Preisabweichungen zugunsten des Maklerkunden

bei Preisabweichungen zugunsten des Maklerkunden, also beim Erwerb zu für ihn günstigeren Bedingungen, besteht nicht in jedem Fall die wirtschaftliche Identität des beauftragten mit dem nachgewiesenen Maklergeschäft.

Preisabweichungen zugunsten des Maklerkunden

Der Bundesgerichtshof hat zur wirtschaftlichen Gleichwertigkeit des abgeschlossenen Vertrags im Verhältnis zu dem im Maklervertrag zugrunde gelegten Vertrag ausgeführt, dass es bei Grundstücksgeschäften häufig vorkomme, dass Vertragsschließende ihre Vorstellungen, die sie bei Beginn der Vertragsverhandlungen und bei Beauftragung des Maklers gehabt hätten, nicht voll verwirklichen könnten. Das erforderliche (gegenseitige) Nachgeben, um den Vertragsschluss herbeizuführen, könne sich dabei auf die Höhe des Kaufpreises und die Nebenbestimmungen, aber auch auf den Umfang der Sachleistung beziehen. Soweit sich die Abweichungen im Rahmen dessen hielten, womit der Maklerkunde bei der Beauftragung des Maklers gerechnet habe, könnten sie den Provisionsanspruch nicht ausschließen1. Dementsprechend hat sich der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 13.12 20072 die Frage gestellt, ob wegen der Kaufpreisreduzierung die notwendige (wirtschaftliche) Kongruenz des abgeschlossenen Vertrags mit der nachgewiesenen Gelegenheit fehle, diese jedoch im konkreten Fall wegen des geringen Umfangs des gewährten Preisnachlasses (ca. 15 %) verneint. In einem weiteren Fall hat der Bundesgerichtshof die wirtschaftliche Gleichwertigkeit für gegeben erachtet, weil der niedrigere Kaufpreis unter Berücksichtigung von (zu übernehmenden) Verbindlichkeiten zustande gekommen war3. Entscheidend ist letztlich, wie der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 6. Februar 20144 betont hat, ob sich nach Würdigung aller Umstände des Einzelfalls der abgeschlossene Vertrag als ein wirtschaftlich anderer darstellt als der nach dem Maklervertrag nachzuweisende Vertrag. Dabei ist bei für den Maklerkunden günstigen Preisabweichungen besonders in den Blick zu nehmen, ob diese sich noch in einem erwartbaren Rahmen bewegen, oder ob letztlich die abweichende Preisgestaltung auf Umständen beruht, die die wirtschaftliche Identität des nachgewiesenen zum abgeschlossenen Geschäft in Frage stellen. Dabei ist kein allzu strenger Maßstab anzulegen, da sich insbesondere bei Grundstücken, die längere Zeit angeboten werden, der Preis typischerweise nach unten bewegt. Preisnachlässe von bis zu 15 % stellen die wirtschaftliche Kongruenz im Allgemeinen nicht in Frage, bei Preisnachlässen von mehr als 50 % ist sie regelmäßig zu verneinen.

Ob der hier vorliegende Preisnachlass von 25 % nach Maßgabe der vorstehenden Ausführungen und unter Berücksichtigung der Umstände des konkreten Falls dazu führt, dass sich der abgeschlossene Vertrag als ein wirtschaftlich anderer darstellt als der nach dem Maklervertrag nachzuweisende Vertrag, ist in tatrichterlicher Würdigung zu entscheiden.

Insoweit weist der Bundesgerichtshof darauf hin, dass zwar der Makler die Darlegungs- und Beweislast für die wirtschaftliche Kongruenz trägt, dass aber bezüglich der Umstände, die nicht ihm, sondern nur dem Maklerkunden bekannt sind – wie etwa der Verlauf der Vertragsverhandlungen zwischen Verkäufer- und Käuferseite – den Maklerkunden eine sekundäre Darlegungslast trifft5.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 3. Juli 2014 – III ZR 530/13

  1. vgl. BGH, Urteil vom 28.01.1987 – IVa ZR 45/85, NJW 1987, 1628 zum Vermittlungsmaklervertrag; vgl. auch Urteil vom 26.09.1979 – IV ZR 92/78, NJW 1980, 123, 124 []
  2. BGH, Urteil vom 13.12.2007 – III ZR 163/07, NJW 2008, 651, Rn. 26 []
  3. vgl. BGH, Urteil vom 07.05.1998 – III ZR 18/97, NJW 1998, 2277, 2278 f zum Nachweismakler []
  4. BGH, Urteil vom 06.02.2014 – III ZR 131/13, VersR 2014, 705 Rn. 12 []
  5. vgl. auch BGH, Urteil vom 07.05.1998 aaO S. 2279 []