Reno­vie­rungs­pflich­ten – und Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­seln

Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­seln benach­tei­li­gen den Mie­ter nach § 307 Abs. 1 BGB unan­ge­mes­sen und sind daher unwirk­sam, weil sie von dem Mie­ter bei Ver­trags­schluss ver­lan­gen, zur Ermitt­lung der auf ihn im Zeit­punkt der Ver­trags­be­en­di­gung zukom­men­den Kos­ten­be­las­tung mehr­fach hypo­the­ti­sche Betrach­tun­gen anzu­stel­len, die eine siche­re Ein­schät­zung der tat­säch­li­chen Kos­ten­be­las­tung nicht zulas­sen 1.

Reno­vie­rungs­pflich­ten – und Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­seln

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall ent­hielt der Miet­ver­trag unter ande­rem fol­gen­de For­mu­lar­be­stim­mun­gen:

§ 8 Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren

  1. Der Mie­ter ver­pflich­tet sich, Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren nach Maß­ga­be von Zif­fer 2 und 3 durch­zu­füh­ren. Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren umfas­sen das Anstrei­chen, Kal­ken oder Tape­zie­ren der Wän­de und Decken, das Strei­chen der Fuß­bö­den und den Innen­an­strich der Fens­ter, das Strei­chen der Türen, Heiz­kör­per, Ver­sor­gungs­lei­tun­gen sowie sämt­li­che ande­ren Anstri­che inner­halb der gemie­te­ten Räu­me ein­schließ­lich der­je­ni­gen an Ein­bau­mö­beln.
  2. Die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren sind fach­ge­recht, dem Zweck und der Art der Mieträu­me ent­spre­chend regel­mä­ßig aus­zu­füh­ren, wenn das Aus­se­hen der Wohn­räu­me mehr als nur uner­heb­lich durch den Gebrauch beein­träch­tigt ist. Dies ist im All­ge­mei­nen nach fol­gen­den Zeit­ab­stän­den der Fall: in Küche, Bädern und Duschen alle 3 Jah­re, in Wohn- und Schlaf­räu­men, Flu­ren, Die­len und Toi­let­ten alle 5 Jah­re, in allen ande­ren Neben­räu­men alle 7 Jah­re. Die Erneue­rung der Anstri­che von Fens­tern, Türen, Heiz­kör­pern, Ver­sor­gungs­lei­tun­gen und an Ein­bau­mö­beln ist regel­mä­ßig nach 6 Jah­ren erfor­der­lich, wenn das Aus­se­hen mehr als nur uner­heb­lich durch den Gebrauch beein­träch­tigt ist.
  3. Abgel­tung bei Aus­zug (Quo­ten­klau­sel):
    Sind bei Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses ein­zel­ne oder sämt­li­che Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren noch nicht fäl­lig, so hat der Mie­ter die zu erwar­ten­den Kos­ten zeit­an­tei­lig an den Ver­mie­ter im All­ge­mei­nen nach fol­gen­der Maß­ga­be (Quo­te) zu bezah­len: Lie­gen die letz­ten Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren gerech­net ab Über­ga­be der Miet­sa­che wäh­rend der Miet­zeit bei den Nass­räu­men (Küchen, Bädern und Duschen) län­ger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mie­ter 33, 33 % der Kos­ten; lie­gen sie län­ger als 2 Jah­re zurück 66, 66 %. Lie­gen die letz­ten Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren wäh­rend der Miet­zeit bei den Wohn- und Schlaf­räu­men, Flu­ren, Die­len und Toi­let­ten län­ger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mie­ter 20 % der Kos­ten, lie­gen sie län­ger als 2 Jah­re zurück 40 %, län­ger als 3 Jah­re 60 %, län­ger als 4 Jah­re 80 %. Lie­gen die letz­ten Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren wäh­rend der Miet­zeit bei allen ande­ren Neben­räu­men län­ger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mie­ter 14, 28 % der Kos­ten, lie­gen sie län­ger als 2 Jah­re zurück 28, 56 %, bei mehr als 3 Jah­ren 42, 84 %, bei mehr als 4 Jah­ren 57, 12 %, bei mehr als 5 Jah­ren 71, 40 %, und bei mehr als 6 Jah­ren 85, 68 %. Lie­gen die letz­ten Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren wäh­rend der Miet­zeit für Fens­ter, Türen, Heiz­kör­per, Ver­sor­gungs­lei­tun­gen und an Ein­bau­mö­beln län­ger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mie­ter 16, 66 % der Kos­ten, nach 2 Jah­ren 33, 33 %, nach 3 Jah­ren 50 %, nach 4 Jah­ren 66, 66 %, nach 5 Jah­ren 83, 33 %.

    Dem Mie­ter bleibt es unbe­nom­men nach­zu­wei­sen, wann und in wel­chem Umfang die Woh­nung zuletzt reno­viert wur­de und dass der Zustand der Woh­nung eine Ver­län­ge­rung der oben genann­ten Fris­ten zulässt. Führt der Mie­ter die­sen Nach­weis, so hat der Ver­mie­ter die Quo­te nach bil­li­gem Ermes­sen ange­mes­sen zu sen­ken.

    Die Berech­nung erfolgt auf­grund eines Kos­ten­vor­anschlags eines vom Ver­mie­ter aus­zu­wäh­len­den Maler­fach­be­triebs. Dem Mie­ter bleibt es unbe­nom­men, den Kos­ten­vor­anschlag des Ver­mie­ters anzu­zwei­feln, indem er den Kos­ten­vor­anschlag eines ande­ren Maler­fach­be­triebs bei­bringt.

    Der Mie­ter hat die Mög­lich­keit, selbst zu reno­vie­ren und sei­ne Zah­lungs­pflicht abzu­wen­den. Die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren müs­sen fach­ge­recht in mitt­le­rer Art und Güte aus­ge­führt wer­den. Ist der Mie­ter einer ent­spre­chen­den Auf­for­de­rung mit Frist­set­zung nicht oder nur unzu­rei­chend nach­ge­kom­men, so hat er die ent­spre­chen­de Quo­te gemäß Kos­ten­vor­anschlag zu zah­len.

  4. Die Fris­ten gemäß Zif­fer 2 und 3 begin­nen ab Über­ga­be der Miet­sa­che zu lau­fen. Sie begin­nen für die ein­zel­nen Räu­me nach fach­ge­rech­ter Erle­di­gung der Arbei­ten jeweils wie­der neu. Der Mie­ter kann nach­wei­sen, dass die Miet­sa­che nach Ablauf der genann­ten Fris­ten noch nicht reno­vie­rungs­be­dürf­tig ist.

Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schied, dass die Ver­mie­te­rin aus die­ser Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­sel kei­ne Ansprü­che gegen die Mie­te­rin her­lei­ten kann:

Denn Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­seln, die dem Mie­ter einer Woh­nung einen Teil der zukünf­tig ent­ste­hen­den Kos­ten für Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren für den Fall auf­er­le­gen, dass das Miet­ver­hält­nis vor Fäl­lig­keit der ihm durch eine wei­te­re For­mu­lar­be­stim­mung über­tra­ge­nen Ver­pflich­tung zur Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren endet, benach­tei­li­gen den Mie­ter nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unan­ge­mes­sen und sind daher unwirk­sam, weil sie von ihm ver­lan­gen, zur Ermitt­lung der auf ihn bei Ver­trags­be­en­di­gung zukom­men­den Kos­ten­be­las­tung meh­re­re hypo­the­ti­sche Betrach­tun­gen anzu­stel­len, die eine siche­re Ein­schät­zung der tat­säch­li­chen Kos­ten­be­las­tung nicht zulas­sen.

In sei­ner älte­ren Recht­spre­chung hat der Bun­des­ge­richts­hof zunächst aller­dings Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­seln, denen Vor­nah­me­klau­seln zugrun­de lagen, die star­re, unver­än­der­ba­re Reno­vie­rungs­fris­ten vor­sa­hen, für wirk­sam ange­se­hen, wenn die für die Durch­füh­rung wie für die antei­li­ge Abgel­tung maß­geb­li­chen Fris­ten nicht vor dem Anfang des Miet­ver­hält­nis­ses zu lau­fen begin­nen 2.

Die Anknüp­fung an "star­re"; vom kon­kre­ten Bedarf los­ge­lös­te Reno­vie­rungs­in­ter­val­le, sei es in Gestalt "übli­cher" Reno­vie­rungs­fris­ten 3 oder in Form von Min­dest­fris­ten 4, ist jedoch seit län­ge­rem über­holt. Seit dem Urteil vom 23.06.2004 5 ist es stän­di­ge Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs, dass vor­for­mu­lier­te Fris­ten­plä­ne, um der Inhalts­kon­trol­le am Maß­stab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB stand­zu­hal­ten, so abge­fasst sein müs­sen, dass der kon­kre­te Reno­vie­rungs­be­darf der ein­zel­nen Räu­me Berück­sich­ti­gung fin­det, mit­hin der Fris­ten­plan nur den Cha­rak­ter einer Richt­li­nie und unver­bind­li­chen Ori­en­tie­rungs­hil­fe hat, von der im Ein­zel­fall bei gutem Erhal­tungs­zu­stand der Mieträu­me auch nach oben abge­wi­chen wer­den kann.

In sei­nem Urteil vom 26.09.2007 6 hat der Bun­des­ge­richts­hof die­se Erwä­gun­gen auf­ge­grif­fen und hat – den Rechts­ent­scheid vom 06.07.1988 7 fort­ent­wi­ckelnd – ent­schie­den, dass eine an eine Vor­nah­me­klau­sel mit fle­xi­blem Fris­ten­plan anknüp­fen­de Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­sel die Inter­es­sen des Mie­ters, jeden­falls bei einer zu Ver­trags­be­ginn reno­viert über­las­se­nen Woh­nung, in den Fäl­len wah­re, in denen die Abgel­tungs­klau­sel dahin aus­ge­legt wer­den kön­ne, dass die bis­he­ri­ge Wohn­dau­er ins Ver­hält­nis zu set­zen sei zu der Zeit, nach der bei Fort­dau­er des Miet­ver­hält­nis­ses, also bei einer wei­te­ren Nut­zung der Woh­nung durch den bis­he­ri­gen Mie­ter, vor­aus­sicht­lich eine Reno­vie­rung erfor­der­lich sein wür­de. Der Mie­ter wer­de bei die­ser Aus­le­gung an den Kos­ten der Reno­vie­rung nur in dem Umfang betei­ligt, in dem sie von ihm selbst ver­ur­sacht wor­den sei­en 8. Der Bun­des­ge­richts­hof hat in der Ent­schei­dung vom 23.09.2007 9 wei­ter aus­ge­führt, dass es für die Bestim­mung des Fris­ten­zeit­raums, nach dem unter Berück­sich­ti­gung des kon­kre­ten Erhal­tungs­zu­stands der Woh­nung eine Reno­vie­rung erfor­der­lich sein wird, einer hypo­the­ti­schen Fort­schrei­bung des bis­he­ri­gen Wohn­ver­hal­tens des Mie­ters bedür­fe sowie der Fest­stel­lung, wann bei einer Fort­dau­er des Miet­ver­hält­nis­ses Reno­vie­rungs­be­darf zu erwar­ten sei.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat bereits in sei­nem Hin­weis­be­schluss vom 22.01.2014 10 grund­sätz­li­che Beden­ken geäu­ßert, ob Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­seln, die den tat­säch­li­chen Erhal­tungs­zu­stand der Woh­nung in der Wei­se berück­sich­ti­gen, dass für die Berech­nung der Quo­te das Ver­hält­nis zwi­schen der Miet­dau­er seit Durch­füh­rung der letz­ten Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren und dem Zeit­raum nach Durch­füh­rung der letz­ten Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren maß­geb­lich ist, nach dem bei einer hypo­the­ti­schen Fort­set­zung auf­grund des Wohn­ver­hal­tens des Mie­ters vor­aus­sicht­lich Reno­vie­rungs­be­darf bestün­de, der Inhalts­kon­trol­le nach §§ 307 ff. BGB stand­hal­ten kön­nen. Die­se Beden­ken grei­fen durch.

Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­seln müs­sen dem Trans­pa­renz­ge­bot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) genü­gen und dür­fen nicht so gefasst sein (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB), dass der Ver­mie­ter als Ver­wen­der durch ein­sei­ti­ge Ver­trags­ge­stal­tung miss­bräuch­lich eige­ne Inter­es­sen auf Kos­ten sei­nes Ver­trags­part­ners durch­zu­set­zen ver­sucht, ohne von vorn­her­ein des­sen Belan­ge hin­rei­chend zu berück­sich­ti­gen und ihm einen ange­mes­se­nen Aus­gleich zuzu­ge­ste­hen 11. Es kann dahin­ste­hen, ob die hier ver­ein­bar­te Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­sel aus­rei­chend trans­pa­rent im Sin­ne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB aus­ge­stal­tet ist. Dafür könn­te spre­chen, dass die aus dem Trans­pa­renz­ge­bot fol­gen­de Ver­pflich­tung des Ver­wen­ders, Rech­te und Pflich­ten sei­nes Ver­trags­part­ners mög­lichst klar und durch­schau­bar dar­zu­stel­len, nur im Rah­men des tat­säch­lich und recht­lich Mög­li­chen besteht 12. Dies bedarf jedoch kei­ner abschlie­ßen­den Ent­schei­dung, weil Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­seln jeden­falls einer Inhalts­kon­trol­le nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht stand­hal­ten. Sie benach­tei­li­gen den Mie­ter unan­ge­mes­sen, weil sie dem Mie­ter bei Ver­trags­schluss kei­ne rea­lis­ti­sche Ein­schät­zung der auf ihn zukom­men­den Kos­ten­be­las­tung ermög­li­chen.

Denn es ist für den durch­schnitt­li­chen und ver­stän­di­gen Mie­ter bei dem für die Beur­tei­lung maß­geb­li­chen Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses 13 nicht erkenn­bar, wel­cher tat­säch­li­che Abnut­zungs­grad der Woh­nung bei Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses, des­sen Zeit­punkt bei Ver­trags­schluss noch nicht fest­steht, unter Zugrun­de­le­gung sei­nes (mög­li­cher­wei­se Ver­än­de­run­gen unter­wor­fe­nen) indi­vi­du­el­len Nut­zungs­ver­hal­tens erreicht sein wird. Aber nicht nur der tat­säch­li­che Zustand der Woh­nung bei Ver­trags­en­de ist für den Mie­ter bei Ver­trags­schluss nicht ein­schätz­bar. Um eine Kos­ten­quo­te ermit­teln zu kön­nen ist dar­über hin­aus die empi­ri­sche Pro­gno­se not­wen­dig, zu wel­chem Zeit­punkt bei unter­stell­ter glei­cher Nut­zungs­art und glei­cher Nut­zungs­in­ten­si­tät vor­aus­sicht­lich Reno­vie­rungs­be­darf ein­tre­ten wird. Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­seln ver­lan­gen vom Mie­ter daher bei Ver­trags­schluss sei­ne bei Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses bestehen­de Zah­lungs­pflicht auf­grund eines in der Zukunft lie­gen­den, auf meh­re­ren Varia­blen beru­hen­den hypo­the­ti­schen und damit fik­ti­ven Sach­ver­halts ein­zu­schät­zen. Der­ar­ti­ge Bestim­mun­gen benach­tei­li­gen den Mie­ter nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unan­ge­mes­sen und sind unwirk­sam 14.

So ver­hält es sich auch bei der im Streit­fall in Rede ste­hen­den Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­sel in § 8 Nr. 3, 4 des Miet­ver­trags. Dass § 8 Nr. 3 des Miet­ver­trags die ange­mes­se­ne Sen­kung der Kos­ten­quo­te für den Fall, in dem der Mie­ter nach­weist, dass der tat­säch­li­che Erhal­tungs­zu­stand der Woh­nung eine Ver­län­ge­rung der im All­ge­mei­nen gel­ten­den Reno­vie­rungs­fris­ten zulässt, in das bil­li­ge Ermes­sen des Ver­mie­ters stellt, ändert an die­ser Beur­tei­lung nichts.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 242/​13

  1. teil­wei­se Auf­ga­be von BGH, Urteil vom 26.09.2007 – VIII ZR 143/​06, NJW 2007, 3632 Rn. 14 ff.[]
  2. BGH, Beschluss [Rechts­ent­scheid] vom 06.07.1988 – VIII ARZ 1/​88, BGHZ 105, 71, 84 ff.[]
  3. BGH, Rechts­ent­scheid vom 01.07.1987 – VIII ARZ 9/​86, BGHZ 101, 253, 266, 268[]
  4. BGH, Rechts­ent­scheid vom 06.07.1988 – VIII ARZ 1/​88, aaO S. 72[]
  5. BGH, Urteil vom 23.06.2004 – VIII ZR 361/​03, NJW 2004, 2586 unter – II 2[]
  6. BGH, Urteil vom 26.09.2007 – VIII ZR 143/​06, NJW 2007, 3632[]
  7. BGH, Rechts­ent­scheid vom 06.07.1988 – VIII ARZ 1/​88, aaO[]
  8. BGH, Urteil vom 26.09.2007 – VIII ZR 143/​06, aaO Rn. 14 ff., 17[]
  9. BGH, Urteil vom 23.09.2007 – VIII ZR 143/​06, aaO Rn. 29[]
  10. BGH, Beschluss vom 22.01.2014 – VIII ZR 352/​12, WuM 2014, 135 Rn. 6 ff.[]
  11. vgl. BGH, Urteil vom 23.11.2005 – VIII ZR 154/​04, NJW 2006, 1056 Rn. 21 mwN[]
  12. BGH, Urteil vom 26.09.2007 – VIII ZR 143/​06, aaO Rn. 31 mwN[]
  13. BGH, Urtei­le vom 09.04.2014 – VIII ZR 404/​12, BGHZ 200, 362 Rn. 37; vom 26.10.2005 – VIII ZR 48/​05, BGHZ 165, 12, 21 f.; jeweils mwN[]
  14. vgl. auch V. Emme­rich in Emmerich/​Sonnenschein, Mie­te, 11. Aufl., § 535 Rn. 62[]