Qua­drat­me­ter­mie­te

Die Par­tei­en eines (gewerb­li­chen) Miet­ver­tra­ges ver­ein­ba­ren eine soge­nann­te ech­te Qua­drat­me­ter­mie­te, wenn sie im Miet­ver­trag fest­le­gen, dass sich die Mie­te aus der Grö­ße des Miet­ob­jek­tes in Qua­drat­me­tern mul­ti­pli­ziert mit einem pro Qua­drat­me­ter zu zah­len­den Miet­preis ergibt.

Qua­drat­me­ter­mie­te

Ist eine ech­te Qua­drat­me­ter­mie­te ver­ein­bart, dann bestimmt sich der Betrag der geschul­de­ten Mie­te unmit­tel­bar auf der Grund­la­ge der tat­säch­li­chen Flä­che, so dass sich eine auf der irr­tüm­li­chen Annah­me einer grö­ße­ren Flä­che beru­hen­de Zah­lung einer höhe­ren Mie­te ohne Wei­te­res als Über­zah­lung dar­stellt, die wegen unge­recht­fer­tig­ter Berei­che­rung zurück­ver­langt wer­den kann, auch wenn die Flä­chen­ab­wei­chung gerin­ger ist als 10%1.

Mit der Ver­ein­ba­rung einer ech­ten Qua­drat­me­ter­mie­te wird nicht die abso­lu­te Grö­ße des Miet­ob­jek­tes fest­ge­schrie­ben, son­dern eine bestimm­te Rela­ti­on zwi­schen der Grö­ße des Miet­ob­jek­tes einer­seits und der sich dar­aus erge­ben­den Mie­te ande­rer­seits, die aber gera­de nicht von der objek­ti­ven Grö­ße des Miet­ob­jek­tes selbst abhängt.

Ist aber eine sol­che, ech­te Qua­drat­me­ter­mie­te ver­ein­bart, dann bestimmt sich der Betrag der geschul­de­ten Mie­te unmit­tel­bar auf der Grund­la­ge der tat­säch­li­chen Flä­che, so dass sich eine auf der irr­tüm­li­chen Annah­me einer grö­ße­ren Flä­che beru­hen­de Zah­lung einer höhe­ren Mie­te ohne Wei­te­res als Über­zah­lung dar­stellt, die wegen unge­recht­fer­tig­ter Berei­che­rung zurück­ver­langt wer­den kann2.

Es ist ein Unter­schied, ob für die Berech­nung der Mie­te unmit­tel­bar an die Qua­drat­me­ter­zahl der Flä­che ange­knüpft wird oder nicht. Auch wenn kei­ne ech­te Qua­drat­me­ter­mie­te ver­ein­bart wird, ist die ver­ein­bar­te Flä­che zwar Teil der ver­trag­lich fest­ge­leg­ten Soll­be­schaf­fen­heit und spielt damit eine wesent­li­che Rol­le für die Fra­ge, ob die ver­mie­te­ten Räu­me der geschul­de­ten Gegen­leis­tung für die Zah­lung der Mie­te voll­stän­dig ent­spre­chen. Wenn die Par­tei­en aber ver­ein­ba­ren, dass sich die Mie­te unmit­tel­bar aus der Qua­drat­me­ter­zahl, mul­ti­pli­ziert mit einem Betrag der Mie­te pro qm ergibt, dann schul­det der Mie­ter genau die­je­ni­ge Mie­te, die sich aus der vor­ge­se­he­nen Berech­nung ergibt.

Dem Ober­lan­des­ge­richt Dres­den ist die Recht­spre­chung des BGH zum Man­gel des Miet­ob­jek­tes im Sin­ne von § 536 Abs. 1 BGB bei einer für den Mie­ter nach­tei­li­gen Flä­chen­ab­wei­chung3 bekannt. Auch nach die­ser Recht­spre­chung tritt aber eine Min­de­rung der Mie­te nicht aus­nahms­los nur dann ein, wenn die tat­säch­li­che Flä­che mehr als 10 % hin­ter der ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Grö­ße des Miet­ob­jek­tes zurück­bleibt.

Im Aus­gangs­punkt ist viel­mehr fest­zu­hal­ten, dass eine ver­trag­lich ver­ein­bar­te Miet­flä­che, wie im vor­lie­gen­den Fall die Flä­che von 1.450 qm, Teil der ver­trag­lich fest­ge­leg­ten Soll­be­schaf­fen­heit des Miet­ob­jek­tes ist. Da nicht jede Flä­chen­dif­fe­renz zwin­gend zu einer Beein­träch­ti­gung der Taug­lich­keit des Miet­ob­jek­tes zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch für den Mie­ter füh­ren muss, wie dies § 536 Abs. 1 BGB vor­aus­setzt, war vor der Ent­schei­dung des BGH vom 24.03.20044 umstrit­ten, ob der Mie­ter zur Begrün­dung eines Man­gel zusätz­lich dar­zu­le­gen hat­te, dass die kon­kre­te Min­der­flä­che zu einer (erheb­li­chen) Beein­träch­ti­gung der Taug­lich­keit geführt hat. Der BGH ent­schied im Urteil vom 24.03.20045 dahin, dass bei einem erheb­li­chen Flä­chen­man­gel eine tat­säch­li­che Ver­mu­tung für eine (erheb­li­che) Beein­träch­ti­gung der Gebrauchs­taug­lich­keit spre­che, so dass kein geson­der­ter Nach­weis des Mie­ters für eine kon­kre­te Beein­träch­ti­gung erfor­der­lich sei. Ein erheb­li­cher Flä­chen­man­gel in die­sem Sin­ne lie­ge vor, wenn die tat­säch­li­che Flä­che mehr als 10 % hin­ter der ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Grö­ße zurück­blei­be. Aus die­ser Über­le­gung ergibt sich aber im Umkehr­schluss, dass eine Beein­träch­ti­gung der Taug­lich­keit des Miet­ob­jek­tes zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch im Ein­zel­fall auch dann vor­lie­gen kann, wenn die Flä­ch­e­dif­fe­renz nicht erheb­lich ist. Der Mie­ter muss in die­sem Fall nur kon­kret dar­le­gen, dass die Taug­lich­keit ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch erheb­lich beein­träch­tigt ist6. Im Übri­gen kön­nen die Par­tei­en des Miet­ver­tra­ges die Flä­chen­grö­ße unab­hän­gig von den tat­säch­li­chen Umstän­den ver­bind­lich fest­le­gen oder einen Flä­chen­be­rech­nungs­mo­dus ver­ein­ba­ren7. Maß­geb­lich für die Fra­ge, inwie­weit sich eine Flä­chen­ab­wei­chung – auch im Wege der Min­de­rung – auf die Höhe der Mie­te aus­wirkt, ist danach in ers­ter Linie, was die Par­tei­en im kon­kret zu beur­tei­len­den Ver­trag ver­ein­bart haben. Die Ver­trags­par­tei­en legen näm­lich fest, inwie­weit eine bestimm­te Eigen­schaft des Miet­ob­jek­tes, etwa die Grö­ße von des­sen Flä­che, für den ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch des Mie­ters von (beson­de­rer) Bedeu­tung ist. Danach kann eine erheb­li­che Flä­chen­ab­wei­chung auch ein gerin­ge­res Gewicht haben, wenn davon Flä­chen betrof­fen sind, die nach der ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­rung als Neben­flä­che anzu­se­hen sind8.

Im vor­lie­gen­den Fall exis­tiert eine aus­drück­li­che ver­trag­li­che Ver­ein­ba­rung, aus der sich die Bedeu­tung der Flä­chen­grö­ße ergibt. Die Par­tei­en haben näm­lich in § 4 des Miet­ver­tra­ges gere­gelt, dass sich die Mie­te auf­grund der tat­säch­li­chen Flä­che mul­ti­pli­ziert mit einem Geld­be­trag errech­net. Jede Ver­än­de­rung der tat­säch­li­chen Miet­flä­che führt danach unmit­tel­bar eine Ände­rung der Mie­te her­bei. Sieht man die­se Rege­lung ent­ge­gen den Aus­füh­run­gen oben unter 1. nicht als Ver­ein­ba­rung einer ech­ten Qua­drat­me­ter­mie­te, ergibt sich aus ihr jeden­falls, dass jede Abwei­chung von der ver­trag­lich vor­aus­ge­setz­ten Miet­flä­che zu Las­ten des Mie­ters einen zur Min­de­rung berech­ti­gen­den erheb­li­chen Man­gel im Sin­ne von § 536 Abs. 1 BGB begrün­det. Die Par­tei­en haben näm­lich durch die­se Rege­lung die Gleich­wer­tig­keit von Mie­te und Gebrauchs­über­las­sung in der Wei­se fest­ge­legt, dass ein bestimm­ter Miet­be­trag für jeden qm der über­las­se­nen Räu­me gezahlt wer­den soll. Wird die­se Gleich­wer­tig­keit dadurch gestört, dass die Flä­chen­grö­ße zu Las­ten des Mie­ters abweicht, führt die Min­de­rung dazu, dass die von den Ver­trags­par­tei­en fest­ge­leg­te Gleich­wer­tig­keit zwi­schen den bei­der­sei­ti­gen Leis­tun­gen wie­der­her­ge­stellt wird9. Der bei die­ser Sicht­wei­se im Fal­le einer Flä­chen­ab­wei­chung unter 10 % erfor­der­li­che Nach­weis der erheb­li­chen Beein­träch­ti­gung der Taug­lich­keit des Miet­ob­jek­tes für den ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Gebrauch des Mie­ters ist folg­lich jeden­falls über die Ver­ein­ba­rung in § 4 des Miet­ver­tra­ges geführt. Die von der Klä­ge­rin gel­tend gemach­te Über­zah­lung der Mie­te ist des­halb unab­hän­gig davon ein­ge­tre­ten, ob man die Rege­lung in § 4 des Miet­ver­tra­ges als Ver­ein­ba­rung einer ech­ten Qua­drat­me­ter­mie­te oder als Kon­kre­ti­sie­rung der Bedeu­tung der Flä­chen­grö­ße für den ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch des Mie­ters ansieht.

Ober­lan­des­ge­richt Dres­den, Beschluss vom 1. Juli 2014 – 5 U 1890/​13

  1. im Anschluss an KG, Urteil vom 25.01.2001, 8 U 9675/​99, GE 2001, 622; OLG Düs­sel­dorf, Beschluss vom 17.11.2011, 24 U 56/​11, GE 2012, 616; Krae­mer, NZM 1999, 156, 161 []
  2. eben­so KG, Urteil vom 25.01.2001, 8 U 9675/​99, GE 2001, 622; OLG Düs­sel­dorf, Beschluss vom 17.11.201, 24 U 56/​11, GE 2012, 616; Krae­mer, NZM 1999, 156, 161; vgl. auch KG, Beschluss vom 15.08.2005, 8 U 81/​05, NZM 2005, 865, wo eine ander­wei­ti­ge Ver­ein­ba­rung aus­drück­lich von der ech­ten Qua­drat­me­ter­mie­te abge­grenzt wird []
  3. vgl. BGH, Urteil vom 24.03.2004, VIII ZR 295/​03, NJW 2004, 1947 zur Wohn­raum­mie­te; Urteil vom 04.05.2005, XII ZR 254/​01, NJW 2005, 2152 zur Geschäfts­raum­mie­te []
  4. BGH, Urteil vom 24.03.2004, a.a.O. []
  5. BGH, Urteil vom 24.03.2004, a.a.O. []
  6. eben­so KG, Beschluss vom 15.08.2005, a.a.O.; KG, Urteil vom 05.02.2009, 12 U 122/​07, ZMR 2009, 523; OLG Düs­sel­dorf, Beschluss vom 17.11.2011, a.a.O. []
  7. vgl. BGH, Urteil vom 24.03.2004, a.a.O.; Urteil vom 22.02.2006, VIII ZR 219/​04, NZM 2006, 375 []
  8. vgl. BGH, Urteil vom 18.07.2012, XII ZR 97/​09, NJW 2012, 3173 []
  9. vgl. dazu BGH, Urteil vom 18.07.2012, a.a.O. []