Ver­kauf bereits vor der Bil­dung von Woh­nungs­ei­gen­tum

Ein Erwer­ber von Woh­nungs­ei­gen­tum, der den Erwerbs­ver­trag vor Ent­ste­hen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft abschließt und zu des­sen Guns­ten eine Auf­las­sungs­vor­mer­kung ein­ge­tra­gen wird, ist auch dann als wer­den­der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer anzu­se­hen, wenn er den Besitz an der Woh­nung erst nach dem Ent­ste­hen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft erlangt [1]. Der in dem Grund­buch als Eigen­tü­mer ein­ge­tra­ge­ne Ver­äu­ße­rer haf­tet nicht gesamt­schuld­ne­risch für die Las­ten der Woh­nung, wenn der Erwer­ber als wer­den­der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer anzu­se­hen ist.

Ver­kauf bereits vor der Bil­dung von Woh­nungs­ei­gen­tum

Der Käu­fer als wer­den­der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer

Der Bun­des­ge­richts­hof hat für die Ent­ste­hungs­pha­se einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ent­schie­den, dass anders als bei einem soge­nann­ten Zwei­terwerb von Woh­nungs­ei­gen­tum jeden­falls im Innen­ver­hält­nis zwi­schen dem tei­len­den Eigen­tü­mer und den Erst­erwer­bern eine vor­ver­la­ger­te Anwen­dung des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­set­zes gebo­ten sein kann [2]. Vor­aus­set­zung ist, dass der Erwer­ber auf­grund einer recht­lich ver­fes­tig­ten Erwerbs­po­si­ti­on ein berech­tig­tes Inter­es­se dar­an erlangt hat, die mit dem Woh­nungs­ei­gen­tum ver­bun­de­nen Mit­wir­kungs­rech­te an der Ver­wal­tung der Wohn­an­la­ge vor­zei­tig aus­zu­üben. Eine sol­che Erwerbs­po­si­ti­on ist ent­stan­den, wenn ein wirk­sa­mer, auf die Über­eig­nung von Woh­nungs­ei­gen­tum gerich­te­ter Erwerbs­ver­trag vor­liegt, der Über­eig­nungs­an­spruch durch eine Auf­las­sungs­vor­mer­kung gesi­chert ist und der Besitz an der Woh­nung auf den Erwer­ber über­ge­gan­gen ist [3]. Dies hat zur Fol­ge, dass der wer­den­de Woh­nungs­ei­gen­tü­mer einer­seits die Mit­wir­kungs­rech­te aus­üben kann und ande­rer­seits gemäß § 16 Abs. 2 WEG die Kos­ten und Las­ten zu tra­gen hat [4]. Der Bun­des­ge­richts­hof hat dar­über hin­aus ent­schie­den, dass die sol­cher­ma­ßen erlang­te Rechts­po­si­ti­on nicht dadurch endet, dass ein ande­rer Erwer­ber als Eigen­tü­mer in das Grund­buch ein­ge­tra­gen wird und damit die end­gül­ti­ge Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ent­steht [5]. Offen gelas­sen hat er bis­lang, ob und gege­be­nen­falls wie lan­ge auch ein Erst­erwer­ber, der erst nach die­sem Zeit­punkt eine gesi­cher­te Erwerbs­po­si­ti­on erlangt, als wer­den­der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zu behan­deln ist [6].

Gemes­sen dar­an steht im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall zwar nicht fest, ob die Erwerbs­po­si­ti­on der Käu­fe­rin schon vor dem Ent­ste­hen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft gesi­chert war, weil aus dem Urteil nicht her­vor­geht, wann sie den Besitz erlangt hat. Das Beru­fungs­ge­richt hat sie aber zu Recht als wer­den­de Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin behan­delt. Fest steht näm­lich, dass vor Ent­ste­hung der end­gül­ti­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft am 22.09.2004 sowohl der Erwerbs­ver­trag abge­schlos­sen wur­de als auch die Ein­tra­gung der Auf­las­sungs­vor­mer­kung erfolg­te. Soll­te die Erwer­be­rin wie die Klä­ge­rin in der Revi­si­ons­be­grün­dung vor­trägt den Besitz erst im Jahr 2006 erlangt haben, wäre ihre Erwerbs­po­si­ti­on zwar erst zu einem Zeit­punkt gesi­chert gewe­sen, in dem die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft bereits in Voll­zug gesetzt war. Unge­ach­tet des­sen wäre sie aber von der Besitz­ein­räu­mung an als wer­den­de Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin anzu­se­hen.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat bereits in sei­nem Beschluss vom 05.06.2008 ange­deu­tet, dass jeden­falls für einen gewis­sen Zeit­raum auch die­je­ni­gen Erst­erwer­ber, die eine gesi­cher­te Erwerbs­po­si­ti­on erst nach der Ent­ste­hung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft erlan­gen, als wer­den­de Woh­nungs­ei­gen­tü­mer anzu­se­hen sein könn­ten [7]. Im Ergeb­nis kam es dar­auf in der ent­schie­de­nen Fall­kon­stel­la­ti­on aller­dings nicht an. Die­se Aus­füh­run­gen sind teil­wei­se auf Zustim­mung gesto­ßen. Als Abgren­zungs­kri­te­ri­um in zeit­li­cher Hin­sicht ist eine Anleh­nung an das Ver­jäh­rungs­recht vor­ge­schla­gen wor­den [8]. Ande­re mei­nen, ver­läss­li­che Abgren­zungs­kri­te­ri­en lie­ßen sich nicht ent­wi­ckeln. Daher sei­en bis zu der Ver­äu­ße­rung der letz­ten Ein­heit sämt­li­che Erst­erwer­ber ohne Rück­sicht auf den Zeit­punkt des Erlan­gens einer gesi­cher­ten Erwerbs­po­si­ti­on als wer­den­de Woh­nungs­ei­gen­tü­mer anzu­se­hen [9]. Nach ver­brei­te­ter Auf­fas­sung ist eine sol­che Aus­deh­nung der wer­den­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ins­ge­samt abzu­leh­nen mit der Fol­ge, dass von dem Ent­ste­hen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft an nur noch die Ein­tra­gung als Eigen­tü­mer in das Grund­buch zu der Aus­übung der mit dem Woh­nungs­ei­gen­tum ver­bun­de­nen Rech­te und Pflich­ten berech­tigt [10].

Der Bun­des­ge­richts­hof teilt die zuletzt genann­te Auf­fas­sung nicht, weil sie zu einer sach­lich nicht gerecht­fer­tig­ten Ungleich­be­hand­lung der Erst­erwer­ber führt. Die­se haben unab­hän­gig von dem Zeit­punkt der Ent­ste­hung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ein berech­tig­tes Inter­es­se an einem zügi­gen Über­gang der Ent­schei­dungs­macht des tei­len­den Eigen­tü­mers. Die gegen die Ein­be­zie­hung der spä­ter hin­zu­tre­ten­den Erwer­ber gerich­te­ten Argu­men­te über­zeu­gen nicht.

Zwar ist es rich­tig, dass sich der Ver­kauf von einem Bau­trä­ger über meh­re­re Jah­re hin­zie­hen kann mit der an sich nicht erwünsch­ten Fol­ge, dass Buch­po­si­ti­on einer­seits und Mit­glied­schafts­rech­te und pflich­ten ande­rer­seits für gerau­me Zeit aus­ein­an­der­fal­len. Dies gilt aber glei­cher­ma­ßen für die­je­ni­gen Erwer­ber, die die gesi­cher­te Erwerbs­po­si­ti­on vor der Ent­ste­hung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft erlan­gen, und ist des­halb kein taug­li­ches Argu­ment für eine Ungleich­be­hand­lung; es ent­spricht inzwi­schen näm­lich ein­hel­li­ger Ansicht, dass die ein­mal erlang­te Stel­lung als wer­den­der Eigen­tü­mer nicht ent­fällt, selbst wenn sich die anschlie­ßen­de Umschrei­bung des Eigen­tums über Jah­re hin­zieht [11].

Der Min­der­hei­ten­schutz wird von dem Ent­ste­hen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft an auch nicht dadurch gewähr­leis­tet, dass der ein­ge­tra­ge­ne Erwer­ber oder die in die­sem Zeit­punkt vor­han­de­nen wer­den­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer Beschluss­män­gel­kla­ge erhe­ben kön­nen. Die­ser Per­so­nen­kreis reprä­sen­tiert nicht ohne wei­te­res auch die Inter­es­sen der spä­ter hin­zu­kom­men­den Erwer­ber. Viel­mehr besteht auch im Ver­hält­nis der Erst­erwer­ber unter­ein­an­der ein berech­tig­tes Inter­es­se an der Her­stel­lung glei­cher Mit­wir­kungs­chan­cen [12].

Schließ­lich ist die unter­schied­li­che Behand­lung von Erst- und Zwei­terwer­bern auch nach dem Ent­ste­hen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft sach­lich begrün­det. Denn der Erwerb von Woh­nungs­ei­gen­tum in der Ent­ste­hungs­pha­se von einem Bau­trä­ger unter­schei­det sich ins­be­son­de­re wegen der mit der Abwick­lung von Gewähr­leis­tungs­rech­ten ver­bun­de­nen Ver­zö­ge­run­gen der Eigen­tums­um­schrei­bung und wegen der typi­schen Inter­es­sen­kon­flik­te von Erwer­bern und Bau­trä­gern grund­le­gend von dem Eigen­tums­er­werb in einer bestehen­den Gemein­schaft [13].

Eine zeit­li­che Begren­zung für die Anwen­dung der Grund­sät­ze der wer­den­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft auf die Erst­erwer­ber hat der Bun­des­ge­richts­hof ledig­lich im Hin­blick dar­auf erwo­gen, dass der tei­len­de Eigen­tü­mer nach einer län­ge­ren Vor­rats­hal­tung einem Eigener­wer­ber gleich­zu­stel­len sein könn­te [14]. In Betracht käme dies, wenn der Erwerbs­ver­trag als ers­ter Bestand­teil einer gesi­cher­ten Erwerbs­po­si­ti­on erst gerau­me Zeit nach Ent­ste­hen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft geschlos­sen wird. Ob sich inso­weit geeig­ne­te Abgren­zungs­kri­te­ri­en fin­den las­sen oder ob einer zeit­lich unbe­grenz­ten Anwen­dung auf Erst­erwer­ber der Vor­zug zu geben ist, bedarf kei­ner abschlie­ßen­den Ent­schei­dung. Ist näm­lich wie hier der Erwerbs­ver­trag bereits vor der Ent­ste­hung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft geschlos­sen wor­den, gibt es selbst dann kei­ne sach­li­che Recht­fer­ti­gung für eine zeit­li­che Begren­zung, wenn die Erwerbs­po­si­ti­on erst gerau­me Zeit nach der Ent­ste­hung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft durch die Ein­tra­gung der Auf­las­sungs­vor­mer­kung und die Ein­räu­mung des Besit­zes gesi­chert wird. Bei­des kann der Erwer­ber häu­fig eben­so wenig wie die Ent­ste­hung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft durch die Ein­tra­gung eines ande­ren Erwer­bers beein­flus­sen. Wäh­rend sich die Ein­tra­gung in das Grund­buch durch behör­den­in­ter­ne Abläu­fe ver­zö­gern kann, hängt die Besitz­über­ga­be unter ande­rem von der Fer­tig­stel­lung der Woh­nung ab. Der dar­auf bezo­ge­ne zeit­li­che Ablauf kann des­halb kei­ne unter­schied­li­chen Rechts­fol­gen nach sich zie­hen.

Kei­ne Haf­tung des Ver­käu­fers

Die per­sön­li­che Ver­pflich­tung des Ver­käu­fers zur Las­ten­tra­gung gemäß § 16 Abs. 2 WEG ent­fällt, obwohl sie in dem Grund­buch als Eigen­tü­me­rin ein­ge­tra­gen ist.

Aller­dings soll nach ver­brei­te­ter Ansicht eine Gesamt­schuld zwi­schen dem Ver­äu­ße­rer und dem Erwer­ber ent­ste­hen [15]. Andern­falls kön­ne nicht in die ver­kauf­te Woh­nung voll­streckt wer­den [16]. Nach der Gegen­auf­fas­sung tritt der wer­den­de Eigen­tü­mer im Hin­blick auf die mit dem Woh­nungs­ei­gen­tum ver­bun­de­nen Rech­te und Pflich­ten an die Stel­le des Ver­äu­ße­rers, dem nur in sachen­recht­li­cher Hin­sicht das Eigen­tum ver­blei­be [17].

Der Bun­des­ge­richts­hof teilt die zuletzt genann­te Auf­fas­sung.

Rich­tig ist aller­dings, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft nicht ohne wei­te­res in das Woh­nungs­ei­gen­tum eines wer­den­den Eigen­tü­mers voll­stre­cken kann. Die Zwangs­voll­stre­ckung auf­grund eines gegen den Erwer­ber gerich­te­ten per­sön­li­chen Titels schei­tert dar­an, dass er nicht als Eigen­tü­mer im Grund­buch ein­ge­tra­gen ist (§ 17 Abs. 1, § 146 ZVG). Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs geht mit der Aner­ken­nung der wer­den­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft kei­ne Ver­schie­bung oder Vor­weg­nah­me der sachen­recht­li­chen Zuord­nung ein­her, an die das Zwangs­voll­stre­ckungs­recht in for­ma­li­sier­ter Wei­se anknüpft [18]. Die titu­lier­te Haus­geld­for­de­rung stellt auch kein ein­ge­tra­ge­nes Recht im Sin­ne von § 147 ZVG dar; eine ana­lo­ge Anwen­dung die­ser Vor­schrift auf nicht ein­ge­tra­ge­ne Rech­te schei­det aus [19].

Die voll­stre­ckungs­recht­li­chen Fol­gen kön­nen für sich genom­men aber nicht die per­sön­li­che Haf­tung des tei­len­den Eigen­tü­mers neben dem wer­den­den Eigen­tü­mer begrün­den. Ohne­hin wäre auch die Voll­stre­ckung in das Woh­nungs­ei­gen­tum auf­grund eines gegen den Ver­äu­ße­rer gerich­te­ten per­sön­li­chen Titels prak­tisch aus­sichts­los [20]. Eine Zwangs­ver­wal­tung schei­ter­te näm­lich an sei­nem feh­len­den Eigen­be­sitz [21]. Auch die Zwangs­ver­stei­ge­rung wäre im Ergeb­nis ohne Erfolgs­aus­sicht, weil die Auf­las­sungs­vor­mer­kung gegen­über einem per­sön­li­chen Titel vor­ran­gig ist. Eine Voll­stre­ckung in das Woh­nungs­ei­gen­tum wäre des­halb allen­falls dann mög­lich, wenn eine von der per­sön­li­chen Haf­tung des Ver­äu­ße­rers unab­hän­gi­ge gegen­über der Auf­las­sungs­vor­mer­kung vor­ran­gi­ge ding­li­che Haf­tung des Woh­nungs­ei­gen­tums gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG für den nach die­ser Vor­schrift bevor­rech­tig­ten Teil der Kos­ten und Las­ten anzu­neh­men wäre [22].

Gegen eine per­sön­li­che Haf­tung des Ver­äu­ße­rers spricht ent­schei­dend, dass der wer­den­de Woh­nungs­ei­gen­tü­mer wie ein Eigen­tü­mer behan­delt wird und an des­sen Stel­le tritt. Hat er die Kos­ten und Las­ten des Woh­nungs­ei­gen­tums in ana­lo­ger Anwen­dung von § 16 Abs. 2 WEG zu tra­gen, bedarf es im Hin­blick auf den ein­ge­tra­ge­nen Eigen­tü­mer einer teleo­lo­gi­schen Reduk­ti­on der Norm. Ihm könn­ten näm­lich nur dann wei­ter­hin Pflich­ten auf­er­legt wer­den, wenn ihm zugleich die Rech­te eines Woh­nungs­ei­gen­tü­mers zuge­stan­den wür­den. Ins­be­son­de­re muss das Stimm- und Anfech­tungs­recht mit der Ver­pflich­tung kor­re­spon­die­ren, Kos­ten und Las­ten zu tra­gen [23]. Stimm­be­rech­tigt ist jedoch allein der wer­den­de Woh­nungs­ei­gen­tü­mer [24], und zwar unab­hän­gig davon, ob das Kopf, das Objekt- oder das Anteils­stimm­recht gilt. Denn es wider­sprä­che dem mit der Aner­ken­nung der wer­den­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ver­folg­ten Zweck, einen früh­zei­ti­gen Über­gang der Ent­schei­dungs­macht von dem Ver­äu­ße­rer auf die Erwer­ber zu gewähr­leis­ten, wenn der Ver­äu­ße­rer wei­ter­hin an der Wil­lens­bil­dung der Gemein­schaft betei­ligt wür­de. Eine Ver­dop­pe­lung des Stimm­rechts, wie sie teil­wei­se vor­ge­schla­gen wird [25], wäre zudem mit den Belan­gen der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer unver­ein­bar [26].

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 11. Mai 2012 – V ZR 196/​11

  1. Fort­füh­rung von BGH, Beschluss vom 05.06.2008 – V ZB 85/​07, BGHZ 177, 53 ff.[]
  2. BGH, Beschluss vom 05.06.2008 – V ZB 85/​07, BGHZ 177, 53 ff.; für den Zwei­terwerb vgl. BGH, Beschluss vom 24.03.1983 VII ZB 28/​82, BGHZ 87, 138, 141 ff.; BGH, Beschluss vom 01.12.1988 V ZB 6/​88, BGHZ 106, 113, 118 ff.; Beschluss vom 18.05.1989 V ZB 14/​88, BGHZ 107, 285 ff.[]
  3. BGH, Beschluss vom 05.06.2008, aaO, Rn. 14[]
  4. BGH, aaO, Rn. 14, 21[]
  5. BGH, aaO, Rn. 16[]
  6. BGH, aaO, Rn.19 ff.[]
  7. BGH, aaO, Rn. 21 mwN[]
  8. Wen­zel, NZM 2008, 625, 627 f.; zustim­mend Tim­me in Tim­me, WEG, § 1 Rn. 45 f.[]
  9. Klein in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 10 Rn. 18; Rey­mann, ZWE 2009, 233, 241 ff.[]
  10. Hügel in Hügel/​Scheel, Hand­buch des Woh­nungs­ei­gen­tums, 3. Aufl., Teil 2 Rn. 23; Becker, ZfIR 2008, 869, 871; Elzer, ZMR 2008, 808, 810 f.; Mül­ler, FS Mer­le [2010], 255, 258; zwei­felnd auch Dem­har­ter, EWiR 2008, 637, 638[]
  11. BGH, aaO, Rn. 16 mwN[]
  12. Coes­ter, NJW 1990, 3184, 3185; Rey­mann, ZWE 2009, 233, 241 f.[]
  13. vgl. nur Wen­zel, NZM 2008, 625, 627; Heis­mann, ZMR 2004, 10, 11[]
  14. BGH, aaO, Rn. 21; vgl. Wen­zel, NZM 2008, 625, 627[]
  15. Riecke/​Schmid/​Elzer, WEG, 3. Aufl., § 16 Rn.203; Pau­se, Bau­trä­ger­kauf und Bau­mo­del­le, 4. Aufl., Rn. 621; Elzer, ZMR 2007, 714, 715; Mül­ler, FS Mer­le [2010], 255, 260 f.[]
  16. Mül­ler, aaO, 261; Dras­do, NZI 2009, 823, 824; vgl. auch Timme/​Dötsch, WEG, § 10 Rn. 58[]
  17. Schnei­der, ZWE 2010, 341, 342 f.; Wen­zel, NZM 2008, 625, 628; so im Ergeb­nis wohl auch Sau­ren, ZWE 2008, 375, 377; Timme/​Dötsch, WEG, § 10 Rn. 58[]
  18. BGH, Beschluss vom 23.09.2009 – V ZB 19/​09, NZM 2009, 912, Rn. 4[]
  19. BGH, aaO, Rn. 4 f.[]
  20. Schnei­der, ZWE 2010, 341, 346 und 349[]
  21. BGH, Urteil vom 26.09.1985 – IX ZR 88/​84, BGHZ 96, 61 ff.[]
  22. vgl. BGH, Beschluss vom 12.02.2009 – IX ZB 112/​06, NJW-RR 2009, 923 Rn. 7; Urteil vom 21.07.2011 – IX ZR 120/​10, NJW 2011, 3098 Rn. 23 jeweils zu § 49 InsO; für eine ding­li­che Haf­tung Becker in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 16 Rn. 185; Bött­cher, ZVG, 5. Aufl., § 10 Rn.19, § 52 Rn. 3; Alf, ZWE 2010, 105, 106; Schnei­der, ZMR 2009, 165 ff.; ders., ZWE 2010, 341, 347 f.; aA Kes­se­ler, NJW 2009, 121 ff.; Fabis, ZfIR 2010, 354, 357 f.[]
  23. inso­weit zutref­fend Elzer, ZMR 2007, 714, 715; aA Pau­se, aaO, Rn. 621 ff.[]
  24. vgl. OLG Hamm, ZMR 2007, 712, 713 f.[]
  25. Elzer, ZMR 2007, 714, 715; Heis­mann, Wer­den­de Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft, 2003, S. 214 ff.[]
  26. vgl. auch BGH, Urteil vom 27.04.2012 V ZR 211/​11[]