § 17 Abs. 1 BeurkG ist auf die rechtlichen Auswirkungen der Annahmeerklärung und damit abstrakt auf die Gefahren beschränkt, die mit jedem Kaufvertrag verbunden sind1. Diese Auffassung wird zwar von einigen Stimmen in der Literatur nicht für richtig gehalten, die im Interesse des die Angebotserklärung Annehmenden eine Belehrung des die Annahme beurkundenden Notars über den Inhalt des abzuschließenden Vertrags verlangen. Soweit jedoch – wie hier – die Angebotserklärung nicht vorliegt, fordern auch diese Autoren nur eine Belehrung über die rechtlichen Auswirkungen der Annahmeerklärung und abstrakt über die Gefahren, die mit jedem Kaufvertrag verbunden sind2.

Zu diesen Belehrungspflichten kann es nach der jeweiligen Sachlage des Falls gehören, dass der Vertrag nur zustande kommt, wenn Angebot und Annahme inhaltlich übereinstimmen und etwaige einseitige Erklärungen des Annehmenden, von denen der Vertragsschluss nach dem Angebot abhängig sein soll, abgegeben werden. Eine solche Belehrung ist jedoch nicht erforderlich, wenn es ausgeschlossen erscheint, dass die Erklärungen des Annehmenden hinter den Anforderungen der Angebotsurkunde zurückbleiben. Denn die Belehrung hat, auch soweit es um die abstrakten Risiken eines jeden Kaufvertrags geht, fallbezogen zu erfolgen; es ist nicht formelhaft oder “ins Blaue hinein” über alle nur denkbaren, fern liegenden Risiken zu belehren3.

Gemessen hieran ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofs eine Belehrung darüber, dass der Vertragsschluss scheitern könnte, weil sich Angebot und Annahme nicht vollständig decken, nicht erforderlich. Denn der vom Notar der Beurkundung zugrunde gelegte Entwurf des Notars S. sah vor, dass die Klägerin – wie geschehen – das ihr in allen Teilen bekannte Vertragsangebot in vollem Umfang annahm. Unter solchen Umständen hätte es nur dann zu einem unwirksamen Vertrag kommen können, wenn die Angebotserklärung mit entsprechenden Mängeln behaftet gewesen wäre, über die der Notar jedoch nicht belehren musste. Es fehlt damit aus der Sicht des die Annahmeerklärung beurkundenden Notar jeder Anhaltspunkt, der Zweifel im Sinne des § 17 Abs. 2 Satz 2 BeurkG an der Wirksamkeit der Annahmeerklärung begründen konnte.

Richtig ist allerdings, dass sich aus der Angebotserklärung weitere Maßgaben oder Bedingungen ergeben konnten, die zwar nicht unmittelbar den Inhalt des zu schließenden Kaufvertrags betrafen, aber zusätzlich vom Anbietenden ausbedungen waren, wie hier die in der Annahmeurkunde und damit innerhalb der Frist für die Annahme abzugebende Unterwerfungserklärung der Käuferin.

Im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hat der Notar insoweit in erster Instanz geltend gemacht, er habe den Geschäftsführer der Klägerin über “mögliche Unsicherheiten” belehrt und darauf hingewiesen, “dass es potenziell gefährlich sei, wenn er die Annahme beurkunde, ohne das Angebot – wenn auch nur in kopierter textlicher Form – gesehen zu haben, weil er zum Beispiel nicht für einzuhaltende Fristen, zu übernehmende Bedingungen, sonstige Umstände und Tatsachen der Abwicklung hinsichtlich der Urkunde Gewähr übernehmen könne”; in seiner Anhörung vor dem Landgericht hat er ausgesagt, er habe darauf hingewiesen, “dass in dem Angebot gewisse Fristen, Bedingungen stehen könnten, die bei der Beurkundung berücksichtigt werden müssten”.

Eine solche Belehrung genügt nach Ansicht des Bundesgerichtshofs den Anforderungen des § 17 Abs. 1 BeurkG. Sie trifft mit dem Hinweis auf mögliche Bedingungen die dem Notar mangels Vorliegens der Angebotsurkunde nicht erkennbare Gefahrenlage, die sich hier verwirklicht hat. Auch wenn die Belehrung nicht unmittelbar dahin geht, dass aufgrund der angeführten Umstände der Vertrag unwirksam sein könnte, macht sie mit dem Hinweis auf mögliche Unsicherheiten und die Notwendigkeit, etwa enthaltene Bedingungen zu berücksichtigen, für den nach eigener Einschätzung in Grundstücksgeschäften ausreichend (beurkundungs-)erfahrenen Geschäftsführer eines Bauträgerunternehmens hinreichend eine Risikolage deutlich, die im Hinblick auf die auf den letzten Tag der Annahmefrist terminierte Beurkundung das Scheitern des Vertragsschlusses bedeuten konnte. Die Hervorhebung denkbarer Bedingungen war bei dieser Sachlage ebenfalls nicht erforderlich.

Über die vorbezeichnete Risikolage hatte der Notar zwar nach § 17 Abs. 1 BeurkG zu belehren, sie begründete jedoch, zumal der annehmende Bauträger auch alle einseitigen, in der Angebotsurkunde enthaltenen Erklärungen abgab, keine Zweifel im Sinne des § 17 Abs. 2 Satz 2 BeurkG an der Wirksamkeit des Geschäfts, die einen Vermerk über die Belehrung und die vom Geschäftsführer der Klägerin dazu abgegebenen Erklärungen in der Urkunde verlangt hätten.

Mangels Verletzung einer Dokumentationspflicht des Notar nach § 17 Abs. 2 Satz 2 BeurkG hat der Annehmende nachzuweisen, dass der Notar seine Belehrungspflicht verletzt hat.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 8. Dezember 2011 – III ZR 225/10

  1. vgl. BGH, Urteile vom 25.02.1994 – V ZR 63/93, BGHZ 125, 218, 224; vom 24.06.1993 – IX ZR 216/92, NJW 1993, 2747, 2750; ebenso Sandkühler in Arndt/Lerch/Sandkühler, BNotO, 6. Aufl., § 14 Rn. 157; Frenz in Eylmann/Vaasen, BNotO BeurkG, 3. Aufl., § 17 BeurkG Rn. 37; Staudinger/Hertel, BGB, Bearbeitung 2004, § 128 Rn. 33; Ganter in Ganter/Hertel/Wöstmann, Handbuch der Notarhaftung, 2. Aufl., Rn. 988; Haug/Zimmermann, Die Amtshaftung des Notars, 3. Aufl., Rn. 512 []
  2. vgl. Winkler, BeurkG, 16. Aufl., § 17 Rn. 58; Armbrüster in Armbrüster/Preuß/Renner, BeurkG DONot, 5. Aufl., § 17 Rn. 164 []
  3. BGH, BGH, Urteil vom 02.06.2005 – III ZR 306/04, NJW 2005, 3495; Urteil vom 27.10.1994 – IX ZR 12/94, NJW 1995, 330, 331; Sandkühler, aaO, § 14 Rn. 140; Armbrüster, aaO, § 17 Rn. 30 []