Unverjährbarer Anspruch auf Mängelbeseitigung

Der Anspruch eines Mieters gegen den Vermieter auf Beseitigung von Mängeln kann nicht während der Mietzeit verjähren.

In einem gestern vom Bundesgerichtshof entschiedenen Rechtsstreit ist die Klägerin seit 1959 Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Beklagten. Das über der Wohnung der Klägerin liegende Dachgeschoss war im Jahr 1990 zu Wohnzwecken ausgebaut worden. Im Oktober 2006 verlangte die Klägerin von den Beklagten schriftlich die Herstellung einer ausreichenden Schallschutzisolierung der Dachgeschosswohnung. Sie ließ im Jahr 2007 ein Beweissicherungsverfahren durchführen, bei dem festgestellt wurde, dass der Schallschutz unzureichend ist. Mit ihrer Klage hat die Mieterin sodann von ihren Vermietern eine Verbesserung des Trittschallschutzes in der Dachgeschosswohnung verlangt. Die beklagten Vermieter haben gegen diesen Mängelbeseitigungsanspruch die Einrede der Verjährung erhoben. Vor dem Amtsgericht Düren ist die Klage erfolglos geblieben, das Amtsgericht hielt den Mängelbeseitigungsanspruch für verjährt¹. Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Mieterin hat jedoch das Landgericht Aachen der Klage stattgegeben². Die gegen dieses Berufungsurteil des Landgerichts Aachen gerichtete Revision der Vermieter hatte vor dem Bundesgerichtshof keinen Erfolg:

Der Mietgebrauch der Klägerin wird durch den unzureichenden Schallschutz beeinträchtigt, so der Bundesgerichtshof in seinen Entscheidungsgründen, deshalb kann die Mieterin gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB Herstellung des erforderlichen Schallschutzes verlangen.

Dieser Anspruch ist, so das Urteil des BGH, auch noch nicht verjährt. Der Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mangels als Teil des Gebrauchserhaltungsanspruchs ist während der Mietzeit unverjährbar. Bei der Hauptleistungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB handelt es sich um eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung. Diese Pflicht erschöpft sich nicht in einer einmaligen Handlung des Überlassens, sondern geht dahin, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Eine solche vertragliche Dauerverpflichtung kann während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren, denn sie entsteht während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu.

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Bundesgerichtshof, Urteil vom 17. Februar 2010 – VIII ZR 104/09