Quadratmetermiete

Die Parteien eines (gewerblichen) Mietvertrages vereinbaren eine sogenannte echte Quadratmetermiete, wenn sie im Mietvertrag festlegen, dass sich die Miete aus der Größe des Mietobjektes in Quadratmetern multipliziert mit einem pro Quadratmeter zu zahlenden Mietpreis ergibt.

Ist eine echte Quadratmetermiete vereinbart, dann bestimmt sich der Betrag der geschuldeten Miete unmittelbar auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche, so dass sich eine auf der irrtümlichen Annahme einer größeren Fläche beruhende Zahlung einer höheren Miete ohne Weiteres als Überzahlung darstellt, die wegen ungerechtfertigter Bereicherung zurückverlangt werden kann, auch wenn die Flächenabweichung geringer ist als 10%¹.

Mit der Vereinbarung einer echten Quadratmetermiete wird nicht die absolute Größe des Mietobjektes festgeschrieben, sondern eine bestimmte Relation zwischen der Größe des Mietobjektes einerseits und der sich daraus ergebenden Miete andererseits, die aber gerade nicht von der objektiven Größe des Mietobjektes selbst abhängt.

Ist aber eine solche, echte Quadratmetermiete vereinbart, dann bestimmt sich der Betrag der geschuldeten Miete unmittelbar auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche, so dass sich eine auf der irrtümlichen Annahme einer größeren Fläche beruhende Zahlung einer höheren Miete ohne Weiteres als Überzahlung darstellt, die wegen ungerechtfertigter Bereicherung zurückverlangt werden kann².

Es ist ein Unterschied, ob für die Berechnung der Miete unmittelbar an die Quadratmeterzahl der Fläche angeknüpft wird oder nicht. Auch wenn keine echte Quadratmetermiete vereinbart wird, ist die vereinbarte Fläche zwar Teil der vertraglich festgelegten Sollbeschaffenheit und spielt damit eine wesentliche Rolle für die Frage, ob die vermieteten Räume der geschuldeten Gegenleistung für die Zahlung der Miete vollständig entsprechen. Wenn die Parteien aber vereinbaren, dass sich die Miete unmittelbar aus der Quadratmeterzahl, multipliziert mit einem Betrag der Miete pro qm ergibt, dann schuldet der Mieter genau diejenige Miete, die sich aus der vorgesehenen Berechnung ergibt.

Dem Oberlandesgericht Dresden ist die Rechtsprechung des BGH zum Mangel des Mietobjektes im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB bei einer für den Mieter nachteiligen Flächenabweichung³ bekannt. Auch nach dieser Rechtsprechung tritt aber eine Minderung der Miete nicht ausnahmslos nur dann ein, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 % hinter der vertraglich vereinbarten Größe des Mietobjektes zurückbleibt.

Im Ausgangspunkt ist vielmehr festzuhalten, dass eine vertraglich vereinbarte Mietfläche, wie im vorliegenden Fall die Fläche von 1.450 qm, Teil der vertraglich festgelegten Sollbeschaffenheit des Mietobjektes ist. Da nicht jede Flächendifferenz zwingend zu einer Beeinträchtigung der Tauglichkeit des Mietobjektes zum vertragsgemäßen Gebrauch für den Mieter führen muss, wie dies § 536 Abs. 1 BGB voraussetzt, war vor der Entscheidung des BGH vom 24.03.2004⁴ umstritten, ob der Mieter zur Begründung eines Mangel zusätzlich darzulegen hatte, dass die konkrete Minderfläche zu einer (erheblichen) Beeinträchtigung der Tauglichkeit geführt hat. Der BGH entschied im Urteil vom 24.03.2004⁴ dahin, dass bei einem erheblichen Flächenmangel eine tatsächliche Vermutung für eine (erhebliche) Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit spreche, so dass kein gesonderter Nachweis des Mieters für eine konkrete Beeinträchtigung erforderlich sei. Ein erheblicher Flächenmangel in diesem Sinne liege vor, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 % hinter der vertraglich vereinbarten Größe zurückbleibe. Aus dieser Überlegung ergibt sich aber im Umkehrschluss, dass eine Beeinträchtigung der Tauglichkeit des Mietobjektes zum vertragsgemäßen Gebrauch im Einzelfall auch dann vorliegen kann, wenn die Flächedifferenz nicht erheblich ist. Der Mieter muss in diesem Fall nur konkret darlegen, dass die Tauglichkeit vertragsgemäßen Gebrauch erheblich beeinträchtigt ist⁵. Im Übrigen können die Parteien des Mietvertrages die Flächengröße unabhängig von den tatsächlichen Umständen verbindlich festlegen oder einen Flächenberechnungsmodus vereinbaren⁶. Maßgeblich für die Frage, inwieweit sich eine Flächenabweichung – auch im Wege der Minderung – auf die Höhe der Miete auswirkt, ist danach in erster Linie, was die Parteien im konkret zu beurteilenden Vertrag vereinbart haben. Die Vertragsparteien legen nämlich fest, inwieweit eine bestimmte Eigenschaft des Mietobjektes, etwa die Größe von dessen Fläche, für den vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters von (besonderer) Bedeutung ist. Danach kann eine erhebliche Flächenabweichung auch ein geringeres Gewicht haben, wenn davon Flächen betroffen sind, die nach der vertraglichen Vereinbarung als Nebenfläche anzusehen sind⁷.

Im vorliegenden Fall existiert eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung, aus der sich die Bedeutung der Flächengröße ergibt. Die Parteien haben nämlich in § 4 des Mietvertrages geregelt, dass sich die Miete aufgrund der tatsächlichen Fläche multipliziert mit einem Geldbetrag errechnet. Jede Veränderung der tatsächlichen Mietfläche führt danach unmittelbar eine Änderung der Miete herbei. Sieht man diese Regelung entgegen den Ausführungen oben unter 1. nicht als Vereinbarung einer echten Quadratmetermiete, ergibt sich aus ihr jedenfalls, dass jede Abweichung von der vertraglich vorausgesetzten Mietfläche zu Lasten des Mieters einen zur Minderung berechtigenden erheblichen Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB begründet. Die Parteien haben nämlich durch diese Regelung die Gleichwertigkeit von Miete und Gebrauchsüberlassung in der Weise festgelegt, dass ein bestimmter Mietbetrag für jeden qm der überlassenen Räume gezahlt werden soll. Wird diese Gleichwertigkeit dadurch gestört, dass die Flächengröße zu Lasten des Mieters abweicht, führt die Minderung dazu, dass die von den Vertragsparteien festgelegte Gleichwertigkeit zwischen den beiderseitigen Leistungen wiederhergestellt wird⁸. Der bei dieser Sichtweise im Falle einer Flächenabweichung unter 10 % erforderliche Nachweis der erheblichen Beeinträchtigung der Tauglichkeit des Mietobjektes für den vertraglich vereinbarten Gebrauch des Mieters ist folglich jedenfalls über die Vereinbarung in § 4 des Mietvertrages geführt. Die von der Klägerin geltend gemachte Überzahlung der Miete ist deshalb unabhängig davon eingetreten, ob man die Regelung in § 4 des Mietvertrages als Vereinbarung einer echten Quadratmetermiete oder als Konkretisierung der Bedeutung der Flächengröße für den vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters ansieht.

Oberlandesgericht Dresden, Beschluss vom 1. Juli 2014 – 5 U 1890/13

1. im Anschluss an KG, Urteil vom 25.01.2001, 8 U 9675/99, GE 2001, 622; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.11.2011, 24 U 56/11, GE 2012, 616; Kraemer, NZM 1999, 156, 161[↩]
2. ebenso KG, Urteil vom 25.01.2001, 8 U 9675/99, GE 2001, 622; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.11.201, 24 U 56/11, GE 2012, 616; Kraemer, NZM 1999, 156, 161; vgl. auch KG, Beschluss vom 15.08.2005, 8 U 81/05, NZM 2005, 865, wo eine anderweitige Vereinbarung ausdrücklich von der echten Quadratmetermiete abgegrenzt wird[↩]
3. vgl. BGH, Urteil vom 24.03.2004, VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 zur Wohnraummiete; Urteil vom 04.05.2005, XII ZR 254/01, NJW 2005, 2152 zur Geschäftsraummiete[↩]
4. BGH, Urteil vom 24.03.2004, a.a.O.[↩][↩]
5. ebenso KG, Beschluss vom 15.08.2005, a.a.O.; KG, Urteil vom 05.02.2009, 12 U 122/07, ZMR 2009, 523; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.11.2011, a.a.O.[↩]
6. vgl. BGH, Urteil vom 24.03.2004, a.a.O.; Urteil vom 22.02.2006, VIII ZR 219/04, NZM 2006, 375[↩]
7. vgl. BGH, Urteil vom 18.07.2012, XII ZR 97/09, NJW 2012, 3173[↩]
8. vgl. dazu BGH, Urteil vom 18.07.2012, a.a.O.[↩]