WEG-Stimmrechte und die Aufteilung eines Wohnungseigentums

Teilt ein Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nachträglich auf und veräußert die neu geschaffenen Einheiten an verschiedene Dritte, entstehen bei Geltung des Kopfstimmrechts keine weiteren Stimmrechte1. Die Zustimmung des Verwalters zu einer solchen Teilveräußerung aufgrund eines in der Teilungserklärung enthaltenen Zustimmungserfordernisses führt nicht zu einer Vermehrung der Stimmrechte.

WEG-Stimmrechte und die Aufteilung eines Wohnungseigentums

Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass die nachträgliche Aufteilung und Veräußerung eines Wohnungseigentumsrechts ohne Mitwirkung der übrigen Eigentümer unter der Geltung des Kopf- oder des Objektstimmrechts nicht zu einer Vermehrung der Stimmrechte führt2. Zwar bedarf die spätere Aufteilung nicht der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer3. Auch die anschließende Veräußerung einer neu geschaffenen Einheit ist vorbehaltlich einer Vereinbarung gemäß § 12 WEG zustimmungsfrei4. Diese Befugnisse des teilenden Wohnungseigentümers setzen aber voraus, dass der Status der übrigen Wohnungseigentümer gewahrt wird. Der Bundesgerichtshof hat dies nur dann als gewährleistet angesehen, wenn die ursprüngliche Stimmenzahl keine Änderung erfährt4. Das bestehende Stimmrecht ist wegen der Selbständigkeit der neu geschaffenen Einheiten von deren Erwerbern nach Bruchteilen und nicht analog § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG zur gesamten Hand auszuüben; diese für das Objektstimmrecht bereits entschiedene Rechtsfolge5 gilt in gleicher Weise für das Kopfstimmrecht, wenn die neu geschaffenen Einheiten an unterschiedliche Erwerber veräußert werden6.

Die Ablehnung der Vermehrung von Stimmrechten durch eine solche Teilveräußerung ist überwiegend auf Zustimmung7, teilweise aber auch auf Ablehnung gestoßen8. Der Bundesgerichtshof hält an seiner Rechtsauffassung fest. Die gegen sie erhobenen Einwände erweisen sich – für den Bundesgerichtshof – als nicht stichhaltig.

Richtig ist, dass bei der Geltung des Kopfstimmrechts eine nachträgliche Vermehrung von Stimmrechten eintreten kann, wenn ein Eigentümer mehrere Einheiten hält und diese sukzessive veräußert9. Auf die spätere Schaffung neuer Einheiten ohne Mitwirkung der übrigen Eigentümer ist dies indes nicht übertragbar10. Inwieweit die übrigen Wohnungseigentümer als schutzbedürftig anzusehen sind, hängt maßgeblich davon ab, ob die Vermehrung der Stimmrechte in der Teilungserklärung angelegt und damit vorhersehbar ist oder nicht. Hält ein Eigentümer mehrere Einheiten, ist jederzeit damit zu rechnen, dass aufgrund des Kopfstimmrechts bei einer Veräußerung an Dritte neue Stimmrechte entstehen. Daran fehlt es, wenn wie hier eine Einheit nachträglich ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer aufgeteilt und die neu geschaffenen Einheiten veräußert werden. Ebenso wenig kann die Schutzbedürftigkeit der Erwerber solcher Einheiten über die der bisherigen Wohnungseigentümer gestellt werden11. Erstere können sich vor dem Erwerb durch Einsicht in die Teilungserklärung informieren. Zudem ist es Aufgabe des teilenden Eigentümers, seine Vertragspartner vor der Veräußerung über das nur zu einem Bruchteil bestehende Stimmrecht aufzuklären. Es wirkt sich nicht zu Lasten der übrigen Wohnungseigentümer aus, wenn er seinen kaufvertraglichen Pflichten nicht nachkommt.

Auch führt die Zustimmung des Verwalters zu der Veräußerung der neu geschaffenen Einheit nicht zu der Entstehung eines weiteren vollen Stimmrechts. Das in der Teilungserklärung vorgesehene Zustimmungserfordernis bezieht sich seiner Zweckrichtung nach nicht auf das Stimmrecht. Ein Zustimmungsvorbehalt gemäß § 12 WEG soll es den Wohnungseigentümern nur ermöglichen, das Eindringen störender oder zahlungsunfähiger Personen in die Gemeinschaft zu verhindern12. Der erforderliche wichtige Grund für eine Versagung besteht nur, wenn der Erwerbsinteressent im Hinblick auf seine Person oder seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit für die Wohnungseigentümergemeinschaft unzumutbar ist13. Liegen diese Voraussetzungen wie hier nicht vor, muss die Zustimmung erteilt werden. Die Stimmrechtsverhältnisse in der Gemeinschaft werden davon nicht berührt. Eine nachträgliche Vermehrung der Stimmrechte kann weder durch eine Zustimmung des Verwalters noch durch einen Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch eine entsprechende Vereinbarung der Wohnungseigentümer erreicht werden.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 27. April 2012 – V ZR 211/11

  1. Bestätigung von BGH, Beschluss vom 24.11.1978 – V ZB 2/78, BGHZ 73, 150 ff.[]
  2. BGH, Beschluss vom 24.11.1978 – V ZB 2/78, BGHZ 73, 150, 155; für das Objektstimmrecht: Beschluss vom 07.10.2004 – V ZB 22/04, BGHZ 160, 354, 366 f.[]
  3. BGH, Beschluss vom 17.01.1968 – V ZB 9/67, BGHZ 49, 250 ff.[]
  4. BGH, Beschlüsse vom 24.11.1978 und vom 07.10.2004, aaO[][]
  5. BGH, Beschluss vom 07.10.2004, aaO, S. 367[]
  6. offen gelassen in BGH, Beschluss vom 24.11.1978, aaO, S. 155[]
  7. OLG Köln, OLGR 1992, 221 f.; OLG Stuttgart, NZM 2005, 312; LG München I, ZWE 2009, 456 ff.; Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 25 Rn. 39; Elzer in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 25 Rn. 39; MünchKomm-BGB/Engelhardt, 5. Aufl., § 25 WEG Rn. 4; Palandt/Bassenge, BGB, 71. Aufl., § 25 WEG Rn. 6; Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG, § 25 Rn. 8; Wedemeyer, NZM 2000, 638, 639 ff.[]
  8. KG, NZM 2000, 671 f.; ohne nähere Begründung OLG Düsseldorf, NZM 2004, 234 f.; Riecke in Riecke/Schmidt, WEG, 3. Aufl., § 25 Rn. 59; Staudinger/Bub, BGB [2005], § 25 WEG Rn. 155 f.; Timme/Steinmeyer, WEG, § 25 Rn. 27; Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl., § 25 Rn. 13; Briesemeister, NZM 2000, 992 ff.[]
  9. vgl. OLG München, NZM 2007, 45 f.[]
  10. so aber KG, aaO, S. 672; Riecke in Riecke/Schmidt, aaO; Timme/Steinmeyer, aaO[]
  11. so aber KG, aaO; Briesemeister, aaO[]
  12. Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 12 Rn. 1 mwN[]
  13. Klein, aaO, § 12 Rn. 38[]

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