Satel­li­ten­schüs­sel am Gemein­schafts­ei­gen­tum

Umfasst ein Beschluss sowohl das Ent­fer­nen der SAT-Schüs­sel durch die Gemein­schaft wie auch wei­ter das Ver­bot, SAT-Schüs­seln am Gemein­schafts­ei­gen­tum anzu­brin­gen, so ist nur der ers­te Teil man­gels Beschluss­kom­pe­tenz nich­tig; der zwei­te Teil stellt eine nicht in den Kern­be­reich des Woh­nungs­ei­gen­tums ein­grei­fen­de Gebrauchs­re­ge­lung dar, die ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung ent­spricht.

Satel­li­ten­schüs­sel am Gemein­schafts­ei­gen­tum

Die ver­ein­bar­te Ver­wal­ter­zu­stim­mung bei bau­li­chen Ver­än­de­run­gen ist ein Zusatz­er­for­der­nis; die Vor­aus­set­zun­gen nach § 22 WEG wer­den inso­weit nicht gelo­ckert.

Ein Mehr­heits­be­schluss ist nicht nich­tig, soweit er die Anbrin­gung von SAT-Anla­gen am Gemein­schafts­ei­gen­tum unter­sagt. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer konn­ten wirk­sam mehr­heit­lich im Rah­men ihrer Beschluss­kom­pe­tenz gemäß § 15 Abs. 2 WEG über das Ver­bot der Instal­la­ti­on von Para­bol­an­ten­nen auf Gemein­schafts­ei­gen­tum beschlie­ßen.

Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kön­nen durch Mehr­heits­be­schluss gemäß § 15 Abs. 2 WEG den Gebrauch des Son­der­ei­gen­tums und des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums nur inso­weit regeln, als die Gren­zen der Ord­nungs­mä­ßig­keit nicht über­schrit­ten sind und eine durch Ver­ein­ba­rung getrof­fe­ne Gebrauchs­re­ge­lung nicht ent­ge­gen­steht. Liegt eine sol­che Ver­ein­ba­rung vor, so fehlt es den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern – man­gels ent­spre­chen­den Vor­be­halts – an der Kom­pe­tenz, durch ver­ein­ba­rungs­än­dern­den Mehr­heits­be­schluss eine abwei­chen­de Rege­lung zu tref­fen. Ein "ver­ein­ba­rungs­än­dern­der Beschluss" kann nur ein­stim­mig gefasst wer­den. Andern­falls ist er gemäß §§ 10 Abs. 2, 23 Abs. 2 WEG nich­tig, es sei denn, es gibt eine Öff­nungs­klau­sel in der Tei­lungs­er­klä­rung. Die aus die­sem Grund gege­be­ne abso­lu­te Beschlus­sun­zu­stän­dig­keit macht den Beschluss nicht nur anfecht­bar, son­dern nich­tig 1. Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs kön­nen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer dar­über hin­aus auch nicht per Mehr­heits­be­schluss beschlie­ßen, den wesent­li­chen Inhalt der Nut­zung von Woh­nungs­ei­gen­tum ein­zu­schrän­ken, da ihnen ein Ein­griff in den Kern­be­reich des Woh­nungs­ei­gen­tums ver­wehrt ist 2.

Nach den vor­ge­nann­ten Grund­sät­zen ist die Beschluss­kom­pe­tenz weder auf­grund ent­ge­gen­ste­hen­der Ver­ein­ba­run­gen in der Tei­lungs­er­klä­rung noch auf­grund eines Ein­griffs in den Kern­be­reich eines grund­recht­lich geschütz­ten Rechts zu ver­nei­nen. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer haben mehr­heit­lich wirk­sam über die in dem Beschluss gefass­te Rege­lung beschlie­ßen kön­nen.

Die bestehen­de Beschluss­kom­pe­tenz gemäß § 15 Abs. 2 WEG ist im vor­lie­gend vom Land­ge­richt Ham­burg ent­schie­de­nen Fall nicht durch eine in der Tei­lungs­er­klä­rung ent­ge­gen­ste­hen­de Ver­ein­ba­rung ein­ge­schränkt. Dem Beschluss steht kei­ne Ver­ein­ba­rung aus der Tei­lungs­er­klä­rung ent­ge­gen.

Die Tei­lungs­er­klä­rung hat die Befug­nis, über bau­li­che Ver­än­de­run­gen zu befin­den, nicht auf den Ver­wal­ter über­tra­gen. Die in § 5 Ziff. 2 der Tei­lungs­er­klä­rung getrof­fe­ne Rege­lung, wonach bau­li­che Ver­än­de­run­gen an und in der Woh­nung der schrift­li­chen Zustim­mung des Ver­wal­ters bedür­fen, soweit dadurch das gemein­schaft­li­che Eigen­tum berührt wird, lässt die Erfor­der­nis­se des § 22 Abs. 1 WEG unbe­rührt 3. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft hat hier­durch nicht die Ver­wal­ter­zu­stim­mung als allei­ni­ges Erfor­der­nis für bau­li­che Ver­än­de­run­gen bestimmt. Die Zustim­mung stellt nur ein zusätz­li­ches Erfor­der­nis dar.

Die in § 5 Ziff. 1 S. 2 der Tei­lungs­er­klä­rung in Ver­bin­dung mit Ziff. 11 der Haus­ord­nung getrof­fe­ne Rege­lung, wonach das Anbrin­gen wei­te­rer Anten­nen zu unter­las­sen sei, da eine Gemein­schafts­an­ten­ne vor­han­den sei , stellt eben­so­we­nig eine Ver­ein­ba­rung dar, die durch den von den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern ange­grif­fe­nen Beschluss ein­ge­schränkt wird. Zu Recht füh­ren die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer an, dass zum Ent­ste­hungs­da­tum der Haus­ord­nung noch kei­ne SAT-Anten­nen, son­dern ledig­lich ter­res­tri­sche Anten­nen exis­tier­ten. Dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer hier­mit bereits für die Zukunft fest­le­gen woll­ten, auch über künf­ti­ge – bis dato unbe­kann­te – Anten­nen, nur durch Ver­ein­ba­rung ent­schei­den zu wol­len, ver­mag nicht zu über­zeu­gen. Ein sol­cher Vor­be­halt ist weder dem Wort­laut zu ent­neh­men noch lebens­nah.

Der Beschluss ist auch nicht des­we­gen nich­tig, weil die Beschluss­kom­pe­tenz gemäß § 15 Abs. 2 WEG wegen eines Ein­griffs in den Kern­be­reich eines Indi­vi­du­al­grund­rechts eines Woh­nungs­ei­gen­tü­mers ein­ge­schränkt wäre. Der mit der Beru­fung wei­ter ange­foch­te­ne Beschluss­teil greift nicht in die im vor­lie­gen­den Fall allein in Betracht kom­men­de grund­recht­lich geschütz­te Infor­ma­ti­ons­frei­heit (Art. 5 Abs. 1 GG) oder das Grund­recht auf freie Berufs­aus­übung (Art. 12 GG) der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ein.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat mit Beschluss vom 22.01.2004 4 ent­schie­den, dass sich ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auch dazu ver­pflich­ten kann, die Anbrin­gung einer Para­bol­an­ten­ne zu unter­las­sen, da er nicht gezwun­gen ist, von dem Infor­ma­ti­ons­recht als Frei­heits­recht Gebrauch zu machen. Die Mög­lich­keit einer sol­chen pri­vat­au­to­no­men Rege­lung wer­de ihrer­seits durch Art. 2 Abs. 1 GG ver­fas­sungs­recht­lich gewähr­leis­tet 5. Ein Beschluss, der das Anbrin­gen von Para­bol­an­ten­nen gene­rell ver­bie­tet, greift in den Kern­be­reich des Woh­nungs­ei­gen­tums ein, weil er den wesent­li­chen Inhalt der Nut­zung von Woh­nungs­ei­gen­tum ein­schränkt 6. Der Ein­griff in den Kern­be­reich des Infor­ma­ti­ons­rechts führt unter Umstän­den zur Nich­tig­keit des Eigen­tü­mer­be­schlus­ses. Aller­dings rich­tet sich der Ein­griff mit dem Recht auf Infor­ma­ti­ons­frei­heit gegen ein Indi­vi­du­al­recht, das zwar nicht ent­zieh­bar ist, auf des­sen Aus­übung aber ver­zich­tet wer­den kann. Ange­sichts die­ser nicht schlecht­hin unent­zieh­ba­ren, wohl aber mehr­heits­fes­ten Posi­ti­on hat die feh­len­de Zustim­mung des betrof­fe­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers zunächst ledig­lich die schwe­ben­de Unwirk­sam­keit des Beschlus­ses zur Fol­ge 7. Beschränkt die Gemein­schafts­ord­nung die Befug­nis zur Instal­la­ti­on von Para­bol­an­ten­nen, dann kann sich ein Inter­es­sent vor dem Erwerb des Woh­nungs­ei­gen­tums hier­über infor­mie­ren. Erwirbt er gleich­wohl das Woh­nungs­ei­gen­tum, dann muss dies als Ver­zicht auf die Aus­übung des Grund­rechts auf Infor­ma­ti­ons­frei­heit ver­stan­den wer­den 8.

Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer haben vor­lie­gend bereits nicht hin­rei­chend sub­stan­ti­iert dar­ge­tan, durch die Unter­sa­gung der Anbrin­gung von SAT-Anla­gen am Gemein­schafts­ei­gen­tum im Kern­be­reich eines ihrer grund­recht­lich geschütz­ten Frei­heits­rech­te ver­letzt zu sein. Wei­ter bleibt zu berück­sich­ti­gen, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft unstrei­tig über eine Gemein­schafts­an­ten­ne ver­fügt, so dass eine media­le Grund­ver­sor­gung gewähr­leis­tet wird. Es ent­spricht der Recht­spre­chung der Land­ge­richt, dass es kein Grund­recht auf eine "opti­ma­le" media­le Ver­sor­gung gibt, d.h. kei­nen Anspruch auf den Emp­fang ganz bestimm­ter von ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern gewünsch­ter Sen­der 9. Wel­che genau­en Pro­gram­me ohne die Satel­li­ten­an­ten­ne den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern über­haupt unzu­gäng­lich wären, ist auch in der Beru­fungs­be­grün­dung nicht dar­ge­tan. Im Übri­gen ent­hält der Beschluss ent­ge­gen der Ansicht der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kein aus­nahms­lo­ses Ver­bot von Para­bol­an­ten­nen, die den Gebrauch des Woh­nungs­ei­gen­tums in erheb­li­chem Umfang ein­schränk­te, da er sich nur auf das Gemein­schafts­ei­gen­tum bezieht.

Der Mehr­heits­be­schluss ver­stößt, soweit er das Anbrin­gen von SAT-Anla­gen am Gemein­schafts­ei­gen­tum unter­sagt, zudem nicht gegen die Grund­sät­ze ord­nungs­ge­mä­ßer Ver­wal­tung.

Eine Rege­lung ist ord­nungs­ge­mäß, wenn sie im Inter­es­se der Gesamt­heit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer liegt, d.h. ein geord­ne­tes und stö­rungs­frei­es Zusam­men­le­ben der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer för­dert und der Wah­rung des Haus­frie­dens dient. Das Gericht kann den Beschluss nur auf Ermes­sens­feh­ler über­prü­fen 10. Ein Beschluss ist nur inso­weit ord­nungs­ge­mäß, als er den nach § 14 Nr. 1 WEG zuläs­si­gen Gebrauch kon­kre­ti­siert und nicht ver­bie­tet oder erwei­tert 11. Die Gerich­te müs­sen bei Aus­le­gung und Kon­kre­ti­sie­rung einer Gene­ral­klau­sel, wie sie § 14 Nr. 1 WEG zum Inhalt hat, auch die betrof­fe­nen Grund­rech­te der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer berück­sich­ti­gen, um deren wert­set­zen­dem Gehalt auf der Rechts­an­wen­dungs­ebe­ne Gel­tung zu ver­schaf­fen. Die Fra­ge, ob der mit der Instal­la­ti­on einer Para­bol­an­ten­ne ver­bun­de­ne Nach­teil das in § 14 Nr. 1 WEG bestimm­te Maß über­steigt, ist mit­hin auf Grund einer fall­be­zo­ge­nen Abwä­gung der bei­der­seits grund­recht­lich geschütz­ten Inter­es­sen zu beant­wor­ten 12.

Unter Berück­sich­ti­gung der vor­ge­nann­ten Grund­sät­ze über­schrei­tet der Beschluss nicht die Gren­zen des den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern nach § 14 Nr. 1 WEG erlaub­ten Gebrauchs. Der Beschluss beinhal­tet kein gene­rel­les Ver­bot, son­dern unter­sagt ledig­lich die Anbrin­gung von SAT-Anten­nen am Gemein­schafts­ei­gen­tum. Zu Recht geht das Amts­ge­richt davon aus, dass die vor­lie­gen­de Gebrauchs­re­ge­lung nach § 15 Abs. 2 WEG von den Eigen­tü­mern inner­halb des im Rah­men ihres Selbst­or­ga­ni­sa­ti­ons­rechts bestehen­den Ermes­sens­spiel­raums getrof­fen wer­den konn­te. Dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer tat­säch­lich in einem ihrer grund­recht­lich geschütz­ten Indi­vi­du­al­rech­te ver­letzt sind, ist weder hin­rei­chend dar­ge­tan noch ersicht­lich. Die Mehr­heit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer konn­te sich im Rah­men ihres Ermes­sens dafür aus­spre­chen, die Anbrin­gung von SAT-Anla­gen am Gemein­schafts­ei­gen­tum zu unter­sa­gen. Nicht ent­schie­den wer­den muss, wie sich der Beschluss zu poten­ti­el­len Erwer­bern, die durch die­se Rege­lung in einem ihrer Indi­vi­du­al­rech­te ver­letzt wären, ver­hält.

Das Gericht hat vor­lie­gend aus­nahms­wei­se eine Teil­bar­keit des Beschlus­ses ange­nom­men.

Zwar geht das Gesetz in § 139 BGB grund­sätz­lich davon aus, dass das gan­ze Rechts­ge­schäft nich­tig ist, wenn ein Teil eines Rechts­ge­schäfts nich­tig ist, sofern nicht anzu­neh­men ist, dass es auch ohne den nich­ti­gen Teil vor­ge­nom­men sein wür­de. Bei Woh­nungs­ei­gen­tums­be­schlüs­sen liegt eine Unwirk­sam­keit bzw. Ungül­tig­keit des gesam­ten Beschlus­ses vor, wenn der unbe­an­stan­det geblie­be­ne Teil allein sinn­vol­ler­wei­se kei­nen Bestand haben kann und anzu­neh­men ist, dass ihn die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht so beschlos­sen hät­ten 13.

Das Ver­bot der Instal­la­ti­on und die Besei­ti­gung der vor­han­de­nen Anten­ne (der nich­ti­ge Teil) kann aber in zwei unter­schied­li­che und selbst­stän­di­ge Rege­lungs­be­stand­tei­le auf­ge­teilt wer­den. Es kann ange­nom­men wer­den, dass die WEG den wirk­sa­men Beschluss­teil auch ohne die Besei­ti­gungs­an­ord­nung mehr­heit­lich beschlos­sen hät­ten. Die Mehr­heit hat sich für eine Unter­sa­gung von SAT-Anten­nen am Gemein­schafts­ei­gen­tum aus­ge­spro­chen. Unab­hän­gig von der Fra­ge, ob der Vor­trag der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer in dem nicht nach­ge­las­se­nen Schrift­satz vom 13.07.2015 mög­li­cher­wei­se des­we­gen nicht zu berück­sich­ti­gen ist, weil er ver­spä­tet ist, kann der Vor­trag ohne­hin nicht über­zeu­gen und zu einer gegen­tei­li­gen Ent­schei­dung füh­ren. Auf einer Eigen­tü­mer­ver­samm­lung gefass­te Beschlüs­se sind objek­tiv-nor­ma­tiv "aus sich her­aus" aus­zu­le­gen, ohne dass es dar­auf ankommt, was sich die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer dabei sub­jek­tiv vor­ge­stellt haben. Daher ist die "Vor­ge­schich­te" uner­heb­lich. Zudem han­delt es sich um neu­en Tat­sa­chen­vor­trag nach Schluss der münd­li­chen Ver­hand­lung, der gemäß §§ 525, 296a ZPO nicht bei der Ent­schei­dung zu berück­sich­ti­gen ist. Anlass zur Wie­der­eröff­nung der münd­li­chen Ver­hand­lung (§ 156 ZPO) bestand nicht.

Land­ge­richt Ham­burg, Urteil vom 5. August 2015 – 318 S 145/​14

  1. BGH, Beschluss vom 22.01.2004 – V ZB 51/​03, BGHZ 157, 322, Rn. 32, zitiert nach juris; Land­ge­rich­tur­teil vom 09.04.2014, 318 S 111/​13, Rn. 16, zitiert nach juris[]
  2. BGH, Beschluss vom 22.01.2004, a.a.O., Rn. 34 f., zitiert nach juris[]
  3. Van­den­hou­ten in: Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 22, Rn. 162[]
  4. BGH, a.a.O., Rn. 24, m.w.N.[]
  5. vgl. BVerfG WuM 1981, 77[]
  6. Van­den­hou­ten in: Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, a.a.O., § 22, Rn. 124, m.w.N.[]
  7. BGH, a.a.O., Rn. 36, juris; Buck, Mehr­heits­ent­schei­dun­gen mit Ver­ein­ba­rungs­in­halt im Woh­nungs­ei­gen­tums­recht, 2001, S. 77; Becker, ZWE 2002, 341, 344 f.[]
  8. Van­den­hou­ten in: Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, a.a.O., § 22, Rn. 123, m.w.N.[]
  9. LG Ham­burg, Urteil vom 09.04.2014 – 318 S 111/​13, Rn. 23, zitiert nach juris[]
  10. Küm­mel in: Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 15, Rn. 14[]
  11. Klein in: Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 15, Rn. 18[]
  12. BGH, a.a.O., Rn.20, juris; BVerfG NJW 1995, 1665, 1666 f.; 1996, 2858; grund­le­gend BVerfGE 90, 27, 31 ff. für das Miet­recht[]
  13. BGH, Urteil v. 11.05.2012 – V ZR 193/​11, Rn. 15[]