Preis­ab­wei­chun­gen zuguns­ten des Mak­ler­kun­den

bei Preis­ab­wei­chun­gen zuguns­ten des Mak­ler­kun­den, also beim Erwerb zu für ihn güns­ti­ge­ren Bedin­gun­gen, besteht nicht in jedem Fall die wirt­schaft­li­che Iden­ti­tät des beauf­trag­ten mit dem nach­ge­wie­se­nen Mak­ler­ge­schäft.

Preis­ab­wei­chun­gen zuguns­ten des Mak­ler­kun­den

Der Bun­des­ge­richts­hof hat zur wirt­schaft­li­chen Gleich­wer­tig­keit des abge­schlos­se­nen Ver­trags im Ver­hält­nis zu dem im Mak­ler­ver­trag zugrun­de geleg­ten Ver­trag aus­ge­führt, dass es bei Grund­stücks­ge­schäf­ten häu­fig vor­kom­me, dass Ver­trags­schlie­ßen­de ihre Vor­stel­lun­gen, die sie bei Beginn der Ver­trags­ver­hand­lun­gen und bei Beauf­tra­gung des Mak­lers gehabt hät­ten, nicht voll ver­wirk­li­chen könn­ten. Das erfor­der­li­che (gegen­sei­ti­ge) Nach­ge­ben, um den Ver­trags­schluss her­bei­zu­füh­ren, kön­ne sich dabei auf die Höhe des Kauf­prei­ses und die Neben­be­stim­mun­gen, aber auch auf den Umfang der Sach­leis­tung bezie­hen. Soweit sich die Abwei­chun­gen im Rah­men des­sen hiel­ten, womit der Mak­ler­kun­de bei der Beauf­tra­gung des Mak­lers gerech­net habe, könn­ten sie den Pro­vi­si­ons­an­spruch nicht aus­schlie­ßen 1. Dem­entspre­chend hat sich der Bun­des­ge­richts­hof in sei­nem Urteil vom 13.12 2007 2 die Fra­ge gestellt, ob wegen der Kauf­preis­re­du­zie­rung die not­wen­di­ge (wirt­schaft­li­che) Kon­gru­enz des abge­schlos­se­nen Ver­trags mit der nach­ge­wie­se­nen Gele­gen­heit feh­le, die­se jedoch im kon­kre­ten Fall wegen des gerin­gen Umfangs des gewähr­ten Preis­nach­las­ses (ca. 15 %) ver­neint. In einem wei­te­ren Fall hat der Bun­des­ge­richts­hof die wirt­schaft­li­che Gleich­wer­tig­keit für gege­ben erach­tet, weil der nied­ri­ge­re Kauf­preis unter Berück­sich­ti­gung von (zu über­neh­men­den) Ver­bind­lich­kei­ten zustan­de gekom­men war 3. Ent­schei­dend ist letzt­lich, wie der Bun­des­ge­richts­hof in sei­nem Urteil vom 6. Febru­ar 2014 4 betont hat, ob sich nach Wür­di­gung aller Umstän­de des Ein­zel­falls der abge­schlos­se­ne Ver­trag als ein wirt­schaft­lich ande­rer dar­stellt als der nach dem Mak­ler­ver­trag nach­zu­wei­sen­de Ver­trag. Dabei ist bei für den Mak­ler­kun­den güns­ti­gen Preis­ab­wei­chun­gen beson­ders in den Blick zu neh­men, ob die­se sich noch in einem erwart­ba­ren Rah­men bewe­gen, oder ob letzt­lich die abwei­chen­de Preis­ge­stal­tung auf Umstän­den beruht, die die wirt­schaft­li­che Iden­ti­tät des nach­ge­wie­se­nen zum abge­schlos­se­nen Geschäft in Fra­ge stel­len. Dabei ist kein all­zu stren­ger Maß­stab anzu­le­gen, da sich ins­be­son­de­re bei Grund­stü­cken, die län­ge­re Zeit ange­bo­ten wer­den, der Preis typi­scher­wei­se nach unten bewegt. Preis­nach­läs­se von bis zu 15 % stel­len die wirt­schaft­li­che Kon­gru­enz im All­ge­mei­nen nicht in Fra­ge, bei Preis­nach­läs­sen von mehr als 50 % ist sie regel­mä­ßig zu ver­nei­nen.

Ob der hier vor­lie­gen­de Preis­nach­lass von 25 % nach Maß­ga­be der vor­ste­hen­den Aus­füh­run­gen und unter Berück­sich­ti­gung der Umstän­de des kon­kre­ten Falls dazu führt, dass sich der abge­schlos­se­ne Ver­trag als ein wirt­schaft­lich ande­rer dar­stellt als der nach dem Mak­ler­ver­trag nach­zu­wei­sen­de Ver­trag, ist in tatrich­ter­li­cher Wür­di­gung zu ent­schei­den.

Inso­weit weist der Bun­des­ge­richts­hof dar­auf hin, dass zwar der Mak­ler die Dar­le­gungs- und Beweis­last für die wirt­schaft­li­che Kon­gru­enz trägt, dass aber bezüg­lich der Umstän­de, die nicht ihm, son­dern nur dem Mak­ler­kun­den bekannt sind – wie etwa der Ver­lauf der Ver­trags­ver­hand­lun­gen zwi­schen Ver­käu­fer- und Käu­fer­sei­te – den Mak­ler­kun­den eine sekun­dä­re Dar­le­gungs­last trifft 5.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 3. Juli 2014 – III ZR 530/​13

  1. vgl. BGH, Urteil vom 28.01.1987 – IVa ZR 45/​85, NJW 1987, 1628 zum Ver­mitt­lungs­mak­ler­ver­trag; vgl. auch Urteil vom 26.09.1979 – IV ZR 92/​78, NJW 1980, 123, 124[]
  2. BGH, Urteil vom 13.12.2007 – III ZR 163/​07, NJW 2008, 651, Rn. 26[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 07.05.1998 – III ZR 18/​97, NJW 1998, 2277, 2278 f zum Nach­weis­mak­ler[]
  4. BGH, Urteil vom 06.02.2014 – III ZR 131/​13, VersR 2014, 705 Rn. 12[]
  5. vgl. auch BGH, Urteil vom 07.05.1998 aaO S. 2279[]