WEG-Stimm­rech­te und die Auf­tei­lung eines Woh­nungs­ei­gen­tums

Teilt ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sein Woh­nungs­ei­gen­tum ohne Zustim­mung der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nach­träg­lich auf und ver­äu­ßert die neu geschaf­fe­nen Ein­hei­ten an ver­schie­de­ne Drit­te, ent­ste­hen bei Gel­tung des Kopf­stimm­rechts kei­ne wei­te­ren Stimm­rech­te 1. Die Zustim­mung des Ver­wal­ters zu einer sol­chen Teil­ver­äu­ße­rung auf­grund eines in der Tei­lungs­er­klä­rung ent­hal­te­nen Zustim­mungs­er­for­der­nis­ses führt nicht zu einer Ver­meh­rung der Stimm­rech­te.

WEG-Stimm­rech­te und die Auf­tei­lung eines Woh­nungs­ei­gen­tums

Der Bun­des­ge­richts­hof hat bereits ent­schie­den, dass die nach­träg­li­che Auf­tei­lung und Ver­äu­ße­rung eines Woh­nungs­ei­gen­tums­rechts ohne Mit­wir­kung der übri­gen Eigen­tü­mer unter der Gel­tung des Kopf- oder des Objekt­stimm­rechts nicht zu einer Ver­meh­rung der Stimm­rech­te führt 2. Zwar bedarf die spä­te­re Auf­tei­lung nicht der Zustim­mung der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer 3. Auch die anschlie­ßen­de Ver­äu­ße­rung einer neu geschaf­fe­nen Ein­heit ist vor­be­halt­lich einer Ver­ein­ba­rung gemäß § 12 WEG zustim­mungs­frei 4. Die­se Befug­nis­se des tei­len­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mers set­zen aber vor­aus, dass der Sta­tus der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gewahrt wird. Der Bun­des­ge­richts­hof hat dies nur dann als gewähr­leis­tet ange­se­hen, wenn die ursprüng­li­che Stim­men­zahl kei­ne Ände­rung erfährt 4. Das bestehen­de Stimm­recht ist wegen der Selb­stän­dig­keit der neu geschaf­fe­nen Ein­hei­ten von deren Erwer­bern nach Bruch­tei­len und nicht ana­log § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG zur gesam­ten Hand aus­zu­üben; die­se für das Objekt­stimm­recht bereits ent­schie­de­ne Rechts­fol­ge 5 gilt in glei­cher Wei­se für das Kopf­stimm­recht, wenn die neu geschaf­fe­nen Ein­hei­ten an unter­schied­li­che Erwer­ber ver­äu­ßert wer­den 6.

Die Ableh­nung der Ver­meh­rung von Stimm­rech­ten durch eine sol­che Teil­ver­äu­ße­rung ist über­wie­gend auf Zustim­mung 7, teil­wei­se aber auch auf Ableh­nung gesto­ßen 8. Der Bun­des­ge­richts­hof hält an sei­ner Rechts­auf­fas­sung fest. Die gegen sie erho­be­nen Ein­wän­de erwei­sen sich – für den Bun­des­ge­richts­hof – als nicht stich­hal­tig.

Rich­tig ist, dass bei der Gel­tung des Kopf­stimm­rechts eine nach­träg­li­che Ver­meh­rung von Stimm­rech­ten ein­tre­ten kann, wenn ein Eigen­tü­mer meh­re­re Ein­hei­ten hält und die­se suk­zes­si­ve ver­äu­ßert 9. Auf die spä­te­re Schaf­fung neu­er Ein­hei­ten ohne Mit­wir­kung der übri­gen Eigen­tü­mer ist dies indes nicht über­trag­bar 10. Inwie­weit die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer als schutz­be­dürf­tig anzu­se­hen sind, hängt maß­geb­lich davon ab, ob die Ver­meh­rung der Stimm­rech­te in der Tei­lungs­er­klä­rung ange­legt und damit vor­her­seh­bar ist oder nicht. Hält ein Eigen­tü­mer meh­re­re Ein­hei­ten, ist jeder­zeit damit zu rech­nen, dass auf­grund des Kopf­stimm­rechts bei einer Ver­äu­ße­rung an Drit­te neue Stimm­rech­te ent­ste­hen. Dar­an fehlt es, wenn wie hier eine Ein­heit nach­träg­lich ohne Mit­wir­kung der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auf­ge­teilt und die neu geschaf­fe­nen Ein­hei­ten ver­äu­ßert wer­den. Eben­so wenig kann die Schutz­be­dürf­tig­keit der Erwer­ber sol­cher Ein­hei­ten über die der bis­he­ri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gestellt wer­den 11. Ers­te­re kön­nen sich vor dem Erwerb durch Ein­sicht in die Tei­lungs­er­klä­rung infor­mie­ren. Zudem ist es Auf­ga­be des tei­len­den Eigen­tü­mers, sei­ne Ver­trags­part­ner vor der Ver­äu­ße­rung über das nur zu einem Bruch­teil bestehen­de Stimm­recht auf­zu­klä­ren. Es wirkt sich nicht zu Las­ten der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer aus, wenn er sei­nen kauf­ver­trag­li­chen Pflich­ten nicht nach­kommt.

Auch führt die Zustim­mung des Ver­wal­ters zu der Ver­äu­ße­rung der neu geschaf­fe­nen Ein­heit nicht zu der Ent­ste­hung eines wei­te­ren vol­len Stimm­rechts. Das in der Tei­lungs­er­klä­rung vor­ge­se­he­ne Zustim­mungs­er­for­der­nis bezieht sich sei­ner Zweck­rich­tung nach nicht auf das Stimm­recht. Ein Zustim­mungs­vor­be­halt gemäß § 12 WEG soll es den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern nur ermög­li­chen, das Ein­drin­gen stö­ren­der oder zah­lungs­un­fä­hi­ger Per­so­nen in die Gemein­schaft zu ver­hin­dern 12. Der erfor­der­li­che wich­ti­ge Grund für eine Ver­sa­gung besteht nur, wenn der Erwerbs­in­ter­es­sent im Hin­blick auf sei­ne Per­son oder sei­ne wirt­schaft­li­che Leis­tungs­fä­hig­keit für die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft unzu­mut­bar ist 13. Lie­gen die­se Vor­aus­set­zun­gen wie hier nicht vor, muss die Zustim­mung erteilt wer­den. Die Stimm­rechts­ver­hält­nis­se in der Gemein­schaft wer­den davon nicht berührt. Eine nach­träg­li­che Ver­meh­rung der Stimm­rech­te kann weder durch eine Zustim­mung des Ver­wal­ters noch durch einen Mehr­heits­be­schluss, son­dern nur durch eine ent­spre­chen­de Ver­ein­ba­rung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer erreicht wer­den.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 27. April 2012 – V ZR 211/​11

  1. Bestä­ti­gung von BGH, Beschluss vom 24.11.1978 – V ZB 2/​78, BGHZ 73, 150 ff.[]
  2. BGH, Beschluss vom 24.11.1978 – V ZB 2/​78, BGHZ 73, 150, 155; für das Objekt­stimm­recht: Beschluss vom 07.10.2004 – V ZB 22/​04, BGHZ 160, 354, 366 f.[]
  3. BGH, Beschluss vom 17.01.1968 – V ZB 9/​67, BGHZ 49, 250 ff.[]
  4. BGH, Beschlüs­se vom 24.11.1978 und vom 07.10.2004, aaO[][]
  5. BGH, Beschluss vom 07.10.2004, aaO, S. 367[]
  6. offen gelas­sen in BGH, Beschluss vom 24.11.1978, aaO, S. 155[]
  7. OLG Köln, OLGR 1992, 221 f.; OLG Stutt­gart, NZM 2005, 312; LG Mün­chen I, ZWE 2009, 456 ff.; Mer­le in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 25 Rn. 39; Elzer in Jen­ni­ßen, WEG, 2. Aufl., § 25 Rn. 39; Münch­Komm-BGB/En­gel­hardt, 5. Aufl., § 25 WEG Rn. 4; Palandt/​Bassenge, BGB, 71. Aufl., § 25 WEG Rn. 6; Spiel­bau­er in Spielbauer/​Then, WEG, § 25 Rn. 8; Wede­mey­er, NZM 2000, 638, 639 ff.[]
  8. KG, NZM 2000, 671 f.; ohne nähe­re Begrün­dung OLG Düs­sel­dorf, NZM 2004, 234 f.; Riecke in Riecke/​Schmidt, WEG, 3. Aufl., § 25 Rn. 59; Staudinger/​Bub, BGB [2005], § 25 WEG Rn. 155 f.; Timme/​Steinmeyer, WEG, § 25 Rn. 27; Weitnauer/​Lüke, WEG, 9. Aufl., § 25 Rn. 13; Brie­se­meis­ter, NZM 2000, 992 ff.[]
  9. vgl. OLG Mün­chen, NZM 2007, 45 f.[]
  10. so aber KG, aaO, S. 672; Riecke in Riecke/​Schmidt, aaO; Timme/​Steinmeyer, aaO[]
  11. so aber KG, aaO; Brie­se­meis­ter, aaO[]
  12. Klein in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 12 Rn. 1 mwN[]
  13. Klein, aaO, § 12 Rn. 38[]