Verjährung beim Grundstückskauf

Die Verjährungsfrist für synallagmatisch verbundene Ansprüche aus einem Vertragsverhältnis beginnt erst mit der Fälligkeit des jeweiligen Anspruchs. Für den Anspruch des Käufers auf Eigentumsverschaffung an einem Grundstück, der nach den vertraglichen Bedingungen nicht sofort fällig ist, beginnt die Verjährungsfrist nicht schon mit Vertragsschluss, sondern erst mit der Fälligkeit. Erst dann ist der Eigentumsverschaffungsanspruch im Sinne von § 200 BGB entstanden¹.

In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall verkaufte der klagende Veräußerer der beklagten Erwerberin mit notariellem Vertrag vom 20.08.2004 ein Grundstück zu einem Kaufpreis von 216.000 €. In dem Vertrag erklärten die Parteien die Auflassung und wiesen den Notar an, den Antrag auf Vollzug der Auflassung bei dem Grundbuchamt erst zu stellen, wenn der Veräußerer dem schriftlich zustimmt oder wenn die Erwerberin bestätigt hat oder wenn dem Notar in anderer Weise nachgewiesen ist, dass der geschuldete Kaufpreis bezahlt ist; die Erwerberin verzichtete auf ihr Recht, selbst den Antrag auf Eigentumsumschreibung zu stellen. Von dem Kaufpreis sollte ein Teilbetrag von 80.000 € sofort auf das Anderkonto des Notars gezahlt werden, um die Lastenfreistellung des Grundstücks zu erreichen. Aus den vertraglichen Reglungen ergibt sich, dass der Veräußerer beabsichtigte, mit einem Teil des Kaufpreises ein etwa gleich großes Anwesen im Umkreis von 30 km (Ersatzobjekt) zu erwerben; er sollte sich um den Erwerb bemühen, und die Erwerberin sollte ihn hierbei unterstützen. Für den Fall, dass bis zum 1.09.2007 kein Ersatzobjekt gefunden wurde, sollte ein Mietvertrag für das gesamte Objekt abgeschlossen werden. Im Hinblick auf diese Regelungen wurde für den restlichen Kaufpreis Folgendes vereinbart: 

„Der verbleibende Kaufpreisrest ist innerhalb von 10 Tagen zu bezahlen, nachdem der Verkäufer den Käufer zur Zahlung schriftlich aufgefordert hat. Die Aufforderung ist erst möglich nach Vorliegen der Auszahlungsvoraussetzungen vom vorgenannten Anderkonto. Bei Aufforderung hat der Verkäufer dem Käufer die ganze oder teilweise Verwendung des Betrages zur Finanzierung des vom Verkäufer zu erwerbenden Ersatzobjekts glaubhaft zu machen. […] Der Kaufpreisrest ist jedenfalls mit dem Ableben des Verkäufers fällig. Der Verkäufer tritt bereits heute den Anspruch auf Zahlung des Kaufpreisrestbetrages an seine Tochter (…) ab. […]“

Die Erwerberin zahlte den Teilbetrag des Kaufpreises von 80.000 € auf das Anderkonto des Notars. Zu ihren Gunsten wurde im September 2004 eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen. Der Erwerb eines Ersatzgrundstücks war dem Veräußerer bereits wenige Jahre nach Abschluss des Kaufvertrags nicht möglich, nach eigenem Vorbringen von Anfang an nicht. Der Veräußerer forderte die Erwerberin nicht zur Zahlung des Restkaufpreises auf; die Eigentumsumschreibung ist bis heute nicht erfolgt. Gestützt auf die Verjährung des Übereignungsanspruchs der Erwerberin verlangt der Veräußerer mit der im November 2021 erhobenen Klage von der Erwerberin die Zustimmung zur Löschung der Auflassungsvormerkung. In der Folge hinterlegte die Erwerberin den restlichen Kaufpreis in Höhe von 136.000 € zugunsten der Tochter des Veräußerers.

Das erstinstanzlich hiermit befasste Landgericht Landshut hat der Klage des Veräußerers stattgegeben². Das Oberlandesgericht München hat die hiergegen gerichtete Berufung der Erwerberin durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen³. Das Oberlandesgericht München meint, der Veräußerer könne von der Erwerberin gemäß § 886 BGB die Beseitigung der Auflassungsvormerkung verlangen, da der durch die Vormerkung gesicherte Übereignungsanspruch der Erwerberin verjährt sei. Die Verjährungsfrist betrage gemäß § 196 BGB zehn Jahre und beginne gemäß § 200 BGB mit Entstehung des Anspruchs. Entstanden sei der Anspruch, sobald er im Wege der Klage geltend gemacht werden könne. Voraussetzung sei zwar grundsätzlich die Fälligkeit des Anspruchs. Als bereits entstanden, obwohl im Einzelfall noch nicht fällig, gelte aber auch ein Anspruch aus einem gegenseitigen Vertrag, der mit der ausstehenden Gegenleistung synallagmatisch verknüpft sei, und dem daher – wie hier – die Einrede des nicht erfüllten Vertrages entgegengehalten werden könne. Damit habe die Verjährungsfrist mit Abschluss des Kaufvertrages am 20.08.2004 zu laufen begonnen, und Verjährung sei mit Ablauf des 20.08.2014 eingetreten. Die Verjährung sei nicht gemäß oder entsprechend § 205 BGB durch die in Abschnitt II des Kaufvertrags vereinbarte Vorlagesperre gehemmt worden. Bei dieser handele es sich nicht um ein Stillhalteabkommen, aufgrund dessen der Veräußerer vorübergehend berechtigt gewesen wäre, die Leistung zu verweigern. Die Vereinbarung führe lediglich die Wirkung des gesetzlichen Leistungsverweigerungsrechts des § 320 BGB zugunsten des Veräußerers fort, um einen Eigentumsübergang auf der Grundlage der in dem Kaufvertrag erklärten Auflassung zu verhindern, ohne ein eigenständiges vertragliches Leistungsverweigerungsrecht zu begründen. Der Erwerberin als Gläubigerin des Eigentumsübertragungsanspruchs habe es zudem freigestanden, den Restkaufpreis gemäß § 271 Abs. 2 BGB auch vor dessen Fälligkeit zu zahlen und den Notar zum Vollzug der Auflassung zu veranlassen. 

Auf die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision der Erwerberin verwies der Bundesgerichtshof den Rechtsstreit zurück an das Oberlandesgericht München; mit der vom Oberlandesgericht gegebenen Begründung könne der Anspruch des Veräußerers auf Beseitigung der Vormerkung gegen die Erwerberin nicht bejaht werden:

Zutreffend geht das Oberlandesgericht München zunächst davon aus, dass der Anspruch der Erwerberin gegen den Veräußerer auf Verschaffung des Eigentums an dem Grundstück und mit ihm die Vormerkung nicht durch Erfüllung nach § 362 Abs. 1 BGB erloschen ist. Dafür kommt es, anders als die Revision meint, nicht darauf an, dass der Veräußerer nicht bereits alle zur Eigentumsverschaffung erforderlichen Handlungen vorgenommen hat, weil er, vertreten durch den Notar (§ 15 GBO), noch nicht den Eintragungsantrag gestellt hat, und die Erwerberin wegen des Verzichts auf das Recht, selbst den Antrag auf Eigentumsumschreibung zu stellen, die Umschreibung nicht ohne Zutun des Veräußerers bewirken konnte⁴. Ein Erfüllungsanspruch besteht solange fort, bis der geschuldete Leistungserfolg eingetreten ist (§ 362 Abs. 1 BGB). Da die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück gemäß § 873 Abs. 1, § 925 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht nur die Auflassung, sondern auch die Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch erfordert, erlischt ein Anspruch auf Verschaffung des Eigentums an einem Grundstück nach § 362 Abs. 1 BGB erst, wenn auch die Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch erfolgt ist. Erst zu diesem Zeitpunkt erlischt daher auch eine – wie hier – zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung eingetragene Vormerkung (§ 883 Abs. 1 BGB)⁵.

Richtig ist weiter, dass der Anspruch auf Beseitigung der Vormerkung, bei der es sich um ein streng akzessorisches Sicherungsrecht handelt⁶, gemäß § 886 BGB darauf gestützt werden kann, dass der durch die Vormerkung gesicherte Anspruch verjährt ist. Steht demjenigen, dessen Grundstück oder dessen Recht von der Vormerkung betroffen wird, eine Einrede zu, durch welche die Geltendmachung des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs dauernd ausgeschlossen wird, so kann er von dem Gläubiger die Beseitigung der Vormerkung verlangen (§ 886 BGB). Zu einer dauernden Einrede im Sinne von § 886 BGB gehört die Einrede der Verjährung (§ 214 Abs. 1 BGB)⁷. Die Einrede der Verjährung hat der Veräußerer erhoben.

Rechtsfehlerhaft ist aber die Annahme des Oberlandesgerichts München, der Übereignungsanspruch der Erwerberin sei verjährt. 

Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück verjähren gemäß § 196 BGB in zehn Jahren. Die Verjährung beginnt nach § 200 BGB mit der Entstehung des Anspruchs. 

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Anspruch sowohl im Sinne von § 200 BGB als auch im Sinne von § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB entstanden, sobald er erstmals geltend gemacht und notfalls im Wege der Klage durchgesetzt werden kann. Dafür genügt es nicht, dass der Schuldner die anspruchsbegründenden Tatbestandsmerkmale verwirklicht hat. Vielmehr ist darüber hinaus grundsätzlich die Fälligkeit des Anspruchs erforderlich, da erst von diesem Zeitpunkt an (§ 271 Abs. 2 Halbs. 1 BGB) der Gläubiger mit Erfolg die Leistung fordern und nach § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB die Verjährung durch Klageerhebung hemmen kann⁸.

Nichts anderes gilt für die synallagmatisch verknüpften vertraglichen Ansprüche auf Leistung und Gegenleistung bei einem Grundstückskaufvertrag. Die von dem Oberlandesgericht München zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 19.05.2006⁹ ist nicht so zu verstehen, dass für Ansprüche aus einem gegenseitigen Vertrag die Verjährung immer bereits mit Vertragsschluss beginnt, ohne dass es auf die Fälligkeit ankäme¹⁰. Zu dem Entstehen von Ansprüchen im Sinne von §§ 199, 200 BGB als Voraussetzung für den Beginn der Verjährungsfrist verhält sich die Entscheidung nicht, sondern nur zu § 390 Satz 2 BGB aF und der Frage, wann ein Anspruch im Hinblick auf eine Aufrechnungslage entstanden ist. Sie ist, wie der Bundesgerichtshof bereits, allerdings nach Erlass des Berufungsurteils, klargestellt hat, auf das Verjährungsrecht nicht übertragbar¹¹. Die Verjährungsfrist für synallagmatisch verbundene Ansprüche aus einem Vertragsverhältnis beginnt erst mit der Fälligkeit des jeweiligen Anspruchs.

Zwar ist auch bei einem Kaufvertrag im Grundsatz der Zeitpunkt des Vertragsschlusses für die Entstehung des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung im Sinne von §§ 199, 200 BGB und damit für den Beginn der Verjährungsfrist maßgebend. Das folgt aus der gesetzlichen Leistungszeitbestimmung des § 271 Abs. 1 BGB. Etwas anderes gilt aber dann, wenn – sei es auf Grund gesetzlicher Regelung oder wegen einer von vornherein getroffenen vertraglichen Abrede der Anspruch nicht mit Vertragsabschluss, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt fällig wird¹². Die Vorschrift des § 271 BGB enthält subsidiäre Regelungen. Sie greift nur ein, wenn eine Leistungszeit nicht in anderer Weise bestimmt ist¹³. 

Ein auf die Übereignung eines Grundstücks gerichteter kaufvertraglicher Anspruch wird regelmäßig nicht bereits mit Vertragsschluss fällig. Denn üblicherweise werden in einem Grundstückskaufvertrag abweichende Regelungen zur Fälligkeit des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung getroffen, um den Verkäufer davor zu schützen, dass er das Eigentum an seinem Grundstück verliert, ohne den Kaufpreis zu erhalten. Solche Regelungen zur Sicherung des Verkäufers können dazu führen, dass der Anspruch auf Eigentumsverschaffung erst mit dem Nachweis der Kaufpreiszahlung fällig wird¹⁴. Dann hat der Käufer seine Leistung in Gestalt der Kaufpreiszahlung zu erbringen, ohne sich insoweit auf § 320 BGB berufen zu können¹⁵. Er kann vor Erfüllung der Vorleistungspflicht nicht erfolgversprechend auf Übertragung des Eigentums klagen, auch nicht mit dem Ziel, eine Zugum-Zug-Verurteilung zu erreichen. Eine derartige Klage wäre vielmehr mangels Fälligkeit als derzeit unbegründet abzuweisen. Dagegen reicht es, anders als das Oberlandesgericht München offenbar meint, für den Beginn der Verjährungsfrist nicht aus, dass der Käufer berechtigt wäre, jederzeit den restlichen Kaufpreis zu zahlen (§ 271 Abs. 2 BGB) und damit die Fälligkeit des Eigentumsverschaffungsanspruchs herbeizuführen. Andernfalls liefe die auf den Eigentumsverschaffungsanspruch bezogene Fälligkeitsvereinbarung ins Leere; nicht fällige Ansprüche können aber nicht verjähren. Für den Anspruch des Käufers auf Eigentumsverschaffung an einem Grundstück, der nach den vertraglichen Bedingungen nicht sofort fällig ist, beginnt die Verjährungsfrist nicht schon mit Vertragsschluss, sondern erst mit der Fälligkeit. Erst dann ist der Eigentumsverschaffungsanspruch im Sinne von § 200 BGB entstanden. Ob der Erwerberin – was nach den vertraglichen Regelungen zweifelhaft erscheint – überhaupt ein Recht zur Vorleistung nach § 271 Abs. 2 BGB zugestanden hätte, bedarf deshalb keiner Entscheidung durch den Bundesgerichtshof. 

Auf die von dem Oberlandesgericht München herangezogene Vorschrift des § 205 BGB kommt es in diesem Zusammenhang nicht an. § 205 BGB betrifft nur nachträglich vereinbarte vorübergehende Leistungsverweigerungsrechte¹⁶. Damit sind Vereinbarungen zwischen Gläubiger und Schuldner gemeint, die die Fälligkeit einer Forderung nachträglich hinausschieben, also nach dem Entstehen im Sinne der §§ 199, 200 BGB während der laufenden Verjährungsfrist getroffen werden (z.B. Stillhalteabkommen). Nicht erfasst werden von vornherein getroffene Abreden des Inhalts, dass die Forderung später fällig sein soll, denn die Verjährung beginnt ohnehin erst mit der Fälligkeit zu laufen¹⁷. Ist mangels Fälligkeit ein einklagbarer Anspruch noch nicht im Sinne der §§ 199, 200 BGB entstanden, bedarf es einer Hemmung der Verjährung schon aus diesem Grund nicht. 

Nach diesen Grundsätzen ist der Anspruch der Erwerberin auf Eigentumsverschaffung im Sinne des § 200 BGB nur dann entstanden, wenn er fällig geworden ist. Dazu hat das Oberlandesgericht München – aus seiner Sicht folgerichtig keine Feststellungen getroffen. Zugunsten der Erwerberin ist deshalb für das Revisionsverfahren zu unterstellen, dass ihr Übereignungsanspruch nicht fällig geworden ist. Dann konnte die Verjährungsfrist nicht zu laufen beginnen. Dem Veräußerer steht infolgedessen die Einrede der Verjährung nicht zu, und er kann die Beseitigung der Vormerkung nicht verlangen (§ 886 BGB). 

Der Zurückweisungsbeschluss des Oberlandesgerichts München konnte daher keinen Bestand haben; er war aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Bundesgerichtshof konnte in der Sache nicht selbst entscheiden, weil noch weitere Feststellungen zu treffen sind. Mangels Entscheidungsreife war die Sache daher an das Oberlandesgericht München zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Für das weitere Verfahren weist der Bundesgerichtshof auf Folgendes hin:

Das Oberlandesgericht München wird zunächst zu prüfen haben, wann der Eigentumsverschaffungsanspruch der Erwerberin fällig werden sollte. Es spricht vieles dafür, dass – wovon auch das Oberlandesgericht München ausgeht – Fälligkeit nicht schon mit Vertragsschluss eingetreten ist. Nach den von dem Oberlandesgericht München wiedergegebenen und in Bezug genommenen Regelungen in dem Kaufvertrag konnte der Antrag auf Vollzug der Auflassung nämlich erst gestellt werden, wenn der Veräußerer dem zustimmt oder er bestätigt hat oder wenn dem Notar in anderer Weise nachgewiesen ist, dass der geschuldete Kaufpreis gezahlt ist (Abschnitt II). Die Zahlung des Kaufpreisrestes sollte erst erfolgen, wenn der Veräußerer die Erwerberin zur Zahlung auffordert und dabei die ganze oder teilweise Verwendung des Betrages zur Finanzierung des von ihm zu erwerbenden Ersatzobjekts glaubhaft macht (Abschnitt – VIII Ziff. 6). Für das Verjährungsrecht ist anerkannt, dass dann, wenn die Fälligkeit des Anspruchs von einem Verhalten des Gläubigers abhängt, die Verjährung erst mit Fälligkeit dieses Anspruchs beginnt¹⁸. Dem steht der Zweck der Verjährung – Wahrung des Rechtsfriedens, Schutz des Schuldners vor Beweisschwierigkeiten, alsbaldige Klärung von Ansprüchen – nicht entgegen¹⁹.

Die Zurückverweisung gibt dem Oberlandesgericht München auch Gelegenheit, sich mit dem Einwand des Veräußerers zu befassen, die Erwerberin müsse sich wegen treuwidrigen Verhaltens so behandeln lassen, als sei der Restkaufpreis bereits wenige Jahre nach Abschluss des Kaufvertrags fällig geworden (§ 242 BGB). Den Parteien wird Gelegenheit zu geben sein, hierzu ergänzend vorzutragen. Gegebenenfalls wird das Oberlandesgericht München auf der Grundlage des noch zu ergänzenden Sachvortrags der Parteien zu prüfen haben, ob wegen des Scheiterns des Erwerbs eines Ersatzobjekts durch den Veräußerer ein Wegfall der Geschäftsgrundlage in Betracht kommen könnte (§ 313 BGB).

Bundesgerichtshof, Urteil vom 15. März 2024 – V ZR 224/22

1. Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 19.05.2006 – V ZR 40/05, NJW 2006, 2773[↩]
2. LG Landshut, Urteil vom 29.04.2022 – 21 O 3442/21[↩]
3. OLG München, Beschluss vom 15.11.2022 – 20 U 3138/22[↩]
4. vgl. BGH, Urteil vom 15.10.2004 – V ZR 100/04, NJW-RR 2005, 241 Rn.19[↩]
5. vgl. BGH, Urteil vom 13.10.2023 – V ZR 161/22, NJW-RR 2024, 288 Rn. 12[↩]
6. vgl. BGH, Urteil vom 22.02.2019 – V ZR 244/17, BGHZ 221, 229 Rn. 12 mwN[↩]
7. vgl. RGZ 81, 288, 290; BGH, Urteil vom 10.10.1988 – II ZR 92/88, NJW 1989, 220, 221, insoweit in BGHZ 105, 259 nicht abgedruckt[↩]
8. st. Rspr.; vgl. BGH, Urteil vom 17.12.1999 – V ZR 448/98, NJW-RR 2000, 647 f.; Urteil vom 23.06.2023 – V ZR 89/22, NJW 2023, 2942 Rn. 10; BGH, Urteil vom 17.02.1971 – VIII ZR 4/70, BGHZ 55, 340, 314; Urteil vom 08.04.2015 – IV ZR 103/15, NJW 2015, 1818 Rn. 22; Urteil vom 17.07.2019 – VIII ZR 224/18, WM 2020, 425 Rn. 16; Urteil vom 27.10.2022 – I ZR 141/21, GRUR 2022, 1839 Rn.20[↩]
9. BGH, Urteil vom 19.05.2006 – V ZR 40/05, NJW 2006, 2773[↩]
10. so aber Grüneberg/Ellenberger, BGB, 83. Aufl., § 199 Rn. 3[↩]
11. vgl. BGH, Beschluss vom 29.06.2023 – V ZR 137/22 2[↩]
12. vgl. BGH, Urteil vom 17.02.1971 – VIII ZR 4/70, BGHZ 55, 340, 341 zu § 198 Satz 1 BGB aF[↩]
13. vgl. BGH, Urteil vom 02.04.2004 – V ZR 105/03, WM 2004, 2183 f.[↩]
14. vgl. BGH, Urteil vom 23.06.2023 – V ZR 89/22, NJW 2023, 2942 Rn. 11 mwN[↩]
15. vgl. Staudinger/Schwarze, BGB [2020], Vorbemerkung zu §§ 320 ff. Rn. 21[↩]
16. vgl. BT-Drs. 14/6040 S.118[↩]
17. vgl. BGH, Urteil vom 18.05.1977 – III ZR 116/74, WM 1977, 895; Urteil vom 24.10.1991 – IX ZR 18/91, NJW-RR 1992, 254, 255, jeweils zu § 202 BGB aF; MünchKomm-BGB/Grothe, 9. Aufl., § 205 Rn. 1; kritisch Staudinger/Peters/Jacoby, BGB [2019], § 205 Rn. 6[↩]
18. vgl. BGH, Urteil vom 17.02.1971 – VIII ZR 4/70, BGHZ 55, 340, 342; Beschluss vom 19.12.1990 – VIII ARZ 5/90, BGHZ 113, 188, 195 f.; Urteil vom 11.11.1999 – VII ZR 73/99, WM 2000, 675, 676; Urteil vom 09.12.2021 – IX ZR 201/20, WM 2022, 234 Rn. 36; Urteil vom 27.10.2022 – I ZR 141/21, WM 2023, 1185 Rn. 30[↩]
19. vgl. BGH Beschluss vom 19.12.1990 – VIII ARZ 5/90 aaO[↩]