Tei­lin­k­lu­si­ve­mie­te bei öffent­lich geför­der­tem Wohn­raum

Sieht der Miet­ver­trag über eine preis­ge­bun­de­ne Woh­nung nur die Umla­ge ein­zel­ner Betriebs­kos­ten vor (Tei­lin­k­lu­siv­mie­te), kann der Ver­mie­ter durch ein­sei­ti­ge Erklä­rung – für die Zukunft – die Umla­ge wei­te­rer Betriebs­kos­ten im Sin­ne des § 27 II. BV errei­chen, indem er dem Mie­ter die­se nach Art und Höhe bekannt gibt; dies kann auch dadurch gesche­hen, dass er dem Mie­ter eine – for­mell ord­nungs­ge­mä­ße – Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung erteilt, die der­ar­ti­ge Betriebs­kos­ten umfasst.

Tei­lin­k­lu­si­ve­mie­te bei öffent­lich geför­der­tem Wohn­raum

Der Ver­mie­ter konn­te nach frü­he­rer Rechts­la­ge 1 die Betriebs­kos­ten in die Durch­schnitts­mie­te ein­rech­nen. Die­se Mög­lich­keit ist auf Grund der am 1. Mai 1984 in Kraft getre­te­nen Ände­rung des § 20 NMV mit Ablauf der Über­gangs­frist des § 25b NMV (31. Dezem­ber 1985) ent­fal­len; der Ver­mie­ter preis­ge­bun­de­nen Wohn­raums kann Betriebs­kos­ten seit­her nur als geson­dert abzu­rech­nen­de Kos­ten auf den Mie­ter abwäl­zen. Inso­weit kann die bis­he­ri­ge Miet­struk­tur für die Zukunft vom Ver­mie­ter durch ein­sei­ti­ge Erklä­rung nach § 10 WoBindG geän­dert wer­den, indem er die bis­her in der Grund­mie­te ent­hal­te­nen Betriebs­kos­ten her­aus­rech­net und die­sen Betrag als Vor­aus­zah­lung auf die nun­mehr zwin­gend abzu­rech­nen­den Betriebs­kos­ten erhebt 2.

§ 10 Abs. 1 WoBindG eröff­net dem Ver­mie­ter preis­ge­bun­de­nen Wohn­raums gene­rell die Mög­lich­keit zur Erhö­hung der Mie­te, wenn der Mie­ter nur zur Ent­rich­tung eines gerin­ge­ren als des nach dem Gesetz zuläs­si­gen Ent­gelts ver­pflich­tet ist. Nach zutref­fen­der Mei­nung kann des­halb der Ver­mie­ter einer preis­ge­bun­de­nen Woh­nung Betriebs­kos­ten, deren Umla­ge im Miet­ver­trag nicht ver­ein­bart ist, gene­rell durch Erklä­rung nach § 10 Abs. 1 WoBindG für die Zukunft auf den Mie­ter umle­gen 3. Hier­zu genügt die Über­mitt­lung einer for­mell ord­nungs­ge­mä­ßen Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung. Denn aus die­ser kann der Mie­ter erse­hen, wel­che Betriebs­kos­ten der Ver­mie­ter nun­mehr gel­tend macht und mit wel­chen Kos­ten er inso­weit für die Zukunft rech­nen muss 4.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 14. April 2010 – VIII ZR 120/​09

  1. vgl. dazu im Ein­zel­nen Heix in: Fischer-Dies­kau/Per­gan­de/­Schwen­der, Woh­nungs­bau­recht, Stand Dezem­ber 2009, § 20 NMV Rdnr. 2.1[]
  2. Heix, a.a.O., Rdnr. 2.4[]
  3. Lan­gen­berg, Betriebs­kos­ten­recht der Wohn- und Gewer­be­raum­mie­te, 5. Aufl., B, Rdnr. 29 m.w.N; Heix, a.a.O., Rdnr. 2.5.4 m.w.N.[]
  4. Lan­gen­berg, a.a.O.[]